ECLI:NL:RBAMS:2020:3376

• Datum uitspraak: 8 juli 2020
• Publicatiedatum: 9 juli 2020
• Zaaknummer: C/13/660811 / HA ZA 19-107
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.H. Mulderije
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing schadevergoeding wegens non-conformiteit van woning en klachtplicht

In deze zaak vorderden eisers schadevergoeding van gedaagde wegens non-conformiteit van een woning die zij op 13 maart 2017 hadden gekocht. De rechtbank Amsterdam oordeelde dat de vordering werd afgewezen omdat eisers niet tijdig hadden geklaagd over de gebreken aan de woning, zoals het niet goed functioneren van de glazen schuifpuien en de gashaard. De rechtbank stelde vast dat eisers al in de zomer van 2017 op de hoogte waren van de problemen, maar pas op 6 december 2018 een klacht indiende. De rechtbank oordeelde dat eisers hierdoor de mogelijkheid voor gedaagde om de gebreken te verhelpen had benadeeld. De rechtbank concludeerde dat de klachtplicht, zoals vastgelegd in artikel 7:23 BW, niet was nageleefd. De vorderingen van eisers, waaronder schadevergoeding en kosten voor vervangende huisvesting, werden afgewezen. Tevens werd eisers veroordeeld in de proceskosten van gedaagde, die op € 7.604,00 werden begroot.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/660811 / HA ZA 19-107

Vonnis van 8 juli 2020

in de zaak van

1. [eiser] ,

2.
[eiseres] ,

beide wonende te [plaats] ,

eisers,

advocaat mr. W. Vos te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [plaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. F.C.C. Wester te Castricum.

Partijen worden hierna [eisers] (in mannelijk enkelvoud) en [gedaagde] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het vonnis in incident van 8 mei 2019,
• het proces-verbaal van comparitie van 8 januari 2020 en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eisers] en [gedaagde] hebben op 24 januari 2017 een koopovereenkomst gesloten (hierna: de koopovereenkomst), op grond waarvan [gedaagde] bij leveringsakte d.d. 13 maart 2017 aan [eisers] heeft geleverd het recht van erfpacht met betrekking tot de woning en ondergrond die zijn gelegen aan [adres] (hierna: de woning) tegen een koopprijs van € 2.100.000. De koopovereenkomst is opgesteld conform het model van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie en luidt, voor zover hier relevant, als volgt:

“(…)

Mededelingsplicht

Artikel 3

Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkoopsopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.

(…)

Verklaringen van koper

Artikel 6

Koper verklaart:

a. Hij aanvaardt uitdrukkelijk de in dit koopcontract vermelde lasten en beperkingen, alsmede die welke na onderzoek als bedoeld in artikel 3 voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn of hadden kunnen zijn.

(…)

Forum- en rechtskeuze

Artikel 13

1. Voor de kennisneming van geschillen, welke naar aanleiding van deze overeenkomst zijn of zullen ontstaan is het gerecht van de plaats, waar het verkochte is gelegen, bij uitsluiting bevoegd.

2. Op deze koop is Nederlands recht van toepassing.

(…)”

2.2.

De woning, die omstreeks 2009 en 2010 in opdracht van [gedaagde] is gebouwd, heeft een houten draagconstructie. De achterzijde van de woning bestaat bijna geheel uit glazen panelen van ongeveer drie meter breed bij drie meter hoog. De panelen zijn geplaatst in een zogeheten Sky-Frame, te weten een schuifpuisysteem dat onder meer gekenmerkt wordt door zeer smalle stijlen.

2.3.

Vanaf 2013 heeft Van Berkel Aannemers Leimuiden B.V. (hierna: Van Berkel) in opdracht van [gedaagde] onderhoudswerkzaamheden verricht aan de woning, waaronder ook aan de glazen panelen en het Sky-Frame. Omdat de schuifpuien na oplevering aanvankelijk te zwaar schoven heeft Van Berkel voor [gedaagde] reparatiewerkzaamheden verricht om dit probleem te verhelpen. In dat kader heeft Van Berkel, voor zover hier relevant, als volgt verklaard:

“(…)

De problemen waren toen opgelost met dien verstande, dat de schuifpuien nog steeds zwaar gingen, maar dat was een gevolg van de enorme massa van de grote schuifpuien. Men moest veel kracht zetten om die massa in gang te zetten.

(…)
Na het sluiten van de verkoopovereenkomst eind januari 2017 heb ik een bespreking gehad met [eisers] (…) Tijdens de bespreking klaagde [eiseres] over het feit dat de schuifpuien zwaar gingen. Ik heb toen aan [eisers] uitgelegd, dat dit inherent was aan de constructie. (…) [eiseres] nam met die uitleg genoegen.(…)”

2.4.

In opdracht van [eisers] hebben twee deskundigen van Perfectkeur B.V. op 27 januari 2017 de woning geïnspecteerd. Zij hebben hun bevindingen vastgelegd in een keuringsrapport. In het rapport is onder meer opgenomen dat bij keuring van de “
Window/door casings and glazing (exterior) ” geen gebreken zijn geconstateerd. Ook partijen zelf hebben bij de levering van de woning op 13 maart 2017 geen gebreken aan de glazen panelen of het Sky-Frame vastgesteld. De werking van de in de woning geïnstalleerde gashaard is door Perfectkeur B.V. (bij de genoemde inspectie) en door partijen (bij levering) niet gecontroleerd.

2.5.

Na de levering van de woning heeft [eisers] een verbouwing laten uitvoeren op zowel de begane grond als ook op de eerste verdieping van de woning. In dat kader zijn onder meer op de eerste verdieping extra muren aangebracht om zo een aantal extra kamers te creëren en heeft [eisers] een dubbel plafond laten plaatsen. Na de verbouwing heeft [eisers] de woning in of kort na augustus 2017 betrokken en in gebruik genomen.

2.6.

Bij e-mail van 1 november 2017 heeft [eisers] aan [gedaagde] , voor zover hier relevant, het volgende bericht gestuurd:

“(…) We are having some issues (…) with the windows (one large one cracked and smaller ones not functioning properly).

Do you know who the supplier of the window was? I know the contractor went bankrupt but I guess the window supplier is still in business. (…) I believe (…) the windows (…) have caused issues in the past which we were not informed about. (…)”

2.7.

Daarop heeft [gedaagde] diezelfde dag per e-mail aan [eisers] onder meer laten weten dat het huis tot aan het moment van levering in goede staat was en dat problemen, voor zover die er door de tijd heen al waren, destijds direct zijn opgelost.

2.8.

In opdracht van [eisers] heeft [betrokkene] , een bouwkundig adviesbureau, op 24 januari 2018 een inspectierapport opgesteld ten aanzien van onder meer ruitbreuk aan de achtergevel. Daarover heeft [betrokkene] onder meer opgemerkt dat “de gelaagde binnenruit aan de spouwzijde is gescheurd”.

2.9.

Vervolgens heeft [eisers] bij e-mail van 17 maart 2018, voor zover hier relevant, als volgt aan [gedaagde] meegedeeld:”

“(…) Also this week another window, this time upstairs, cracked. (…)”

[gedaagde] heeft daarop aan [eisers] laten weten niet aansprakelijk te zijn voor gebreken in de woning zoals die door [eisers] zijn omschreven.

2.10.

EWP Ingenieurs heeft, eveneens in opdracht van [eisers] , een constructiememo d.d. 13 november 2018 opgesteld. Daarin heeft zij ten aanzien van het Sky-Frame onder meer geconcludeerd dat, gelet op meerdere gevallen van ruitbreuk en het feit dat dit terugkerende problemen zijn, sprake is van een ondeugdelijk systeem en dat dit probleem los staat van de constructie van de woning.

2.11.

Op enig moment in het najaar van 2017 of het voorjaar van 2018 is er in de gashaard brand ontstaan, als gevolg waarvan deze moest worden vervangen. In dat kader heeft [eisers] een offerte d.d. 24 april 2018 ontvangen voor het leveren en installeren van een nieuwe gashaard, hetgeen in ieder geval € 7.749,00 zou kosten.

2.12.

Naar aanleiding van diverse (door [eisers] geconstateerde) gebreken aan de woning heeft [eisers] op 6 december 2018 aan [gedaagde] , voor zover hier relevant, het volgende bericht gestuurd:

“(…)

Samengevat zijn de volgende substantiële gebreken bij ons opgekomen;

(…)

- Een uitgebrande kachel wegens verkeerde installatie. De verkeerde installatie zal u mogelijk niet bekend zijn geweest, al is het opmerkelijk dat de afstandsbediening bij de kachel steeds heeft ontbroken;

Het belangrijkste gebrek zijn de grote glazen schuiframen van Sky-Frame, geïnstalleerd door MHB. Deze ramen kunnen in de zomermaanden niet schuiven omdat er te weinig ruimte resteert nadat de ramen thermisch zijn uitgezet door de warmte.

Niet alleen leidt deze uitzetting tot het (muur)vastlopen van de ramen, het laat de ruiten ook springen. Het heeft ons behoorlijk veel tijd gekost om erachter te komen wat de oorzaak is van het vastlopen en springen van de ruiten.

Kort gezegd is de oorzaak gelegen in het feit dat van de 20mm speling die bij installatie wordt aangehouden, als vrij snel (in 2012, u bekend), 17mm daarvan was opgesoupeerd door het zakken van de houten constructie (gebouwd door [betrokkene 2] ). De resterende 3 mm is in feite een sterk gecomprimeerde laag purschuim, die niet nog verder gecomprimeerd kan worden. Zelfs als deze laag gecomprimeerde purschuim er niet zou hebben gezeten, dan is de 3 mm resterende sparing, onvoldoende om de 4,5mm uitzetting van de ramen in de zomer te herbergen.

(…)

Graag verneem ik van u binnen 7 dagen na heden of u de gebreken aan de SkyFrame-beglazing volledig zult herstellen en daarvoor ook zekerheid zult stellen totdat de beglazing (ook in de zomer) vlekkeloos functioneert. (…)

Over de andere gebreken beraad ik mij nog. (…)”

2.13.

Op 14 december 2018 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland aan [eisers] verlof verleend voor het leggen van conservatoir (derden)beslag op de woning en bankrekeningen van [gedaagde] , waarna [eisers] daarop nog diezelfde dag beslag heeft gelegd.

2.14.

Tevens heeft [eisers] diezelfde dag aan [gedaagde] meegedeeld dat hij de vordering tot nakoming heeft omgezet in een vordering tot schadevergoeding.

2.15.

Op enig moment daarna heeft [eisers] een nieuw Sky-Frame met glazen schuifdeuren geïnstalleerd, waarvan de kosten door [eisers] zijn vastgesteld op € 159.243,26.

2.16.

[gedaagde] heeft tot op heden niet aan enige vordering tot (schade)vergoeding van [eisers] voldaan.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vordert na wijziging van eis – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I.
primair : dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 166.992,26 aan [eisers] wegens non-conformiteit van de woning,

II.
subsidiair : de partiële ontbinding van de koopovereenkomst, met veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van € 166.992,26 aan [eisers] ,

III.
meer subsidiair : de partiële vernietiging van de koopovereenkomst, met veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van € 166.992,26 aan [eisers] ,

IV.
primair, subsidiair en meer subsidiair: dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 32.798,76 aan onderzoekskosten, € 13.778,95 aan kosten van vervangende huisvesting, en daarnaast tot betaling van beslagkosten en proceskosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kern van het geschil ziet op de vraag of [gedaagde] is gehouden om de door [eisers] gemaakte kosten ter vervanging van het Sky-Frame, de glazen schuifdeuren en de gashaard aan [gedaagde] te vergoeden dan wel terug te betalen.

4.2.

[eisers] stelt – samengevat – dat [gedaagde] verplicht is tot betaling van die kosten omdat de woning substantiële gebreken vertoont die door [gedaagde] bij de verkoop van de woning en/of daarna niet aan [eisers] zijn meegedeeld, terwijl zij daarvan wel op de hoogte was. [eisers] heeft deze problemen namelijk meermalen bij [gedaagde] aangekaart en daarnaast heeft [gedaagde] deze problemen zelf ook ervaren. De gebreken bestaan eruit dat de schuifpuien in de zomer – als gevolg van warmte – uitzetten, waardoor er in dat geval te weinig ruimte resteert voor het Sky-Frame zodat de schuifdeuren vastlopen. Daarnaast heeft de zomerwarmte tot gevolg dat er barsten in de ruiten ontstaan. Verder is er bij de installatie van de gashaard onjuist materiaal gebruikt, hetgeen heeft geleid tot brandschade aan de gashaard. [gedaagde] heeft, door niet aan [eisers] de benodigde informatie daarover te verstrekken, verhinderd dat hij vlot en eenvoudig de oorzaak van deze klachten kon onderzoeken. Zodoende heeft [gedaagde] bewerkstelligd dat [eisers] pas na enige tijd bij [gedaagde] over de genoemde gebreken kon klagen. Tevens heeft [eisers] als gevolg van de houding van [eisers] onnodig kosten moeten maken om de oorzaak van de problemen te achterhalen, aldus steeds [eisers]

4.3.

[gedaagde] voert verweer en betwist het bestaan van de door [eisers] aangevoerde gebreken. Nadat Van Berkel in 2013 reparatiewerkzaamheden heeft uitgevoerd aan het Sky-Frame heeft dat altijd goed gefunctioneerd. [gedaagde] heeft nooit schuifpuien hoeven vervangen als gevolg van scheuren in de ruiten. Verder blijkt uit het rapport van Perfectkeur B.V. en uit verklaringen van Van Berkel, diverse makelaars die het verkoopproces hebben begeleid, de partner van [gedaagde] en van [gedaagde] zelf dat ten tijde van het verkoopproces van de woning (vanaf eind 2015) tot en met het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van de woning niet is gebleken van gebreken aan de glazen schuifdeuren of het Sky-Frame. De gashaard heeft [gedaagde] nooit gebruikt, zodat zij niet op de hoogte kon zijn van enig gebrek aan de gashaard (zou daarvan al sprake zijn).

Zou al sprake van de door [eisers] gestelde gebreken, dan heeft hij daarover niet binnen bekwame tijd (want pas op 6 december 2018) dan wel niet duidelijk gemotiveerd bij [gedaagde] geklaagd. Daarbij dient te worden meegewogen dat [eisers] in het voorjaar en de zomer van 2017 een ingrijpende verbouwing heeft uitgevoerd waardoor het gewicht van de eerste etage is verzwaard. Daardoor is niet langer mogelijk om vast te stellen of de woning non-conform is, aangezien eventuele schade aan het Sky-Frame en de schuifpuien ook het gevolg kan zijn van die verbouwing, aldus steeds [gedaagde] .

4.4.

Naar aanleiding van door partijen daarover gemaakte opmerkingen wordt vooropgesteld dat, omdat de woning is gelegen in [plaats] , de rechtbank Amsterdam ingevolge artikel 13 van de koopovereenkomst bevoegd is van dit geschil kennis te nemen en dat daarop Nederlands recht van toepassing is.

4.5.

Vanwege de inhoud van het verweer zal hierna eerst worden ingegaan op de vraag of [eisers] tijdig bij [gedaagde] heeft geklaagd over de door hem gestelde gebreken aan de woning, te weten het niet goed functionerende Sky-Frame, het ontstaan van barsten in de glazen schuifdeuren en de niet-brandveilige gashaard. De rechtbank is van oordeel dat deze vraag ontkennend beantwoord moet worden en overweegt daartoe als volgt.

4.6.

Ingevolge artikel 7:23 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan een koper er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Blijkt echter aan de zaak een eigenschap te ontbreken die deze volgens de verkoper bezat, of heeft de afwijking betrekking op feiten die hij kende of behoorde te kennen doch die hij niet heeft meegedeeld, dan moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden.

4.7.

Met deze bepaling wordt beoogd de verkoper te beschermen tegen te late en moeilijk te weerleggen klachten. De verkoper moet er op kunnen vertrouwen dat de koper met de van deze te vergen spoed de zaak op conformiteit onderzoekt. Als onderzoek uitwijst dat de zaak non-conform is, dan dient daarvan met voortvarendheid mededeling te worden gedaan aan de verkoper. Die mededeling is vormvrij, maar dient in ieder geval in te houden dat en waarom de koper meent dat het afgeleverde niet aan de overeenkomst beantwoordt. Voor de vraag of een gebrek tijdig is gemeld en of een beroep op de klachtplicht kan slagen is van bijzonder belang of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop totdat is geklaagd. Daarvan kan sprake zijn bij benadeling van de bewijspositie van de schuldenaar, bij aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken of wanneer er sprake kan zijn van een gebrek aan duidelijkheid over zijn rechtspositie (zie ook ECLI:NL:HR:2013:BY4600
Van de Steeg/Rabobank , r.o.v. 4.2.6).

4.8.

De stelplicht en bewijslast ten aanzien van de feiten die een beroep op artikel 7:23 BW kunnen dragen rusten in beginsel op de verkoper, omdat het verweer dat niet tijdig is geklaagd als een bevrijdend verweer valt aan te merken. Dat betekent dat de verkoper moet stellen en zo nodig bewijzen op welk tijdstip de koper het gebrek heeft ontdekt of had behoren te ontdekken, alsmede dat het tijdsverloop vanaf dat moment zo lang is dat niet kan worden gesproken van een klacht binnen bekwame tijd. Voert de verkoper dit verweer, dan dient de koper gemotiveerd te stellen en zo nodig te bewijzen dat en op welk moment is geklaagd.

Het Sky-Frame en de glazen panelen

4.9.

Gelet op het voorgaande dient eerst te worden beoordeeld op welk moment [eisers] de door hem gestelde gebreken aan het Sky-Frame en de glazen panelen heeft ontdekt of had moeten ontdekken. [gedaagde] wijst in dat kader op het verzoek van [eisers] tot het leggen van conservatoir verslag. Daarin heeft laatstgenoemde namelijk verklaard dat hij de gestelde gebreken, bestaande uit vastlopende schuifpuien en barsten in de ramen, ontdekte in de zomer van 2017. Op de zitting heeft [eiser] onder meer verklaard dat er voorafgaand aan de renovatie – die is uitgevoerd omstreeks de zomer van 2017 – al een scheur in de ruit aanwezig was. Ook heeft hij verklaard dat de schuifpuien al in de zomer van 2017 halverwege vastliepen. Uit deze verklaringen ter zitting, in combinatie met de inhoud van zijn verzoek tot het leggen van conservatoir beslag, concludeert de rechtbank dat [eisers] in ieder geval in de zomer van 2017 bekend was met de door hem gestelde gebreken. Dat [eisers] naar de oorzaak daarvan in 2018 nog onderzoeken heeft laten uitvoeren door [betrokkene] en EWP Ingenieurs maakt dat niet anders.

4.10.

Vervolgens rijst de vraag of binnen bekwame tijd daarna door [eisers] bij [gedaagde] over de gestelde gebreken is geklaagd. [gedaagde] beantwoordt deze vraag ontkennend, omdat zij daarover pas bij e-mail van 6 december 2018 door [eisers] zou zijn ingelicht. [eisers] dient dus te stellen en te onderbouwen dat en op welk moment hij bij [gedaagde] heeft geklaagd. In dat kader heeft [eisers] gesteld dat hij meermalen telefonisch en per e-mail bij [gedaagde] heeft geklaagd, onder verwijzing naar twee e-mails van 1 november 2017 en e-mails van 17 maart 2018 en 6 december 2018. [gedaagde] betwist echter dat deze e-mails als (tijdige) klacht kunnen worden aangemerkt.

4.11.

De rechtbank deelt het standpunt van [gedaagde] dat [eisers] niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd over eventuele gebreken aan de ramen en de schuifpuien in het Sky-Frame. Juist vanwege de erkenning van [eisers] dat hij al voorafgaand aan (of in ieder geval gedurende) de renovatie last had van een gebroken ruit en vastlopende schuifpuien, had van hem verwacht mogen worden dat hij deze (zeer concrete) problemen op korte termijn aan [gedaagde] zou voorleggen. In dat geval zou [gedaagde] nog de mogelijkheid hebben gehad om – indien daartoe aanleiding bestond – maatregelen te nemen ter beperking van die problemen. Uit de stukken is echter gebleken dat [eisers] pas op zijn vroegst bij e-mails van 1 november 2017 aan [gedaagde] heeft laten weten “
some issues (…) with the windows (one large one cracked and smaller ones not functioning properly)” te hebben. Voor zover [eisers] stelt dat hij al voor die datum bij [gedaagde] heeft geklaagd, geldt dat deze stelling niet nader met stukken is onderbouwd en daarom gepasseerd zal worden. Maar nog los van de vraag of de e-mails van 1 november 2017 voldoende concreet zijn en kunnen worden aangemerkt als een klacht over vastlopende schuifpuien en gebarsten ramen in de zin van artikel 7:23 BW, geldt dat [eisers] [gedaagde] dus pas meerdere maanden na de renovatie in kennis heeft gesteld over de in de e-mails genoemde punten. Daarmee heeft [eisers] aan [gedaagde] de gelegenheid ontnomen om nader onderzoek uit te voeren naar de oorzaak van de problemen of om samen tot een oplossing daarvan te komen.

4.12.

Dit is temeer van belang omdat [eisers] diende te begrijpen dat de renovatie mogelijk een verzwaring van de eerste verdieping tot gevolg zou hebben, waardoor naderhand niet valt uit te sluiten dat de renovatie enige invloed heeft (gehad) op de door [eisers] gestelde gebreken. Mede in het licht van de hiervoor onder 4.7 genoemde jurisprudentie, waarin is bepaald dat aantasting van de mogelijkheden om de gevolgen van een gestelde tekortkoming te beperken kan leiden tot benadeling van de bewijspositie van de schuldenaar, is de rechtbank van oordeel dat onder de gegeven omstandigheden van [eisers] mocht worden verwacht dat hij [gedaagde] binnen afzienbare tijd van de gestelde gebreken in kennis zou stellen. Door dit – op zijn vroegst – pas op 1 november 2017 te doen, heeft hij [gedaagde] benadeeld in haar bewijspositie en heeft hij derhalve niet voldaan aan zijn klachtplicht.

4.13.

[eisers] stelt echter dat [gedaagde] heeft verhinderd dat hij de oorzaak van de gestelde gebreken kon onderzoeken, door geen bouwdossier aan te leveren en geen noodzakelijke informatie aan hem te verstrekken wanneer hij [gedaagde] daarom vroeg. Om die reden heeft hij naar eigen zeggen diverse onderzoeken moeten uitvoeren, waardoor hij niet eerder in gelegenheid was om bij [gedaagde] te klagen over de door hem geconstateerde gebreken (en waardoor hij bovendien extra kosten heeft moeten maken). Deze stelling wordt door de rechtbank niet gevolgd. Artikel 7:23 BW stelt aan de inhoud van een klacht niet de eis dat daarin tevens de oorzaak van de problemen wordt meegedeeld, of dat deze reeds vaststaat. Voldoende is dat de koper de verkoper zo spoedig mogelijk waarschuwt dat het afgeleverde niet voldoet aan de tussen partijen gesloten overeenkomst, om zo aan de verkoper de mogelijkheid tot herstel te bieden. De opmerking van [eisers] dat hij aanvankelijk niet dacht aan de aanwezigheid van een gebrek, omdat er mogelijk iemand per ongeluk tegen het raam had aangetikt waardoor er een scheur in de ruit zou zijn ontstaan, doet daar niet aan af. Juist in het kader van de aanstaande (of reeds begonnen) renovatie had het, zoals hiervoor reeds is overwogen, op zijn weg gelegen om [gedaagde] zo spoedig mogelijk te waarschuwen over de door hem geconstateerde problemen.

De gashaard

4.14.

Uit de verklaringen van partijen kan niet worden vastgesteld wanneer de brand in de gashaard is ontstaan (en [eisers] dus voor het eerst met dit gestelde gebrek bekend werd). [eisers] heeft ter zitting verklaard dat hij de gashaard voor het eerst in 2018 heeft gebruikt en dat deze tijdens het eerste gebruik in brand is gevlogen. Daarentegen heeft [gedaagde] in de stukken opgemerkt dat de gashaard al in het najaar van 2017 is uitgebrand. Wat daar ook van zij, het staat vast dat op 24 april 2018 aan [eisers] een offerte is uitgebracht voor de installatie en levering van een nieuwe gashaard. [eisers] was dus in ieder geval op 24 april 2018 bekend met dit gebrek. Het had op zijn weg gelegen om uiterlijk in de daaropvolgende periode bij [gedaagde] over de gashaard te klagen. [gedaagde] stelt echter dat zij pas bij e-mail van 6 december 2018 voor het eerst over de brandschade in de gashaard is ingelicht, hetgeen door [eisers] niet is weersproken. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] daarmee voldoende heeft onderbouwd dat [eisers] niet binnen bekwame tijd na het ontstaan van de brand daarover bij [gedaagde] heeft geklaagd.

4.15.

Ten aanzien van de vraag of [gedaagde] [eisers] had moeten inlichten over brandgevaar aan de gashaard geldt dat niet is gebleken dat [gedaagde] bij het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van enig gebrek aan de gashaard, aangezien zij – eveneens onweersproken – heeft verklaard dat zij de gashaard nooit heeft gebruikt. Niet gesteld of gebleken is dat zij op andere wijze op de hoogte kon zijn van mogelijk brandgevaar bij gebruik van de gashaard. Bij die stand van zaken kon van [gedaagde] dus niet worden verwacht dat zij [eisers] daarover zou moeten inlichten.

Conclusie

4.16.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het verweer van [gedaagde] dat [eisers] niet tijdig heeft geklaagd over door hem gestelde gebreken aan de woning, slaagt en dat de overige door partijen in dit verband opgeworpen standpunten, zoals door [eisers] ten aanzien van het schenden van de mededelingsplicht door [gedaagde] , geen verdere bespreking behoeven. Daarbij wordt opgemerkt dat artikel 7:23 BW niet slechts van toepassing is op vorderingen die zijn gebaseerd op non-conformiteit van de afgeleverde zaak (de primaire vordering), maar ook op vorderingen die weliswaar zijn ingestoken als een andersoortige vordering (zoals in deze procedure de (meer) subsidiaire vorderingen tot partiële ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst) maar die materieel wel degelijk zijn gegrond op het niet beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst (zie ECLI:NL:PHR:2019:1112). [eisers] heeft zijn vorderingen de facto alle drie gegrond op de stelling dat de woning non-conform aan hem is geleverd. Dat brengt met zich dat zowel zijn primaire, subsidiaire als ook zijn meer subsidiaire vordering zal worden afgewezen.

4.17.

Bij deze uitkomst van de procedure komen de door [eisers] gevorderde onderzoekskosten, kosten van vervangende huisvesting en beslagkosten evenmin voor vergoeding in aanmerking. Ook deze vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

4.18.

[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 1.599,00

- salaris advocaat
6.005,00 (2,5 punten × tarief € 2.402,00)

Totaal € 7.604,00

De nakosten worden toegewezen zoals hierna in de beslissing wordt vermeld.

4.19.

Dit alles leidt tot de hiernavolgende beslissing.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 7.604,00,

5.3.

veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H. Mulderije, rechter, bijgestaan door mr. M. Wiltjer, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2020.