ECLI:NL:RBAMS:2022:1739

• Datum uitspraak: 5 april 2022
• Publicatiedatum: 4 april 2022
• Zaaknummer: AWB - 21 _ 1801
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.L. Bolkestein
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van onroerende zaak in Amsterdam

In deze zaak heeft de rechtbank Amsterdam op 5 april 2022 uitspraak gedaan in een beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van een onroerende zaak in Amsterdam. De heffingsambtenaar had in een beschikking van 31 maart 2020 de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 316.000,- voor het kalenderjaar 2020. Eiseres, die bezwaar had gemaakt tegen deze vaststelling, vond de waarde te hoog en stelde dat de waarde op € 200.000,- vastgesteld moest worden. De heffingsambtenaar verklaarde het bezwaar ongegrond in een uitspraak op bezwaar van 11 februari 2021, waarna eiseres beroep instelde.

Tijdens de zitting op 29 maart 2022 heeft eiseres haar standpunt toegelicht, waarbij zij stelde dat het eigen transactiecijfer van de woning de beste indicatie voor de waarde in het economische verkeer zou zijn, ondanks dat deze meer dan een jaar voor de waardepeildatum lag. De rechtbank overwoog echter dat het eigen transactiecijfer niet automatisch de beste indicatie vormt, vooral omdat de woning door de zittende huurder was gekocht, wat de marktconformiteit van de prijs in twijfel trok.

De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. Eiseres had ook vier eigen vergelijkingsobjecten aangedragen, maar de rechtbank oordeelde dat deze niet beter waren dan de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten. Uiteindelijk werd het beroep ongegrond verklaard, zonder aanleiding voor proceskostenveroordeling of vergoeding van griffierecht.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 21/1801

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 april 2022 in de zaak tussen

[eiseres] , te Nijmegen, eiseres

( [gemachtigde eiseres] ),

en

De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,

( [heffingsambtenaar] ).

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in een beschikking van 31 maart 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 316.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.

Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 11 februari 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 29 maart 2022.

Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [naam 2] , taxateur.

Overwegingen

1. De woning van eiseres is een bovenwoning.

2. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 200.000,-.

3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum 1 januari 2019.

4. Eiseres heeft ter zitting betoogd dat het eigen transactiecijfer de beste indicatie is voor de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum. Hoewel de transportdatum van de woning meer dan één jaar voor de waardepeildatum ligt, zou dit volgens eiseres niet moeten uitmaken. Eiseres verwijst hierbij naar een uitspraak van het Hof Den Haag van 18 mei 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1404.

5. De rechtbank overweegt dat het eigen transactiecijfer van de woning meer dan één jaar voor de waardepeildatum is gelegen, maar dat dit inderdaad niet betekent dat het gebruik daarvan automatisch is uitgesloten. In beginsel vormt het eigen transactiecijfer de beste indicatie voor de waarde in het economische verkeer, tenzij er feiten of omstandigheden zijn waaruit blijkt dat het eigen transactiecijfer niet de beste indicatie zou zijn. De rechtbank is van oordeel dat er in dit geval feiten en omstandigheden zijn waaruit blijkt dat het eigen transactiecijfer niet de beste indicatie voor de waarde is. Zo is ter zitting gebleken dat de woning destijds door de zittende huurder is gekocht, zodat deze niet leeg hoefde te worden opgeleverd. Dat betekent dat niet kan worden gezegd dat het eigen transactiecijfer een marktconforme prijs is. De rechtbank volgt eiseres om die reden niet in haar betoog dat moet worden uitgegaan van het eigen transactiecijfer.

6. Eiseres heeft verder een viertal eigen vergelijkingsobjecten aangedragen die volgens haar beter zijn dan de drie door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten. De rechtbank overweegt dat zij ingevolge het Oostflakkee-arrest pas toekomt aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt (met bijvoorbeeld de door haar aangedragen vergelijkingsobjecten), als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. ^[1] De rechtbank overweegt dat zowel de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar als die van eiseres goed bruikbare vergelijkingsobjecten zijn. Eiseres heeft hiermee echter niet aangetoond dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn, dan wel dat haar vergelijkingsobjecten beter zijn voor de onderbouwing van de waarde. Gelet op het voorgaande is de rechtbank daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.

7. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

8. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van

mr. L.H.J. van Haarlem, griffier
. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2022.

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Voetnoten

1. Uitspraak van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.