Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/661164 / HA ZA 19-137
Vonnis in verzet van 30 oktober 2019
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gedaagde in het verzet,
advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AEMSTEL WONEN EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Amstelveen,
2.
[gedaagde],
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
eisers in het verzet,
advocaat (tot onttrekking) mr J. de Groot.
Partijen zullen hierna [eiseres] , Aemstel en [gedaagde] genoemd worden en Aemstel en [gedaagde] zullen tezamen Aemstel c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de oorspronkelijke dagvaarding van 2 november 2018 met producties,
- het bij verstek gewezen vonnis met zaaknummer / rolnummer C/13/656887 / HA ZA 18 – 1147 van 12 december 2018 (hierna: het verstekvonnis),
- de verzetdagvaarding van 14 januari 2019, met producties,
- het tussenvonnis van 22 mei 2019, waarbij een verschijning van partijen is gelast op 2 september 2019,
- de conclusie van antwoord in reconventie van 3 juli 2019, met producties,
- een brief van 30 augustus 2019 van de toenmalige advocaat van Aemstel c.s. waarin deze zich als zodanig terug trekt,
- nadien is gelegenheid geboden aan Aemstel c.s. om advocaat te stellen, van welke gelegenheid geen gebruik is gemaakt.
- [eiseres] heeft vonnis gevraagd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 10 november 2017 heeft de heer [naam] (indirect bestuurder van [eiseres] , hierna: [naam] ) aan onder meer [gedaagde] een e-mail gestuurd met onder meer als inhoud:
“Ik heb besloten een bod uit te brengen van € 290.000 k.k.”
2.2.
Op 17 november 2017 heeft [naam] aan [gedaagde] een e-mail gestuurd met onder meer de volgende inhoud:
“Onderstaand hebben wij afgesproken;
Koopsom; € 290.000k.k.
Aanbetaling; €75.000
(….)
Erfpacht; €126.000 +/- canon 4,5%
(Erfpacht is af te kopen tegen +/- €126000 plus inflatie van 2-3% per jaar)”.
2.3.
In antwoord e-mailde [gedaagde] op dezelfde datum: “Akkoord”.
2.4.
Tussen Aemstel als verkoper en [eiseres] als koper is op 21 november 2017 een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten waarin het verkochte als volgt is omschreven:
“
een perceel grond, belast met het recht van erfpacht en opstal, eigendom van Stichting Bewaarentiteit Grondvermogen Woningen I, gevestigd te Amsterdam, met de rechten van de erfpachter van de zich op de grond bevinden opstal, zijnde het winkel-woonhuis met ondergrond en verder aanbehoren, plaatselijk bekend [postcode] [plaats] , [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [kadasternummer] , groot achtentachtig centiare (88 ca)”.
een perceel grond, belast met het recht van erfpacht en opstal, eigendom van Stichting Bewaarentiteit Grondvermogen Woningen I, gevestigd te Amsterdam, met de rechten van de erfpachter van de zich op de grond bevinden opstal, zijnde het winkel-woonhuis met ondergrond en verder aanbehoren, plaatselijk bekend [postcode] [plaats] , [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [kadasternummer] , groot achtentachtig centiare (88 ca)”.
Verder bepaalt deze overeenkomst voor zover van belang:
“
De koopsom door partijen overeengekomen bedraagt:
De koopsom door partijen overeengekomen bedraagt:
Voor het verkochte: € 163.908,62 K.K.
(…)
Artikel 1: Notaris en transportdatum
De voor de eigendomsoverdracht vereiste akte tot levering zal worden verleden voor:
Notaris: N.O.T.K.
(…)
Uiterlijk op: 9 maart 2018
(…)
3.1
Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen is de koper verplicht uiterlijk op 1 december 2017 bij de desbetreffende notaris als waarborgsom een bedrag te storten van: € 75.000,-”
2.5.
[eiseres] heeft op 29 november 2017 € 75.000,00 voldaan op een door Aemstel c.s. opgegeven bankrekening ten name van Aemstel Participaties B.V.
2.6.
Het verstekvonnis bepaalt dat het in de plaats treedt van de daarin omschreven akte van levering van een recht van erfpacht.
2.7.
De griffier van deze rechtbank heeft op 28 januari 2019 verklaard dat het register ex artikel 433 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) geen aantekening bevat van de instelling van een rechtsmiddel tegen het verstekvonnis.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres] heeft in de verstekprocedure gevorderd dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
1. de in de koopovereenkomst aangehaalde beschrijving van het verkochte verandert in: “
Een recht van erfpacht ten laste van het registergoed bestaande uit een woonruimte en een bedrijfsruimte met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te (…)”, de koopsom wijzigt in € 16.354,28 K.K. en artikel 1 wijzigt als volgt: “
De voor de eigendomsoverdracht vereiste akte van levering, althans de inschrijving van het ten deze te wijzen vonnis, zal worden verleden voor een door koper aan te wijzen notaris op een door koper te bepalen tijdstip.”
Een recht van erfpacht ten laste van het registergoed bestaande uit een woonruimte en een bedrijfsruimte met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te (…)”, de koopsom wijzigt in € 16.354,28 K.K. en artikel 1 wijzigt als volgt: “
De voor de eigendomsoverdracht vereiste akte van levering, althans de inschrijving van het ten deze te wijzen vonnis, zal worden verleden voor een door koper aan te wijzen notaris op een door koper te bepalen tijdstip.”
2. verklaart voor recht dat de onder 1 genoemde koopsom van € 16.354,28 door [eiseres] is voldaan,
3. bepaalt dat het vonnis in de plaats treedt van de akte van levering van het onder 1 omschreven erfpachtrecht door Aemstel aan [eiseres] ,
4. Aemstel c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van € 58.645,72 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening,
met veroordeling van Aemstel c.s. in de kosten van de procedure.
3.2.
Bij het verstekvonnis zijn de vorderingen van [eiseres] integraal toegewezen en is Aemstel c.s. veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot de dag van de uitspraak begroot op in totaal € 3.024,00.
3.3.
Aemstel c.s. vordert in het verzet dat het verstekvonnis wordt vernietigd en dat de vorderingen van [eiseres] alsnog worden afgewezen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
Aemstel c.s. vordert samengevat - veroordeling van [eiseres] tot betaling van € 88.908,62 te vermeerderen met een contractuele boete van 3 promille per dag vanaf 15 november 2018 over de koopsom van € 163.908,62 subsidiair over de restant koopsom van € 88.908,62, vermeerderd met kosten.
3.6.
[eiseres] voert verweer.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
niet ontvankelijkheid verzet
4.1.
Volgens [eiseres] dient Aemstel c.s. in het verzet niet ontvankelijk te worden verklaard. Daartoe voert zij aan dat het verstekvonnis een vonnis is als bedoeld in artikel 3:301 van het Burgerlijk Wetboek (BW): een uitspraak waarin is bepaald dat zij in de plaats treedt van een tot levering van een registergoed bestemde akte. Ingevolge lid 2 van dat artikel dient verzet op straffe van niet ontvankelijkheid binnen acht dagen na het instellen te worden ingeschreven in het rechtsmiddelenregister als bedoeld in artikel 433 Rv. Het verzet is op 14 januari 2019 ingesteld en blijkens de verklaring van de griffier van de rechtbank (2.7) was op 29 januari 2019 dit rechtsmiddel nog niet in het register ex artikel 433 Rv ingeschreven. Tot zover [eiseres] .
4.2.
Dit verweer slaagt, althans voor zover de strekking van artikel 3:301 lid 2 BW reikt. Nu het verstekvonnis inderdaad een vonnis is als bedoeld in artikel 3:301 BW diende de instelling van het verzet binnen acht dagen te worden ingeschreven in het rechtsmiddelenregister ex artikel 433 Rv. Dit is niet gebeurd. De rechtbank dient derhalve Aemstel c.s. in haar verzet niet ontvankelijk te verklaren. Echter artikel 3:301 lid 2 BW heeft, (mede) gelet op de zware sanctie van niet ontvankelijkheid, een beperkte strekking. De bepaling strekt ertoe de betrouwbaarheid van de openbare registers zoveel mogelijk te waarborgen met het oog op de rechtszekerheid die ten aanzien van de verkrijging van registergoederen is vereist. Zij strekt niet ter bescherming van het belang van de wederpartij van degene die het rechtsmiddel heeft ingesteld (HR 24 december 1999, ECLI:NL:HR:1999:AA4005, NJ 2000, 495 en ECLI:NL:PHR:2019:844). Dit brengt met zich mee dat het verzet slechts niet ontvankelijk is voor zover wordt opgekomen tegen dat gedeelte van de bestreden uitspraak dat blijkens het dictum in de plaats treedt van de tot levering bestemde akte en daarmee onlosmakelijk verbonden oordelen. De rechtbank zal hierna derhalve ingaan op de daarmee niet verbonden oordelen.
onverschuldigde betaling
4.3.
[eiseres] stelt dat zij op grond van de omschrijving van het verkochte in de koopovereenkomst mocht verwachten dat zij voor de overeengekomen koopsom de volle eigendom van het perceel zou verwerven. [gedaagde] heeft ten onrechte de indruk gewekt dat hij bevoegd was de grondeigenaar te vertegenwoordigen. [eiseres] is met de grondeigenaar overeengekomen dat deze de blote eigendom van het perceel aan [eiseres] zal overdragen voor € 147.554,34. Van de overeengekomen koopsom hoeft [eiseres] derhalve slechts € 16.354,28 (€ 163.908,62 - € 147.554,34) aan Aemstel te voldoen. Nu zij € 75.000 voldaan heeft vordert zij € 58.645,72 terug als onverschuldigd betaald. Aldus steeds [eiseres] .
4.4.
Aemstel c.s. voert daartegen aan dat het aan [eiseres] bekend was dat zij slechts het erfpachtrecht van het perceel zou verwerven. Daartoe wijst zij op de e-mail correspondentie tussen partijen (aangehaald onder 2.1, 2.2 en 2.3 hierboven) en op het feit dat de grondeigenaar geen partij was bij de koopovereenkomst. Hoewel de beschrijving in de koopovereenkomst ongelukkig is geformuleerd, kan niet anders geconcludeerd worden dan dat partijen voor de koopprijs slechts een erfpachtrecht beoogden over te dragen, waartoe Aemstel ook bevoegd was. Van onverschuldigde betaling is derhalve geen sprake. Aldus Aemstel c.s..
4.5.
De rechtbank stelt voorop dat de betekenis die aan de koopovereenkomst moet worden gegeven niet slechts van de bewoordingen daarvan afhangt, maar tevens van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de inhoud daarvan mochten toekennen en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De rechtbank is met Aemstel c.s. van oordeel dat in het licht van de daaraan voorafgaande correspondentie (2.1, 2.2 en 2.3 hierboven) uit de formulering in de koopovereenkomst niet is op te maken dat bedoeld is de volle eigendom van het perceel te verkopen. De overeengekomen koopsom ligt immers ver onder de in de e-mailwisseling overeengekomen koopsom voor de volle eigendom (€ 290.000,00) en dicht in de buurt van die overeengekomen koopsom verminderd met de overeengekomen prijs voor afkoop erfpacht (€ 126.000) genoemd in de e-mail van 17 november 2017 van [naam] , waarmee [gedaagde] akkoord is gegaan (2.2 en 2.3). De stelling van [eiseres] dat de vergoeding die zij is overeengekomen te betalen voor de blote eigendom in mindering moet worden gebracht op de aan Aemstel verschuldigde koopsom volgt de rechtbank derhalve niet. Dit brengt met zich mee dat de vordering tot terugbetaling van het volgens [eiseres] onverschuldigd betaalde gedeelte van de koopsom dient te worden afgewezen. Dit gedeelte van de veroordeling in het verstekvonnis hangt niet samen met het gedeelte van de bestreden uitspraak dat blijkens het dictum in de plaats treedt van de tot levering bestemde akte en daarmee onlosmakelijk verbonden oordelen. Onderdeel 3.6 van het verstekvonnis zal derhalve vernietigd worden.
4.6.
Met deze vernietiging vervalt het gedeelte van het verstekvonnis waarbij [gedaagde] is veroordeeld. Dit betekent dat ook de veroordeling in de proceskosten voor zover deze tegen [gedaagde] is gericht dient te worden vernietigd nu geen tegen hem ingestelde vordering wordt toegewezen.
4.7.
Nu voor het overige Aemstel c.s. niet ontvankelijk wordt verklaard in haar verzet zal het verstekvonnis voor het overige bekrachtigd worden.
kosten
4.8.
Nu partijen in de verzetprocedure over en weer gedeeltelijk in het gelijk en in het ongelijk zijn gesteld, maar de kostenveroordeling in het verstekvonnis tegen Aemstel in stand blijft zullen de proceskosten van de verzetprocedure in conventie tussen partijen gecompenseerd worden, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
in reconventie
4.9.
Aan haar reconventionele vordering legt Aemstel c.s ten grondslag dat [eiseres] het restant van de koopsom groot € 88.908,62 verschuldigd is en na een ingebrekestelling door [gedaagde] namens Aemstel op 4 november 2018 heeft nagelaten aan haar verplichting onder de koopovereenkomst te voldoen. Op die grond is ook een contractuele boete verschuldigd.
4.10.
[eiseres] heeft hiertegen aangevoerd dat zij nooit in verzuim is geweest. De ingebrekestelling heeft zij nooit ontvangen (anders dan in het kader van de procedure), is pas na de oorspronkelijke dagvaarding verstuurd en aan een adres waar [eiseres] nooit kantoor heeft gehouden. Daarnaast was het recht van erfpacht ten tijde van de aanvang van de procedure belast met beslagen, zodat Aemstel niet in staat was om conform de koopovereenkomst te leveren. Aldus nog steeds [eiseres] .
4.11.
Tegenover deze betwisting heeft Aemstel c.s. onvoldoende gesteld om vast te kunnen stellen dat [eiseres] te kort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als koper onder de koopovereenkomst op een moment dat zij daartoe verplicht was. De reconventionele vordering van Aemstel c.s. kan dan ook niet worden toegewezen.
4.12.
Aemstel c.s. zal in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op: salaris advocaat € 537,00 (1/2 punt x € 1.074,00).
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
vernietigt de veroordeling van Aemstel c.s. opgenomen in beslissing 3.6 van het op 12 december 2018 met zaaknummer / rolnummer C/13/656887 / HA ZA 18-1147 bij verstek gewezen vonnis van deze rechtbank,
5.2.
vernietigt de veroordeling in de proceskosten opgenomen in beslissing 3.7 van datzelfde verstekvonnis voor zover deze gericht is tegen [gedaagde] ,
5.3.
verklaart Aemstel c.s. voor het overige niet ontvankelijk in haar verzet tegen het verstekvonnis,
5.4.
bekrachtigt het verstekvonnis voor het overige,
5.5.
compenseert de proceskosten in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt,
in reconventie
5.6.
wijst het gevorderde af,
5.7.
veroordeelt Aemstel c.s. in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 537,00, te vermeerderen met de na dit vonnis aan de zijde van [eiseres] ontstane nakosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en Aemstel c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak en
5.8.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2019. [1]