ECLI:NL:RBAMS:2020:3132

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8303014 EA VERZ 20-74

beschikking van: 24 juni 2020

func.: 33494

beschikking van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[verzoekster] B.V.

gevestigd te [vestigingsplaats]

verzoekster

nader te noemen: [verzoekster]

gemachtigde: mr. M. Scheeper

t e g e n

de vereniging

Vereniging van Eigenaren [verweerster]

gevestigd te [vestigingsplaats]

verweerster

nader te noemen: [verweerster]

gemachtigde: mr. D.B. Holthinrichs

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

[verzoekster] heeft op 31 januari 2020 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot het verkrijgen van een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW. [verweerster] heeft een verweerschrift met producties ingediend. Voorafgaand aan de zitting zijn door [verzoekster] aanvullende stukken ingediend.

Het verzoek is mondeling behandeld ter terechtzitting van 20 mei 2020. [verzoekster] is verschenen bij dhr. [naam 1] en dhr. [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. Namens [verweerster] is dhr. [naam 3] verschenen, vergezeld door de gemachtigde en een kantoorgenoot. Partijen hebben het woord gevoerd, beiden aan de hand van een pleitnota, en vragen van de kantonrechter beantwoord.

Na de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden voor het nemen van een akte over de mogelijkheid om onderhavige procedure voort te zetten als een art. 96 Rv. procedure. Bij akte van 2 juni 2020 heeft [verweerster] laten weten daarvan af te zien.

De datum voor beschikking is vervolgens bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1.1.

[verzoekster] is een vastgoedonderneming. Zij koopt woningen en verhuurt deze, na verbouwing, aan (vaak) meerdere bewoners.

1.2.

[verzoekster] is eigenaar van de woning aan het [adres] . Deze woning maakt deel uit van een appartementencomplex van 56 appartementen.

1.3.

[verweerster] voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten van dit appartementencomplex.

1.4.

Op 21 december 1977 is bij reglement van splitsing de splitsingsakte van 1966, waarbij het recht van erfpacht van het appartementencomplex is gesplitst, gewijzigd. In artikel 9 van dit splitsingsreglement is bepaald dat een privé gedeelte moet worden gebruikt overeenkomst hetgeen in de akte van uitgifte in erfpacht is bepaald, en dat een afwijkend gebruik slechts kan plaatsvinden met toestemming van de vergadering. In de akte van uitgifte in erfpacht staat daarover:
(…) welke terreinen op de aan deze akte gehechte, (…)twee kaarten zijn aangegeven met rode kleur, voor het stichten op elk der hiervoor vermelde terreinen van een flatgebouw, bevattende elk achtenveertig woningen, elk voor één gezin, welke woningen slechts aldus mogen worden gebruikt, acht woningen welke slechts mogen worden gebuikt voor de huisvesting van alleenstaanden (…).

1.5.

In het splitsingsreglement is bepaald dat 48 flatwoningen bedoeld zijn voor bewoning door een gezin en 8 flatwoningen voor alleenstaanden. Dat is als volgt verwoord:
A. (…) zijnde een flatgebouw bevattende achtenveertig flatwoningen, elke voor één gezin, acht flatwoningen, bestemd voor huisvesting van alleenstaanden, alle met bijbehorende bergruimten (…).

1.6.

In artikel 19 lid 1 van het splitsingsreglement is bepaald dat als een eigenaar zijn appartement in gebruik wil geven aan een ander, dat pas mag na voorafgaande toestemming van de vergadering. Artikel 20 lid 3 bepaalt voorts dat weigering van een gegadigde slechts mag indien naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen.

1.7.

In artikel 44 van het splitsingsreglement is bepaald dat de bevoegdheid van artikel 19 lid 1 is overgedragen aan het Bestuur van de administratievereniging [naam vereniging] .

1.8.

De gemeente Amsterdam heeft [verzoekster] een vergunning verleend voor de verhuur van haar woning aan vijf huurders. Deze vergunning is op 16 november 2018 aangevraagd en op 30 april 2019 verleend. In de tussentijd heeft [verzoekster] het gehuurde verbouwd zodat het geschikt is voor verhuur aan meerdere personen. Op 9 september 2019 is een vergunning verleend voor de aangepaste vergunningsaanvraag voor het omzetten van de woning naar vier onzelfstandige woonruimtes.

1.9.

Tijdens de ALV op 8 mei 2019 van [verweerster] is kamerverhuur ter sprake gekomen. Daarin is afgesproken dat bezwaar zal worden gemaakt bij de gemeente tegen het afgeven van vergunningen om appartementen te splitsen in 3 tot 5 wooneenheden en dat bij het in de verkoop komen van een appartement aan de makelaar kan worden aangegeven dat kamerverhuur niet is toegestaan.

1.10.

[verweerster] heeft op respectievelijk 13 mei 2019 en 24 oktober 2019 bezwaar gemaakt tegen het verlenen van de vergunning aan [verzoekster] .

1.11.

Op 11 november 2019 heeft [verzoekster] een verzoek aan [verweerster] toegezonden om toestemming voor verhuur van de woning aan 2 personen.

1.12.

Op 13 november 2019 heeft [verweerster] het volgende aan [verzoekster] bericht:
Wat betreft uw verzoek aan de Administratie Vereniging [naam vereniging] om de huurdersverklaring te tekenen kan ik u het volgende mededelen, de AVB heeft de huurdersverklaring en de huurovereenkomstwel gelezen, tot onze spijt kunnen wij uw verzoek niet inwilligen. De reden hiervoor is dat kamerverhuur in strijd is met Artikel 1 van het bijzondere splitsingsreglement.Zoals eerder aangegeven in de brief van 10 oktober 2019, inzake kamerverhuur moeten wij het besluit van ons leden respecteren.

1.13.

Op 15 januari 2020 heeft de gemachtigde van [verzoekster] verzocht om toestemming voor de verhuur van het appartement van [verzoekster] aan vier huurders. Op 3 februari 2020 heeft [verweerster] daarop gereageerd en wijst zij erop dat de wijze van verhuur die [verzoekster] beoogt te beschouwen is als kamerverhuur, en dat dit volgens de akte van splitsing niet is toegestaan.

Verzoek

2. [verzoekster] verzoekt een vervangende machtiging primair voor de verhuur van haar woning aan vier huurders, subsidiair voor de verhuur aan twee huurders. Voorwaardelijk verzoekt [verzoekster] voorts, namelijk voor zover [verweerster] het verzoek van [verzoekster] van 15 januari 2020 gedurende de procedure afwijst, vernietiging van dat besluit. Daartoe stelt [verzoekster] dat het verzoek niet moet worden getoetst aan de considerans van de splitsingsakte maar aan artikel 19, 20 en 21 van het splitsingsreglement. Bovendien is het begrip gezin achterhaald. De gemeente hanteert inmiddels de term ‘huishouden’ nu de traditionele invulling van de term ‘gezin’ niet meer voldoet. Voorts had die term, als daaraan zou moeten worden getoetst, ook in artikel 19, 20 en 21 moeten staan nu die de regels omtrent verhuur vaststellen. Aan de vereisten van artikel 19 tot en met 21 voldoet [verzoekster] , zodat het verzoek dient te worden toegewezen.

3. Voorts heeft feitelijk nog geen afwijzing van een verzoek om toestemming plaatsgevonden, reden waarom [verzoekster] een vervangende machtiging verzoekt. [verzoekster] heeft op 11 november 2019 een verzoek tot toestemming ingediend, welk verzoek zonder besluit van de VvE is afgewezen door de beheerder van de VvE, terwijl die niet bevoegd is om zelfstandig te beslissen. Aan de afwijzing ligt een vergadering van 8 mei 2019 ten grondslag waarin kamerverhuur is besproken en de VvE heeft besloten dat te gaan verbieden, maar in die vergadering is het verzoek van [verzoekster] en de geschiktheid van de kandidaten niet besproken. Er is derhalve nog geen beslissing genomen. [verzoekster] verzoekt daarom nu een vervangende machtiging voor de toestemming van [verweerster] .

4. [verweerster] weigert haar toestemming volgens [verzoekster] voorts op onredelijke gronden. Het splitsingsreglement bepaalt dat de toestemming alleen kan worden geweigerd als van de overige eigenaren naar redelijkheid en billijkheid niet kan worden verlangd dat zij de nieuwe huurders in hun midden toelaten. De angst van het bestuur voor overlast, short-stay verhuur aan toeristen en kamertjesverhuur is begrijpelijk maar ongegrond; de woning zal als zelfstandige woonruimte worden verhuurd en in gebruik gegeven aan een woongroep en [verzoekster] heeft er ook belang bij dat er geen overlast zal zijn.

Verweer

5. [verweerster] heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de verzoeken. Zij voert aan, kort en zakelijk weergegeven, dat zij bij besluit van 11 november 2019 al heeft beslist dat het verzoek van [verzoekster] wordt afgewezen. Het geven van toestemming aan [verzoekster] om haar woning aan vier (of twee) huurders te verhuren is in strijd met de splitsingsakte en het splitsingsreglement. [verweerster] is derhalve ook niet bevoegd om het afwijkende gebruik toe te staan. Uit de akte en het reglement volgt dat het appartement bestemd is voor huisvesting van één gezin. Vier afzonderlijke huurders, ongeacht of één van hen optreedt als hoofdhuurder, voldoet niet aan dat criterium. Een woongroep kan ook niet gezien worden als gezin. Dat blijkt onder meer uit de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 13 december 2016 (ECLI:NL:GHDHA:2016:3719), waarin werd geoordeeld dat onder een gezin wordt verstaan een sociale eenheid met al dan niet verwante personen die duurzame en affectieve banden hebben en elkaar onderling steun en zorg verlenen. Het begrip ‘huishouden’ dat de gemeente hanteert is niet relevant, [verweerster] betwist dat de oprichters van de splitsingsakte/reglement hebben bedoeld aansluiting te zoeken bij het beleid van de gemeente. Bovendien wenst [verzoekster] haar woning te verhuren aan ‘meer huishoudens’. Die meerdere huishoudens kunnen niet onder één ‘gezin’ worden geschaard..

6. Hetgeen overigens door [verweerster] is aangevoerd zal, voor zover van belang, bij de beoordeling aan de orde komen.

Beoordeling

7. [verzoekster] verzoekt om een vervangende machtiging voor de verhuur van haar appartement, omdat [verweerster] de toestemming weigert. [verzoekster] is ontvankelijk in dat verzoek. Kern van het geschil is de vraag of aan [verzoekster] een vervangende machtiging moet worden gegeven voor de verhuur van haar woning aan vier huurders op grond van art. 5:121 BW (dan wel aan twee huurders). De weigering van de toestemming dan wel medewerking van [verweerster] dient te worden getoetst aan de redelijkheid en billijkheid, die de verhoudingen tussen de appartementseigenaren en de VvE beheerst. Een vervangende machtiging kan worden verleend als kan worden vastgesteld dat de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. Voor de vraag of daarvan sprake is zijn alle relevante omstandigheden van het geval van belang (ECLI:NL:GHSHE:2016:3713, r.o. 3.5.3.).

8. In het splitsingsreglement en de akte van uitgifte in erfpacht staat dat de appartementen zijn bedoeld voor alleenstaanden dan wel voor een gezin. [verzoekster] heeft kort gezegd betoogd dat onder een ‘gezin’ tegenwoordig meer moet worden verstaan, en dat daar ook een woongroep onder valt. De vraag is of een dergelijk gebruik door een woongroep in strijd is met het splitsingsreglement en het daarin opgenomen begrip ‘gezin’. Bij de uitleg van het splitsingsreglement dient te worden gekeken naar de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening (ECLI:NL:HR:2013:1078, r.o. 3.4.2.) Daarbij mag slechts acht worden geslagen op gegevens die uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (ECLI:NL:HR:2014:337).

9. In artikel 9 van het splitsingsreglement is bepaald dat een eigenaar of gebruiker verplicht is het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig het gebruik in de akte van uitgifte in erfpacht. Zowel in het splitsingsreglement als in de akte van erfpacht staat dat sprake is van 48 woningen die bestemd zijn voor een gezin, en 8 die bestemd zijn voor een alleenstaande. Daaruit blijkt dat daarin bij de splitsing expliciet onderscheid is gemaakt tussen iemand die alleen woont en een gezin. Naar objectieve maatstaven dient in dit verband onder gezin te worden verstaan een sociale eenheid met al dan niet verwante personen die duurzame affectieve banden met elkaar hebben en elkaar zorg en steun verlenen (ECLI:NL:GHDHA:2016:3719, r.o. 9). Hoewel een gezin op veel verschillende wijzen kan zijn samengesteld valt een woongroep zoals beoogd door [verzoekster] daar geenszins onder; zoals [verzoekster] ter zitting heeft toegelicht gaat het om vier studenten dan wel mensen die net starten op de arbeidsmarkt en een woning delen. Het gebruik door een woongroep zou feitelijk neerkomen op vier alleenstaanden die de woning delen, die over het algemeen ook geen gezamenlijke huishouding voeren, terwijl er juist expliciet een onderscheid wordt gemaakt tussen een alleenstaande en een gezin, waar wel sprake is van een gemeenschappelijke huishouding.

10. Dat de bedoeling dat er een gezin in het appartement dient te wonen, ook in geval van huur, niet expliciet terugkeert in artikel 19 tot en met 21 van het splitsingsreglement doet daar niet aan af; bij het bepalen van de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan dient immers gekeken te worden naar de gehele akte. Dat de term ‘gezin’ mogelijk van de gemeente afkomstig is en de gemeente thans rept over ‘huishouden’ maakt dat niet anders. Uitleg dient immers plaats te vinden naar de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, op het moment dat die (wijziging van) splitsing heeft plaatsgevonden. Daar komt nog bij dat een woongroep ook aan de term ‘huishouden’ niet lijkt te voldoen.

11. Gezien het voorgaande kon [verweerster] in redelijkheid de beslissing nemen om de toestemming voor de verhuur van het appartement aan vier (dan wel aan twee) personen te weigeren. Zij volgt daarmee immers hetgeen in het splitsingsreglement staat. Bovendien is een besluit in strijd met het splitsingsreglement nietig. Het weigeren van de toestemming is dan ook niet onredelijk, hetgeen [verweerster] al heeft gedaan op 13 november 2019. Dat betekent dat zowel het primaire als het subsidiaire verzoek dient te worden afgewezen.

12. Nu aan de voorwaarde van het voorwaardelijk ingestelde verzoek niet wordt voldaan, [verweerster] stelt immers dat zij in de brief van 3 februari 2020 op het verzoek van [verzoekster] van 15 januari 2020 geen besluit heeft genomen, wordt niet toegekomen aan de beoordeling daarvan. Bij deze uitkomst wordt [verzoekster] in de proceskosten veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de verzoeken af;

veroordeelt [verzoekster] in de proceskosten, aan de zijde van [verweerster] tot op heden begroot op € 720,- aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [verzoekster] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [verzoekster] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden.

Deze beschikking is gegeven door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.