ECLI:NL:RBAMS:2021:6579 - Rechtbank Amsterdam - Huurkorting en ontbinding huurovereenkomst wegens corona ...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9253534 CV EXPL 21-8136

vonnis van: 25 november 2021

fno.: 842

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres] (in plaats van de abusievelijk gedagvaarde vennootschap [naam vennootschap] B.V.)

eiseres in conventie, verweerster in reconventie
wonende te [woonplaats 1]

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. S.N. Peijnenburg

t e g e n

[gedaagde] , handelend onder de naam [handelsnaam]

gedaagde in conventie, eiser in reconventie
wonende te [woonplaats 2]

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. B.J. van Dijk (DAS).

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Tot de processtukken behoren:
- de dagvaarding van 27 mei 2021, met producties;
- de akte wijziging eiseres;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis van 29 juli 2021 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2021. [eiseres] heeft een conclusie van antwoord in reconventie, met producties, ingediend. Beide partijen zijn verschenen met hun gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Mr. Peijnenburg heeft pleitnotities overgelegd.

Partijen hebben getracht tot onderlinge afspraken te komen maar dat is niet gelukt. Vervolgens is het vonnis bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten in conventie en in reconventie

Sinds 1998 verhuurt [eiseres] aan [gedaagde] de bedrijfsruimte aan de [adres] . [gedaagde] exploiteert in het gehuurde een restaurant genaamd [handelsnaam] . De huurprijs bedraagt € 1.725,- per maand.

Sinds de aanvang van de coronacrisis in maart 2020 heeft [gedaagde] niet meer de volledige huur betaald. Tot en met mei 2021 is er een huurachterstand van € 8.625,00 en tot en met oktober 2021 bedraagt de achterstand € 10.781,25.

In artikel 25.3 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen is een contractuele boete overeengekomen van € 300,00 per maand waarin de huur niet tijdig en volledig is betaald.

Geschil in conventie en in reconventie

4. [eiseres] vordert in conventie wegens de huurachterstand, maar ook op grond van slecht huurderschap - kort gezegd - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, op straffe van een dwangsom. Ook vordert zij [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:
- € 8.625,00 aan huurachterstand, te vermeerderen met € 1.725,00 per maand dat [gedaagde] het gebruik van het gehuurde heeft na 30 mei 2021 tot aan de dag van de ontruiming,
- de wettelijke (handels)rente over de huurachterstand,
- € 806,25 aan buitengerechtelijke incassokosten,
- € 3.300,00 aan contractuele boetes, te vermeerderen met € 300,- per maand dat [gedaagde] in gebreke blijft om na 30 mei 2021 tot aan de ontruiming de maandbedragen te voldoen,
- de proceskosten.

5. [gedaagde] voert daartegen aan dat hij zich altijd als goed huurder heeft gedragen, maar door de corona overheidsmaatregelen is de omzet van het restaurant van 15 maart tot 1 juni 2020 en van 14 oktober 2020 tot 5 juni 2021 volledig weggevallen. In deze periodes mochten geen gasten ontvangen worden (lockdowns). In de tussenliggende periode en na de tweede lockdown had [gedaagde] eveneens te maken met overheidsbeperkingen. Hij maakt daarom aanspraak op huurkorting wegens onvoorziene omstandigheden. Partijen zijn hierover echter niet tot overeenstemming gekomen.

6. Volgens [gedaagde] heeft hij aanspraak op een huurkorting tijdens de lockdowns van 41,5% en voor de overige maanden, waarin er minder beperkende overheidsmaatregelen van kracht zijn (geweest), een korting van 25%. Verder beroept hij zich op matiging van de contractuele boete tot nihil en voert hij aan dat hij geen rente en kosten verschuldigd is.
Hij vordert in reconventie, samengevat, [eiseres] te veroordelen tot het geven van de hiervoor genoemde huurkortingen en daarnaast vordert hij een verklaring voor recht dat hij de door [eiseres] gevorderde contractuele boetes, wettelijke rentes en buitengerechtelijke kosten niet verschuldigd is. Tot slot vordert hij proceskosten, met rente, en nakosten.

7. [eiseres] weerspreekt dat aan [gedaagde] een huurkorting toekomt. Zij voert met name aan dat [gedaagde] , uitgaande van de door hem verstrekte financiële gegevens, geen vaste lasten heeft die niet worden gedekt door de aan hem verstrekte Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) en dat hij de omvang van de omzetdaling aan zichzelf te wijten heeft aangezien hij heeft nagelaten tijdelijk een afhaal- en/of bezorgservice in het leven te roepen.

Beoordeling in conventie en in reconventie

Ontvankelijkheid eis in reconventie

8. Partijen zijn het erover eens dat [eiseres] , en niet [naam vennootschap] B.V., de verhuurster is. Aanvankelijk is deze vennootschap als eiseres aangeduid, maar dit is hersteld. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] zijn eis in reconventie ingesteld tegen de vennootschap, en niet tegen [eiseres] , zodat hij in zijn eis niet-ontvankelijk is. Dit standpunt gaat niet op omdat het voor [eiseres] duidelijk moet zijn geweest dat [gedaagde] zijn eis tegen de verhuurster heeft ingesteld en dat is [eiseres] . Hij is dus wel ontvankelijk in zijn reconventionele eis.

Huurkorting

9. De vorderingen worden beoordeeld aan de hand van de in de rechtspraak ontwikkelde maatstaf, zoals bij de mondelinge behandeling met partijen is besproken. In de conclusie van antwoord in reconventie, die [eiseres] voorafgaand aan de zitting op 11 oktober 2021 heeft ingediend, beroept zij zich ook op deze rechtspraak. Verwezen wordt naar het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728) en de conclusie van de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad van 30 september 2021 (ECLI:NL:PHR:2021:902). Deze rechtspraak houdt in dat in een geding als dit uitgangspunt is dat de COVID-19 pandemie en haar gevolgen, de coronacrisis, een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. De aan de coronacrisis te verbinden gevolgen voor de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst zijn afhankelijk van de omstandigheden van het geval en kunnen leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering. Die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan TVL worden verdisconteerd op de wijze zoals het gerechtshof heeft bepaald. In beginsel dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld.

10. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] onvoldoende inzicht gegeven in het nadeel dat hij als gevolg van de coronacrisis stelt te hebben geleden. Hij heeft wel jaarstukken overgelegd, maar bij de inhoud daarvan zijn vraagtekens te plaatsen. Bovendien heeft hij wel TVL-beschikkingen overgelegd, maar deze betreffen niet de gehele periode waarover hij huurkorting wil. Uit de overgelegde beschikkingen blijkt dat [gedaagde] over de periode van juni tot en met december 2020 een TVL heeft ontvangen van € 21.505,78, terwijl de huurlasten voor die maanden (7 x € 1.725,00 =) € 12.075,00 bedroegen. In het eerste kwartaal 2021 was de TVL € 10.825,91 en de huurlasten waren toen € 5.175,00. De TVL is, voor zover inzichtelijk, ruim voldoende geweest om de huurlasten te voldoen zodat aan een berekening van een huurkorting niet wordt toegekomen, aldus [eiseres] .

11. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat hij het aanvragen van de TVL heeft uitbesteed aan een accountant. Die heeft drie aanvragen gedaan en er is drie keer een TVL ontvangen. Zodra hij vanaf 4 juni 2021 weer gasten mocht ontvangen in het restaurant heeft hij geen TVL meer aangevraagd. Verder heeft hij ter toelichting op het door hem overgelegde overzicht van vaste lasten (productie 19 bij conclusie van antwoord/eis) verklaard dat zijn administratiekantoor Tol Vork Groeneveld B.V. (TVG) dit overzicht heeft gemaakt en dat daarin alle vaste lasten van het restaurant zijn vermeld. Voor het overige heeft hij geen toelichting kunnen geven maar verwezen naar de inhoud van de stukken.

12. De wijze waarop de huurkorting volgens het gerechtshof en de Procureur-Generaal moet worden berekend begint ermee dat per maand waarin om huurkorting wordt verzocht, de vaste lasten worden berekend en dat daarvan de ontvangen TVL wordt afgetrokken. Vervolgens wordt berekend hoeveel procent van de vaste lasten betrekking heeft op de huurlasten. In dit geval ontbreekt echter een aantal gegevens zodat deze berekening niet aan de hand van onderliggende stukken per maand kan worden gemaakt. Daarom moet een aantal aannames worden gedaan. Ook moet de omvang van de vaste lasten, die tussen partijen in geschil is, worden beoordeeld. Om met dit laatste te beginnen: het overzicht van [gedaagde] (productie 19 bij de conclusie van antwoord/eis) komt voor het jaar 2020 uit op een totaal aan vaste lasten van € 53.315,00. Terecht voert [eiseres] daartegen echter aan dat in het overzicht ook posten als “verzekering ziekengeld” en “afschrijvingskosten inventaris” zijn vermeld. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kunnen deze posten niet worden aangemerkt als vaste kosten van het restaurant zoals hier bedoeld. “Verzekering ziekengeld” duidt op personeelslasten, die buiten de vaste lasten als hier bedoeld vallen. “Afschrijvingskosten inventaris” duidt niet op uitgaven maar op afschrijvingen, die eveneens buiten de hier bedoelde vaste lasten vallen. Bovendien is in het overzicht niet de gehele huurverplichting opgenomen. Met aftrek van deze posten komen de vaste lasten ongeveer overeen met de kosten die in de jaarrekening 2020 staan vermeld (zonder de personeelslasten en de afschrijvingen maar met de volledige huurverplichting), te weten een bedrag van ongeveer € 47.000,-. Dit bedrag zal (voor de hele periode van maart 2020 tot oktober 2021) als uitgangspunt dienen voor de vaste lasten per jaar. Dit is een bedrag van € 3.917,00 per maand. De TVL over de periode van juni 2020 tot en met maart 2021 heeft totaal € 32.331,69 bedragen, dat wil zeggen gemiddeld € 3.233,17 per maand. Dit leidt ertoe dat de door [gedaagde] werkelijk te dragen vaste lasten geacht worden (€ 3.917,00 minus € 3.233,17 =) afgerond € 683,83 per maand te hebben bedragen. Van de vaste lasten heeft (1.725,00 gedeeld door 3.917,00 =) 44% betrekking op de huur. Van de daadwerkelijk door [gedaagde] te dragen vaste lasten wordt 44% = (afgerond) € 300,00 per maand geacht betrekking te hebben op de huur.

13. Volgens de berekeningswijze van het gerechtshof en de Procureur-Generaal moet over dit bedrag gerelateerd aan het percentage omzetverlies de huurkorting worden berekend (die in beginsel maximaal 50% van dit bedrag bedraagt). Het bedrag van € 300,00 per maand dat [gedaagde] geacht wordt aan huur kwijt te zijn geweest (bij verschuldigdheid van de volledige huur aan [eiseres] ) in de periode van juni 2020 tot en met maart 2021 is echter relatief zo gering dat dit niet onaanvaardbaar is. Een onvoorziene omstandigheid leidt op grond van artikel 6:258 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) alleen tot aanpassing van een overeenkomst, in dit geval tot tijdelijke aanpassing van de huurprijs, als ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Nu dat hier niet zo is vanwege het relatief geringe nadeel, is een huurkorting niet op zijn plaats, ook al heeft het restaurant van [gedaagde] in de coronacrisis een sterk verminderde omzet gehad terwijl de huur en overige vaste lasten verschuldigd bleven. [gedaagde] is in deze periode in zodanige mate door de TVL gecompenseerd dat de gevolgen van de coronacrisis voor zijn restaurant niet mede door [eiseres] als verhuurder gedragen hoeven te worden.
Voor de periode van maart tot juni 2020 en de periode vanaf maart 2021 geldt dat [gedaagde] , ook al heeft [eiseres] daarop aangedrongen, geen informatie heeft gegeven over ontvangen overheidsvoorzieningen. Hij heeft daarvoor geen goede reden gegeven. Daarom wordt hetgeen hiervoor is overwogen over de periode van juni 2020 tot en met maart 2021 geacht ook voor de andere periodes te gelden.

14. Met deze uitkomst hoeven de overige stellingen en weren van partijen geen bespreking meer. Gelet op de huidige huurachterstand is in conventie de door [eiseres] gevorderde ontruiming toewijsbaar. Omdat echter tot aan de coronacrisis [gedaagde] altijd de huur naar behoren heeft voldaan, zal aan hem een termijn van twee maanden na heden worden gegund om aan de huurbetalingsverplichting te voldoen. Mocht het tot een gedwongen ontruiming komen dan mag worden verwacht dat de deurwaarder deze kan bewerkstelligen, zodat de gevorderde dwangsom niet nodig is en zal worden afgewezen. De gevorderde huurachterstand zal worden toegewezen, evenals de gevorderde handelsrente en de buitengerechtelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt.

15. [gedaagde] beroept zich in conventie op matiging van de contractuele boete tot nihil. In de bijzondere omstandigheid dat met name bij aanvang van de coronacrisis voor horeca-exploitanten als [gedaagde] tijdelijk een uiterst onzekere situatie is ontstaan wordt aanleiding gezien de contractuele boete inderdaad te matigen tot nihil.

16. De reconventionele vorderingen van [gedaagde] zijn niet toewijsbaar op grond van het voorgaande dan wel heeft hij geen belang meer bij toewijzing daarvan. Deze vorderingen zullen dus worden afgewezen.

17. De proces- en nakosten in conventie en in reconventie moeten door [gedaagde] als (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij worden gedragen. De proceskosten in conventie aan de zijde van [eiseres] worden begroot op € 507,00 aan griffierecht, € 85,81 aan explootkosten en € 622,00 aan salaris gemachtigde, totaal € 1.214,81. De kosten in reconventie worden aan de zijde van [eiseres] begroot op € 156,00 aan salaris gemachtigde.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

veroordeelt [gedaagde] om binnen twee maanden na heden aan [eiseres] te betalen € 8.625,00 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf iedere (gedeeltelijk) onbetaalde huurtermijn tot aan de voldoening van (elk van) die termijnen, alsmede € 806,25 aan buitengerechtelijke kosten;

en voorts voor het geval [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet en binnen twee maanden na heden niet alle tot op dat moment vervallen huurtermijnen heeft voldaan:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres] ;

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van [eiseres] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 1.725,00 per maand vanaf 30 mei 2021 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;

veroordeelt voorts
in beide gevallen[gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.214,81;

veroordeelt [gedaagde]
in beidegevallen in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten indien betekening van het vonnis plaatsvindt, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af;

In reconventie:

wijst het gevorderde af;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 156,00;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door M. van Walraven, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.