Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/2219
uitspraak van de enkelvoudige kamer van in de zaak tussen
[eiseres] , te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 442.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
[eiseres] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 3 maart 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
[eiseres] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 12 mei 2021. [eiseres] heeft zich laten vertegenwoordigen door [de persoon 1] , kantoorgenoot van de gemachtigde van [eiseres] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. N.M. Kell, vergezeld door [de persoon 2] , taxateur.
Overwegingen
1.1.
De woning van [eiseres] is een pakhuis etagewoning uit 1899 met berging en een parkeerplaats. De oppervlakte van de woning is ongeveer 58 m².
1.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
1.3.
[eiseres] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens [eiseres] moet de waarde van de woning vastgesteld worden op € 400.000,-.
1.4.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar de verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Het gaat om [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] .
De WOZ-waarde
2. [eiseres] voert aan dat vergelijkingsobject [adres 2] juist een lagere waarde onderbouwd, nu dit object 1 m² kleiner is dan de woning en de heffingsambtenaar voor dit object een WOZ-waarde van € 420.000,- heeft vastgesteld. Verder voert [eiseres] aan dat het vergelijkingsobject [adres 3] in een betere onderhoudstoestand verkeert dan de woning. Dit object is luxer afgewerkt en recent gemoderniseerd, in tegenstelling tot de woning, terwijl zowel kwaliteit als onderhoud door de heffingsambtenaar als gemiddeld zijn aangemerkt. Volgens [eiseres] is met deze verschillen onvoldoende rekening gehouden. Ter zitting is door [eiseres] nog aangevoerd dat door de heffingsambtenaar onvoldoende is onderbouwd dat de ligging van het vergelijkingsobject [adres 4] gemiddeld is, omdat de ligging van de overige vergelijkingsobjecten en de woning goed is. Alle objecten liggen immers in hetzelfde gebied, aldus [eiseres] . Als de ligging als goed wordt aangemerkt, toont dit object ook een lagere waarde aan, aldus [eiseres] . Volgens [eiseres] is het object [adres 5] beter te gebruiken als vergelijkingsobject en onderbouwt ook dit object juist een lagere waarde.
3. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar de waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt. Het vergelijkingsobject [adres 2] (€ 6.235) heeft een lagere m2-prijs dan de woning en toont volgens de heffingsambtenaar een lagere waarde van de woning aan. Het onderliggende iWOZ-rapport van het object [adres 2] ontbreekt echter in het dossier. Daarnaast is door de heffingsambtenaar – in het licht van hetgeen hierover door [eiseres] is aangevoerd – onvoldoende onderbouwd dat de ligging van het vergelijkingsobject [adres 4] gemiddeld is. Alle objecten liggen immers in dezelfde buurt. Indien de ligging als goed wordt aangemerkt, heeft het object [adres 4] een lagere m2-prijs dan de woning. Het derde vergelijkingsobject, [adres 3] , is voor een aanzienlijk hoger bedrag verkocht dan de woning en de overige vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft op de zitting wat dat betreft verwezen naar de grilligheid van de markt.
3.1
Gelet op het vorenstaande, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4. De rechtbank oordeelt dat ook [eiseres] de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De transactiedatum van het door [eiseres] genoemde vergelijkingsobject ligt bijna 1,5 jaar na de waardepeildatum en het object is naar het oordeel van de rechtbank om die reden niet bruikbaar als vergelijkingsobject. [eiseres] heeft ook verder geen stukken overgelegd die zijn voorgestane waarde van € 400.000,- onderbouwen.
5. Omdat zowel de heffingsambtenaar als [eiseres] de waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank deze in goede justitie zelf vaststellen. De rechtbank komt tot een WOZ-waarde van € 430.000,-.
Inzage in de gedingstukken
6.1.
[eiseres] heeft ter zitting nog aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet op zijn verzoek de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de KOUDV (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen)- en liggingsfactoren heeft verstrekt. Door in de bezwaarfase enkel een taxatieverslag met vergelijkingsobjecten te overleggen, heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht gegeven in de door hem voor de waardebepaling gemaakte keuzes en aannames en daarmee onvoldoende gelegenheid gegeven tot controle van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft daarmee - aldus [eiseres] - gehandeld in strijd met het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018. [2] De heffingsambtenaar had volgens [eiseres] op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet Woz [3] , een taxatieverslag, een matrix en een grondstaffel aan hem moeten toezenden.
6.2.
Het beroep is reeds gegrond en de bestreden uitspraak zal worden vernietigd. De grond ten aanzien van de verstrekking van de verzochte stukken in de bezwaarfase behoeft daarom geen bespreking. Ten overvloede verwijst de rechtbank naar hetgeen over deze grond is bepaald in de uitspraak van deze rechtbank van 8 juli 2021 [4] .
Redelijke termijn
7.1.
Tot slot heeft [eiseres] ter zitting nog verzocht om schadevergoeding in verband met overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europese Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en fundamentele vrijheden.
7.2.
De behandeling van zaken als deze, waarin van een bezwaar- en beroepsprocedure sprake is, mag maximaal twee jaar in beslag nemen, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. [5] De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan.
7.3.
Vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar op 16 maart 2019 tot de datum van deze uitspraak zijn twee jaar en ruim vier
maanden verstreken. Dat betekent dat de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) vier maanden. De behandeling van het bezwaar heeft bijna twaalf maanden geduurd en de behandeling van het beroep heeft ruim één jaar en vier maanden geduurd.
7.4.
De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is geweest van bijzondere omstandigheden die een tijdsverloop van meer dan twee jaar rechtvaardigen.
Volgens de heffingsambtenaar is het coronavirus en het daarmee samenhangende stilliggen van de belastingrechtspraak een bijzondere omstandigheid waardoor de termijn verlengd moet worden.
7.5.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin niet. De uitspraak op bezwaar is van 3 maart 2020. Dat is bijna twaalf maanden na het indienen van het bezwaarschrift. Dit betekent dat de bestuurlijke fase bijna zes maanden te lang heeft geduurd. Daarbij merkt de rechtbank op dat de bestuurlijke fase is afgerond vóór de uitbraak van het coronavirus. De rechterlijke fase heeft niet te lang geduurd. De overschrijding van de termijn van vier maanden moet naar het oordeel van de rechtbank dan ook volledig worden toegerekend aan de bestuurlijke fase.
7.6.
Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar of gedeelte daarvan waarmee de redelijke termijn is overschreden, moet de door [eiseres] geleden immateriële schade worden vastgesteld op een bedrag van € 500,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar tot het betalen van een bedrag van € 500,- zal worden veroordeeld.
Conclusie
8. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de waarde van de woning vaststellen op € 430.000,-. De aanslag onroerende zaakbelasting moet voor dit belastingjaar in overeenstemming met deze waarde worden verminderd.
9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet de heffingsambtenaar aan [eiseres] het door hem betaalde griffierecht vergoeden.
10. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar ook in de door [eiseres] gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 vast op € 430.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan [eiseres] , vastgesteld op € 500,-;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan [eiseres] te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [eiseres] tot een bedrag van € 1.598,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.P. Lauwaars, rechter, in aanwezigheid van mr. I.N. van Soest, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
De rechter is niet in de gelegenheid deze uitspraak te ondertekenen. Daarom is de uitspraak ondertekend door mr. K. Oldekamp-Bakker, rechter en teamvoorzitter.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.