ECLI:NL:GHAMS:2021:2998

• Datum uitspraak: 5 oktober 2021
• Publicatiedatum: 12 oktober 2021
• Zaaknummer: 200.275.981/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.K. Veldhuijzen van Zanten; C.A.H.M. ten Dam; B.J.P.G. Roozendaal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur woonruimte, ontbinding huurovereenkomst vanwege in gebruik geven aan derden

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [appellante] tegen een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, waarin de huurovereenkomst met Eigen Haard werd ontbonden. [appellante] huurt sinds 1 mei 2012 een woning van Eigen Haard, maar Eigen Haard stelt dat [appellante] de woning niet als hoofdverblijf gebruikt en deze in gebruik heeft gegeven aan derden. Na een onderzoek door PSG-recherche, dat concludeerde dat [appellante] niet op het huuradres woont, heeft Eigen Haard [appellante] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. De kantonrechter heeft de vordering van Eigen Haard toegewezen, maar [appellante] is in hoger beroep gegaan.

Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellante] betwist dat zij de woning onderverhuurt en heeft zij bewijsstukken overgelegd die haar standpunt ondersteunen. Het hof heeft geoordeeld dat [appellante] voldoende heeft aangetoond dat zij haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft en dat de tekortkoming in de huurovereenkomst van geringe omvang is. Het hof heeft de vorderingen van Eigen Haard afgewezen en het bestreden vonnis vernietigd. Eigen Haard is veroordeeld in de proceskosten van zowel de eerste aanleg als het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.275.981/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7757853 \ CV EXPL 19-10902

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 oktober 2021

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. G.J. Mulder te Amsterdam,

tegen

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. S.M. Faber te Amsterdam,
(voorheen mr. J. Groenewoud te Amsterdam).

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en Eigen Haard genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 13 maart 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 13 februari 2020, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [appellante] , [persoon 1] , [persoon 2] en zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan, gelegen te [adres 1] (hierna gezamenlijk met [appellante] aan te duiden als [appellante] c.s.) als gedaagden. De dagvaarding (met producties) bevat tevens de grieven. Op de eerstdienende dag heeft [appellante] op de rol geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- aanvullende producties van de zijde van [appellante] ;

- memorie van antwoord, met een productie, van de zijde van Eigen Haard.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van 29 juni 2021, waar de hierboven genoemde mrs. Mulder respectievelijk Groenewoud namens partijen het woord hebben gevoerd, beiden aan de hand van pleitnotities die zij aan het hof hebben overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd - samengevat - dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - de vordering van Eigen Haard tot ontruiming zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

Eigen Haard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, waaronder de nakosten.

Eigen Haard heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder rechtsoverweging 1.1-1.16 de feiten vastgesteld die tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen ze neer op het volgende.

2.1

[appellante] , moeder van drie minderjarige kinderen, huurt met ingang van 1 mei 2012 de woning aan het adres [adres 1] van Eigen Haard (hierna: het gehuurde): een driekamerwoning van ongeveer 63 m2, bestaande uit een woonkamer, twee slaapkamers, een keuken en een badkamer. De huurprijs bedroeg ten tijde van het bestreden vonnis € 755,14 per maand.

2.2

In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden Woonruimte van 1 oktober 2008 is het volgende bepaald:
Artikel 10

(…)

10.2

Hoofdverblijf Huurder bewoont het gehuurde gedurende de huurtijd bij voortduring zelf en heeft er zijn hoofdverblijf. Gebruik van het gehuurde als pied-à-terre (…) is niet toegestaan. De bewijslast van het hebben van hoofdverblijf rust op huurder. (…) 10.7 Onderverhuur Het is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van € 5.000,00. 10.8 Kamerverhuur Het is huurder verboden om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden tenzij de verhuurder hiervoor schriftelijk toestemming heeft gegeven. Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde geeft de verhuurder toestemming als huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van (over)bewoning waardoor verhuurder schade kan lijden.

(…)

Artikel 24

(…)

24.3

Buitengerechtelijke maatregelen

Als huurder of verhuurder toerekenbaar tekortschiet in het nakomen van enige verplichting die wettelijk of door de huurovereenkomst op hem rust en de andere partij moet daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen nemen, dan zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.

2.3

[appellante] en haar drie kinderen staan in de BRP ingeschreven op het adres van het gehuurde. De vader van de kinderen (hierna: de vader) staat ingeschreven op het adres [adres 2] .

2.4

Mede naar aanleiding van een aantal (anonieme) meldingen in de jaren 2015-2018 omtrent de bewoning van het gehuurde heeft Eigen Haard op 16 oktober 2018 het onderzoeksbureau PSG-recherche (hierna: PSG ) opdracht gegeven om te onderzoeken of [appellante] het gehuurde niet gebruikt voor eigen bewoning . Dit bureau heeft op 14 februari 2019 een eindrapportage afgegeven. Hierin staat onder het kopje “Conclusie” vermeld:

Het onderzoek bevestig de vermoedens van de opdrachtgever. Betrokkene wordt nimmer waargenomen bij het huuradres. Er zijn andere personen stelselmatig aanwezig op het huuradres. Omwonenden bevestigen dit beeld ook. (…)

Uit volledig onderzoek blijkt dat betrokkene met haar gezin woont op [adres 2] . De [nationaliteitsaanduiding] broers [persoon 1] en [persoon 2] en een vriendin zijn woonachtig op het huuradres en betalen daar betrokkene voor. Dit wordt door afzonderlijke confrontatiegesprekken met beide broers bevestigd. [persoon 1] bevestigde dat hij met zijn vriendin bij de gemeente zijn ingeschreven (BRP) op [adres 2] , maar dat zij woonachtig zijn op het huuradres.

Alles afwegende valt te stellen dat betrokkene het huuradres (voor langere periode) niet zelf gebruikt en het in bruikleen aan derden heeft gegeven tegen een geldelijke vergoeding. Derhalve is er sprake woonfraude. (…)

2.5

Op 28 februari 2019 heeft Eigen Haard op haar kantoor met [appellante] gesproken en haar de bevindingen van het PSG -onderzoek voorgehouden. [appellante] heeft in dat gesprek ontkend dat zij het gehuurde onderverhuurt.

2.6

Eigen Haard heeft [appellante] bij brief van 5 maart 2019 gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. [appellante] heeft hieraan geen gehoor gegeven.

3. Beoordeling

3.1

Eigen Haard heeft in de eerste aanleg van deze procedure gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [appellante] c.s. te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Daarnaast heeft Eigen Haard onder meer een bedrag van € 13.090,40 gevorderd aan buitengerechtelijke incassokosten. Volgens Eigen Haard heeft [appellante] in strijd met de huurovereenkomst niet haar hoofdverblijf in het gehuurde en verhuurt zij het gehuurde onder aan derden of staat dit af in gebruik. [appellante] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen.

3.2

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter verstek verleend tegen de medegedaagden van [appellante] , de huurovereenkomst ontbonden en – uitvoerbaar bij voorraad - [appellante] c.s veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. [appellante] is eveneens veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en tot betaling van € 755,14 per maand tot de dag der ontruiming. Het anders of meer gevorderde is afgewezen en [appellante] c.s. zijn veroordeeld in de proceskosten.

3.3

De kantonrechter heeft daartoe onder meer overwogen dat op Eigen Haard de stelplicht rust met betrekking tot feiten waaraan volgens haar het rechtsgevolg is verbonden dat [appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Eigen Haard heeft haar stellingen onderbouwd met feiten en omstandigheden, waaronder de interne rapportage van meldingen van omwonenden, de rapportage van wat haar medewerkers hebben geconstateerd bij bezoeken aan het gehuurde en het rapport van PSG . Wat [appellante] hiertegen heeft aangevoerd is niet aan te merken als een gemotiveerde betwisting, laat staan dat zij daarmee heeft voldaan aan haar verzwaarde stel- of motiveringsplicht. [appellante] heeft, aldus de kantonrechter, niet meer gedaan dan ontkennen dat het juist is wat Eigen Haard heeft vernomen, geconstateerd en genoteerd, en gewezen op gebreken in de kwaliteit en omvang van het onderzoek door PSG . Zij heeft deze ontkenning niet met stukken onderbouwd, wat wel op haar weg had gelegen. De tekortkomingen van [appellante] zijn daarmee komen vast te staan en in hetgeen [appellante] naar voren heeft gebracht zijn geen aanknopingspunten te vinden voor het oordeel dat deze de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen. Ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten heeft de kantonrechter overwogen dat op grond van artikel 9:96 lid 2 sub b BW redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid voor vergoeding als vermogensschade in aanmerking komen. Daaronder vallen ook de kosten voor verzameling van bewijs, zoals de kosten van PSG . Eigen Haard mocht, na haar eigen inspanningen, in redelijkheid overgaan tot het inschakelen van dit bureau om vast te stellen of [appellante] haar hoofdverblijf al dan niet in het gehuurde had en/of zij die woning onderverhuurde. Ook de hoogte van deze kosten acht de kantonrechter redelijk.

3.4

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] op met vier grieven. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Vermeerdering van eis

3.5

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellante] aanvullend veroordeling van Eigen Haard gevorderd om haar passende vervangende woonruimte aan te bieden. Op 7 september 2020 heeft zij namelijk de woning ontruimd, nadat Eigen Haard haar het vonnis had betekend en partijen een executiegeschil over de tenuitvoerlegging daarover hebben gevoerd.

3.6

Het hof laat deze vermeerdering van eis buiten beschouwing, nu [appellante] deze slechts in haar pleitnota heeft genoemd, en niet bij conclusie of akte ter rolle heeft ingediend, zoals artikel 130 lid 1 jo. artikel 351 lid 1 Rv voorschrijft.

Hoofdverblijf in het gehuurde? Ingebruikgeving aan derden?

3.7

Uitgangspunt bij de beoordeling van het geschil in hoger beroep is dat op Eigen Haard, die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde heeft gevorderd, de stelplicht en bewijslast rust van de door haar gestelde feiten. Omdat hetgeen zich afspeelt in het gehuurde bij uitstek bekend is bij [appellante] rust op haar in het kader van haar verweer wel een verzwaarde stel- of motiveringsplicht. Deze houdt in dat als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de bewijslast van het ontbrekend hoofdverblijf op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder om deze aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Deze in dit geval op [appellante] rustende motiveringsplicht wordt mede bepaald door de mate waarin de stellingen van Eigen Haard zijn geconcretiseerd.

3.8

Eigen Haard heeft haar stelling dat [appellante] geen hoofdverblijf houdt in het gehuurde en haar daarmee samenhangende stelling dat zij het gehuurde aan derden in gebruik heeft gegeven gebaseerd op haar eigen (interne) rapportages en de bevindingen van PSG .
betwist de haar verweten tekortkomingen. Zij ontkent dat zij het gehuurde heeft onderverhuurd of aan derden in gebruik heeft gegeven. Zij heeft wel degelijk haar hoofdverblijf in het gehuurde, zij slaapt daar het merendeel van de nachten en woont niet samen met de vader. Vanwege psychische klachten - ter onderbouwing waarvan zij een verklaring van haar huisarts heeft overgelegd - heeft zij af en toe bij haar broer of de vader verbleven.
wijst er verder op dat uit de enkele meldingen van buurtbewoners bij Eigen Haard uit de jaren 2015 tot en met 2018 niet kan worden afgeleid dat zij ook destijds niet haar hoofdverblijf had in het gehuurde. Het zijn bovendien vrijwel alleen anonieme meldingen. Eigen Haard komt in 2016 zelf tot de conclusie dat er niets aan de hand is. Uit het feit dat zij weinig door haar buren werd gezien of dat zij regelmatig bij de woning van de vader werd gezien kan ook niet worden afgeleid dat zij haar hoofdverblijf ergens ander zou hebben dan in het gehuurde. De verhouding met de vader is goed, hij bekommert zich om de opvoeding van de kinderen. Daarbij woont hij vrijwel om de hoek, waardoor het makkelijk is om bij elkaar in en uit te lopen.
Uit het rapport van het detectivebureau PSG blijkt dat de waarnemingen zijn gedaan in een periode van iets meer dan vier maanden. De waarnemingen beperken zich slechts tot elf dagen in deze periode. De observaties zelf zijn dan weer momentopnames. Volgens [appellante] kan hiermee geen representatief beeld worden verkregen van haar doen en laten. Zo verricht zij in de weekends vrijwilligerswerk en zijn de kinderen bij hun vader. Het is logisch dat zij dan daar worden waargenomen. Dat op een bepaald moment een silhouet wordt waargenomen in de woning van de vader dat lijkt op dat van [appellante] wil nog niet zeggen dat zij haar hoofdverblijf niet meer heeft in het gehuurde. De verschillende observaties dat er licht brandt in het gehuurde kunnen ook betekenen dat [appellante] gewoon thuis was. Ook zijn er verschillende waarnemingen dat [appellante] in de auto stapt bij de vader van haar kinderen. Dat kan kloppen: hij helpt haar bij het doen van boodschappen en zij brengen gezamenlijk bezoeken aan de moskee. Aan de verklaring van de anonieme omwonende die is gehoord door PSG kan verder weinig waarde worden gehecht. Deze persoon heeft niet geschroomd om persoonlijke post bestemd voor [appellante] te openen. Er is bovendien geen hoor en wederhoor geweest om de betrouwbaarheid van deze getuige na te gaan.
Dat er op 10 januari 2019 een [nationaliteitsaanduiding] man is aangetroffen in het gehuurde betekent evenmin dat [appellante] geen hoofdverblijf houdt in het gehuurde. Deze man heeft samen met zijn broer en diens vriendin enkele weken in het gehuurde verbleven. Zij huurden ruimte op [adres 2] , bij de vader. In verband met bezoek was deze ruimte tijdelijk niet beschikbaar en heeft [appellante] de huurders opgevangen. De huur werd betaald aan de vader.
Ook anderszins is niet gebleken dat er sprake is geweest van onderhuur, aldus [appellante] . Uit de meldingen die bij Eigen Haard zijn gedaan blijkt niet aan welke personen zou zijn onderverhuurd of om welke periodes het zou gaan. De uitspraak die [appellante] zou hebben gedaan toen zij door PSG werd geconfronteerd met het onderzoek is verkeerd geïnterpreteerd. Zij heeft bedoeld te zeggen dat als zij geld nodig had gehad, zij juist wel zou gaan onderverhuren.

3.9

Ter onderbouwing van haar betwisting heeft [appellante] in hoger beroep producties in het geding gebracht waaruit onder meer het volgende naar voren komt:
- buren (zes in totaal, bij naam genoemd en in de meeste gevallen voorzien van een kopie van een legitimatiebewijs) verklaren dat [appellante] in het gehuurde woont;
- drie personen (eveneens bij naam genoemd en in de meeste gevallen voorzien van een kopie van een legitimatiebewijs) verklaren wekelijks bij [appellante] over de vloer te komen;
- facturen waaruit blijkt dat internetbestellingen aan [appellante] zijn bezorgd op het adres van het gehuurde;
- een verklaring van [persoon 1] waarin hij schrijft dat hij woonde op [adres 2] en dat hij voor een korte periode in het gehuurde heeft verbleven;
- poststukken gericht aan [appellante] en haar kinderen en geadresseerd aan het gehuurde (afzender zijn Ouder- en Kindteams […] , RIVM inzake inentingen, basisschool [naam basisschool] en een verwelkomingsbrief van de school van de oudste dochter van [appellante] ).

3.1

Het hof is van oordeel dat [appellante] met de door haar in hoger beroep nader gegeven toelichting onderbouwd met producties heeft voldaan aan de verzwaarde motiveringsplicht die op haar rust ten aanzien van de stelling van Eigen Haard dat zij niet haar hoofdverblijf zou houden in het gehuurde.

3.11

Eigen Haard heeft haar stellingen gebaseerd op intern en extern onderzoek. Uit de door Eigen Haard overgelegde producties blijkt dat er vanaf eind 2014 anonieme meldingen worden gedaan over [appellante] . Uit het dossier blijkt niet of de meldingen worden gedaan door verschillende personen of steeds dezelfde persoon. Ook blijkt dat er in 2015 onderzoek is gedaan naar [appellante] door de Dienst Werk en Inkomen van de gemeente […] (hierna: DWI) waarin DWI tot de conclusie is gekomen dat [appellante] zelf in de woning woont. Na een huisbezoek door Eigen Haard op 1 juni 2016 heeft Eigen Haard zelf geconcludeerd: ‘
Dossier sluiten, niets aan de hand’ . Vanaf het najaar 2016 volgen er weer nieuwe meldingen. Ook hier blijkt niet of deze al dan niet steeds van dezelfde persoon afkomstig zijn. In oktober 2016 volgt er ook een zogenoemde zoeklichtmelding bij de gemeente […] . Op 23 augustus 2018 bezoeken twee medewerkers van Eigen Haard het gehuurde. Zij treffen ene [persoon 3] aan. Hij deelt mede dat normaal zijn tante hier woont. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [appellante] betwist dat deze [persoon 3] , die haar neef zou zijn, in het gehuurde heeft gewoond. Uiteindelijk heeft Eigen Haard recherchebureau PSG de opdracht gegeven een onderzoek te starten naar woonfraude. In totaal heeft PSG op elf dagen tussen 25 oktober 2018 en 3 februari 2019 observaties gedaan, bij het gehuurde en bij de woning van de vader.

Het hof is van oordeel dat [appellante] deze observaties (momentopnamen) voldoende heeft weerlegd. Nu [appellante] samen met de vader kinderen heeft, ligt het voor de hand dat zij samen opvoedingstaken delen en dat de vader, zoals [appellante] stelt, haar helpt en valt het ook te begrijpen dat ze over en weer bij elkaar binnenlopen. Dat [appellante] of de kinderen worden gesignaleerd bij de vader wil dus nog niet zeggen dat zij geen hoofdverblijf heeft bij het gehuurde. Of de door PSG geïnterviewde omwonende dezelfde omwonende is als (een van) degene(n) die de meldingen bij Eigen Haard heeft gedaan blijkt niet uit het rapport. Ook heeft PSG twee maal anderen dan [appellante] aangetroffen in het gehuurde. Op 6 februari 2019 ging het om de eerdergenoemde [nationaliteitsaanduiding] bewoners, of dat op 10 januari 2019 ook het geval was kan niet onomstotelijk uit de rapportage worden afgeleid. Uit de stellingen van [appellante] kan worden afgeleid dat dit wel het geval was. Dit alles wordt niet anders door de reactie van [appellante] toen zij werd geconfronteerd met de visie van PSG op het tot dan toe voor haar onbekende onderzoek, aangezien deze reactie op verschillende manieren kan worden uitgelegd.

3.12

Al met al is het hof van oordeel dat zowel het interne als het externe onderzoek van Eigen Haard deels is gebaseerd op aannames en dat de beperkte gegevens van met name het externe onderzoek net zo goed bij de gang van zaken past die blijkt uit de nader toegelichte stellingen van [appellante] . Daarbij weegt mee dat [appellante] meerdere producties heeft overgelegd waarin buren en anderen met naam en toenaam verklaren dat zij haar hoofdverblijf houdt in het gehuurde. Het bewijsaanbod dat Eigen Haard heeft gedaan is, mede gelet op het door [appellante] met producties geconcretiseerde verweer, onvoldoende specifiek en wordt om die reden gepasseerd.

3.13

Naar het oordeel van het hof is wel voldoende komen vast te staan dat [appellante] het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan derden, althans voor een korte periode. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellante] bevestigd hetgeen is geconstateerd in het rapport van PSG : gedurende een korte periode is het gehuurde in gebruik gegeven aan een drietal [nationaliteitsaanduiding] personen. Volgens [appellante] huurden deze personen ruimte in de woning van de vader en moesten zij vanwege bezoek gedurende deze periode elders verblijven. [appellante] heeft toen voor deze korte tijd het gehuurde aan hen ter beschikking gesteld. Zij bleven echter de huur doorbetalen aan de vader, aldus nog steeds [appellante] . Eigen Haard heeft deze verklaring van [appellante] onvoldoende nader weersproken, zodat het hof daarvan zal uitgaan. [appellante] heeft hiermee weliswaar in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst, maar het hof is van oordeel dat deze tekortkoming van [appellante] van dermate geringe omvang is dat deze, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval, niet tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden.

3.14

[appellante] heeft bezwaar gemaakt tegen de hoogte van de gevorderde vergoeding voor de kosten van het door PSG gedane onderzoek. Deze zijn niet gespecificeerd en ook is niet gebleken, aldus [appellante] , dat deze zijn gemaakt, althans dat het noodzakelijk was deze te maken, omdat Eigen Haard ook minder kostbare wegen had kunnen bewandelen, door eigen onderzoek te doen. Deze kosten zijn dus daarom volgens [appellante] ook buitenproportioneel. Het hof is van oordeel dat het op de weg van Eigen Haard had gelegen de kosten van PSG te specificeren. Hieraan is onvoldoende voldaan. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Eigen Haard erkend dat er facturen van PSG bestaan. Deze zijn echter niet overgelegd. Aangezien het vanwege de betwisting door [appellante] wel op de weg van Eigen Haard lag de kosten met behulp van deze facturen (nader) te specificeren en deze facturen ook over te leggen, komt haar vordering tot betaling van € 13.090,40 daarom niet voor toewijzing in aanmerking.

3.15

De slotsom is dat de grieven slagen en dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover dat aan het hof is voorgelegd.

3.16

Eigen Haard heeft geen voldoende concrete stellingen betrokken die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Het bewijsaanbod wordt verworpen.

3.17

De kosten in eerste aanleg en in hoger beroep komen voor rekening van Eigen Haard als de overwegend in het ongelijk gestelde partij.

4. Beslissing

Het hof:

- vernietigt punt I, II, IV, V en VI van het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende:

wijst de vorderingen van Eigen Haard waarop is beslist in de punten I, II, IV, V en VI van het bestreden vonnis af;

veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] begroot op € 360,00 voor salaris;

veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellante] begroot op € 432,89 aan verschotten en € 2.228,00 aan salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, C.A.H.M. ten Dam en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2021.