Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 18/7732
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 september 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: [de persoon] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder (de heffingsambtenaar).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 314.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 21 november 2018 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 8 augustus 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. H.H.A.J. van Delen als waarnemer van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. B. Brekveld, vergezeld door F.J. Westerman, taxateur
.
.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is huurder van de woning. Het gaat om een benedenwoning met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 52 m² en de oppervlakte van de tuin is 31 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2017. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 279.000,-.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 314.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adressen] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
8. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn allemaal een benedenwoning, niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. Eiser heeft ter zitting ook toegelicht dat de vergelijkbaarheid van de objecten wat hem betreft niet in geschil is, maar dat het gaat om de vraag of voldoende rekening is gehouden met het verschil in kwaliteit en staat van onderhoud.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
9. Eiser heeft zijn beroepsgrond over de erfpachtcorrectie ter zitting niet langer gehandhaafd.
10. Eiser heeft wel aangevoerd, onder verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316), dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de grondstaffel tot stand is gekomen. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat niet te controleren valt hoe de m²-prijs van de tuin tot stand is gekomen.
11. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat voor dergelijke tuinen met vrij kleine oppervlakten geen grondstaffel bestaat. De jurisprudentie waar eiser naar verwijst mist dan ook toepassing, aldus de heffingsambtenaar.
12. De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat als een grondstaffel niet bestaat, de totstandkoming daarvan niet inzichtelijk gemaakt kan worden. Dat betekent echter niet dat de heffingsambtenaar in het geheel niet hoeft te onderbouwen hoe de m² prijs van de tuin tot stand is gekomen. In de taxatiematrix van de heffingsambtenaar is met betrekking tot de tuin voor de woning en vergelijkingsobjecten 1 en 3 een m²-prijs van € 529,- opgenomen. Vergelijkingsobject 2 heeft voor de tuin een m²-prijs van € 501,-. De heffingsambtenaar heeft ter zitting opgemerkt dat dit laatste waarschijnlijk een typefout is geweest. De gehanteerde prijs van € 529,- komt uit marktanalyse, aldus de heffingsambtenaar.
De rechtbank overweegt dat hiermee voldoende is toegelicht hoe de m²-prijs van de tuin tot stand is gekomen. Nu voor alle objecten eenzelfde m²-prijs wordt gehanteerd en eiser niet heeft aangevoerd dat of waarom die m²-prijs te hoog is, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning met het hanteren van deze m² prijs voor de tuin niet te hoog is vastgesteld.
De rechtbank overweegt dat hiermee voldoende is toegelicht hoe de m²-prijs van de tuin tot stand is gekomen. Nu voor alle objecten eenzelfde m²-prijs wordt gehanteerd en eiser niet heeft aangevoerd dat of waarom die m²-prijs te hoog is, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning met het hanteren van deze m² prijs voor de tuin niet te hoog is vastgesteld.
13. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met de reserves van de vereniging van eigenaars (VvE-reserve). Volgens eiser moet ook het verkoopbedrag van de vergelijkingsobjecten met die reserves verminderd worden. Het gaat bij het object [adres 2] om een bedrag van € 3.393,83, bij het object [adres 3] om een bedrag van € 1.078,- en bij het object [adres 4] is de VvE-reserve nihil, aldus eiser. Deze cijfers heeft eiser uit de leveringsakten.
14. De heffingsambtenaar heeft ter zitting primair gesteld dat hij geen correctie hoeft aan te brengen voor een VvE-reserve omdat deze reserve geen invloed heeft op de marktprijs. Pas als sprake is van een niet-reguliere kasreserve, zoals een extreem hoge reserve of een heel erg negatieve reserve, dan zou er een correctie moeten plaatsvinden. In dat geval is het aan eiser om met stukken te onderbouwen dat qua VvE-reserve sprake is van een extreme situatie. Subsidiair heeft de heffingsambtenaar gesteld dat, voor zover de transactieprijs in dit geval gecorrigeerd zou moeten worden met de bedragen waar eiser mee rekent, dit een dusdanig kleine correctie is dat met het verschil in m² prijs alsnog voldoende rekening is gehouden en de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
15. De rechtbank is van oordeel dat volgens vaste jurisprudentie de VvE-reserve geen deel uitmaakt van de prijs die voor een woning wordt betaald. [3] Het primaire standpunt van de heffingsambtenaar slaagt niet, nu het mogelijk is dat uit een leveringsakte blijkt dat de VvE-reserve door partijen als onderdeel van de verkoopprijs is aangemerkt. In dat geval zou de verkoopprijs van een woning gecorrigeerd moeten worden met het bedrag dat voor die betreffende woning op rekening van de VvE is gestort.
16. In deze zaak zijn er geen leveringsakten overgelegd waaruit blijkt dat bij de vergelijkingsobjecten sprake is van de situatie dat de VvE-reserve onderdeel uitmaakt van de transactieprijs. Daarmee heeft eiser onvoldoende onderbouwd dat de prijzen die hij noemt (geheel) gecorrigeerd zouden moeten worden op de verkoopprijs van deze objecten. De heffingsambtenaar heeft deze bedragen echter ook niet betwist, maar het subsidiaire standpunt ingenomen dat uitgaande van de bedragen van eiser de waarde van de woning (alsnog) niet te hoog is vastgesteld.
17. De rechtbank gaat gelet op het subsidiaire standpunt van verweerder daarom uit van de door eiser genoemde bedragen en zal beoordelen of een correctie daarmee zal leiden tot de conclusie dat de heffingsambtenaar tot een onjuiste waardebepaling is gekomen. Een en ander zou leiden tot de volgende correcties. [adres 2] had een gecorrigeerde transactieprijs van € 303.500,-. Minus een bedrag van € 3.393,83, is dat € 300.106,17 (een daling van afgerond 1,12%). [adres 3] had een gecorrigeerde transactieprijs van 344.000,-. Minus een bedrag van € 1.078,- is dat € 342.922,- (een daling van afgerond 0,31%).
De gemiddelde m²-prijs van de [adres 2] daalt daarmee naar € 5.820,08 en van [adres 3] naar € 5.980,40. De gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten komt daarmee uit op € 5.896,16 ((€ 5.820,08 + € 5.888,- + € 5.980,40) gedeeld door drie).
18. Eiser heeft ter zitting toegelicht dat de kwaliteit niet (meer) in geschil is, nu de waardering 2 (matig) in de matrix van verweerder overeenkomt met de waardering in het door eiser ingebrachte taxatierapport. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met een slechtere onderhoudsstaat vanwege vocht- en tochtproblemen, schimmelvorming, lekkage en scheve deuren en dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe met het verschil rekening is gehouden. Eiser verwijst daarvoor naar de foto’s in het door hem overgelegde het taxatierapport.
19. De rechtbank is van oordeel dat uit het door eiser overgelegde taxatierapport en de daarbij geleverde foto’s onvoldoende blijkt van (ernstige) problematiek waar verweerder geen of onvoldoende rekening mee heeft gehouden. De rechtbank betrekt daarbij dat de m²-prijs van het getaxeerde woonoppervlak van de woning € 5.658,-, bedraagt, wat € 238,16,- lager is dan de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen in onderhoud.
Conclusie
20. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het door eiser ingebrachte taxatierapport brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
21. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
22. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.C.S. van Limburg Stirum, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C. Trommel, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 september 2019.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 september 2019.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.