Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 18/7312
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 augustus 2019 in de zaak tussen
[eiseres] , te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: [de persoon 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 603.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 31 oktober 2018 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 15 augustus 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [de persoon 2] als waarnemer van [de persoon 1] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. N.M. Kell vergezeld door Y. Takken, taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres is eigenaar (gebruiker) van de woning. Het gaat om een bovenwoning in de [buurt] . De oppervlakte van de woning is 112 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2017, naar de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 583.000,-.
4.1.
De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 603.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers, waaronder het aankoopcijfer van het object zelf op 22 april 2016.
4.2.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de eigen verkoop representatief is en dat uitsluitend deze verkoop van de eigen woning aan de waardevaststelling ten grondslag ligt.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank stelt voorop dat in een geval als dit, waarin een belastingplichtige een woning relatief kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht, er in de regel van uit mag worden gegaan dat de WOZ-waarde daarvan overeenkomt met de koopprijs. [3] Nu de eigen transactie minder dan een jaar van de waardepeildatum is gelegen, heeft de heffingsambtenaar de transactieprijs van eiseres’ woning als het uitgangspunt kunnen nemen bij het bepalen van de WOZ-waarde.
7. Vast staat dat de eigen woning is gekocht in 2016, de transactie heeft plaatsgevonden op 22 april 2016 voor een transactieprijs van € 545.000,-. De voor de waardepeildatum op 1 januari 2017 door de heffingsambtenaar gehanteerde gecorrigeerde transactieprijs is € 605.500,-.
8. Eiseres heeft in de eerste plaats aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte een erfpachtcorrectie heeft toegepast.
9. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Het object is echter niet in de volle en onbezwaarde eigendom verkocht. Omdat aannemelijk is dat de waarde van een recht van erfpacht lager is dan de waarde van de volle eigendom, heeft de heffingsambtenaar een correctie toegepast op de transactieprijzen van het recht op erfpacht, namelijk de contante waarde van de te betalen erfpachtcanons in de vijftig jaar vanaf de verkoopdatum. Voor zover eiseres betwist dat een dergelijke correctie kan plaatsvinden, kan dit niet slagen. De door verweerder gehanteerde methode is een juiste methode om een transactiegegeven waarbij sprake is van een op erfpachtgronde gelegen object te herleiden tot de volle eigendomswaarde. [4]
10. Voor zover eiseres de systematiek (de hoogte) van de erfpachtcorrectie betwist, verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. [5] Daarin is overwogen dat de wijze waarop door de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie wordt berekend een deugdelijke methode is. Wat eiseres in deze zaak heeft aangevoerd tegen de berekening van de erfpachtcorrectie komt overeen met wat is aangevoerd in de zaak bij het gerechtshof en dat is door het gerechtshof verworpen. De rechtbank ziet geen aanleiding om terzake de berekening van de erfpachtcorrectie tot een ander standpunt te komen. Het betoog van eiseres slaagt niet.
11. De rechtbank stelt vast dat ter zitting de beroepsgrond met betrekking tot de correctie voor een VvE-reserve door eiseres is ingetrokken.
12. De rechtbank stelt verder vast dat de door de heffingsambtenaar toegepaste correctie van 7,99% naar de waardepeildatum tussen partijen niet in geschil is. De rechtbank stelt tot slot vast dat de gecorrigeerde transactieprijs naar waardepeildatum 1 januari 2017 hoger is (€ 605.500,-) dan de waarde die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd (€ 603.000,-). Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie
13 Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk.
14 Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Verberne, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C. Trommel, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2019.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 augustus 2019.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.