Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 19/5783
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: mr. S.T. Blom),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam, verweerder
(gemachtigde: mr. N. Hamdach).
Procesverloop
In het besluit van 24 april 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder aan eiser een bestuurlijke boete van € 6.000,- opgelegd en ingevorderd wegens overtreding van artikel 21, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet 2014 (de Huisvestingswet).
In een uitspraak van 11 juni 2019 heeft de voorzieningenrechter het verzoek van eiser om een voorlopige voorziening te treffen, afgewezen.
In het besluit van 1 oktober 2019 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 maart 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Ook is verschenen [persoon] namens eiser. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Wat aan de zaak voorafging
1.1.
Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres] (de woning). De woning heeft een oppervlakte van 74 m2 en bestaat uit een woonkamer, een keuken, een toilet, een badkamer en vier slaapkamers.
1.2.
In maart 2017 heeft verweerder een onderzoek ingesteld naar de woning in het kader van het project Landelijke Aanpak Adreskwaliteit. Ten tijde van het onderzoek stonden in de Basisregistratie personen drie personen op het adres van de woning ingeschreven: [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] .
1.3.
Op 31 mei 2018 heeft een buitendienstinspecteur met een collega een onaangekondigd huisbezoek gebracht aan de woning. Tijdens het huisbezoek hebben zij bij de voordeur gesproken met [naam 1] . De resultaten van dit huisbezoek heeft de buitendienstinspecteur in een rapport van bevindingen neergelegd. Daarin staat onder meer:
“De heer [naam 1] geeft aan dat zij deze van de heer [eiser] [ [eiser] ] huren. Ook verteld [ [eiser] ] hij dat zij per persoon € 660,- inclusief aan huur betalen, iedereen heeft een eigen kamer, de kamers zijn afsluitbaar, zij maken allen gebruik van de gemeenschappelijke woonkamer en er zijn rookmelders aanwezig.”
1.4.
Vervolgens hebben twee toezichthouders in overleg met [naam vertegenwoordiger] van de beheerder van de woning, een afspraak gemaakt voor een huisbezoek op 10 september 2018. Tijdens dat huisbezoek hebben zij de woning van binnen gezien en met [naam 1] en [naam vertegenwoordiger] gesproken. De toezichthouders hebben de resultaten van het onderzoek in een rapport van bevindingen (het rapport) van 11 september 2018 neergelegd. In het rapport staat, voor zover van belang, dat [naam 1] heeft verklaard dat:
- hij en [naam 2] een huurcontract met de verhuurder hebben;
- hij en [naam 2] , met medeweten van de verhuurder een hospitacontract met [naam 3] hebben;
- zij ieder € 550,- exclusief per maand aan huur betalen;
- zij alle drie hun deel van de huur betalen op de gezamenlijke huurrekening die [naam 2] beheert, en dat hij dan elke maand de gehele huur aan de verhuurder betaalt;
- zij ieder een eigen slaapkamer in gebruik hebben;
- [naam 3] naast zijn kamer samen het gebruik heeft van de badkamer, het toilet en de keuken;
- de woonkamer alleen voor hem en [naam 2] is.
1.5.
In het bijbehorende beeldverslag is onder andere een hekwerk in de woonkamer te zien. Ook is de plattegrond bijgevoegd die [naam 1] tijdens het huisbezoek heeft laten zien.
2. Verweerder heeft vervolgens aan eiser een bestuurlijke boete van € 6.000 opgelegd. Volgens verweerder volgt uit het rapport dat eiser een zelfstandige woning in onzelfstandige woonruimten heeft omgezet zonder de daarvoor vereiste vergunning. Dat is in strijd met artikel 21, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet.
3. Eiser heeft het bestreden besluit gemotiveerd betwist. De door eiser aangevoerde gronden zullen onder “de beoordeling van de rechtbank” apart worden besproken.
Juridisch kader
4. De relevante wet- en regelgeving is opgenomen in de bijlage die onderdeel uitmaakt van de uitspraak.
Beoordeling door de rechtbank
Zijn de toezichthouders de woning op rechtmatige wijze binnengetreden?
5. Eiser voert meerdere gronden aan over de manier waarop het huisbezoek heeft plaatsgevonden. Ten eerste is er volgens eiser niet gebleken van bevoegdheid van de toezichthouders. Er is namelijk geen aanwijzingsbesluit in de zin van artikel 4.2 van de Wet Basisregistratie personen of een machtiging, zoals vereist in artikel 34 van de Huisvestingswet. Verder is er geen toestemming gegeven voor een huisbezoek met dit doel. Eiser was in de veronderstelling dat het onderzoek plaatsvond in het kader van de Landelijke Aanpak Adreskwaliteit en niet vanwege de Huisvestingswet. Omdat de toezichthouders eiser niet vóór het binnentreden hebben laten weten wat het doel van het huisbezoek was, is het huisbezoek onder valse voorwendselen afgelegd. Ook hebben de toezichthouders blijk gegeven van vooringenomenheid door direct bij binnenkomst in de woning al op te merken dat de woonkamer voldoet aan de eis van 11m2. Deze eis komt uitsluitend voor in de wet- en regelgeving ten aanzien van omzetting naar onzelfstandige woonruimte. Zij hadden bij het binnentreden dus al het standpunt ingenomen dat er sprake was van omzetting, aldus eiser.
6. Anders dan eiser stelt, is de rechtbank van oordeel dat uit het rapport blijkt dat de toezichthouders de woning op rechtmatige wijze zijn binnengetreden. De toezichthouders hebben zich gelegitimeerd en het doel van hun bezoek duidelijk gemaakt. Er is dus voldaan aan artikel 1, eerste lid, van de Algemene wet op het binnentreden. In het rapport is verder aangekruist dat de bewoner uitdrukkelijk toestemming heeft verleend de woning te betreden. Omdat [naam 1] toestemming heeft gegeven voor het binnentreden van de woning, is geen machtiging vereist. Over het doel van het onderzoek staat in het rapport vermeld: “Ik vertel de man dat wij onderzoek doen naar het gebruik van de woning en of dit gebruik in overeenstemming is met de Huisvestingswet. Ook leg ik uit dat wij onderzoeken of de inschrijvingen in de woning overeenkomen met onze informatie.” Hieruit blijkt dat de toezichthouders nog vóór daadwerkelijke uitvoering van hun onderzoek [naam 1] en [naam vertegenwoordiger] hebben geïnformeerd over het doel van hun huisbezoek. Van het onder “valse voorwendselen” verrichten van het huisbezoek is dan ook geen sprake geweest. Er is geen grond voor eisers stelling dat deze informatie al gegeven diende te worden, voordat de toezichthouders de woning binnentraden. Tenslotte is de opmerking van de toezichthouders over de oppervlakte van de woonkamer feitelijk van aard en geeft deze geen blijk van enige vooringenomenheid. De gronden slagen niet.
Hadden [naam 1] en [naam vertegenwoordiger] de cautie moeten krijgen?
7. Eiser voert aan dat de onderzoeken ter plaatse en de verklaringen van [naam vertegenwoordiger] niet ten grondslag aan het bestreden besluit kunnen worden gelegd. De toezichthouders hebben namelijk vooraf of bij het binnentreden niet aangekondigd dat het onderzoek is gericht op het opleggen van bestuursrechtelijke sancties. Ook aan [naam vertegenwoordiger] is geen cautie in de zin artikel 5:10a van de Algemene wet bestuursrecht gegeven, terwijl zij als vertegenwoordiger van eiser werd verhoord aangaande een bestuurlijke sanctie.
8. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat de toezichthouders aan [naam 1] en [naam vertegenwoordiger] geen cautie hoefden te geven. Het staat vast dat eiser in het voornemen is gewezen op zijn recht om niet te hoeven antwoorden. Omdat het in deze zaak gaat om de boete die aan eiser is opgelegd, is terecht aan hem de cautie gegeven. Verweerder hoefde [naam 1] als bewoner en [naam vertegenwoordiger] als vertegenwoordiger van eiser niet te wijzen op het zwijgrecht, omdat het niet gaat om een eventuele boete die aan hen zou kunnen worden opgelegd. Voor zover er aan [naam vertegenwoordiger] al een cautie had moeten worden gegeven, is eiser overigens niet benadeeld. Immers, niet gebleken is dat de opmerkingen die [naam vertegenwoordiger] tijdens het huisbezoek heeft gemaakt, ten grondslag zijn gelegd aan de boeteoplegging. De grond slaagt niet.
Is het zorgvuldigheidsbeginsel geschonden?
9. Eiser voert aan dat het bestreden besluit onzorgvuldig is voorbereid, omdat het uitsluitend is gebaseerd op de plaatsopneming. Daarmee is volgens eiser de feitelijke en juridische situatie niet, althans niet voldoende, vastgesteld. Zo heeft verweerder ten onrechte geen onderzoek gedaan naar de huurovereenkomst en onderhuurovereenkomst.
10. Deze grond slaagt niet. Het besluit tot boeteoplegging is tot stand gekomen na een administratief vooronderzoek en twee huisbezoeken. Tijdens deze bezoeken is de woning bekeken en is er met een bewoner gesproken. Vervolgens is er een rapport opgesteld, waarin al deze aspecten zijn opgenomen. De rechtbank acht deze gang van zaken en de wijze waarop het besluit tot stand is gekomen, zorgvuldig. De grond slaagt niet.
Heeft eiser een vergunning nodig voor het omzetten van de woning?
11. Eiser stelt zich op het standpunt dat de vergunningplicht niet ziet op de woning. De wijk ‘Nieuwe Pijp’, waarin de woning ligt, is niet als zodanig aangewezen in de Huisvestingsverordening (de Verordening), zodat artikel 21 van de Huisvestingswet niet van toepassing is. Bovendien is de gemeenteraad buiten haar bevoegdheden van artikel 2 van de Huisvestingswet getreden door alle zelfstandige woningen – en dus ook het duurdere segment waartoe de woning behoort – aan te wijzen. Het doel van de bevoegdheden is om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste van goedkope woonruimte te bestrijden. Niet aangetoond is dat het aanwijzen van alle zelfstandige woonruimten noodzakelijk en geschikt is om dit doel te bereiken. Volgens eiser moet artikel 3.1.1. van de Verordening dan ook buiten beschouwing worden gelaten en/of onverbindend worden verklaard. Hij verwijst naar de toelichting op artikel 2 van de Huisvestingswet en de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 29 augustus 2018 [1] en de rechtbank Oost-Brabant van 2 januari 2019. [2]
12.1.
De rechtbank volgt de stellingen van eiser niet. In artikel 21 van de Huisvestingswet staat dat de vergunningplicht geldt voor een door de gemeenteraad aangewezen categorie woonruimte die is gelegen in een aangewezen gebied. In de toelichting bij artikel 3.1.1. van de Verordening staat dat geheel Amsterdam als schaarstegebied kan worden aangemerkt. Hieruit volgt dat ook de wijk ‘Nieuwe Pijp’ valt in het gebied waar de vergunningplicht geldt.
12.2.
Dat artikel 3.1.1 van de Verordening onverbindend zou moeten worden verklaard, volgt de rechtbank evenmin. In de toelichting op artikel 3.1.1 van de Verordening staat onder meer het volgende vermeld:
“Daarbij is het mogelijk om de prijsgrens voor de sturing op woonruimtevoorraad hoger te stellen dan de prijsgrens voor de woonruimteverdeling. […] Sturing door middel van voorraadbeleid is om meerdere redenen gewenst. Een uitgebreide onderbouwing van de noodzaak tot sturing in de woonruimtevoorraad is te vinden in "Schaarstepatronen in de woningvoorraad van de stadsregio Amsterdam d.d. 10 november 2014", en het Eindverslag onderbouwing schaarste ten behoeve van de huisvestingsvergunning van de Stadsregio Amsterdam van 31 oktober 2014. […] Er is sprake van schaarste zowel binnen als buiten de ring van Amsterdam binnen alle segmenten. […] Dit heeft mede tot gevolg dat de doorstroming laag is en de woningen die geschikt zijn voor primair de lage inkomens ook bezet worden door huishoudens die een middensegment huur- of koopwoning zouden kunnen bewonen.”
Hieruit blijkt dat ook wijzigingen in de voorraad van duurdere woningen direct gevolgen (kunnen) hebben voor de schaarste aan goedkope woonruimte. Dit rechtvaardigt dat alle woningen onder de werking van Hoofdstuk 3 van de Verordening vallen. Dit heeft de Afdeling in haar eerdergenoemde uitspraak van 29 augustus 2018 ook geoordeeld. Daarbij heeft de Afdeling, anders dan eiser stelt, niet alleen een oordeel gegeven over de vaststelling van schaarste in Amsterdam, maar ook over de noodzaak en evenredigheid van de aanwijzing van alle woningen. Eisers beroep op de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant kan hem niet baten. In deze uitspraak vond de rechtbank het juist van doorslaggevend belang dat de Eindhovense Huisvestingsverordening op wezenlijke punten verschilt van de Verordening.
Is er sprake van een overtreding?
13. Eiser betoogt dat er geen sprake is van omzetting van de zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimten, omdat [naam 3] inwoont bij [naam 1] en [naam 2]. Voor inwoning wordt volgens eiser niet de voorwaarde gesteld dat [naam 1] en [naam 2] een gemeenschappelijke huishouding hebben. Verder blijkt uit de huur- en onderhuurovereenkomst dat [naam 1] en [naam 2] het gebruiksrecht van meer dan 50% van de woning hebben, wat gewaarborgd is door een afsluitbaar hekwerk. Daarmee wordt voldaan aan de vereisten van inwoning, aldus eiser.
14.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht geconcludeerd dat de dat er sprake is van omzetting van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimten. De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.
14.2.
In de toelichting op artikel 3.1.2 van de Verordening staat dat inwoning in de vorm van hospitaverhuur niet valt onder omzetting. Blijkens deze toelichting veronderstelt het begrip "inwoning" de aanwezigheid van een hoofdbewoner die tevens verhuurder is. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt hieruit dat er bij hospitaverhuur één en niet twee verhuurders zijn. Ook in beleidsregel 12 [3] waarin de voorwaarden voor hospitaverhuur zijn neergelegd, wordt gesproken van ‘verhuurder’. Verweerder heeft dan ook terecht overwogen dat verhuur door twee hoofdbewoners kan, mits zij een gemeenschappelijke huishouding hebben en zo verhuurder zouden zijn. In dit geval is niet komen vast te staan dat [naam 1] en [naam 2] een gemeenschappelijke huishouding hebben. De rechtbank volgt eiser dan ook niet in zijn standpunt dat [naam 1] en [naam 2] gezamenlijk verhuurder zijn en dat [naam 3] bij hen inwoont. Anders dan eiser, acht de rechtbank aannemelijk dat in de woning drie volwassenen wonen die geen familie van elkaar zijn. Er is daarmee sprake van meerdere huishoudens. Iedere bewoner heeft een eigen, afsluitbare kamer en zij maken allen gebruik van de gemeenschappelijke woonkamer en voorzieningen. Dit wordt bevestigd door [naam 1] tijdens het eerste huisbezoek. Het in de woonkamer aangebrachte hekwerk doet hier niet aan af, nog los van het feit dat [naam 1] heeft aangegeven dat het hekwerk eigenlijk niet wordt gebruikt. Omdat er meerdere huishoudens wonen in een woning, waarbij zij de woonkamer, keuken, badkamer en het toilet delen, is sprake van onzelfstandige woonruimten. Er heeft dus een omzetting plaatsgevonden. Eiser heeft nagelaten hier een vergunning voor aan te vragen. Omdat er geen vergunning is, heeft eiser gehandeld in strijd met de Huisvestingswet en is er dus sprake van een overtreding. De grond slaagt niet.
Zijn het evenredigheidsbeginsel en het recht op eigendom geschonden?
15. Eiser voert aan dat artikel 3.1.1 van de Verordening onevenredig zwaar belastende gevolgen voor hem heeft. Daartoe stelt hij dat een gedwongen omzetting van de zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimten zal resulteren in een ernstige waardevermindering. Eiser wordt dan gedwongen in strijd te handelen met de toepasselijke hypotheekvoorwaarden. Het behoud van de woningvoorraad en de samenstelling daarvan kunnen eenvoudig door minder verstrekkende regels worden bereikt, zonder dat vastgoedeigenaren met ernstige, financiële gevolgen worden geconfronteerd. Dit levert bovendien schending op van het eigendomsrecht in de zin van artikel 1 van het Eerste protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (het EVRM). De inbreuk is niet evenredig, er wordt geen legitiem doel bereikt en er is geen voldoende toegankelijke, precieze en voorspelbare wettelijke grondslag.
16.1.
De rechtbank is van oordeel dat het evenredigheidsbeginsel en het recht op eigendom niet zijn geschonden en geeft hiervoor de volgende motivering.
16.2.
Nog afgezien van het feit dat eiser zijn stelling dat omzetting een ernstige waardevermindering tot gevolg zal hebben, niet heeft onderbouwd, treft deze naar het oordeel van de rechtbank geen doel. Het vergunningenstelsel dient om te beoordelen of en onder welke voorwaarden onttrekking wordt toegestaan en biedt op die wijze een instrument om het algemeen belang van de samenstelling van de woonvoorraad en de leefbaarheid te beschermen. Er staat eiser niets in de weg om zijn woning in overeenstemming met de regels te verhuren.
16.3.
Van schending van het eigendomsrecht is evenmin sprake. Het is vaste jurisprudentie van de Afdeling dat artikel 1 van het Eerste protocol bij het EVRM, waarin het recht op eigendom is vastgelegd, de toepassing van wetten die noodzakelijk kunnen worden geacht om het gebruik van de eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang, onverlet laat. [4] De Huisvestingswet en de Verordening hebben het algemeen belang van de samenstelling en het behoud van de woningvoorraad en van de leefbaarheid ten doel. Er is geen grond voor het oordeel dat de beperkingen die worden gesteld door het verbod op het zonder vergunning omzetten van een zelfstandige woning in onzelfstandige woonruimten, niet in verhouding staan tot de genoemde doelstelling. [5] De rechtbank verwijst verder naar wat zij in 12.1. en verder heeft overwogen voor wat betreft hetgeen eiser aanvoert over de wettelijke grondslag. De gronden slagen niet.
Conclusie
17. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder bevoegd was om aan eiser een bestuurlijke boete op te leggen. Er is sprake van een gefixeerd boetestelsel en eiser heeft geen gronden gericht tegen de hoogte van de boete. Verweerder heeft aan eiser dan ook een bestuurlijke boete kunnen opleggen en invorderen van € 6.000,- voor het overtreden van artikel 21, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet.
18. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt.
19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.M.A.E. van Ooijen, rechter, in aanwezigheid van mr. G.J. Tingen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.
BIJLAGE: relevante regelgeving
Algemene wet bestuursrecht
Artikel 5:10a
1. Degene die wordt verhoord met het oog op het aan hem opleggen van een bestraffende sanctie, is niet verplicht ten behoeve daarvan verklaringen omtrent de overtreding af te leggen.
2. Voor het verhoor wordt aan de betrokkene medegedeeld dat hij niet verplicht is tot antwoorden.
Algemene wet op het binnentreden
Artikel 1
1. Degene die bij of krachtens de wet belast is met de opsporing van strafbare feiten of enig ander onderzoek, met de uitvoering van een wettelijk voorschrift of met het toezicht op de naleving daarvan, dan wel een bevoegdheid tot vrijheidsbeneming uitoefent, en uit dien hoofde in een woning binnentreedt, is verplicht zich voorafgaand te legitimeren en mededeling te doen van het doel van het binnentreden. Indien twee of meer personen voor hetzelfde doel in een woning binnentreden, rusten deze verplichtingen slechts op degene die bij het binnentreden de leiding heeft. […]
Huisvestingswet 2014
Artikel 21
Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
[…]
c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
Artikel 34
De toezichthouder is bevoegd, met medeneming van de benodigde apparatuur, een woning binnen te treden zonder toestemming van de bewoner.
Artikel 35
1. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in de artikelen 8, 21 of 22, of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het opleggen van een bestuurlijke boete.
Huisvestingsverordening Amsterdam 2016
Artikel 3.1.1. Reikwijdte vergunningplicht
1. Als woonruimte behoren tot een gebouw gelegen in de gemeente Amsterdam waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 21, a, b, c, en d van de wet, wordt aangewezen:
a. alle zelfstandige woonruimten met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens;
b. alle zelfstandige woonruimte tot en met 200 huurpunten;
c. alle zelfstandige woonruimten met meer dan 200 huurpunten;
d. alle onzelfstandige woonruimten tot 750 huurpunten. […]
12. Beleidsregel wijzigen van de woonruimtevoorraad
[…]
2.3
Omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte
[…] Ook voor inwoning is geen omzettingsvergunning vereist. Bij inwoning bestaat doorgaans op voorhand niet de wens om de woning met meer dan twee andere volwassenen samen te wonen. Van inwoning is sprake als:
1. De verhuurder of ingebruikgever zelf zijn hoofdverblijf in de woning heeft;
2. Er is sprake is van onderverhuur aan of inwoning door één of twee huishoudens;
3. De verhuurder het exclusieve gebruiksrecht heeft op minimaal 50% van het gebruiksoppervlak(GBO) van de woonruimte.
4. Binnen het deel van de woonruimte die verhuurd wordt aan de onderhuurders is er per onderhuurder gemiddeld 12m² GBO beschikbaar.
In de gevallen dat de woning gelijktijdig wordt betrokken door meer dan twee volwassenen, is sprake van omzetting van een zelfstandige woonruimte naar en onzelfstandige woonruimte. Datzelfde geldt voor de situatie waarbij één hoofdhuurder een woning huurt en deze huur, gelet op zijn inkomen, niet alleen kan dragen. In dat geval is het immers aannemelijk dat de huurder de woning huurt om deze te delen met anderen. Te denken valt ook aan de situatie waarbij ouders een woning kopen voor hun(studerend) kind om deze met andere studenten te bewonen.