Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 20/1901
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 509.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 18 februari 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft op 22 februari 2021 plaatsgevonden via een videoverbinding. Eiser is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. M.A. Boerhorst.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is – sinds 8 maart 2018 – eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning. De oppervlakte van de woning is ongeveer 82 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 485.000,-. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser gewezen om andere vergelijkingsobjecten in de periode augustus 2017 tot en met maart 2018 met herrekende prijzen tussen de € 473.452,- ( [adres 2] ) en € 493.484,- ([adres 3]). Verder voert eiser aan dat verweerder in zijn overwegingen onvoldoende inhoudelijk ingaat op het door hem gemaakte bezwaar. Hierdoor ontstaat volgens eiser het beeld dat verweerder zijn bezwaar niet serieus in behandeling heeft genomen. Dit beeld wordt volgens eiser versterkt door de onaangekondigde telefonische hoorzitting. Volgens eiser heeft hij hierdoor niet zijn bezwaar in een mondelinge of schriftelijke hoorzitting nader kunnen toelichten. Ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres] voert eiser aan dat deze woning in een betere staat is, omdat de houten palen zijn vervangen door stalen palen en sprake is van dubbel glas. Tevens is de erfpacht afgekocht tot 2052. Deze elementen verlagen de prijs van het vergelijkingsobject [adres] . Daarnaast ligt de waardestijging van de vergelijkingsobjecten niet in lijn met de stijging die in de woningmarkt over 2017 zichtbaar was. Ter zitting heeft eiser betoogt dat de waarde van de woning per 1 januari 2018 in ieder geval lager, en niet hoger, moet zijn dan de door eiser op 8 maart 2018 betaalde koopsom van € 506.000,-. Ook heeft eiser, onder verwijzing naar de waardebepaling van de woning voor het jaar 2020, betoogt dat daaruit blijkt dat de waardestijging voor het jaar 2019 niet klopt.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een ‘overzicht taxatiewaarden’ ingediend. In dit overzicht is de waarde van de woning getaxeerd op € 509.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres] , [adres 4] en [adres 5] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar tevens gesteld dat bij de waardebepaling eigenlijk had moeten worden uitgegaan van de door eiser betaalde prijs van de woning, nu eiser de woning kort rond de waardepeildatum heeft gekocht. In dit geval stelt de heffingsambtenaar, onder verwijzing naar de reactie van de taxateur, dat de woning, rekening houdend met de erfpachtcorrectie (€ 14.414,-), de correctie voor de Vereniging voor Eigenaren (- € 3.553,-) en de indexering naar waardepeildatum per 1 januari 2018, dan op een gecorrigeerde verkoopprijs van € 514.000,- komt. Ook dan heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
De beoordeling door de rechtbank
Hoorplicht
5. De heffingsambtenaar heeft ter zitting erkend dat eiser onterecht niet is gehoord, zodat om die reden het beroep al gegrond moet worden verklaard. De heffingsambtenaar heeft eveneens aanboden het griffierecht van eiser te vergoeden.
De WOZ-waarde
6. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
8. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
9. De rechtbank overweegt dat de Hoge Raad in zijn arrest van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, heeft geoordeeld dat indien een woning kort rond de waardepeildatum is gekocht er in de regel van moet worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer, dat is immers de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
10. Niet in geschil is dat eiser zijn woning op 8 maart 2018 voor € 506.000,-
heeft gekocht en dat de waardepeildatum in de onderhavige procedure 1 januari 2018 is. Naar het oordeel van de rechtbank ligt de transactiedatum van de woning van eiser voldoende dicht bij de waardepeildatum om de waarde van de woning in het economisch verkeer te kunnen baseren op de aankoopprijs. Dit betekent dat moet worden uitgegaan van een waarde van € 506.000,- en een vergelijking met vergelijkingsobjecten niet nodig is. De heffingsambtenaar heeft ter zitting, onder verwijzing naar de reactie van de taxateur, toegelicht dat er vervolgens op de koopsom van de woning van eiser wel een correctie moet worden toegepast voor de prijsontwikkeling tussen de waardepeildatum 1 januari 2018 en de koopovereenkomst op 8 maart 2018. Volgens de heffingsambtenaar komt de woning, rekening houdend met de erfpachtcorrectie (€ 14.414,-), de correctie voor de Vereniging voor Eigenaren (- € 3.553,-) en de indexering naar waardepeildatum per 1 januari 2018, dan op een gecorrigeerde verkoopprijs van € 514.000,- neer. Nu hij de waarde van de woning heeft vastgesteld op € 509.000,-, heeft hij de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld, aldus de heffingsambtenaar.
11. De rechtbank overweegt dat de correctie die ziet op de prijsontwikkeling tussen de waardepeildatum (1 januari 2018) en het sluiten van de koopovereenkomst (8 maart 2018), gelet op de marktontwikkeling, in het onderhavige geval niet tot een hogere WOZ-waarde kan leiden dan de aankoopprijs (€ 506.000,-), maar eerder tot een lagere. [3] Dit is bij een vastgestelde WOZ-waarde van € 509.000,- niet het geval. Nu de heffingsambtenaar de WOZ-waarde heeft vastgesteld op € 509.000,-, betekent dit dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
12. Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank overweegt hiertoe dat eiser heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde vastgesteld moet worden op € 485.000,-. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft eiser gewezen op andere vergelijkingsobjecten in de periode augustus 2017 tot en met maart 2018 met herrekende prijzen tussen de € 473.452,- ( [adres 2] ) en € 493.484,- ([adres 3]). Ook heeft eiser aangevoerd dat de waardestijging van de vergelijkingsobjecten niet in lijn is met de stijging die in de woningmarkt over 2017 zichtbaar was en dat eiser, onder verwijzing naar de waardebepaling van de woning voor het jaar 2020, heeft betoogd dat daaruit blijkt dat de waardestijging voor het jaar 2019 niet klopt.
13. De rechtbank is van oordeel dat eiser aan de waardestijging van de woningmarkt over 2017 en de WOZ-waarde voor een later kalenderjaar (2020) niet het vertrouwen heeft kunnen ontlenen dat de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld zou moeten worden op € 485.000,-. Daarbij is relevant dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waardebepaling van ieder belastingjaar op zichzelf staat en aan een waardestijging van de woningmarkt en waardering uit een ander belastingjaar in beginsel geen betekenis toekomt. De WOZ-waarde moet immers elk jaar opnieuw worden vastgesteld onafhankelijk van de WOZ-waarde voor een vorig of later kalenderjaar. Ook heeft eiser de door hem voorgestane waarde door middel van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten onvoldoende onderbouwd. Dit betekent dat eiser de door hem verdedigde waarde ook niet aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie
14. De rechtbank zal de WOZ-waarde van de woning zelf bepalen in goede justitie. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden stelt de rechtbank de WOZ-waarde van de woning schattenderwijs vast op € 500.000,-.
15. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning van eiser te verlagen tot € 500.000,-.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 vast op € 500.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E.J.M. Gielen, rechter, in aanwezigheid van mr. L.H.J. van Haarlem, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.