Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9546466 \ CV EXPL 21-16445
vonnis van: 15 maart 2022
fno.: 33806
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de vennootschap naar buitenlands recht Unibail Rodamco S.E.
gevestigd te Parijs
eiseres
nader te noemen: Unibail
gemachtigde: mr. [gemachtigde 1]
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Nanse B.V
gevestigd te Amstelveen
gedaagde
nader te noemen: Nanse
gemachtigde: [gemachtigde 2] .
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 10 november 2021 heeft Unibail gevorderd (kortweg) dat de huurovereenkomst met Nanse ter zake de winkelruimte aan het [adres] wordt ontbonden en dat Nanse deze ruimte geheel ontruimt alsmede dat Nanse wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, en de huurtermijnen vanaf oktober 2021. Nanse heeft verweer gevoerd. Bij tussenvonnis van 11 januari 2022 is bepaald dat een mondelinge behandeling zal worden gehouden. Bij akte van 2 februari 2022, met producties, heeft Unibail de vordering gewijzigd. Van de kant van Nanse zijn op 9 februari 2022 producties ingediend.
Ter zitting van 14 februari 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Unibail is verschenen [naam 1] (Leasing Manager) en [naam 2] , bijgestaan door de gemachtigde. Nanse is verschenen bij [gemachtigde 2] . Aan Unibail zijn afschriften van de door Nanse overgelegde producties overhandigd. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en na debat is vonnis gevraagd. Het vonnis is bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Nanse huurt vanaf 1 april 2019 de (samengestelde) bedrijfsruimte van totaal ca. 418 m² aan het [adres] tegen een huurprijs van € 28.104,85 per kwartaal. De duur van de overeenkomst bedraagt tien jaar.
1.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (model ROZ 2008) van toepassing verklaard. Daarin is onder meer het volgende bepaald:
“26.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de
vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat
bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van €300,00 per maand.
(…)
Kosten, verzuim
33.1
In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten - aan verhuurder te voldoen. De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd.
33.2
Huurder is in verzuim door het enkel verloop van een bepaalde termijn.”
1.3.
Nanse exploiteert een Indiase supermarkt in het pand.
1.4.
Vanaf het begin is Nanse in gebreke gebleven met betalingen. Er is tussen de accountant van Nanse en Unibail overleg geweest over een betalingsregeling.
1.5.
Op grond van die regeling is éénmaal een bedrag van totaal € 16.306,00 betaald door Nanse. Daarna is niets meer ontvangen en is de betalingsregeling komen te vervallen.
1.6.
De huurachterstand tot en met het 4e kwartaal 2021 bedraagt € 107.074,52.
1.7.
Ingaande 1 januari 2022 bedraagt de huur € 28.760,63 per kwartaal.
Vordering en verweer
2. Unibail vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zoals gewijzigd bij akte van 2 februari 2022:
a. ontbinding van de huurovereenkomst;
a. ontbinding van de huurovereenkomst;
veroordeling van Nanse tot ontruiming van het gehuurde met machtiging van Unibail om de ontruiming eventueel zelf te doen uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder zo nodig met behulp van de sterke arm;
Nanse te veroordelen om aan Unibail te betalen een bedrag van € 147.887,28 zijnde de betalingsachterstand tot en met het 4e kwartaal 2021 verhoogd met de (boete)rente en buitengerechtelijke kosten alsmede een bedrag van € 9.216,24 zijnde de afrekening servicekosten over 2020;
Nanse te veroordelen tot betaling van de huurprijs van € 28.760,63 per kwartaal ingaande het 1e kwartaal 2022;
Nanse te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 28.760,63 per kwartaal (nog te verhogen met eventuele indexeringen) vanaf de dag waarop de huurovereenkomst zal zijn ontbonden tot en met de ontruimingsdatum;
Nanse te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 28.760,63 per kwartaal (nog te verhogen met eventuele indexeringen) na de ontruiming tot aan de dag waarop Unibail erin slaagt de bedrijfsruimte onder gelijkluidende voorwaarden aan een derde te verhuren tot ten hoogte 30 maart 2029 zijnde de expiratiedatum van de huurovereenkomst;
Nanse te veroordelen tot betaling van de overeengekomen boeterente over de openstaande bedragen vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag dat de gehele vordering is voldaan;
met veroordeling van Nanse in de proceskosten.
3. Unibail legt aan de vordering ten grondslag de nakomingsverplichting van Nanse uit de huurovereenkomst en dat van haar in redelijkheid niet gevergd kan worden de huurovereenkomst voort te zetten. Vanwege haar wanprestatie is Nanse gehouden de door Unibail geleden en nog te lijden schade te vergoeden.
4. Nanse heeft de vordering erkend. Zij beroept zich op overmacht; door de maatregelen rondom Covid-19 heeft zij bijna geen klanten en bijna geen omzet. Haar winkel is in 2020 af en toe open geweest. Na een verbouwing van bijna 8 maanden is zij eerst gestart op 28 november 2019. Nanse heeft erg veel geld in de verbouwing gestoken. Zij wil graag een betalingsregeling met Unibail afspreken.
Beoordeling
5. Bij tussenvonnis van 11 januari 2022 is onder andere aangegeven dat Nanse de volgende stukken nog niet heeft ingebracht:
- opgave totaalbedrag vaste lasten per maand;
- beschikkingen en berekeningen TVL-regeling;
- omzet-cijfers 2019, 2020 en 2021 + btw-aangiftes.
Tevens is aangegeven dat, in het geval Nanse een tegeneis heeft willen formuleren, zij de gelegenheid krijgt tot uiterlijk tien dagen voor de zitting die tegeneis schriftelijk te formuleren en te onderbouwen.
6. Nanse heeft geen tegenvordering ter zake huurprijsvermindering ingediend.
7. Van de kant van Nanse zijn door de accountant opgestelde omzetcijfers over 2019, 2020 en 2021 verstrekt alsmede een overzicht van de vaste lasten per maand. Daarnaast zijn aangiften omzetbelasting van de kwartalen 01/2019 tot en met 04/2021 overgelegd alsmede een jaarrekening over het boekjaar 2019 en een opgave/specificatie van het nettoresultaat na belastingen over 2020. Een deel van deze gegevens zijn eerder ook al door de accountant van Nanse aan (de debiteuren- administratie van) Unibail verstrekt.
8. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 december 2021 (zie ECLI:NL:HR:2021:1974) geoordeeld dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde artikel 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, bij een huurovereenkomst van voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.
9. Hoewel Nanse dus niet met zoveel woorden, laat staan middels een akte, een reconventionele vordering heeft ingediend, kan zijn verweer wel worden opgevat in die zin dat er geen gehoudenheid is aan zijn kant om het gehele bedrag aan huurachterstand alsmede de huurtermijnen vanaf 1 januari 2022 ad € 28.760,63 per kwartaal te voldoen. In dat licht zal de kantonrechter de gegrondheid van de vordering van Unibail beoordelen.
10. Vast staat dat de supermarkt die Nanse in het gehuurde exploiteert, een ‘essentiële’ winkel is volgens de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie zodat de kantonrechter er van uit gaat dat Nanse niet getroffen is geweest door verplichte sluitingen. Toch stelt zij dat zij haar deuren heeft moeten sluiten uit kostenoverwegingen omdat er zo weinig klanten kwamen in de coronaperiode, juist ook omdat andere winkels in het winkelcentrum wel gedwongen gesloten zijn geweest.
11. Van de kant van Unibail is betwist dat ‘de loop eruit’ is geweest in het winkelcentrum ten tijde van de gedwongen sluitingsperioden en is gesteld dat Nanse aan de buitenrand zit van het eigenlijke winkelcentrum, niet in het overdekte deel, zodat klanten niet gehinderd werden door eventuele sluiting van (andere) winkels in het winkelcentrum. Bovendien heeft Unibail geconstateerd dat Nanse de supermarkt ook gesloten hield op dagen en tijdstippen dat er geen sprake was van een landelijke sluiting van niet-essentiële winkels waarbij heeft te gelden dat veel supermarkten juist door de coronamaatregelen qua omzet hebben ‘geplust’. Nanse heeft geen bewijsaanbod gedaan van het tegendeel.
12. Aldus is naar het oordeel van de kantonrechter niet komen vast staan dat er een oorzakelijk verband is tussen de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie en het omzetverlies dat Nanse claimt. Dat verband (‘ten gevolge van’) wordt door de HR wel verlangd in het hierboven genoemde arrest. Uit de door Nanse overgelegde boekhoudgegevens blijkt een dergelijk oorzakelijk verband ook niet zonder meer terwijl op haar beurt van Nanse wel verwacht mag worden dat zij maatregelen treft (denk aan: click-and-collect of online verkoop) om eventuele omzetvermindering te beperken. Daarvan is allemaal niet gebleken. Zij stelt geen aanspraak op een Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) te hebben kunnen maken omdat zij eerst in 2019 met haar onderneming is begonnen. Dat zij ter zake een aanvraag heeft gedaan is echter niet gebleken. De kantonrechter concludeert dan ook dat er geen reden is waarom Nanse de volledige huur niet zou moeten voldoen.
13. De juistheid van de berekening van de huurachterstand en de verschuldigde huurtermijnen is door Nanse niet bestreden, zodat die vorderingen worden toegewezen.
14. De grootte van de huurachterstand is dusdanig dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zodat ook deze vordering wordt toegewezen, alsmede de vordering van Unibail dat Nanse het gehuurde ontruimt, waarbij de ontruimingstermijn wordt gesteld op vier weken na het vonnis.
15. De kantonrechter ziet geen reden de gerechtsdeurwaarder te machtigen de hulp in te roepen van de politie bij de ontruiming, nu deze bevoegdheid van de deurwaarder reeds voortvloeit uit artikel 556 Rv.
16. Voor de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten heeft Unibail verwezen naar artikel 33.1 van de algemene bepalingen, maar het in de dagvaarding genoemde percentage van 15% over de huurachterstand vermeerderd met (boete)rente is in die bepaling niet genoemd. De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal in lijn met de staffel als genoemd in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen op basis van de toewijsbare hoofdsom.
17. Nanse zal tevens veroordeeld worden tot betaling van de huurtermijn over het eerste kwartaal 2022 ad € 28.760,63 alsmede tot vergoeding van de door Unibail te lijden schade overeenkomstig dit bedrag per kwartaal na de ontbinding tot en met de ontruimingsdatum.
18. De kantonrechter ziet geen aanleiding Nanse ook te veroordelen tot een schadevergoeding ad € 28.760,63 per kwartaal (nog te verhogen met eventuele indexeringen) na de ontruiming en tot aan de dag dat Unibail erin slaagt de bedrijfsruimte onder gelijkluidende voorwaarden aan een derde te verhuren tot ten hoogste 30 maart 2029 zijnde de expiratiedatum van de huurovereenkomst, nu deze vordering te onbepaald is.
19. De gevorderde (boete)rente ad 2% per maand met een minimum van € 300,00 per maand, zijnde in totaal € 13.508,99 wordt als zijnde niet bestreden, toegewezen.
20. De gevorderde (boete)rente ad 2% per maand met een minimum van € 300,00 per maand over de openstaande bedragen vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag dat de gehele vordering is voldaan, moet worden afgewezen nu deze vordering thans nog te onbepaald is.
21. Nu Nanse in het ongelijk is gesteld, wordt zij veroordeeld tot de proceskosten aan de kant van Unibail.
BESLISSING
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ter zake de bedrijfsruimte aan het [adres] ;
veroordeelt Nanse deze bedrijfsruimte geheel te ontruimen en met al de zijnen en het zijne te verlaten en de sleutels ter beschikking te stellen van Unibail, en machtigt Unibail om, wanneer gedaagde daarmee binnen vier weken na dit vonnis in gebreke mocht blijven, die ontruiming zelf te doen uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder;
veroordeelt Nanse om aan Unibail te betalen een bedrag van € 116.290,76 aan betalingsachterstand tot en met het vierde kwartaal 2021, te verhogen met de boeterente van € 13.508,99 en de buitengerechtelijke incassokosten van € 2508,32, inclusief btw zijnde een totaalbedrag van € 132.308,07;
veroordeelt Nanse tot betaling van € 28.760,63 per kwartaal (nog te verhogen met eventuele indexeringen) vanaf 1 januari 2022 tot en met de ontruimingsdatum;
veroordeelt Nanse tot de proceskosten aan de kant van Unibail, dezerzijds begroot op explootkosten € 98,52, salaris gemachtigde € 872,00 en griffierecht € 1.013,00, zijnde totaal € 1.983,52;
veroordeelt Nanse in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.