Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/664442 / KG ZA 19-356 MDvH/MvG
Vonnis in kort geding van 19 juli 2019
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CAMELOT BEHEER B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
eiseres in conventie bij dagvaarding van 8 april 2019,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. C.S. Leunissen te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
verschenen in persoon.
Partijen zullen hierna Camelot en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Ter zitting van 7 mei 2019 heeft Camelot gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening en een vordering in reconventie ingediend. Ter zitting is aan [gedaagde] meegedeeld dat hij niet in zijn vordering in reconventie kan worden ontvangen, omdat hij niet door een advocaat wordt bijgestaan.
Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en Camelot daarnaast een pleitnota. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de nagezonden productie 8 en 9 van de zijde van Camelot, omdat hij deze niet heeft ontvangen. Desgevraagd heeft Camelot meegedeeld dat zij de producties naar
[e-mail adres]had gestuurd. [gedaagde] deelde mee dat hij vanuit dit e-mailadres sporadisch e-mails stuurt, maar niet controleert of er e-mails op binnenkomen. Hij heeft Camelot hiervan eerder op de hoogte gesteld.
[e-mail adres]had gestuurd. [gedaagde] deelde mee dat hij vanuit dit e-mailadres sporadisch e-mails stuurt, maar niet controleert of er e-mails op binnenkomen. Hij heeft Camelot hiervan eerder op de hoogte gesteld.
Nu productie 8 en 9 [gedaagde] niet hebben bereikt, worden deze buiten beschouwing gelaten.
Tijdens de zitting bleek dat [gedaagde] op voorhand een verweerschrift had opgesteld, dat voorafgaand aan de zitting niet door de rechtbank, maar wel door de advocaat van Camelot was ontvangen. Ter zitting zijn kopieën gemaakt van het verweerschrift en is de behandeling van de zaak geschorst, om het verweer van [gedaagde] te bestuderen.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de zijde van Camelot: [medewerker Camelot 1] , [functie] , [medewerker Camelot 2] , [functie] , [medewerker Camelot 3] , [functie] , en mr. Leunissen;
[gedaagde] en [vertegenwoordiger gedaagde] .
1.2.
[gedaagde] heeft op 12 mei 2019 een wrakingsverzoek gedaan. Het verzoek is door de wrakingkamer van deze rechtbank behandeld en bij mondelinge beslissing van 21 juni 2019 afgewezen. Bepaald werd dat zaak zou worden voortgezet in stand waarin deze zich bevond op het moment waarop het verzoek tot wraking is gedaan. Aangezien de zaak toen voor vonnis stond, is de vonnisdatum nader bepaald op heden. Daarvan is aan partijen mededeling gedaan.
2.De feiten
2.1.
Camelot is eigenaar van het pand aan de [adres] in [plaats] . Het betreft een voormalig kantoorpand dat zij heeft aangekocht met de bedoeling om na verkrijging van een onherroepelijke omgevingsvergunning te herontwikkelen.
2.2.
Camelot heeft met [gedaagde] op 30 juni 2017 een overeenkomst gesloten op grond waarvan hij met ingang van 1 juli 2017 kamer [kamernummer] van het hierboven genoemde pand bewoont. Partijen zijn bij aanvang van de overeenkomst overeengekomen dat [gedaagde] maandelijks een vergoeding betaalt van € 309,50, bestaande uit € 180,00 voor ‘Bruikleenovereenkomst’, € 85,00 voor ‘G/W/L/ niet verrekenbaar’, € 31,00 voor ‘Servicecontract’ en € 13,50 voor ‘Afvalkosten’. Thans bedraagt de door [gedaagde] aan Camelot te betalen maandelijkse vergoeding € 312,56.
2.3.
In de bijlage ‘Specificatie Bruikleenvergoeding Camelot Beheer B.V.’ behorende bij de tussen partijen gesloten overeenkomst staat dat de diensten die Camelot aanbiedt voor de maandelijkse bruikleenvergoeding onder meer bestaan uit beheer, communicatie, incasso, 24 uur bereikbaarheidsdienst, administratie, acquisitie en onderhoud. In de specificatie zijn geen bedragen vermeld bij de genoemde diensten.
2.4.
De tussen partijen gesloten overeenkomst vermeldt in de aanhef dat het gaat om een bruikleenovereenkomst. Voorts staat in de preambule van de overeenkomst dat:
- het pand tijdelijk leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel een andere ontwikkeling;
- bruikleengever - ter beperking van het risico van ingebruikname door derden zonder recht of titel - het pand om niet aan bruiklener in bruikleen geeft, teneinde daar tijdelijk verblijf te houden;
- de bruikleenovereenkomst voor (on)bepaalde tijd loopt en steeds schriftelijk kan worden opgezegd met een opzegtermijn van vier weken;
- bruiklener zich bewust is van de bijzondere en tijdelijke aard van de bruikleenovereenkomst;
- bruiklener zich realiseert dat er geen sprake is van huur en hij derhalve geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming, ook al niet omdat het gebruik van het pand alleen van korte duur is.
- een eventueel beroep op huurbescherming wordt door partijen - gezien de bedoeling van partijen bij het aangaan van deze overeenkomst - in strijd met de redelijkheid en billijkheid geacht.
2.5.
[betrokkene] (hierna: [betrokkene] ), een bekende van [gedaagde] , heeft een doorlopende machtiging aan Camelot afgegeven op grond waarvan zij door middel van een automatische incasso de maandelijkse vergoeding van de rekening van [betrokkene] kan incasseren.
2.6.
[gedaagde] heeft op enig moment de sloten van zijn kamer vervangen.
2.7.
Camelot heeft in februari 2018 een kort geding aanhangig gemaakt waarin zij ontruiming van de woonruimte vorderde. Na de behandeling ter zitting van 12 maart 2018 heeft zij, kort gezegd, haar vordering niet gehandhaafd en is zij bij vonnis van deze rechtbank van 4 mei 2018 veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde] .
2.8.
Medio juli 2018 heeft Camelot de sloten van de gemeenschappelijke voordeur van het pand vervangen. [gedaagde] heeft geen sleutels ontvangen van het nieuwe slot.
2.9.
Met een brief van 22 november 2018 heeft Camelot de overeenkomst opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van 28 dagen. Omdat [gedaagde] aan Camelot had meegedeeld dat hij de opzeggingsbrief niet had ontvangen, heeft zij met een brief gedateerd 28 februari 2019, met daarop handgeschreven de datum 1 maart, de overeenkomst opnieuw opgezegd tegen 28 maart 2019. Deze brief is op 1 maart 2019 in tweevoud door twee medewerkers van Camelot onaangekondigd aan [gedaagde] in zijn woning overhandigd. [gedaagde] heeft de brieven op dat moment getekend. Partijen hebben allebei één exemplaar behouden. In de brief staat onder meer het volgende:
“(…) Camelot zegt hierbij met ingang van 28-03-2019 de bruikleenovereenkomst op inzake het door jou bewoonde pand,(…)
Dit betekent dat jouw ruimte in het pand uiterlijk op 29-03-2019 ontruimd en schoon dient te zijn. (…)
Ter bevestiging dat je per deze datum het pand zult hebben verlaten, ontvangen wij deze brief graag per omgaande en door jou voor akkoord getekend retour. (…)”.
2.10.
Met een e-mail van 2 maart 2019 heeft [gedaagde] aan Camelot, kort gezegd, meegedeeld dat hij de brief niet voor akkoord heeft getekend, maar voor ontvangst en hij niet akkoord is met de opzegging.
2.11.
Met een e-mail van 27 maart 2019 heeft [gedaagde] opnieuw aan Camelot meegedeeld dat hij de brief niet voor akkoord heeft getekend maar voor ontvangst en hij de woning niet zal verlaten.
2.12.
Camelot heeft een verklaring van 28 maart 2019 van twee van haar medewerkers in het geding gebracht, waarin onder meer het volgende staat:
“(…) Hierbij verklaren ondergetekenden (…) en (…), zijnde medewerkers van Camelot (…), de opzeggingsbrief betreffende beëindiging van de bruikleenovereenkomst (…) van [gedaagde] persoonlijk overhandigd te hebben aan [gedaagde] op 1 maart jl.
[gedaagde] heeft de brief overhandigd gekregen en aangenomen van de medewerkers van Camelot.
Daarop heeft [gedaagde] de brief gelezen.
Na het lezen van de brief maakte [gedaagde] de volgende opmerking; “Ik ben blij met deze brief want dan kan ik naar mijn advocaat hiermee.
Volgens de medewerkers was [gedaagde] geheel bewust van het feit, dat hij door het ondertekenen van deze brief ,akkoord ging met de aanzegging tot beëindiging van de bruikleenovereenkomst.
[gedaagde] heeft zelf de data van de brief gewijzigd maar er niet bij geschreven dat hij alleen tekende voor ontvangst. (…)”.
2.13.
[gedaagde] heeft zijn kamer op 29 maart 2019 niet ontruimd.
2.14.
Partijen leven al langer in onmin. Camelot beschuldigd [gedaagde] onder meer ervan haar medewerkers en medebewoners van het pand te intimideren en te bedreigen, overlast te veroorzaken en de brandveiligheid van het pand te belemmeren. [gedaagde] heeft deze beschuldigingen betwist. [gedaagde] stelt onder meer dat Camelot het slot van de voordeur heeft veranderd, zodat hij het pand niet meer in kan en een knokploeg heeft ingeschakeld om hem het pand uit te krijgen. Camelot betwist dat zij een knokploeg heeft.
2.15.
Camelot heeft een debiteurenkaart in het geding gebracht waarop staat dat [gedaagde] tot en met april 2019 een achterstand heeft in de betaling van de maandelijkse vergoeding van € 4.082,68.
2.16.
Camelot beschikt over een onherroepelijke omgevingsvergunning en wil op korte termijn gaan starten met de herontwikkeling van het pand. Zij heeft ter zitting desgevraagd meegedeeld dat zij jongeren-/starterswoningen en kleine units voor startende ondernemingen in het pand wil realiseren.
3.Het geschil
3.1.
Camelot vordert samengevat - [gedaagde] te veroordelen:
I. tot het aanzuiveren van de betalingsachterstand van € 4.082,86 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 maart 2018;
II. tot ontruiming van de ruimte aangeduid met [kamernummer] gelegen in het pand aan de [adres] in [plaats] , zo nodig met behulp van de sterke arm en op straffe van een dwangsom, binnen 48 uur na het wijzen van dit vonnis, dan wel binnen een in goede justitie te bepalen termijn;
III. in de proces- en nakosten van dit geding.
3.2.
Camelot stelt, kort gezegd, primair dat sprake is van een bruikleenovereenkomst die door opzegging, waarmee [gedaagde] heeft ingestemd, rechtsgeldig is geëindigd. Subsidiair stelt Camelot dat, in het geval wordt geooordeeld dat de overeenkomst tussen partijen kwalificeert als een huurovereenkomst, deze dient te worden aangemerkt als een huurovereenkomst die naar haar aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) en [gedaagde] geen beroep toekomt op huurbescherming. Meest subsidiair stelt Camelot dat, of de overeenkomst nu kwalificeert als bruikleen, huur naar haar aard voor korte duur of als reguliere huurovereenkomst, er sprake is van tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst, bestaande uit een betalingsachterstand van ongeveer een jaar, het veroorzaken van overlast, het ontoegankelijk maken van de branddeuren, het bedreigen en intimideren van medebewoners en werknemers van Camelot en het zonder haar toestemming vervangen van de sloten van zijn ruimte, die de ontruiming rechtvaardigen.
3.3.
[gedaagde] heeft, kort gezegd, het volgende verweer gevoerd. Camelot heeft geen spoedeisend belang. Er sprake is van een huurovereenkomst uit hoofde waarvan hem huurbescherming toekomt. Hij heeft de opzeggingsbrief niet voor akkoord getekend, maar alleen voor ontvangst en heeft dus niet ingestemd met de opzegging. [gedaagde] betwist de door Camelot gestelde tekortkomingen. Ten aanzien van de achterstand beroept hij zich op opschorting. Verder voert hij aan dat Camelot ten onrechte boetes in rekening heeft gebracht, zelf de automatische incasso heeft stopgezet en hem nimmer op de hoogte heeft gebracht dat er een achterstand bestond.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat Camelot geen spoedeisend belang heeft. Zij heeft in februari 2018 ook al een kortgedingprocedure aanhangig gemaakt, waarin zij ontruiming vorderde. Camelot heeft na de behandeling ter zitting van 12 maart 2018 haar vordering ingetrokken. Als Camelot hem uit het pand wil hebben, had zij een bodemprocedure moeten starten, aldus [gedaagde] .
4.2.
In het eerdere kort geding vorderde Camelot, kort gezegd, ontruiming van [gedaagde] vanwege het veroorzaken van overlast en het zich niet houden aan meerdere bepalingen van de bruikleenovereenkomst. Als primaire grondslag voor de ontruiming heeft Camelot thans aangevoerd dat zij de overeenkomst met [gedaagde] in maart 2019 heeft opgezegd, omdat zij nu beschikt over een onherroepelijke omgevingsvergunning en op korte termijn wil starten met het verbouwen van het pand, waarin zij jongeren-/starterswoningen en kleine units voor startende ondernemingen wil realiseren. Geoordeeld wordt dat Camelot daarom een spoedeisend belang heeft bij haar vordering en geen misbruik maakt van(proces)recht door thans (opnieuw, maar op andere gronden) in kort geding ontruiming te vorderen.
Huur- of bruikleenovereenkomst
4.3.
De vraag die voorligt is of de tussen partijen gesloten overeenkomst kwalificeert als een huur- of bruikleenovereenkomst.
4.4.
Het kenmerkende verschil tussen een huurovereenkomst en een bruikleenovereenkomst is dat bij huur de gebruiker zich verbindt tot een tegenprestatie voor het gebruik van het object en in het geval van bruikleen niet. Een vergoeding van kosten is niet noodzakelijkerwijs een tegenprestatie voor gebruik van de ruimte, zodat het enkele feit dat een vergoeding van kosten is overeengekomen nog niet maakt dat sprake is van huur en niet van bruikleen. Van bruikleen kan voorts toch sprake zijn als de vergoeding een symbolisch karakter heeft, in die zin dat deze van elke reële betekenis is ontbloot. Ook indien een vergoeding is bedongen die alleen ziet op gebruikskosten of kosten van bemiddeling of beheer hoeft de overeenkomst niet noodzakelijkerwijs als huur te worden aangemerkt. Indien de te betalen vergoeding daarentegen in rechtstreeks verband staat met het ter beschikking stellen van de woonruimte en geen symbolisch karakter heeft, dan is sprake van een huurovereenkomst in de zin van de wet. De bedoeling van partijen om een andersoortige overeenkomst aan te gaan, doet er dan niet toe. Evenmin is van belang dat de vergoeding niet dekkend is voor de kosten van instandhouding en exploitatie of niet marktconform is, zoals volgt uit HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131 (hofjeswoningen) en HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1313 (anti-kraakwoningen).
4.5.
Omdat Camelot zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat zij met [gedaagde] een bruikleenovereenkomst heeft gesloten, draagt zij de bewijslast van die stelling. Het is dus aan Camelot om voldoende aannemelijk te maken dat de maandelijkse vergoeding die [gedaagde] moet betalen niet in rechtstreeks verband staat met het beschikbaar stellen van de woning en slechts een vergoeding vormt voor daadwerkelijke onkosten die samenhangen met het feit dat het pand wordt bewoond in plaats van leegstaat.
4.6.
In de bijlage ‘Specificatie Bruikleenvergoeding Camelot Beheer B.V.’ bij de overeenkomst staat vermeld welke diensten [gedaagde] ontvangt voor de bruikleenvergoeding, maar daar staan geen bedragen bij. Pas in haar pleitnota heeft Camelot een tabel getoond met cijfers die uit haar jaarrekening zouden komen. Zij heeft de jaarstukken niet in het geding gebracht, zodat deze gegevens op geen enkele wijze te controleren zijn. Camelot heeft ter zitting nog meegedeeld dat de vergoeding is berekend conform de richtlijnen van Stichting Keurmerk Leegstandbeheer, maar dit is op zichzelf gezien geen omstandigheid die maakt dat sprake is van een bruikleenovereenkomst. Bovenstaande betekent dat Camelot onvoldoende inzicht heeft geboden in de berekening van de maandelijkse vergoeding, om tot de conclusie te komen dat de bodemrechter de overeenkomst tussen partijen zal kwalificeren als een bruikleenovereenkomst.
4.7.
Subsidiair heeft Camelot gesteld dat, indien sprake is van een huurovereenkomst, het dan gaat om gebruik van een ruimte dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW en [gedaagde] daarom geen beroep toekomt op huurbescherming.
4.8.
Bij de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst naar zijn aard slechts van korte duur is, moet worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op wat partijen over de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (Hoge Raad 8 januari 1999, NJ 1999, 495). Bij deze beoordeling spelen de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst dus wel een belangrijke rol. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat artikel 7:232 lid 2 BW geldt als uitzonderingsbepaling, die zeer restrictief moet worden opgevat. Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). De aard van het gebruik kan echter bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is (Hoge Raad 30 mei 1975, NJ 1975, 464).
4.9.
De overeenkomst tussen Camelot en [gedaagde] is aangegaan voor onbepaalde tijd. In de overeenkomst staat dat het pand tijdelijk leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel een andere ontwikkeling, de bruiklener (hier [gedaagde] ) zich bewust is van de bijzondere en tijdelijke aard van de overeenkomst en hij zich realiseert geen beroep te kunnen doen op huurbescherming, omdat dit, gezien de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, in strijd met de redelijkheid en billijkheid wordt geacht. De aard van het gehuurde betreft een voormalig kantoorpand, dat Camelot heeft aangekocht met de bedoeling om na verkrijging van een onherroepelijke omgevingsvergunning te herontwikkelen. In het pand zijn woonunits gebouwd voor tijdelijk gebruik in afwachting van het verkrijgen van de omgevingsvergunning. Zij beschikt thans over een onherroepelijke omgevingsvergunning en kan op korte termijn het pand gaan herontwikkelen. Zowel de aard van het gehuurde (een voormalig kantoorpand) als de aard van de overeenkomst en hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond leiden tot de voorlopige conclusie dat (de bodemrechter zal oordelen dat) tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zodat [gedaagde] geen huurbescherming toekomt.
4.10.
Camelot heeft de overeenkomst opgezegd met ingang van 28 maart 2019. Of [gedaagde] al dan niet heeft ingestemd met de opzegging is niet van belang, nu opzegging een eenzijdig gerichte rechtshandeling is en - in het geval van tijdelijke huur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW - zijn instemming niet is vereist voor de rechtsgeldigheid van de opzegging.
4.11.
Op grond van het vorenstaande wordt de gevorderde ontruiming toegewezen, op een termijn zoals in de beslissing vermeld.
4.12.
Gelet op bovenstaande behoeft de vraag of de door Camelot gestelde, en door [gedaagde] gemotiveerd betwiste, tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen geen beoordeling.
Achterstand vergoeding
4.13.
Voor toewijzing van een geldvordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk is en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist.
4.14.
Camelot heeft ter zitting bevestigd dat zij medio juli 2018 de sloten van de gemeenschappelijke voordeur van het pand heeft laten vervangen en zij geen sleutels van het nieuwe slot aan [gedaagde] heeft verstrekt vanwege de betalingsachterstand. Daarmee heeft zij voor [gedaagde] de toegang tot zijn ruimte in het pand ernstig belemmerd, omdat hij afhankelijk was van de aanwezigheid van medebewoners van het pand, die voor hem de deur moesten opendoen. Deze handelwijze van Camelot was niet toelaatbaar en het woongenot van [gedaagde] is hierdoor aangetast. Het is niet ondenkbaar dat [gedaagde] in een eventueel nog te starten bodemprocedure met succes in reconventie vermindering van de huurprijs/gebruiksvergoeding op de voet van 7:257 BW kan vorderen. De omvang van de vordering van Camelot kan in dit kort geding niet worden vastgesteld en zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
4.15.
Omdat partijen over en weer deels in het (on)gelijk zijn gesteld zullen de proceskosten worden verrekend, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk op 31 juli 2019 de ruimte gelegen in het pand aan de [adres] te [plaats] aangeduid met [kamernummer] te hebben ontruimd, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalde,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Camelot een dwangsom te betalen van € 100,00 per dag of gedeelte van een dag dat hij niet aan de in 5.1. uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
verrekent de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2019. [1]