Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9066391 CV EXPL 21-3662
vonnis van: 26 november 2021
fno.: 458
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
Merlin Entertainments Group Limited
gevestigd te Poole (Verenigd Koninkrijk)
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen: Merlin
gemachtigden: mrs. M.R. Oranje en C.M. Boks
t e g e n
Monumenten L&P B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
nader te noemen: L&P
gemachtigden: mrs. A. de Fouw en K. Keij.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 24 februari 2021 met producties;
- antwoord/eis in reconventie met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling;
- antwoord/eis in reconventie met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling;
- conclusie van antwoord in reconventie met producties;
- aanvullende producties van L&P.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 september 2021. Voor Merlin is verschenen de heer [naam 1] (statutair-directeur), bijgestaan door de gemachtigde. L&P is verschenen bij de heer [naam 2] (assetmanager bij beheerder Metroprop) bijgestaan door de gemachtigde en vergezeld van de heer A. Eikelhoff (partij-deskundige). Partijen hebben hun standpunten aan de hand van pleitnotities toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Van hetgeen besproken is heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis nader bepaald op vandaag.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
In conventie en in reconventie
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
Op 3 maart 2005 is tussen (de rechtsvoorganger van) L&P als verhuurder en Merlin als huurder een huurovereenkomst ex artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW) (hierna: de overeenkomst) gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte en de woonruimte gelegen aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huidige huurprijs bedraagt € 378.996,00 exclusief btw per jaar. Na afloop van de initiële looptijd is de overeenkomst met 10 jaar verlengd tot en met 30 juni 2030.
1.2.
Merlin exploiteert in het gehuurde de toeristische attractie ‘ [naam attractie] ’.
1.3.
In de overeenkomst staat, voor zover hier van belang:
1.2
Het gehuurde zal door of vanwege de huurder (…) uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als toeristenattractie. De attractie is gebaseerd op de zogeheten [naam formule] , met gecombineerde winkel, café-bar en evenementenfaciliteiten.
1.3.
Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2.
(…)
Huurprijsaanpassing
10. Onverminderd een huurprijsaanpassing op grond van 4.5 zijn beide partijen bevoegd om aanpassing van de huurprijs aan de markt te verlangen. Die aanpassing kan voor het eerst plaatsvinden met ingang van 1 juli 2020 en vervolgens steeds na een periode van 10 jaar na de laatste huurprijsaanpassing aan de markt. Indien een van de partijen van deze bevoegdheid gebruik wil maken, stelt hij de andere partij daarvan door middel van een aangetekende brief met bericht van ontvangst, in kennis uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs moet ingaan. Wanneer partijen binnen twee maanden na ontvangst van de kennisgeving niet tot overeenstemming over de huurprijsaanpassing aan de markt zijn gekomen, wordt die huurprijs vastgesteld door drie deskundigen. De deskundigen dienen de opdracht te krijgen om bij de huurprijsvaststelling rekening te houden met al hetgeen tussen partijen met betrekking tot het gehuurde is overeengekomen. Van deze drie deskundigen wordt door elk der partijen één aangewezen binnen veertien dagen nadat een partij het verzoek daartoe van de andere partij heeft bereikt. Een deskundige zal binnen acht dagen na dagtekening van de opdracht kenbaar moeten maken of hij deze aanvaardt. De derde deskundige wordt door deze beide deskundigen aangewezen binnen acht dagen nadat zij hun aanwijzing hebben aanvaard. Het oordeel van de derde deskundige is beslissend bij gebreke van overeenstemming tussen de deskundigen over de vast te stellen huurprijs. Blijft een der partijen met aanwijzing van een deskundige in gebreke of kunnen de beide aangewezen deskundigen niet tot overeenstemming over de aanwijzing van een derde komen, dan kan de meest gerede partij aan de voorzitter van de Kamer van Koophandel en Fabrieken van het rayon waarin het gehuurde is gelegen de benoeming van de deskundige(n) vragen. Iedere partij draagt de kosten van de door of voor hem aangewezen deskundige. De kosten van de derde deskundige worden door partijen elk voor de helft gedragen. De deskundigen krijgen opdracht hun rapport uit te brengen binnen zes weken nadat hun benoeming vaststaat.
1.4.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen voor 7:230a BW bedrijfsruimte (ROZ model juli 2003) van toepassing behoudens voor zover daarvan uitdrukkelijk in de overeenkomst is afgeweken. Artikel 7 luidt:
Boetebepaling
7. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is.
1.5.
In de Handleiding bij het ROZ model 2003, opgesteld in 2006 (hierna: Handleiding ROZ) staat, voor zover hier van belang, vermeld:
De deskundigen dienen de opdracht te krijgen om bij de huurprijsvaststelling rekening te houden met al hetgeen tussen partijen met betrekking tot het gehuurde is overeengekomen, en met de omstandigheden van het geval, zoals de ligging, grootte, indeling, kwaliteit van het gehuurde en de voorzieningen in en om het gehuurde, alsmede met de onderling overeengekomen of door de rechter vastgestelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten.
1.6.
L&P heeft Merlin onder meer bij aangetekende brief van 28 oktober 2019 laten weten van de mogelijkheid tot aanpassing van de huurprijs gebruik te willen maken.
1.7.
Partijen hebben over de aanpassing van de huurprijs geen overeenstemming bereikt. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 van de overeenkomst is in april 2020 een deskundigencommissie aangesteld bestaande uit de partij-deskundige van L&P, de heer J. Boegheim van I.V.N. Vastgoed Nederland (hierna: Boegheim) en de partij-deskundige van Merlin, de heer N. Koenen van CBRE Nederland (hierna: Koenen), die samen de heer F. van der Werf van Cushman & Wakefield (hierna: Van der Werf) als derde-deskundige hebben aangewezen.
1.8.
Tussen de partij-deskundigen is verschil van mening ontstaan over de vraag of de deskundigencommissie bij de huurprijsvaststelling de (specifieke gebruiks)bestemming van het gehuurde mee moet nemen, gelet op het bepaalde in artikel 10 van de overeenkomst dat zij rekening dient te houden met al hetgeen tussen partijen met betrekking tot het gehuurde is overeengekomen.
1.9.
Op 1 april 2020 heeft de gemachtigde van L&P een ingebrekestelling aan de gemachtigde van Merlin gezonden inhoudende nakoming van artikel 10 van de overeenkomst op straffe van een boete van € 250,00 per dag onder verwijzing naar artikel 7 algemene bepalingen (zie 1.4).
1.10.
Op 1 juli 2020 heeft Van der Werf aan de partij-deskundigen geschreven dat de deskundigencommissie afhankelijk is van het oordeel van ‘derden/juristen’ over het essentiële punt (zie 1.8), dat dit punt eerst ‘getackeld’ moet worden en dat hij als derde deskundige daarover geen uitspraak gaat doen.
1.11.
Op 17 juli 2020 heeft de deskundige van Merlin de andere deskundigen per e-mail bericht dat bij de aanpassing van de huurprijs rekening dient te worden gehouden met de contractuele bestemming van het gehuurde. Om de impasse te doorbreken stelt hij voor drie huurprijzen vast te stellen gebaseerd op het gebruik als (i) toeristenattractie op basis van de Dugeon-formule, (ii) de algemene toeristenattractie en (iii) publiekrechtelijke bestemming met als alternatief het geschilpunt aan de rechter voor te leggen.
1.12.
Op 20 juli 2020 heeft Van der Werf geantwoord:
(…) Ten aanzien van de verschillende huurprijzen en optie (i), blijf ik van mening dat “toeristenattractie conform de ‘ [naam formule] ” te eng geformuleerd is en dat hier dan ook geen sprake kan zijn van een “markt’. Er is namelijk niet een markt voor “toeristenattractie conform de ‘ [naam formule] ” in Nederland. Eventueel is optie (ii) en (iii) een route om tot inzichten te komen, echter blijf ik ook van mening wil je tot resultaten komen/een sluitend verhaal neerleggen, je dit vraagstuk juridisch dicht moet timmeren.
1.13.
Op 24 juli 2020 heeft de deskundige van L&P geantwoord dat het bij de vaststelling van de huurprijs gaat om welke huurprijs in de markt kan worden gevraagd.
1.14.
Op 28 juli 2020 heeft Van der Werf de partij-deskundigen geschreven:
[voornaam] (Boegheim , ktr)/verhuurder is nu alsnog van mening dat ik als derde deskundige de definiëring voor mijn rekening moet nemen. Dit zou een optie kunnen zijn, echter de vraag is of dit wel werkzaamheden moeten zijn van de derde deskundige. Normaliter is namelijk het (juridisch) kader wel vooraf helder (denk aan reguliere herzieningsprocedure) en behelst het vraagstuk alleen het vaststellen van een nieuwe huurprijs (de inhoudelijke discussie). Bovendien zal je begrijpen dat ik niet zit te wachten op ellenlang traject waarin één van partijen het niet eens is met de uitgangspunten/definiëring op basis waarvan het (concept)rapport wordt opgesteld, of achteraf door juristen deze definiëring (het juridisch kader) wordt betwist. Dat gezegd hebbende wil ik wel als onafhankelijke onze visie geven op dit vraagstuk, maar uiteindelijk ga ik vervolgens pas verder met de commissie als beide partijen deze werkwijze hebben geaccordeerd.
1.15.
De partij-deskundigen hebben niet met het voorstel ingestemd, hetgeen de derde deskundige op 25 augustus 2020 respectievelijk 30 oktober 2020 is bericht.
1.16.
Op 3 februari 2021 meldden zich de heer H. Franck en F. van der Hulst als derden-deskundigen/opvolgers van Van der Werf die niet langer werkzaam is bij Cushman & Wakefield.
1.17.
Op 9 februari 2021 heeft de gemachtigde van Merlin tegen de aanstelling van de nieuwe derden-deskundigen geprotesteerd en een gerechtelijke procedure ten aanzien van de huurprijsherzieningsprocedure aangekondigd.
1.18.
Op 24 februari 2021 heeft Merlin L&P in onderhavige procedure betrokken.
1.19.
Bij e-mail van 16 maart 2021 aan de gemachtigde van Merlin heeft L&P aanspraak gemaakt op een boete van tenminste € 87.000,- wegens het structureel niet nakomen van haar verplichtingen uit artikel 10 van de overeenkomst.
1.20.
Bij brief van 7 mei 2021 heeft Cushman & Wakefield de partij-deskundigen bericht dat zij de opdracht als derde-deskundige beëindigt.
1.21.
Op 26 mei 2021 heeft Merlin bij de voorzieningenrechter te Amsterdam een verzoekschrift ingediend dat strekt tot benoeming van een nieuwe derde-deskundige. Deze procedure is met instemming van partijen aangehouden in afwachting van de uitkomst van onderhavige procedure.
1.22.
Op 24 september 2021 heeft L&P Merlin gedagvaard en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd (zaaknummer CV EXPL 21-13588).
Vordering en verweer
In conventie
2. Merlin vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, een verklaring voor recht dat door de deskundigencommissie de specifieke gebruiksbestemming van het gehuurde, te weten toeristenattractie conform de zogenoemde ‘ [naam formule] ’ (zie 1.3), althans toeristische attractie, in acht moet worden genomen bij de vaststelling van de nieuwe huurprijs op basis van artikel 10 van de overeenkomst met veroordeling van L&P in de proceskosten met inbegrip van nakosten.
3. Merlin stelt hiertoe dat de specifieke, beperkte gebruiksbestemming tussen partijen is overeengekomen en dat dit tot uitgangspunt dient te worden genomen bij het vaststellen van de huurprijs overeenkomstig de specifieke opdracht aan de deskundigen als neergelegd in artikel 10 van de overeenkomst. De wettelijke bepalingen en jurisprudentie die betrekking hebben op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW zijn hier niet van toepassing. Voor zover geoordeeld wordt dat daar wel aansluiting bij moet worden gezocht, stelt Merlin dat de contractuele bestemming tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante van het gehuurde. Deze kan niet tegen verwaarloosbare kosten weer ongedaan worden gemaakt. Merlin heeft bij aanvang van de huur een aanzienlijke investering gedaan om het gehuurde geschikt te maken voor gebruik overeenkomstig deze specifieke bestemming. Het is haar op grond van de overeenkomst uitdrukkelijk niet toegestaan om een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Bovendien is het gehuurde (ook vanwege de monumentale status) niet eenvoudig geschikt te maken voor een ander gebruik. Dit alles maakt dat bij de huurprijsvaststelling geen rekening dient te worden gehouden met andere referentieobjecten dan die de bestemming toeristenattractie conform de ‘ [naam formule] ’, althans toeristenattractie hebben. Merlin stelt dat een huurprijs gebaseerd op ‘retail’ betekent dat de huurprijs verdrievoudigd wordt en haar exploitatie dan niet meer mogelijk is, hetgeen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ten aanzien van het proces rondom de aanstelling van de deskundigencommissie benadrukt Merlin dat de derde deskundige Van der Werf na een zorgvuldige selectie is benoemd en niet zonder meer door een ander kan worden vervangen.
4. Het verweer van L&P strekt tot afwijzing van de vordering. Dit komt hierna, voor zover van belang, bij de beoordeling aan de orde.
In reconventie
5. L&P vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, Merlin te veroordelen tot (betaling aan L&P van):
- i) nakoming van haar verplichtingen uit artikel 10 van de overeenkomst op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag;
- ii) € 98.250,- aan verbeurde boete te verhogen met een bedrag van € 250,- totdat Merlin aan haar verplichtingen uit hoofde van artikel 10 voornoemd heeft voldaan;
- iii) € 1.757,50 aan buitengerechtelijke kosten;
- iv) de werkelijke kosten in- en buiten rechte;
- v) proceskosten van L&P.
6. L&P stelt hiertoe dat Merlin structureel en stelselmatig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van artikel 10 van de overeenkomst. L&P heeft Merlin in gebreke gesteld op 1 april 2020 (zie 1.9) en op 16 maart 2021 (zie 1.19), waarbij aanspraak is gemaakt op de boete die Merlin op grond van artikel 7 van de algemene bepalingen (zie 1.4) aan L&P verschuldigd is. L&P maakt verder aanspraak op de daadwerkelijke kosten zowel in als buiten rechte krachtens het bepaalde in artikel 17.1 van de overeenkomst, nu zij Merlin door middel van een procedure moet dwingen tot nakoming.
7. Het verweer van Merlin strekt tot afwijzing van de vordering. Dit komt hierna, voor zover van belang, bij de beoordeling aan de orde.
Beoordeling
In conventie
Ontvankelijkheid
8. Primair doet L&P een beroep op niet-ontvankelijkheid van Merlin in haar vorderingen. Daartoe voert zij allereerst aan dat de onderhavige procedure prematuur is, omdat de deskundigen nog niet met de uitvoering van de opdracht zijn begonnen. Dit betoog vindt geen steun in de feiten. Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat de deskundigencommissie na haar aanstelling veelvuldig overleg heeft gevoerd waarbij er over de vraag of de contractuele bestemming bij de huurprijsvaststelling moet worden meegewogen een verschil van mening is ontstaan (zie 1.8). Vervolgens is geprobeerd om daarover duidelijkheid te krijgen en afspraken te maken, maar dat is niet gelukt. Anders dan L&P betoogt, heeft de deskundigencommissie naar het oordeel van de kantonrechter wel een begin van uitvoering gegeven aan haar opdracht tot vaststelling van de huurprijs, maar is deze om de hiervoor genoemde reden gestaakt.
9. Verder meent Merlin dat artikel 10 van de overeenkomst geen ruimte biedt om een ‘discussiepunt’ tussen de deskundigen bij de vaststelling van de huurprijs aan de rechter voor te leggen, omdat de derde-deskundige de beslissende stem heeft. Er is geen grond voor onderhavige procedure, aldus L&P. Ook dat betoog gaat niet op. Het geschil betreft een juridisch punt dat betrekking heeft op de uitleg van een bepaalde passage in de overeenkomst waarover eerst een knoop moet worden doorgehakt alvorens de deskundigencommissie haar taak kan voortzetten. Zoals de voormalige derde-deskundige ook schrijft, is het (juridisch) kader normaliter vooraf duidelijk en behelst het vraagstuk alleen het vaststellen van de nieuwe huurprijs, maar is de deskundigencommissie afhankelijk van het oordeel van juristen en gaat hij daarover geen uitspraak doen, aldus Van der Werf (zie 1.10 en 1.14). Dat hij niettemin een poging heeft gedaan om binnen de deskundigencommissie tot overeenstemming te komen doet hieraan niet af. Merlin heeft dus wel degelijk een rechtens te respecteren belang bij haar vorderingen.
10. Tot slot voert L&P in het kader van de niet-ontvankelijkheid aan dat er sprake is van misbruik van (proces)recht door Merlin, omdat zij onderhavige procedure slechts is begonnen met de bedoeling om de huurprijsaanpassing te vertragen. Van misbruik van procesrecht is sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Dit is pas aan de orde als een eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden (ECLI:NL:HR:2007:BA3516 en ECLI:NL:HR:2012:BV7828). Naar het oordeel van de kantonrechter doet zich dat hier niet voor. Zoals hiervoor onder 9 reeds is overwogen gaat het om een juridisch geschilpunt waarover eerst duidelijkheid moet komen. Dat Merlin belang heeft bij een vertraging van de procedure van de deskundigencommissie is in het licht van het verweer onvoldoende onderbouwd. Partijen zijn namelijk overeengekomen dat de nieuwe huurprijs met terugwerkende kracht zal gelden vanaf 1 juli 2020. Merlin heeft verder onweersproken toegelicht dat de beslissing van de deskundigencommissie heeft te gelden als een bindend advies en dat het niet in het belang is van partijen als daartegen opnieuw moet worden opgekomen, omdat door de deskundigencommissie bij de huurprijsvaststelling niet de juiste uitgangspunten zijn gehanteerd. Voor zover L&P heeft gesteld dat sprake is van misbruik van recht, heeft zij die stelling onvoldoende onderbouwd om te kunnen slagen.
11. Het voorgaande leidt ertoe dat het beroep van L&P op niet-ontvankelijkheid wordt verworpen.
Artikel 10
12. Kern van het geschil is of bij de huuraanpassing aan de markt ook de specifieke gebruiksbestemming die partijen zijn overeengekomen moet worden meegenomen. Daarbij komt het aan op welke uitleg in dit verband moet worden gegeven aan de tekst in artikel 10 van de overeenkomst:
‘De deskundigen dienen de opdracht te krijgen om bij de huurprijsvaststelling rekening te houden met al hetgeen tussen partijen met betrekking tot het gehuurde is overeengekomen’(zie 1.3). Merlin stelt dat daaronder ook moet worden begrepen de specifieke gebruiksbestemming, te weten toeristenattractie conform de zogenoemde ‘ [naam formule] ’ (zie 1.3), althans toeristenattractie, terwijl L&P meent dat de bestemming niet relevant is bij het vaststellen van de markthuurprijs (zie 1.13).
‘De deskundigen dienen de opdracht te krijgen om bij de huurprijsvaststelling rekening te houden met al hetgeen tussen partijen met betrekking tot het gehuurde is overeengekomen’(zie 1.3). Merlin stelt dat daaronder ook moet worden begrepen de specifieke gebruiksbestemming, te weten toeristenattractie conform de zogenoemde ‘ [naam formule] ’ (zie 1.3), althans toeristenattractie, terwijl L&P meent dat de bestemming niet relevant is bij het vaststellen van de markthuurprijs (zie 1.13).
13. Overwogen wordt als volgt.
14. Bij bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW voorziet de wet in een regeling waarbij zowel verhuurder als huurder de huurprijs door de rechter nader kunnen laten vaststellen als deze niet meer overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Voorop gesteld wordt dat dit bij de verhuur van overige bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW, zoals hier het geval, wezenlijk anders ligt. Voor deze categorie bedrijfsruimte ontbreekt een wettelijke regeling, zodat partijen aangewezen zijn op hetgeen zij contractueel zijn overeengekomen. In dit geval staat vast dat partijen door het opnemen van artikel 10 als bijzondere bepaling de mogelijkheid van huuraanpassing aan de markt zijn overeengekomen. In geschil is welke “markt” daarbij tot uitgangspunt wordt genomen.
Uitleg artikel 10
15. De vraag welke betekenis aan een contractuele bepaling toekomt kan niet alleen worden beantwoord op grond van de enkel zuiver taalkundige betekenis van de bepaling. Het komt aan op de zin die de partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (het zogeheten Haviltex-criterium). Daarbij neemt de kantonrechter ook de wijze van totstandkoming, de aard en het commerciële doel van de overeenkomst in acht, alsmede de hoedanigheid van partijen.
16. Artikel 10 betreft grotendeels een standaardbepaling die ontleend is aan de Handleiding ROZ (zie 1.5). Tussen partijen staat vast dat over voormelde bepaling niet is onderhandeld, zodat een gemeenschappelijke partijbedoeling in zoverre geen rol speelt. De huidige partij-deskundige van L&P heeft ter zitting verklaard dat hij en de heer Versteeg van makelaarskantoor Boer Hartog Hooft namens de rechtsvoorganger van L&P (College van Kerkvoogden van de Hervormde Gemeente Amsterdam, hierna: de Kerk) bij de onderhandelingen van de overeenkomst betrokken zijn geweest. Hij heeft op vragen van de kantonrechter toegelicht dat niet specifiek over voornoemd artikel 10 is onderhandeld en dat de Kerk deze bepaling toentertijd standaard in al haar huurovereenkomsten heeft laten opnemen vanuit de gedachte dat de aanvangshuren laag waren en op enig moment een huuraanpassing diende plaats te vinden. Bij het sluiten van de overeenkomst is op verzoek van de Kerk het laatste deel van de bepaling zoals vermeld in de Handleiding ROZ (zie 1.5) geschrapt en zijn de elementen (oppervlakte, staat en ligging) weggelaten. Hierdoor resteert in de passage over de huurprijsvaststelling door de deskundigen de zinsnede
‘al hetgeen met betrekking tot het gehuurde is overeengekomen’als uitgangspunt voor de huuraanpassing, zo stelt de kantonrechter vast.
‘al hetgeen met betrekking tot het gehuurde is overeengekomen’als uitgangspunt voor de huuraanpassing, zo stelt de kantonrechter vast.
17. Anders dan L&P heeft betoogd acht de kantonrechter de contractuele bestemming ‘toeristische attractie’ als onderdeel van
‘hetgeen met betrekking tot het gehuurde is overeengekomen'relevant voor de huuraanpassing aan de markt. De contractuele bestemming is toeristische attractie, nader gespecificeerd: conform de [naam formule] . Dat betekent dat in ieder geval niet de functie van het gehuurde als kerkgebouw maatgevend is voor de huurprijsaanpassing.
‘hetgeen met betrekking tot het gehuurde is overeengekomen'relevant voor de huuraanpassing aan de markt. De contractuele bestemming is toeristische attractie, nader gespecificeerd: conform de [naam formule] . Dat betekent dat in ieder geval niet de functie van het gehuurde als kerkgebouw maatgevend is voor de huurprijsaanpassing.
18. Vervolgens is de vraag of bij de vergelijking met de huurprijzen in de markt, zoals Merlin primair bepleit, enkel moet worden gekeken naar de bestemming toeristische attractie volgens de [naam formule] . Dit betreft de vraag welke objecten in de vergelijking moeten worden betrokken om te komen tot een aanpassing van de huurprijs aan de markt, zoals artikel 10 van de overeenkomst bepaalt. Een redelijke uitleg daarvan brengt mee dat in beginsel gekeken moet worden of er toeristische attracties volgens de [naam formule] zijn die in de vergelijking betrokken kunnen worden. Indien die er niet zijn dienen andere panden met een toeristische attractie in de bestemming in de vergelijking betrokken te worden.
19. Zoals de voormalige derde-deskundige onbetwist naar voren heeft gebracht, zijn er in Nederland geen toeristische attracties met een “ [naam formule] ” (zie 1.12). Aangenomen mag worden dat dat ook het geval was bij de totstandkoming van de huurovereenkomst in 2005. Dit betekent dat er in die zin geen referentie-objecten zijn en daarom geen vergelijking mogelijk is. De in artikel 10 overeengekomen procedure voor huuraanpassing zou in dat geval niet uitvoerbaar zijn. Bij deze stand van zaken is de kantonrechter van oordeel dat een redelijke uitleg van de zinsnede
‘al hetgeen met betrekking tot het gehuurde is overeengekomen’meebrengt dat niet uitsluitend gekeken moet worden naar toeristische attractie volgens de [naam formule] . Voor zover de gevorderde verklaring van Merlin daarop is gericht is die niet toewijsbaar.
‘al hetgeen met betrekking tot het gehuurde is overeengekomen’meebrengt dat niet uitsluitend gekeken moet worden naar toeristische attractie volgens de [naam formule] . Voor zover de gevorderde verklaring van Merlin daarop is gericht is die niet toewijsbaar.
20. Gelet op de stellingname van Merlin in het gevoerde debat verstaat de kantonrechter de gevorderde verklaring aldus dat subsidiair wordt gevorderd dat meergenoemde zinsnede in artikel 10 van de overeenkomst zo moet worden uitgelegd dat de deskundigen bij de vaststelling van de nieuwe huurprijs op basis van dit artikel de toeristische attractie als gebruiksbestemming in acht moeten nemen.
21. Uitgaande van hetgeen partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan artikel 10 mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten is de kantonrechter van oordeel dat de gevorderde verklaring voor recht in die zin kan worden toegewezen. Dit sluit ook aan bij de formulering van artikel 1.2 die het gehuurde bestemt om te worden gebruikt als toeristische attractie (zie 1.3). De deskundigencommissie dient bij haar onderzoek andere, vergelijkbare huurobjecten met als bestemming toeristenattractie zo veel mogelijk gelegen op dezelfde A-1 locatie als het gehuurde in het onderzoek te betrekken.
Criteria 7:290 BW
22. L&P heeft nog een beroep gedaan op de criteria die gehanteerd worden bij de huurprijsvaststelling van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW. In dit verband heeft zij verwezen naar jurisprudentie waarin geoordeeld is dat voor de bepaling van de huurprijs niet wordt gekeken naar de bestemming van het gehuurde, behoudens voor zover deze tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante van het gehuurde (HR 25 oktober 1985, ECLI:NL:HR:1985:AC9063 en HR 26 april 1996, ECLI:HR:1996:ZC2056). Dit verweer slaagt niet voor zover dat erop is gericht dat de contractuele gebruiksbestemming niet bij de huuraanpassing in acht moet worden genomen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
23. Zoals hiervoor onder 14 is overwogen is bij de huurprijsherziening van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW het contract leidend en zijn de bepalingen van artikel 7:303 jo. 304 BW en de daarop betrekking hebbende jurisprudentie niet van toepassing. Zelfs in het geval deze jurisprudentie naar analogie zou moeten worden toegepast, leidt dit niet tot een andere uitkomst. Gelet op hetgeen hiervoor onder 18 is overwogen is in dat geval de contractuele bestemming toeristenattractie nog steeds een voor de huurprijs relevante factor die door de deskundige(n) moet worden meegewogen ongeacht welke aanpassingen Merlin heeft gedaan om het gehuurde geschikt te maken voor de exploitatie. Alles wat partijen ten aanzien van de bouwkundige gedaante van het gehuurde naar voren hebben gebracht behoeft daarom verder geen bespreking.
24. De conclusie is dat de gevorderde verklaring voor recht als na te melden wordt toegewezen.
Proceskosten, uitvoerbaarheid bij voorraad
25. L&P wordt als de in conventie in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
26. Merlin vordert een verklaring voor recht. Dat is een declaratoire beslissing die naar haar aard niet vatbaar is voor tenuitvoerlegging en daarom niet uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard (vgl. HR 11 januari 2002, C99/372, LJN AD5360). Dat geldt niet voor de kostenveroordelingen, nu de door L&P aangevoerde redenen op dit punt naar het oordeel van de kantonrechter niet zwaarwegend genoeg zijn om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Merlin is grotendeels in het gelijk gesteld, zodat L&P in de kosten wordt veroordeeld.
In reconventie
27. Gelet op de hiervoor onder 1 weergegeven feiten en hetgeen in conventie reeds is overwogen, is van de gestelde tekortkoming in de nakoming van artikel 10 van de overeenkomst aan de zijde van Merlin geen sprake. Daarbij is van belang dat de voormalige derde-deskundige heeft vastgesteld dat de (juridische) uitgangspunten voor de huurprijsvaststelling niet helder waren en hij daarover in eerste instantie geen uitspraak wilde doen (zie 1.10). Daarna heeft de partij-deskundige van Merlin nog een poging gedaan om de impasse te doorbreken (zie 1.11), maar daar heeft de deskundige van L&P niet mee ingestemd (zie 1.13). Vervolgens heeft de derde deskundige nog een nieuw voorstel gedaan (zie 1.14). Met dat voorstel hebben beide partij-deskundigen niet ingestemd (zie 1.15).
28. Dit betekent dat de vorderingen in reconventie voor afwijzing gereed liggen. Nu geoordeeld is dat Merlin haar verplichtingen uit artikel 10 van de overeenkomst niet heeft geschonden, is er geen grond voor toewijzing van de gevorderde dwangsom, boete en andere nevenvorderingen.
29. L&P wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast, waarbij gelet op de samenhang met de conventie 1,5 salarispunt wordt toegekend.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
verklaart voor recht dat de contractuele gebruiksbestemming van het gehuurde als toeristische attractie door de deskundigencommissie in acht moet worden genomen bij de huurprijsaanpassing van het gehuurde op basis van artikel 10 van de overeenkomst;
veroordeelt L&P in de proceskosten, aan de zijde van Merlin is tot op heden begroot op:
-griffierecht: € 126,00
-kosten dagvaarding: € 85,81
-salaris gemachtigde: € 2.244,00
--------------
totaal: € 2.455,81
inclusief eventueel verschuldigde btw;
veroordeelt L&P in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat L&P niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt L&P in de kosten van het geding aan de zijde van Merlin gevallen, tot heden begroot op € 1.122,- aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt L&P in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, één en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat L&P niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.