Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 18/7273
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 april 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te Den Haag, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
(gemachtigde: mr. A. van Beek).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 337.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 4 november 2018 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 11 april 2019.
Eiser was aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door Y. Takken, taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 51 m². Eiser heeft de woning op 24 juli 2017 gekocht voor [bedrag 1]
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2017. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 280.500. Eiser vindt het opmerkelijk dat hij de woning zelf op 24 juli 2017 heeft gekocht voor [bedrag 1] en dat in de huidige markt met stijgende prijzen de woning op 1 januari 2017, dus een half jaar eerder, méér waard zou zijn, namelijk € 337.000.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij met een waarde van € 337.000,- de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 358.500,-. Volgens de heffingsambtenaar moet op de koopsom van de woning van eiser ( [bedrag 1] ) een correctie worden toegepast voor de erfpacht (ter waarde van [bedrag 2] ). Daarnaast moet een correctie worden toegepast voor de prijsontwikkeling tussen de transactiedatum 24 juli 2017 en de peildatum 1 januari 2017. In het dossier zit een berekening van de heffingsambtenaar waarin deze correcties zijn toegepast. Hierdoor is de waarde van de woning op de peildatum daarom hoger dan de aankoopprijs, namelijk € 358.500,-. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat deze uitkomst van de taxatie betekent dat de woning van eiser met een WOZ‑waarde van € 337.000,- niet te hoog is gewaardeerd, omdat de WOZ-waarde lager is dan de getaxeerde waarde.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De rechtbank stelt vast dat in de uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde is berekend op basis van vergelijkingsobjecten. De taxateur heeft bij de onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde in beroep gebruik gemaakt van eisers woning als uitgangspunt. Volgens vaste rechtspraak staat het de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen en eerder aangedragen vergelijkingsobjecten te laten vallen. [2] Eiser heeft in beroep als aanvulling ook zelf naar voren gebracht dat hij zijn woning ruim zes maanden na de waardepeildatum heeft gekocht. Met partijen is de rechtbank van oordeel dat de transactieprijs van eisers woning het uitgangspunt is bij het bepalen van de WOZ-waarde. [3]
6. Verweerder heeft ter zitting toegelicht hoe het mogelijk is dat de WOZ-waarde van de woning op 1 januari 2017 hoger is dan eisers aankoopsom in juli 2017. Dit komt omdat de heffingsambtenaar een correctie heeft toegepast voor het waardeverschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van eisers woning is niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Een woning op eigen grond wordt geacht meer waard te zijn dan een woning op erfpachtgrond, en daarom wordt bij de transactieprijs van de woning een bedrag opgeteld, de zogenoemde erfpachtcorrectie.
7. Eiser heeft op de zitting laten weten, na nader te zijn geïnformeerd, te begrijpen dat bij de WOZ-waardebepaling uit moet worden gegaan van de volle eigendom. Eiser heeft daar ook verder niets tegen aangevoerd. Eisers gronden waren gericht tegen de vergelijkingsobjecten waarvan de heffingsambtenaar in de bezwaarprocedure gebruik had gemaakt. In deze nieuwe fase, de beroepsfase, zijn deze objecten echter achterhaald vanwege de aankoop van de woning door eiser. Ten aanzien van de aangevoerde grond dat eiser de waarde te hoog vindt, gelet op de periode gelegen tussen de waardepeildatum en de datum van zijn aankoop van de woning, is toegelicht hoe dat komt, namelijk door de erfpachtcorrectie. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning met een WOZ-waarde van € 337.000,- niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie
8. Het beroep is daarom ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
9. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.P. Lauwaars, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C. Trommel, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 april 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.