Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 18/3033
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 januari 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] en de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2017 de waarde op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak op het [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 786.500,-. In de beschikking heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting voor 2017 bekendgemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 6 februari 2018 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van [eiser] ongegrond verklaard.
[eiser] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 10 juli 2018 heeft deze rechtbank in een uitspraak buiten zitting het beroep niet-ontvankelijk verklaard wegens niet-verschoonbare overschrijding van de beroepstermijn.
[eiser] is tegen de uitspraak in verzet gegaan. Het verzet is behandeld op een zitting van 22 augustus 2019. Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan en het verzet gegrond verklaard.
Het beroep is vervolgens behandeld op de zitting van 10 december 2019. [eiser] is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. N.M. Kell, vergezeld door taxateur G.C.C. den Hertog.
Overwegingen
Ontvankelijkheid
1. Voordat de rechtbank de beroepsgronden van [eiser] kan beoordelen, dient eerst de ontvankelijkheid van het beroep te worden beoordeeld.
2. Voor het indienen van een beroepschrift geldt op grond van artikel 6:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) een termijn van zes weken. In een belastingzaak zoals deze begint de termijn op grond van artikel 26c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) te lopen op de dag na de dagtekening van de uitspraak op bezwaar. Een beroepschrift is op grond van artikel 6:9, eerste lid, van de Awb tijdig ingediend wanneer het voor het einde van de termijn is ontvangen.
3. [eiser] stelt dat de uitspraak op bezwaar hem pas op 9 april 2018 per e-mail en op 11 april 2018 per post heeft bereikt, nadat hij op 6 april 2018 navraag had gedaan naar de stand van zaken van het door hem ingediende bezwaarschrift. Volgens [eiser] heeft hij zijn beroepschrift tijdig ingediend, namelijk binnen zes weken nadat de uitspraak op bezwaar op de voorgeschreven wijze bekend is gemaakt door het toesturen van deze uitspraak op 9 of 10 april 2018.
4. De eerste vraag die de rechtbank moet beantwoorden is wanneer de beroepstermijn is gaan lopen. Daarvoor is van belang om vast te stellen wanneer de uitspraak op bezwaar op de voorgeschreven wijze bekend is gemaakt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de uitspraak op bezwaar van 6 februari 2018 per gewone post naar [eiser] is gestuurd. Uit vaste rechtspraak volgt dat, in geval van niet aangetekende verzending van een besluit, het bestuursorgaan aannemelijk dient te maken dat het betreffende stuk is verzonden. De omstandigheid dat per post verzonden stukken in de regel op het daarop vermelde adres van de geadresseerde worden bezorgd, rechtvaardigt het vermoeden van ontvangst van het besluit op dat adres. Dit brengt mee dat de heffingsambtenaar in eerste instantie kan volstaan met het aannemelijk maken van de verzending naar het juiste adres. Daarvoor is in ieder geval vereist dat het besluit is voorzien van een juiste adressering en een verzenddatum en dat sprake is van een deugdelijke verzendadministratie.
5. De uitspraak op bezwaar is in dit geval voorzien van een juiste adressering en een dagtekening. Volgens de heffingsambtenaar is de uitspraak op bezwaar van 6 februari 2018 op 30 januari 2018 door PostNL verzonden. De heffingsambtenaar beschikt echter niet over een verzendadministratie. Dit betekent dat niet kan worden vastgesteld of de uitspraak op bezwaar daadwerkelijk op 30 januari 2018 naar het adres van [eiser] is gestuurd. Omdat [eiser] ontkent de uitspraak op bezwaar daags na 30 januari 2018 te hebben ontvangen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de verzending op 30 januari 2018 niet aannemelijk heeft gemaakt.
6. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de uitspraak op bezwaar pas door verzending per post aan [eiser] op 9 of 10 april 2018 op de voorgeschreven wijze bekend is gemaakt. De termijn van zes weken voor het indienen van beroep is gaan lopen op de dag na verzending van de uitspraak op bezwaar, dus op zijn vroegst op 10 april 2018. Het beroepschrift van [eiser] is door de rechtbank ontvangen op 25 april 2018. Dit betekent dat [eiser] binnen de wettelijke termijn beroep heeft ingesteld en dat het beroep ontvankelijk is. De rechtbank zal het beroep daarom inhoudelijk beoordelen.
De inhoudelijke beoordeling van de zaak
7. [eiser] is eigenaar van de woning. Het gaat om een benedenwoning in de [buurt] in Amsterdam met een woonoppervlak van 133 m², een tuin van 46 m², een kelder en een berging.
8. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2016. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
9. [eiser] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.
10. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport en een ‘overzicht taxatiewaarden’ (taxatiematrix) ingediend. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning getaxeerd op € 786.500,-. De taxatiematrix bevat gegevens van recent verkochte woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van [eiser] niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank?
11. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [1] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank moet kijken naar de waarde van de woning alsof er geen sprake is van verhuur of erfpacht. [2]
12. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van [eiser] ?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van [eiser] ?
13. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van [eiser] . Alle vergelijkingsobjecten zijn benedenwoningen, gebouwd omstreeks hetzelfde jaar en gelegen in dezelfde straat als de woning van [eiser] . Twee van de vergelijkingsobjecten hebben een vergelijkbaar woonoppervlakte als de woning van [eiser] . Ook zijn de benedenwoningen vergelijkbaar wat betreft kwaliteit en onderhoud. De vergelijkingsobjecten vormen daarmee een goed uitgangspunt om de waarde te onderbouwen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
14. [eiser] heeft aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] een luxere uitstraling hebben dan zijn woning. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar er ook vanuit is gegaan dat de kwaliteit van [adres 3] beter is dan de woning van [eiser] . Met dit verschil in kwaliteit is rekening gehouden bij de vaststelling van de m²-prijs van dit vergelijkingsobject. Voor het overige heeft [eiser] de luxere uitstraling van de objecten [adres 3] en [adres 4] niet nader onderbouwd. Uit de foto’s die zich in het dossier bevinden kan niet worden afgeleid dat de uitstraling van de panden zodanig verschillen dat daaruit volgt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning van [eiser] te hoog heeft vastgesteld. Voor zover zich nog andere verschillen voordoen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van [eiser] heeft de heffingsambtenaar daar voldoende rekening mee gehouden. De prijs per m² van het woningdeel van de woning van [eiser] is immers substantieel lager (€ 5.637,-) dan de gemiddelde gerealiseerde prijs per m² van de vergelijkingsobjecten (€ 6.060,-). De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van [eiser] .
Erfpachtcorrectie
15. [eiser] heeft verder aangevoerd dat hij zich niet kan vinden in het toepassen van een erfpachtcorrectie bij de vergelijkingsobjecten.
16. De WOZ-waarde moet volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (de overdrachtsfictie). Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Omdat aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle eigendom, moet er een correctie worden toegepast op de transactieprijzen van het recht op erfpacht. De heffingsambtenaar heeft daarom terecht op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom.
17. Op de zitting heeft [eiser] gewezen op een nieuw onderzoek van de gemeente Amsterdam naar de wijze van berekening van de erfpachtcorrectie. De heffingsambtenaar heeft erkend dat dit onderzoek heeft plaatsgevonden maar dat nog moet worden bezien in hoeverre de uitkomst van het onderzoek leidt tot een andere wijze van berekening van de erfpachtcorrectie in de toekomst. De resultaten hebben in ieder geval geen invloed op de waardepeildatum die hier in het geding is, aldus de heffingsambtenaar. Omdat de uitkomsten van het nieuwe onderzoek niet van invloed zijn op de WOZ-waarde van de woning van [eiser] voor het kalenderjaar 2017, laat de rechtbank een verdere bespreking van deze beroepsgrond hier achterwege.
18. [eiser] heeft verder nog aangevoerd dat de overdrachtsfictie in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol (EP) bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). [eiser] heeft ter ondersteuning van zijn standpunt verwezen naar een uitspraak van de Hoge Raad van 22 oktober 2010 [3] . De rechtbank heeft in een uitspraak van 12 december 2018 [4] echter al geoordeeld dat de overdrachtsfictie in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ niet in strijd is met artikel 1 van het EP bij het EVRM. De rechtbank sluit zich hier aan bij de overwegingen in de uitspraak van 12 december 2018 en neemt deze over. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
19. Op grond van het voorgaande concludeert de rechtbank dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
20. Het beroep is daarom ongegrond. Dit betekent dat [eiser] geen gelijk krijgt.
21. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor vergoeding van het door [eiser] betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. van der Linden-Kaajan, rechter, in aanwezigheid van mr. N. van der Kroft, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2020.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2020.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen door het sturen van een brief aan het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep is het volgende nodig:
1. bij het beroepschrift moet een kopie van deze uitspraak worden overgelegd.
2. het beroepschrift moet zijn ondertekend
3. het beroepschrift moet in ieder geval het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening (datum);
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Let op: U kunt geen hoger beroep instellen per e-mail.
U kunt wel digitaal hoger beroep instellen via de website www.rechtspraak.nl. U heeft in dat geval uw DigiD nodig om het formulier voor het hoger beroep digitaal te kunnen verzenden.