Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/708468 / KG ZA 21-844 HH/MvG
Vonnis in kort geding van 2 november 2021
in de zaak van
1.[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiseres],
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eisers bij dagvaarding van 11 oktober 2021,
advocaat mr. B.F. Mulder te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. Z. Acer te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 19 oktober 2021 hebben [eiser] en [eiseres] hun vorderingen toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd, mede aan de hand van een op voorhand ingediende conclusie van antwoord. Beide partijen hebben producties ingediend en [eiser] en [eiseres] ook een pleitnotitie. Vonnis is bepaald op heden.
1.2.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
- aan de zijde van [eiser] en [eiseres] : [eiseres] met mr. Mulder;
- [gedaagde] , A. Dönmez, tolk Turkse taal, en mr. Acer.
2.De feiten
2.1.
Op 22 maart 2021 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het woonhuis aan het [adres] tegen een koopsom van € 465.000,00 (hierna: de koopovereenkomst).
2.2.
[eiser] en [eiseres] werden in het verkooptraject bijgestaan door Moerland Makelaardij (hierna: de verkoopmakelaar) en [gedaagde] door Aksa Real Estate Investment B.V. (hierna: de aankoopmakelaar).
2.3.
Op grond van artikel 8 van de koopovereenkomst diende [gedaagde] uiterlijk op 12 april 2021 een waarborgsom te voldoen dan wel een bankgarantie te stellen voor een bedrag van € 46.500,00, gelijk aan de boete van 10% van de koopsom die verschuldigd wordt als de koopovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming door de andere partij wordt ontbonden (artikel VI lid 2 en 3 van de algemene voorwaarden bij de koopovereenkomst).
2.4.
De overeengekomen leverdatum (artikel 9) is 22 juni 2021.
2.5.
Bij e-mail van 27 mei 2021 heeft de aankoopmakelaar de notaris bericht dat [gedaagde] die dag € 5.000,00 op de rekening van de notaris heeft gestort voor de bankgarantie. Verder schrijft de aankoopmakelaar in deze e-mail aan de notaris dat de bankgarantie over een paar dagen wordt gesteld.
2.6.
Bij e-mails van 15 en 16 juni 2021 hebben partijen afgesproken de leveringsdatum te verplaatsten naar 29 juni 2021. Daarbij is [gedaagde] verzocht zo snel mogelijk de afgesproken bankgarantie te stellen en als dat niet mogelijk is deze uit eigen middelen aan te vullen.
2.7.
[eiser] en [eiseres] hebben bij deurwaardersexploot van 23 juni 2021 [gedaagde] in gebreke gesteld en hem gesommeerd om binnen acht dagen alsnog de waarborgsom te voldoen dan wel de bankgarantie te stellen.
2.8.
Levering van de woning heeft niet plaatsgevonden op 29 juni 2021.
2.9.
[gedaagde] heeft op 1 juli 2021 de bankgarantie gesteld.
2.10.
[eiser] en [eiseres] hebben bij deurwaardersexploot [gedaagde] in gebreke gesteld en hem gesommeerd binnen acht dagen na 2 juli 2021 de koopovereenkomst alsnog na te komen, in die zin dat de woning aan hem kan worden geleverd, bij gebreke waarvan zij de koopovereenkomst zullen ontbinden en, voor zover hier van belang, aanspraak zullen maken op betaling van een boete van 10% van de koopprijs.
2.11.
Bij e-mail van 12 juli 2021 aan onder meer [gedaagde] en de aankoopmakelaar heeft de verkoopmakelaar namens [eiser] en [eiseres] de koopovereenkomst ontbonden en de boete opgeëist.
2.12.
Bij e-mail van 13 juli 2021 te 15:27 uur heeft de notaris aan partijen geschreven dat hij genoodzaakt is de bankgarantie in te roepen en dat van de zijde van [gedaagde] aan hem is aangegeven dat gelden de volgende dag op de rekening van de notaris kunnen staan.
2.13.
Bij e-mail van 13 juli 2021 te 16:18 uur heeft de aankoopmakelaar aan (de verkoopmakelaar van) [eiser] en [eiseres] en aan de notaris, voor zover van belang, het volgende geschreven:
“
(…) [gedaagde] heeft de gebreke stelling op 2 juli 2021 ontvangen hij dacht dat het zelfde gebreke stelling was omdat wij na eerste gebreke stelling bankgarantie hadden geregeld dacht hij het zal wel over de zelfde gebeurtenis zijn en hij beheerst Nederlandse taal niet daarom heeft hij niks mee gedaan en daarbij als aankoopmakelaar ook niet geïnformeerd door verkopend makelaar en door de notaris zelfs notaris is niet geïnformeerd door de deurwaarder.
(…) [gedaagde] heeft de gebreke stelling op 2 juli 2021 ontvangen hij dacht dat het zelfde gebreke stelling was omdat wij na eerste gebreke stelling bankgarantie hadden geregeld dacht hij het zal wel over de zelfde gebeurtenis zijn en hij beheerst Nederlandse taal niet daarom heeft hij niks mee gedaan en daarbij als aankoopmakelaar ook niet geïnformeerd door verkopend makelaar en door de notaris zelfs notaris is niet geïnformeerd door de deurwaarder.
Betreft gebreke stelling van de bankgarantie zijn we wel geïnformeerd door de makelaar en door de notaris en de bankgarantie is ook gesteld.
(…)
We kunnen morgen passeren als de agenda van de notaris toelaat en daarbij zijn wij bereid om aan de verkoper een vergoeding te betalen van €5000. (…)”.
2.14.
Bij e-mail van 14 juli 2021 heeft de verkoopmakelaar aan (de aankoopmakelaar van) [gedaagde] en de notaris bericht dat [eiser] en [eiseres] bij hun besluit blijven (om de koopovereenkomst te ontbinden). Verder heeft de verkoopmakelaar in deze e-mail de notaris verzocht om het inroepen van de bankgarantie verder af te wikkelen.
2.15.
Bij brief van 3 augustus 2021 van DAS Rechtsbijstand hebben [eiser] en [eiseres] de notaris verzocht de waarborgsom aan hen uit te betalen.
2.16.
[eiser] en [eiseres] hebben de woning op 23 augustus 2021 aan iemand anders verkocht. De woning is op 1 oktober 2021 aan deze partij geleverd.
2.17.
Bij e-mail van 18 oktober 2021 heeft de notaris aan de advocaat van [gedaagde] laten weten dat hij de waarborgsom onder zich zal houden totdat in een bodemprocedure bij een in gezag van gewijsde gegane vonnis, niet zijnde een kortgedingvonnis, is vastgesteld aan wie de waarborgsom toekomt.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] en [eiseres] vorderen samengevat - [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:
I. € 46.500,00 aan contractuele boete, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 11 juli 2021;
II. € 1.240,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 11 juli 2021;
III. de proces- en nakosten vermeerderd met rente.
3.2.
[eiser] en [eiseres] hebben het volgende aan hun vordering ten grondslag gelegd. Zij zijn al jaren gescheiden en verkoop van de woning was een van de laatste zaken die nog geregeld moest worden. Zij wilden daarom zo snel mogelijk van hun woning af. [eiser] en [eiseres] hebben de koopovereenkomst terecht ontbonden en maken aanspraak op de boete. Van matiging van die boete kan geen sprake zijn. Het gaat hier om boeteclausule van 10% van de koopprijs, die gebruikelijk is in dergelijke koopovereenkomsten. Deze boete strekt er niet alleen toe om geleden schade te dekken, maar dient ook als prikkel tot nakoming. [gedaagde] is in het verkoopproces bijgestaan door een aankoopmakelaar. [eiser] en [eiseres] hebben extra makelaars- en notariskosten gemaakt en een periode dubbele woonlasten gehad. De omstandigheid dat de schade van [eiser] en [eiseres] mogelijk lager is dan het bedrag van de boete, maakt nog niet dat betaling van de boete door [gedaagde] tot een onaanvaardbaar resultaat leidt.
3.3.
[gedaagde] heeft het volgende verweer gevoerd. [eiser] en [eiseres] hebben geen spoedeisend belang. De boete dient te worden gematigd tot nihil. Omdat [gedaagde] de Nederlandse taal niet goed beheerst, kon hij het eerste en tweede deurwaardersexploot niet van elkaar onderscheiden. Hij dacht dat het tweede exploot ook betrekking had op de bankgarantie. [gedaagde] heeft nadat [eiser] en [eiseres] de koopovereenkomst hadden ontbonden op 13 juli 2021 voorgesteld om de leveringsakte de volgende te passeren en aan hen een vergoeding van € 5.000,00 te betalen. Dat de bank er zo lang over heeft gedaan om de financiering te verstrekken, kan niet aan [gedaagde] worden toegerekend. [eiser] en [eiseres] hebben niet onderbouwd dat zij schade hebben geleden. Onbekend is voor welk bedrag zij de woning hebben verkocht. Gelet op de huidige woningmarkt zal dat voor een hogere prijs zijn geweest. Toewijzing van de vordering zal leiden tot financiële schade bij [gedaagde] , omdat hij niet in staat is de bank het bedrag van de bankgarantie terug te betalen. [gedaagde] is geen buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd, omdat [eiser] en [eiseres] hem ten onrechte in deze procedure hebben betrokken.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De gevorderde voorziening strekt tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.
4.2.
Vooropgesteld wordt dat het hier gaat om een koopovereenkomst voor de (ver)koop van een woning met daarin een gebruikelijke boeteclausule van 10% van de koopprijs in het geval de overeenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming door de andere partij wordt ontbonden.
4.3.
In dit kort geding dient beoordeeld te worden of aannemelijk is dat [gedaagde] de boete verschuldigd is, en zo ja of en in hoeverre de bodemrechter het beroep van [gedaagde] op matiging zal honoreren.
4.4.
[gedaagde] doet een beroep op matiging van de boete tot nihil. De in artikel 6:94 lid 1 BW opgenomen maatstaf, die inhoudt dat voor matiging van een boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Deze maatstaf noopt dus tot terughoudendheid. Hoewel een (enorme) wanverhouding tussen schade en boete op zichzelf voldoende grond kan zijn om een boete te matigen (HR 11 februari 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA4779), zal de rechter ook rekening moeten houden met de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). Deze toetsingsmaatstaf dient de rechter eveneens toe te passen indien sprake is van een tussen particulieren gesloten boetebeding, hoewel de rechter bij het beoordelen van een matigingsberoep wel gewicht mag toekennen aan de hoedanigheid van een partij als particulier (HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986).
4.5.
Verder wordt als uitgangspunt genomen dat een contractuele boete er niet alleen toe strekt om geleden schade te dekken, maar vooral dient als prikkel tot nakoming.
4.6.
Zoals gezegd diende de boete ook als prikkel tot nakoming. In dat kader wordt in aanmerking genomen dat [gedaagde] niet met enig stuk heeft onderbouwd dat hij zich (voldoende) heeft ingespannen om de financiering tijdig rond te krijgen noch dat hij op 13 juli 2021, toen hij voorstelde de volgende dag de leveringsakte te passeren en een vergoeding van € 5.000,00 te betalen, de financiering wel rond had. Tevens wordt in aanmerking genomen dat [gedaagde] door [eiser] en [eiseres] voldoende in de gelegenheid is gesteld de financiering rond te krijgen. De aanvankelijke leveringsdatum van 22 juni 2021 is immers verplaatst naar 29 juni 2021 en vervolgens heeft [gedaagde] , na daartoe bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, tot en met 11 juli 2021 de gelegenheid gehad de financiering te regelen. Dat [gedaagde] in de veronderstelling verkeerde dat hij opnieuw in gebreke werd gesteld voor het stellen van de bankgarantie, komt voor zijn rekening en risico. Dat [gedaagde] de boete verschuldigd is, is dan ook aannemelijk.
4.7.
Vervolgens is de vraag of matiging van de boete aannemelijk is en tot welk bedrag. Voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] als particulier in financiële problemen raakt, als hij een boete van € 46.500,00 aan [eiser] en [eiseres] dient te betalen, terwijl zij vermoedelijk slechts beperkt, en wellicht zelfs geen schade hebben geleden. Daarbij speelt ook mee dat hij aangeboden heeft de schade te beperken door alsnog op 13 juli 2021 af te nemen met betaling van een extra vergoeding van
€ 5.000,-, welke mogelijkheid [eiser] en [eiseres] bij voorbaat hebben afgewezen. Voor wat betreft de omvang van de schade is aannemelijk dat [eiser] en [eiseres] extra kosten hebben gemaakt, doordat [gedaagde] met tijdige afname van de woning in verzuim bleef. Zij hebben deze kosten echter niet begroot en ook niet met enig stuk onderbouwd. Verder staat vast dat [eiser] en [eiseres] de woning binnen korte tijd aan een derde hebben verkocht. [eiseres] wilde ter zitting niet meedelen voor welk bedrag de woning aan deze derde is verkocht, behalve dan dat de woning voor nagenoeg dezelfde prijs is verkocht. Gelet op de huidige woningmarkt wordt ervan uitgegaan dat [eiser] en [eiseres] van een (kleine) prijsstijging van de woning hebben geprofiteerd. Omdat [eiser] en [eiseres] de door hen gemaakte extra kosten niet hebben onderbouwd en niet bekend is voor welk bedrag de woning uiteindelijk is verkocht, kan de verhouding tussen de hoogte van de boete en de werkelijke schade, voor zover al geleden, niet worden vastgesteld.
€ 5.000,-, welke mogelijkheid [eiser] en [eiseres] bij voorbaat hebben afgewezen. Voor wat betreft de omvang van de schade is aannemelijk dat [eiser] en [eiseres] extra kosten hebben gemaakt, doordat [gedaagde] met tijdige afname van de woning in verzuim bleef. Zij hebben deze kosten echter niet begroot en ook niet met enig stuk onderbouwd. Verder staat vast dat [eiser] en [eiseres] de woning binnen korte tijd aan een derde hebben verkocht. [eiseres] wilde ter zitting niet meedelen voor welk bedrag de woning aan deze derde is verkocht, behalve dan dat de woning voor nagenoeg dezelfde prijs is verkocht. Gelet op de huidige woningmarkt wordt ervan uitgegaan dat [eiser] en [eiseres] van een (kleine) prijsstijging van de woning hebben geprofiteerd. Omdat [eiser] en [eiseres] de door hen gemaakte extra kosten niet hebben onderbouwd en niet bekend is voor welk bedrag de woning uiteindelijk is verkocht, kan de verhouding tussen de hoogte van de boete en de werkelijke schade, voor zover al geleden, niet worden vastgesteld.
4.8.
Op grond van het bovenstaande is voorshands aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat toepassing van het boetebeding tot een onaanvaardbaar resultaat leidt en de boete zal matigen. Dit leidt ertoe dat [eiser] en [eiseres] , met de terughoudendheid die in kort geding moet worden betracht, aanspraak kunnen maken op een boete van € 11.625,00 (25% van de contractuele boete). De gevorderde betaling van de boete zal dan ook tot dit bedrag worden toegewezen.
4.9.
De mate van waarschijnlijkheid dat het toe te wijzen bedrag (in ieder geval) ook door de bodemrechter zal worden toegewezen, maakt dat [eiser] en [eiseres] een spoedeisend belang hebben bij het nu al ontvangen van dat bedrag.
4.10.
[eiser] en [eiseres] maken aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Zij hebben voldoende onderbouwd en [gedaagde] heeft onvoldoende betwist dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten gaat uit van een hogere vordering dan wordt toegewezen en is daarmee hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief. Uitgaande van het toegewezen bedrag, worden de buitengerechtelijke kosten begroot op € 891,25.
4.11.
De gevorderde wettelijke rente over de contractuele boete en de buitengerechtelijke incassokosten is niet weersproken en zal daarom vanaf 11 juli 2021 worden toegewezen.
4.12.
Het bedrag tot voldoening waarvan [gedaagde] worden veroordeeld, geldt als voorschot op en ter nadere verrekening met hetgeen hij ten gronde zal blijken verschuldigd te zijn.
4.13.
In de uitkomst van deze procedure wordt aanleiding gezien de proceskosten te verrekenen, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] en [eiseres] te betalen een bedrag van € 11.625,00 aan voorschot op de contractuele boete, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 11 juli 2021 tot aan de dag der algehele betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] en [eiseres] te betalen een bedrag van € 891,25 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 11 juli 2021 tot aan de dag der algehele betaling,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
verrekent de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.C. Hoogeveen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 2 november 2021. [1]