Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/1200 en 21/1201
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Procesverloop
AMS 21/1200
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 november 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: woning 1) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 544.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 februari 2021 (de bestreden uitspraak 1) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
AMS 21/1201
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 2] te Amsterdam (hierna: woning 2) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 292.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In een uitspraak op bezwaar (de bestreden uitspraak 2) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft in een beschikking van 30 november 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 3] te Amsterdam (hierna: woning 3) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 523.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In een uitspraak op bezwaar van 26 februari 2021 (de bestreden uitspraak 3) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Algemeen
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraken beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 17 maart 2022.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] vergezeld door taxateur [naam] .
Overwegingen
Beide procedures
1.1
Eiser is het niet eens met de toegepaste erfpachtcorrectie en vindt dat deze maximaal 17 maal de canon mag bedragen. De door de heffingsambtenaar gekozen methode is volgens eiser niet verdedigbaar. Eiser haalt hierbij de conclusies van een rapport van [naam rapport] uit 2019 aan. Eiser voert specifiek aan dat hij het niet eens is met de conclusies van het Hof Amsterdam van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609. Er is volgens eiser sprake van willekeur en rechtsongelijkheid. Ook heeft verweerder bij de door hem gemaakte belangenafweging afbreuk gedaan aan de belangen van eiser. Eiser verzoekt tevens aan verweerder om alle erfpachtcorrecties en de daarvoor benodigde gegevens over te leggen.
1.2.
De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de erfpachtcorrectie volgens de ‘oude’ methode is berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden. [1] Gelet op voornoemde uitspraak van het hof Amsterdam (met name rechtsoverweging 5.2.15) oordeelt de rechtbank dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is.
2.1.
Eiser heeft verder in het kader van de erfpachtcorrectie aangevoerd dat de WOZ-waarde van de woning op grond van het ‘fair play’-beginsel met 2% dient te worden verlaagd. Eiser heeft hierbij verwezen naar een brief van wethouder Udo Kock. Volgens eiser dient ten aanzien van alle niet onherroepelijke besluiten waartegen bezwaar, beroep of hoger beroep is ingediend de 2%-regel te worden toegepast, omdat in al die zaken recht moet worden gedaan aan de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. Ter zitting heeft eiser aangevuld dat door de wethouder in het algemeen is toegezegd dat de WOZ-waarde voor meerdere jaren met 2% zou worden verlaagd. Eiser doet verder een beroep op het vertrouwensbeginsel. Eiser mocht er vanuit gaan dat de mededeling van de heffingsambtenaar ook van toepassing is op de onderhavige kwestie en verwijst naar het antwoord op schriftelijke vragen in de publicatie van 13 februari 2019. Er is ook strijd met het gelijkheidsbeginsel, omdat gelijke gevallen ongelijk worden behandeld. De ene belanghebbende krijgt wel 2% korting en de andere belanghebbende niet. Daarnaast bestaat volgens eiser strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. Eiser mag vertrouwen op het consequent handelen van verweerder. Het verbod van willekeur verbiedt verweerder in deze zaak om toepassing van de 2%-correctie te weigeren omdat de WOZ-waarde in het jaar 2017 en niet in 2019 is vastgesteld. Aan het van toepassing zijn van een ander belastingjaar kan niet de bevoegdheid worden ontleend om de 2%-correctie niet toe te passen.
2.2.
De rechtbank is van oordeel dat ook dit beroep niet slaagt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. [2] Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen. De rechtbank ziet in wat eiser nu heeft aangevoerd geen aanleiding om voor het jaar 2020 tot een ander oordeel te komen dan het gerechtshof. Ook betrekt de rechtbank hierbij dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat de 2%-correctie een noodmaatregel betrof, omdat nog geen duidelijkheid bestond over de juistheid van de erfpachtcorrectie. Doordat het gerechtshof Amsterdam de erfpachtcorrectie per latere datum alsnog heeft goed bevonden, heeft dit logischerwijs tot gevolg dat de 2%-correctie voor de latere jaren geen toepassing meer vindt.
3.1.
Eiser voert verder nog aan dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening moet houden met VvE-reserves. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar volgens eiser artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht geschonden, door in de bezwaarfase geen erfpachtcorrecties, matrix en grondstaffel te verstrekken, terwijl hier expliciet om is gevraagd. Eiser acht de werkwijze van verweerder niet zorgvuldig. Doordat de iWOZ-rapporten pas op zitting worden getoond, kan eiser zich niet goed voorbereiden. Ook is er strijd met artikel 3:2 van de Awb, omdat verweerder na ontvangst van het bezwaar en voor het horen aan een volledige heroverweging heeft gedaan. Ook is de uitspraak op bezwaar onvoldoende deugdelijk gemotiveerd. Slechts in algemene bewoordingen is aangegeven dat met eventuele verschillen tussen de woning en vergelijkingsobjecten rekening zou zijn gehouden.
3.2.
De rechtbank overweegt dat waar sprake was van VvE-reserves, hiervoor door de heffingsambtenaar is gecorrigeerd. Verder overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar met het verstrekken van het taxatieverslag heeft voldaan aan zijn verplichtingen ingevolge artikel 40, tweede lid, Wet WOZ; deze bepaling verplicht de heffingsambtenaar namelijk niet tot het verstrekken van aanvullende gegevens omtrent de vastgestelde WOZ-waarde. Ter motivering verwijst de rechtbank verder naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022. [3] Voor zover eiser ter zitting nog heeft verwezen naar de uitspraak van het hof Amsterdam van 27 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:369, overweegt de rechtbank dat het in die zaak om het vaststellen van de overdrachtsbelasting gaat. Dit betekent dat sprake is van andere wetgeving. Het beroep op deze uitspraak slaagt daarom ook niet.
AMS 21/1200
4. Woning 1 is een historische benedenwoning.
5. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde eerst vastgesteld op € 544.000,-, maar de waarde gedurende de beroepsprocedure bij de rechtbank verlaagd tot € 502.000,-. Het beroep is daarom gegrond.
6. De vraag die nu voorligt is of de heffingsambtenaar de nieuwe WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2019.
7. Eiser vindt ook de in beroep vastgestelde WOZ-waarde te hoog en vindt dat de waarde van woning 1 primair moet worden verlaagd met een nader te noemen bedrag door toepassing van een juiste erfpachtcorrectie. Subsidiair vindt eiser dat de waarde vastgesteld moet worden op € 431.000,-. Meer subsidiair heeft eiser aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning naar beneden had moeten afronden op duizendtallen.
8. Volgens eiser heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen woning 1 en de vergelijkingsobjecten. Volgens eiser is de woning niet gerenoveerd, waardoor de woning gedateerd is. Zo is de wc onderdeel van de douche. De woning is van mindere kwaliteit, onderhoud, luxe en de doelmatigheid en uitstraling zijn minder dan van de vergelijkingsobjecten. Er is hierdoor sprake van een andere kopersmarkt. Ter zitting heeft eiser de grond dat de oppervlakte van woning 1 niet juist berekend zou zijn ingetrokken.
9. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat sprake zou moeten zijn van een verdere verlaging van de waarde. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de in de beroepsprocedure gewijzigde waarde van woning 1 van € 502.000,- niet te hoog is. Eiser heeft de genoemde waardedrukkende factoren namelijk niet nader onderbouwd.
10. Voor zover meer subsidiair is aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van woning 1 naar beneden had moeten afronden op duizendtallen, overweegt de rechtbank dat deze beroepsgrond niet slaagt. De Wet WOZ schrijft die afronding niet voor.
AMS 21/1201
11. Partijen hebben ingestemd met de behandeling van woning 2 en woning 3 onder één zaaknummer.
12. Woning 2 is een historische bovenwoning.
13. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde eerst vastgesteld op € 292.000,-, maar de waarde gedurende de beroepsprocedure bij de rechtbank verlaagd tot € 277.000,-. Het beroep is daarom gegrond.
14. De vraag die nu voorligt is of de heffingsambtenaar de nieuwe WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2019.
15. Eiser heeft ter zitting aangegeven zich te kunnen vinden in de verlaagde WOZ-waarde. De vastgestelde waarde van woning 2 is hiermee niet langer tussen partijen in geschil.
16. Woning 3 is een historische bovenwoning.
17. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde eerst vastgesteld op € 523.000,-, maar de waarde gedurende de beroepsprocedure bij de rechtbank verlaagd tot € 482.000,-. Het beroep is daarom gegrond.
18. De vraag die nu voorligt is of de heffingsambtenaar de nieuwe WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2019.
19. Eiser vindt ook de in beroep vastgestelde WOZ-waarde te hoog en vindt dat de waarde van woning 3 primair moet worden verlaagd met een nader te noemen bedrag door toepassing van een juiste erfpachtcorrectie. Subsidiair vindt eiser dat de waarde vastgesteld moet worden op € 413.000,-
20. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat sprake zou moeten zijn van een verdere verlaging van de waarde. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de in de beroepsprocedure gewijzigde waarde van woning 3 van € 482.000,- niet te hoog is. Eiser heeft niet toegelicht waarom de waarde nog lager zou liggen.
Beide procedures
21. De beroepen in de zaken AMS 21/1200 en 21/1201 zijn gegrond, omdat de heffingsambtenaar de in de bestreden uitspraken vastgestelde WOZ-waarde niet handhaaft. De rechtbank zal de bestreden uitspraken vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van woning 1 voor het belastingjaar 2020 vast te stellen op € 502.000,-, de WOZ-waarde van woning 2 voor het belastingjaar 2020 vast te stellen op € 277.000,- en de WOZ-waarde van woning 3 voor het belastingjaar 2020 vast te stellen op € 482.000,-. De aanslagen onroerende zaakbelasting dienen overeenkomstig deze waarden te worden verminderd.
22. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt in de beide zaken.
23.1.
De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank in de zaak AMS 21/1200 op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1).
23.2.
In de zaak AMS 21/1201 stelt de rechtbank deze kosten vast op € 1.620,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van woning 1 voor het belastingjaar 2020 vast op € 502.000,-;
- stelt de WOZ-waarde van woning 2 voor het belastingjaar 2020 vast op € 277.000,-;
- stelt de WOZ-waarde van woning 3 voor het belastingjaar 2020 vast op € 482.000,-;
- bepaalt dat de aanslagen onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarden worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraken op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49,- in de zaak AMS 21/1200 aan eiser te vergoeden;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49,- in de zaak AMS 21/1201 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de zaak AMS 21/1200 in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.620,-.
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de zaak AMS 21/1201 in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.620,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van
mr.L.H.J. van Haarlem, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2022.
mr.L.H.J. van Haarlem, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.