Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/3290
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] , te Melide (Zwitserland), eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.669.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 30 april 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Met toestemming van partijen is een behandeling op een zitting achterwege gelaten.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een appartement met berging. De oppervlakte van de woning is 203 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1] De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Standpunten van partijen
3. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden tussen € 1.455.000,- en € 1.548.000,-. Deze waarde is gebaseerd op een procentuele stijging van 9-16% ten opzichte van het belastingjaar daarvoor. Dat is in lijn met de procentuele stijging van andere appartementen in het complex. Eiser wijst erop dat tot belastingjaar 2016 de procentuele stijging van de WOZ-waarde van zijn appartement en de andere appartementen in het complex ongeveer gelijk was, maar dat dit vanaf dat belastingjaar uiteen ging lopen. De WOZ-waardes van [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] in belastingjaar 2018 werden met 10-22% verhoogd ten opzichte van belastingjaar 2017, terwijl de waarde van zijn woning met 46% verhoogd werd. Tegen de WOZ-waarde van belastingjaar 2018 heeft eiser tevergeefs bezwaar gemaakt. Daarnaast wijst eiser erop dat [adres 3] , dat (vrijwel) identiek is aan zijn woning, in belastingjaar 2019 een WOZ-waarde van € 1.190.000,- heeft. Dit object is op 8 november 2019 voor € 1.325.000,- verkocht, nadat het een jaar te koop had gestaan. De laatste vraagprijs op Funda was € 1.500.000,-. Op basis van voorgaande wordt volgens eiser de indruk gewekt dat de WOZ-waarde op willekeurige wijze wordt vastgesteld.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.669.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en het recente verkoopcijfer van de woning zelf en gegevens en verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 6] en [adres 7] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de woning zelf en van de vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Oordeel van de rechtbank
5. Volgens vaste rechtspraak is de transactieprijs van de woning zelf uitgangspunt bij het bepalen van de WOZ-waarde als de transactiedatum kort voor of na de peildatum ligt, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt dat die koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. [3]
6. In deze zaak heeft eiser de woning op 10 april 2017 voor € 1.700.000,- gekocht. Er zijn geen feiten en omstandigheden bekend waaruit blijkt dat de door eiser betaalde koopprijs niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigd. Dit is dus wat de meestbiedende koper, namelijk eiser, bereid was te betalen voor de woning en moet daarom als uitgangspunt genomen worden. De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijs van de woning geïndexeerd naar waardepeildatum en een erfpachtcorrectie toegepast. Op basis van deze correcties kwam de heffingsambtenaar uit op een waarde van € 1.871.000,-. Hoewel het in deze situatie niet noodzakelijk was om vergelijkingsobjecten te selecteren, heeft de heffingsambtenaar dit wel gedaan. Deze vergelijkingsobjecten ondersteunen de waarde die de heffingsambtenaar berekende. Aangezien de heffingsambtenaar de WOZ-waarde uiteindelijk heeft vastgesteld op € 1.669.000,-, is de WOZ-waarde van de woning naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog.
7. In hetgeen eiser heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen aanleiding om anders te oordelen. De rechtbank overweegt eerst dat het systeem van de WOZ met zich brengt dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde vergelijkbare, verkopen. Aan de WOZ-waarde zoals die is vastgesteld in een besluit over een eerder kalenderjaar kan dan ook geen betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van de woning op de in geding zijnde peildatum. De rechtbank is ook niet gebleken dat de WOZ-waardebepaling van de verschillende appartementen in het complex willekeurig is. Aangezien de appartementen waar eiser op wijst verschillende objectkenmerken hebben ten opzichte van elkaar, maar ook ten opzichte van de woning, is het verklaarbaar dat er verschillen tussen de WOZ-waardes ontstaan. Verder overweegt de rechtbank dat het aandragen van één identieke woning die een lagere WOZ-waarde heeft, niet genoeg is om een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel te doen. Daarvoor zijn ten minste twee identieke woningen nodig en moet de heffingsambtenaar niet in staat zijn om een grotere groep identieke woningen aan te wijzen, die wel dezelfde of een hogere WOZ-waarde hebben. [4]
8. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk. Bij deze uitkomst is er geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of van proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.W.J. Harten, rechter, in aanwezigheid van mr. M.L. Pijpers, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.