Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/5059
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 februari 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te Amsterdam, eiseres, (hierna: [eiseres] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
( [heffingsambtenaar] ).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 3 juni 2021 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 978.500,-.
[eiseres] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van
6 september 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
[eiseres] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 19 januari 2022. [eiseres] is verschenen, vergezeld door haar echtgenoot. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [naam]
Overwegingen
1. [eiseres] is samen met haar echtgenoot eigenaar van de woning. Het gaat om een repeterende eindwoning van 190 m² met een garage van 22 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2014. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1] De WOZ-waarde uit 2015 is van belang voor het vaststellen van de eeuwigdurende erfpachtcanon.
3. [eiseres] vindt de vastgestelde WOZ-waarde te hoog. Onder verwijzing naar de WOZ-waardering van andere woningen in de buurt vindt [eiseres] dat de
WOZ-waarde van de woning € 696.297,- moet zijn.
4. Op de zitting heeft [eiseres] aangegeven dat haar woning geen 212 m² maar
190 m² is. Verder beroept zij zich op het gelijkheidsbeginsel dat in een zaak als deze ruimer moet worden geïnterpreteerd en betoogt zij dat de heffingsambtenaar een bijzondere zorgvuldigheid bij het vaststellen van de WOZ-waarde in acht dient te nemen. De rechtbank gaat hieronder in op deze gronden.
Oppervlakte van de woning
5. Ter zitting heeft [eiseres] meegedeeld dat het woonoppervlak van haar woning 190 m² bedraagt en de tegen de woning aangebouwde garage 22 m² is. De garage wordt gebruikt als bergruimte. Verweerder heeft aangegeven dat het woningdeel dan 190 m² is en de garage 22 m². Dat zou gelet op het door de heffingsambtenaar overgelegde overzicht taxatiewaarden leiden tot een taxatiewaarde van € 3.713,- per m² woningdeel (€ 705.470,- : 190 m² woningdeel = € 3.731,-). Omdat de gemiddelde m²-prijs waarvoor de vergelijkingsobjecten verkocht zijn nog een stuk hoger is, namelijk € 5.191,- per m² woningdeel, heeft de heffingsambtenaar daarmee nog steeds de WOZ-waarde van de woning onderbouwd.
Gelijkheidsbeginsel
6. [eiseres] vindt de WOZ-waarde van haar woning te hoog, omdat woningen in de buurt die nagenoeg identiek zijn wat betreft bouwstijl, oppervlakte en ligging een lagere WOZ-waarde hebben. Zij verwijst naar elf woningen.
7. De rechtbank overweegt dat voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel in het belastingrecht de meerderheidsregel geldt. Deze geldt alleen als objecten (nagenoeg) identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Een beroep op de meerderheidsregel is alleen mogelijk als minimaal twee identieke objecten lager gewaardeerd zijn. [2] Op de zitting heeft de rechtbank met [eiseres] de door haar aangedragen vergelijkingsobjecten besproken. Op het eerste oog lijken enkele woningen vergelijkbaar te zijn met haar woning, maar als nauwkeuriger wordt gekeken naar de kenmerken van de vergelijkingsobjecten dan wijken de woningen naar het oordeel van de rechtbank te veel af wat betreft kaveloppervlakte, woonoppervlakte en bijgebouwen (de woningen verschillen vaak ook qua aantal bergingen en aanwezigheid garage). [3] Geen van de aangedragen woningen is nagenoeg identiek en ook de verschillen zijn niet verwaarloosbaar. [eiseres] heeft voorts geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen die steunt op een door de heffingsambtenaar gevoerd beleid of voortkomt uit een oogmerk van begunstiging. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep op het gelijkheidsbeginsel dan ook niet.
8. [eiseres] heeft er in dit kader nog op gewezen dat de garage bij haar woning -in tegenstelling tot die van haar buren - is meegenomen in de kaveloppervlakte, terwijl de buren een lagere WOZ-waarde hebben. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven dat de garage bij de buren op een aparte kavel staat en daarom als apart object is gewaardeerd. Dit feit kan het verschil in WOZ-waarde verklaren.
Ruimere interpretatie gelijkheidsbeginsel en bijzondere zorgvuldigheid
9. Verder vindt [eiseres] dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel ruimer dient te interpreteren, omdat de WOZ-beschikking uitsluitend is aangevraagd (en gekregen) in verband met het aanbod van de gemeente Amsterdam om het erfpachtrecht af te kopen. Ook dient de heffingsambtenaar in dit geval bijzonder zorgvuldig te handelen.
10. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar hiertoe niet is gehouden. De overstap- en afkoopregeling van de erfpachtcanon brengt niet met zich mee dat de WOZ-waarde op een andere wijze dan normaal moet worden vastgesteld. [4] Voor een ruimere interpretatie van het gelijkheidsbeginsel dan geschetst onder rechtsoverweging 7, is daarom geen plaats. Ook blijkt niet uit de jurisprudentie dat de heffingsambtenaar bijzonder zorgvuldig, in feite: zorgvuldiger, dient te handelen indien het beroep tegen de WOZ-waarde is ingediend omdat dat gevolgen heeft voor de afkoopregeling van de erfpachtcanon. Dit betoog slaagt niet.
Conclusie
11. Nu de beroepsgronden van [eiseres] zich niet richten tot de waarderingsmethode en de gehanteerde vergelijkingsobjecten door de heffingsambtenaar, zal de rechtbank daarover niet oordelen.
12. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde van € 978.500,-
in stand blijft.
13. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.E. Wijnker, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.M. Mazurel, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
24 februari 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.