Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 18/5518
AMS 18/5632
AMS 18/5633
uitspraak van de meervoudige kamer van 14 januari 2020 in de zaken tussen
AMS 18/5518
de Vereniging van Eigenaren [VvE I]
[eigenaar 1]
[eigenaar 2]
[eigenaar 3]
[eigenaar 4]
[eigenaar 5]
(gemachtigde: mr. J.J. Hengst)
AMS 18/5632
de besloten vennootschap [bedrijf]
[naam 1]
(gemachtigde: mr. J.C. Ellerman)
AMS 18/5633
de Vereniging van Eigenaren [VvE II]
(gemachtigde: mr. J.C. Ellerman)
eisers,
en
het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam, verweerder,
hierna: het college,
(gemachtigde: mr. V. van Toledo).
(gemachtigde: mr. V. van Toledo).
Als derde-partij (vergunninghouder) heeft aan het geding deelgenomen: [derde-partij] , te [woonplaats] , hierna: [derde-partij]
(gemachtigde: mr. S.A.B. Boer).
Procesverloop
Met een besluit van 22 december 2017 (het primaire besluit 1) heeft het college aan [derde-partij] een omgevingsvergunning verleend voor het vergroten van het pand [adres 1] met een extra bouwlaag, het veranderen van de indeling en gevels, het maken van koekoeken en het veranderen van de kapconstructie, met de bestemming daarvan tot twee woningen.
Met een besluit van 3 mei 2018 (het primaire besluit 2) heeft het college aan [derde-partij] een gewijzigde omgevingsvergunning verleend.
Eisers hebben tegen beide primaire besluiten bezwaar gemaakt. In een besluit van 31 juli 2018 (het bestreden besluit) heeft het college de bezwaren ongegrond verklaard. Het bestreden besluit is op 8 augustus 2018 bekendgemaakt.
Eisers hebben daartegen beroep ingesteld. Het college heeft een verweerschrift ingediend.
De zaken zijn behandeld op de zitting van 3 december 2019. In de zaak AMS 18/5518 waren [eigenaar 3] , gemachtigde en [naam 2] (bouwkundige) aanwezig. Eisers in de zaken AMS 18/5632 en AMS 18/5633 hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. Het college heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. [derde-partij] en zijn gemachtigde waren aanwezig, vergezeld door [naam 3] (projectleider), [naam 4] (funderingsdeskundige) en [naam 5] (bouwkundige).
Zijn alle eisers belanghebbenden?
1. Eisers zijn de bewoners en eigenaren van de panden [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Voordat de rechtbank inhoudelijk kan ingaan op hun beroepsgronden, zal zij eerst beoordelen of zij belang hebben bij hun beroep. [1]
2. De rechtbank stelt vast dat [adres 2] en [adres 3] grenzen aan het perceel van [adres 1] . De bewoners en eigenaren van de panden [adres 2] en [adres 3] zijn om die reden al als belanghebbenden aan te merken. [2] De rechtbank vindt verder dat, gelet op de korte afstand tussen [adres 4] en [adres 1] en het zicht op [adres 1] vanuit de tuin van [adres 4] , het voldoende aannemelijk is dat het bouwplan van [derde-partij] ook gevolgen van enige betekenis zal hebben op het woon- en leefklimaat van de bewoners van nummer [adres 4] . [3] Dit betekent dat de besloten vennootschap [bedrijf] en [naam 1] ook belanghebbenden zijn.
Strijd met het bestemmingsplan
3. Tussen partijen is niet in geschil – en ook de rechtbank is van oordeel – dat het bouwplan voor wat betreft het aantal bouwlagen, de bouwhoogte en de goothoogte in strijd is met het ter plaatse geldende bestemmingsplan Willemspark Van Eeghenstraat 2002. [4]
4. Om realisering van deze onderdelen van het bouwplan mogelijk te maken heeft het college aan [derde-partij] een omgevingsvergunning verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onderdeel 2°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, gelezen in verbinding met artikel 4, aanhef en onder 4, van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht. Eisers vinden dat het college geen gebruik heeft kunnen maken van deze bevoegdheid. De rechtbank zal hierna beoordelen of zij daarin gelijk hebben.
Is er sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering?
5. Eisers op [adres 2] vinden dat het privaatrechtrecht aan het verlenen van de omgevingsvergunning in de weg staat, omdat hun dakgoot volgens het bouwplan wordt verwijderd. Zij geven daar geen toestemming voor.
6. Het college stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering, omdat de dakgoot in eigendom is van [derde-partij] . De goot hangt immers boven zijn perceel.
7. De rechtbank is het niet met het college eens. Een deel van de dakgoot van het pand [adres 2] bevindt zich boven het perceel van nummer [adres 1] . Dit betekent echter niet dat de dakgoot ook eigendom is van de eigenaren van dat perceel. In het algemeen omvat de eigendom van een gebouw immers ook de dakgoten daarvan, zelfs als deze uitsteken buiten de perceelgrens. Dat is ook hier het geval. Dit betekent dat de eigenaar van [adres 2] eigenaar is van de dakgoot.
8. De rechtbank stelt vast dat uit de bouwtekeningen, die onderdeel uitmaken van de (gewijzigde) omgevingsvergunning, volgt dat zowel de dakgoot als een deel van het dak van [adres 2] verdwijnt. De dakgoot staat immers wel getekend op de doorsnede A-A op de bouwtekening van de bestaande toestand (tekening links), maar verdwijnt op de doorsnede A-A op de bouwtekening van de nieuwe toestand (tekening rechts).
De vergunning strekt er dus toe dat de dakgoot en een klein deel van het dak van [adres 2] verdwijnen. Volgens [derde-partij] is dat niet zo. Het bouwplan voorziet erin dat de dakgoot en het dak van [adres 2] intact blijven. De op de bouwtekeningen aangegeven doorsnede A-A correspondeert niet met de daadwerkelijke situatie. In werkelijkheid ligt het pand van [derde-partij] iets naar voren. Achter het dak van [derde-partij] ligt het dak met dakgoot van [adres 2] en deze zal in zijn geheel gespaard blijven. De rechtbank stelt vast dat de lezing van [derde-partij] niet volgt uit de tekeningen of uit de vergunning. Ook uit de bouwtekening met doorsnede van het dak blijkt niet dat de dakgoot gespaard zal blijven. Bovendien heeft het college op de zitting bevestigd dat de vergunning is verleend met verwijdering van de dakgoot van [adres 2] , zoals op de tekeningen te zien is.
9. De rechtbank stelt daarom vast dat de vergunning ertoe strekt de dakgoot en een deel van het dak van [adres 2] te verwijderen, terwijl de eigenaren daarvan zich daartegen verzetten. Dit vormt een privaatrechtelijke belemmering. Een privaatrechtelijke belemmering is evident, als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat het bouwplan inbreuk maakt op eigendom van een ander en die ander niet in realisering ervan berust en er niet in hoeft te berusten. [5] De rechtbank vindt daarom dat voor dit bouwplan een evidente privaatrechtelijke belemmering bestaat.
10. Eisers van [adres 2] hebben dus gelijk dat het privaatrecht aan het verlenen van de omgevingsvergunning in de weg staat. De overige beroepsgronden behoeven dan ook geen bespreking meer.
Conclusie
11. De beroepen zijn gegrond en het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de primaire besluiten te herroepen en de vergunningaanvraag af te wijzen.
12. Omdat de beroepen gegrond zijn, moet het college de door eisers betaalde griffierechten aan hen vergoeden.
13. De rechtbank veroordeelt het college daarnaast in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor iedere zaak afzonderlijk vast op € 2.100,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1) en in totaal op € 6.300,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept de primaire besluiten, bepaalt dat de aanvraag van [derde-partij] om een omgevingsvergunning wordt geweigerd en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- draagt het college op de betaalde griffierechten van in totaal € 1.014,- (€ 338,- per zaak) aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt het college in de proceskosten van eisers tot een bedrag van in totaal € 6.300,- (€ 2.100,- per zaak).
Deze uitspraak is gedaan door mr. D. Sullivan, voorzitter, en mr. A.M. van der Linden-Kaajan en mr. F.L. Bolkestein, leden, in aanwezigheid van mr. M. Gayir, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2020.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2020.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling).
Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de Afdeling worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.