Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/2011
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
(gemachtigde: mr. R.P.M.M. Mols).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 291.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
[eiser] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 24 februari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
[eiser] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 1 juni 2021. [eiser] heeft zich laten vertegenwoordigen door [de persoon] , kantoorgenoot van de gemachtigde van [eiser] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1.1.
De woning van [eiser] is een bovenwoning uit 1912. De oppervlakte van de woning is ongeveer 45 m².
1.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
1.3.
[eiser] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens [eiser] moet de waarde van de woning vastgesteld worden op € 270.000,-.
1.4.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van vier vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Het gaat om de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] en de [adres 5] 3.
Inzage in gedingstukken
2.1.
[eiser] voert aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet op zijn verzoek de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de KOUDV (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen)- en liggingsfactoren heeft verstrekt. Door in de bezwaarfase enkel een taxatieverslag met vergelijkingsobjecten te overleggen, heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht gegeven in de door hem voor de waardebepaling gemaakte keuzes en aannames en daarmee onvoldoende gelegenheid gegeven tot controle van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft daarmee - aldus [eiser] - gehandeld in strijd met het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018. [2] De heffingsambtenaar had volgens [eiser] op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, een taxatieverslag, een matrix en een grondstaffel aan hem moeten toezenden.
2.2.
De rechtbank verwijst voor de beoordeling van deze grond naar hetgeen hierover is bepaald in de uitspraak van deze rechtbank van 8 juli 2021 [3] en maakt deze overwegingen tot de hare. Nu de heffingsambtenaar in de bezwaarfase kennelijk heeft geweigerd de gevraagde stukken te verstrekken betekent dit naar het oordeel van de rechtbank dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden.
2.3.
De rechtbank ziet hierin echter geen reden om de bestreden uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat [eiser] door dit gebrek niet meer in zijn belangen is geschaad. [eiser] heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Wel moet het gebrek ertoe leiden dat [eiser] recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht.
De WOZ-waarde
3.1.
[eiser] voert aan dat vergelijkingsobject [adres 2] groter en compleet gemoderniseerd is. Het object is in april 2018 voor € 9.000,- meer verkocht dan de WOZ-waarde van de woning. Indien men de objectkenmerken verdisconteert onderbouwt dit object dus een lagere waarde.
3.2.
De rechtbank volgt [eiser] hierin niet. Nog los van het feit dat [eiser] zijn stelling niet verder heeft onderbouwd, wordt voor de vaststelling van de WOZ-waarde niet vergeleken met één vergelijkingsobject. Niet is gebleken dat de vier door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De gemiddelde m²-prijs van de woning ligt € 328,- lager dan de gemiddelde m²-prijs van de vier vergelijkingsobjecten. Deze beroepsgrond van [eiser] slaagt niet.
4.1.
[eiser] voert verder aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning.
4.2.
De rechtbank volgt [eiser] ook hierin niet. De enkele stelling van [eiser] hierover is namelijk onvoldoende. Mochten er al verschillen zijn in onderhoud en/of kwaliteit, dan is hier met het verschil van € 328,- tussen de m2-prijs van de woning en de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten naar het oordeel van de rechtbank bovendien voldoende rekening mee gehouden.
5.1.
[eiser] voert verder aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met eventuele VvE-reserves. Indien een VvE over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt, dienen deze uit de koopsom gefilterd te worden, aldus [eiser] .
5.2.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd dat rekening is gehouden met eventuele VvE-reserves. Uit de bijlagen bij het taxatierapport van de heffingsambtenaar blijkt dat op de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten – waar dit van toepassing is – een correctie is toegepast vanwege het aandeel in de onderhoudsreserves van de VvE. Voor zover [eiser] zich op het standpunt stelt dat de VvE-correctie in bezwaar onvoldoende inzichtelijk is gemaakt, volgt de rechtbank dit standpunt van [eiser] evenmin. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat ook in de bezwaarfase rekening wordt gehouden met de correctie voor VvE-reserves en dat [eiser] deze gegevens indien gewenst kon inzien. De rechtbank volgt dit standpunt van de heffingsambtenaar.
6.1.
Tot slot voert [eiser] aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. [eiser] wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook zou moeten toepassen. Dit zou volgens [eiser] leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning.
6.2.
De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de erfpachtcorrectie volgens de ‘oude’ methode is berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden. [4] Deze uitspraak van het gerechtshof Amsterdam is bekrachtigd door de Hoge Raad. [5] Bij het berekenen van de erfpachtcorrecties moet een aantal keuzes worden gemaakt en afhankelijk van de keuze - ook als uitsluitend gekozen wordt voor reële, verdedigbare, toekomstige ontwikkelingen - is er een brede waaier aan uitkomsten mogelijk. De bewijsopdracht waar de heffingsambtenaar voor staat is niet om uit die brede waaier aan mogelijkheden de meest waarschijnlijke of beste te kiezen. Voldoende is dat hij op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzen maakt. Alsdan heeft hij de hoogte van de erfpachtcorrecties in voldoende mate aannemelijk gemaakt. [6] De rechtbank oordeelt daarom dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is. Ook deze beroepsgrond van [eiser] slaagt dus niet.
Conclusie
7. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
8. De rechtbank ziet, gelet op wat onder 2.3. is overwogen, aanleiding te bepalen dat de heffingsambtenaar het door [eiser] betaalde griffierecht aan hem vergoedt.
9. Daarnaast is er aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door [eiser] in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan [eiser] te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [eiser] tot een bedrag van € 1.068,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.P. Lauwaars, rechter, in aanwezigheid van mr. I.N. van Soest, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier rechter
De rechter is niet in de gelegenheid deze uitspraak te ondertekenen. Daarom is de uitspraak ondertekend door mr. D. Bode, rechter en teamvoorzitter.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.