Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 18/1520
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 januari 2019 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. A. van Beek.
De rechtbank zal partijen hierna aanduiden als [eiser] en de heffingsambtenaar.
Procesverloop
In een beschikking van 31 januari 2017 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaken op de adressen [adres 1] ( [adres 1] ) [1] en [adres 2] [2] in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op
€ 826.500 respectievelijk € 310.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de gecombineerde aanslag onroerende zaakbelasting 2017 bekendgemaakt.
In een uitspraak op bezwaar van 14 februari 2018 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van [eiser] ongegrond verklaard voor zover het bezwaar was gericht tegen de WOZ-waarde van woning [adres 1] en gegrond verklaard voor zover het bezwaar was gericht tegen de WOZ-waarde van woning [adres 2] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van woning [adres 2] verlaagd naar € 300.000.
[eiser] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is, gelijktijdig met een aantal andere zaken, behandeld op een zitting van
4 december 2018. [eiser] heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [naam] (taxateur).
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. [eiser] is eigenaar van de woningen [adres 1] en [adres 2] . Woning [adres 1] is een historische benedenwoning uit het bouwjaar 1899 en heeft een woonoppervlak van 177 m2. Woning [adres 2] is een historische bovenwoning in hetzelfde pand en heeft een woonoppervlak van 54 m2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden van de woningen [adres 1] en [adres 2] vastgesteld op € 826.500 respectievelijk € 300.000. [eiser] vindt deze waarden te hoog. Hij vindt dat de waarde voor woning [adres 1] moet worden vastgesteld op € 743.000 en dat de waarde voor woning [adres 2] moet worden vastgesteld op € 241.000.
Heeft de heffingsambtenaar de hoorplicht geschonden?
2. [eiser] heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden.
3. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de gemachtigde van [eiser] is uitgenodigd voor een hoorzitting op 13 september 2017 om 9:30 uur, maar dat hij daar niet is verschenen.
4. De rechtbank stelt voorop dat de gemachtigde van [eiser] in zijn bezwaarschrift van 27 februari 2017 heeft verzocht om te worden gehoord. De heffingsambtenaar diende (de gemachtigde van) [eiser] daarom in de gelegenheid te stellen om te worden gehoord. [3]
5. Uit de gedingstukken blijkt dat de gemachtigde in 2017 262 bezwaarschriften heeft ingediend bij de Dienst Belastingen van de gemeente Amsterdam namens meerdere belanghebbenden, waaronder [eiser] . De heffingsambtenaar heeft de gemachtigde met een brief van 4 augustus 2017 uitgenodigd voor hoorzittingen in alle bezwaarschriftprocedures op 21, 22 en 23 augustus 2017. In de brief staat dat de gemachtigde binnen één week schriftelijk en gemotiveerd kon verzoeken om andere data, waarbij hem tevens wordt verzocht zijn verhinderdata door te geven. In een e-mail van 9 augustus 2017 heeft de gemachtigde meegedeeld dat hij op 21, 22 en 23 augustus 2017 wegens vakantie is verhinderd. De gemachtigde heeft in deze e-mail een aantal verhinderdata opgegeven, waaronder 5 en 6 september 2017. Met een e-mail van 10 augustus 2017 heeft de heffingsambtenaar hierop gereageerd. In deze e-mail staat dat van een professionele gemachtigde wordt verwacht dat hij zorgt voor een plaatsvervanger en dat de gemeentelijke belastingdienst een interne planning heeft en zich moet houden aan wettelijke termijnen. Niettemin is bij uitzondering besloten de hoorzittingen te verplaatsen naar 5, 6 en 13 september 2017, aldus de heffingsambtenaar in de e-mail van 10 augustus 2017. Uit een door de heffingsambtenaar verstrekte lijst blijkt dat het bezwaar van [eiser] op een hoorzitting van 13 september 2017 was gepland. De gemachtigde heeft de heffingsambtenaar daarop in een e-mail van 11 augustus 2017 meegedeeld dat hij 5, 6 en 13 september 2017 is verhinderd. De gemachtigde is niet verschenen op de hoorzitting van 13 september 2017.
6. [eiser] heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar zich eerder op het standpunt heeft gesteld dat de hoorplicht is geschonden. [4] [eiser] vindt dat de heffingsambtenaar niet mag terugkomen op dit standpunt.
7. De rechtbank vindt hier het volgende van. Uit de uitspraak van 19 oktober 2018 volgt dat de heffingsambtenaar zijn standpunt niet heeft beperkt tot die zaak. De rechtbank weet ambtshalve dat dit ook het geval was in de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van
3 oktober 2018. Dat betekent echter niet dat de heffingsambtenaar zonder meer in alle 262 zaken gebonden is aan dit standpunt. De genoemde zaken hebben namelijk betrekking op andere dan die van [eiser] . Met de standspuntbepaling in die zaken heeft de heffingsambtenaar geen onvoorwaardelijke toezegging gedaan aan [eiser] . Het is verder zo dat de heffingsambtenaar zich slechts in een beperkt aantal zaken op het standpunt heeft gesteld dat de hoorplicht is geschonden. Op de zitting heeft hij toegelicht dat het standpunt in de overige van de 262 zaken is dat de hoorplicht niet is geschonden. Hij handelt daarom niet willekeurig. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar niet gehouden kan worden aan zijn eerder ingenomen standpunt in een andere zaak.
8. [eiser] vindt dat hij niet op zorgvuldige wijze in de gelegenheid is gesteld om te worden gehoord, omdat de heffingsambtenaar de hoorzitting heeft vastgesteld op
13 september 2017, terwijl zijn gemachtigde die datum als verhinderdatum had opgegeven en omdat het onredelijk en voor zijn gemachtigde onwerkbaar is om in drie dagen tijd hoorzittingen te houden in 262 bezwaarzaken.
9. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het niet onredelijk was om alle bezwaarzaken van de gemachtigde op hoorzittingen op drie verschillende dagen te behandelen, zeker als daarbij de motivering van de bezwaarschriften in ogenschouw wordt genomen. Als de gemachtigde in ieder geval op één van de drie data zou zijn verschenen, had er een start gemaakt kunnen worden met de zaken. Daarna had een afspraak gemaakt kunnen worden over de verdere afhandeling van de zaken. Doordat de gemachtigde voortdurend niet beschikbaar was, heeft hij de voortgang van de zaken bemoeilijkt en is uiteindelijk de keuze gemaakt om de zaken op hoorzittingen van onder andere
13 september 2017 te behandelen.
10. De rechtbank vindt dat de gemachtigde van [eiser] op voldoende zorgvuldige wijze in de gelegenheid is gesteld om te worden gehoord. Het is in beginsel aan de heffingsambtenaar om een datum voor een hoorzitting vast te stellen en om te bepalen hoeveel zaken van dezelfde gemachtigde op een hoorzitting kunnen worden behandeld. Daarbij moet de heffingsambtenaar rekening houden met de belangen en mogelijke verhinderdata van de bezwaarmaker(s) of diens gemachtigde(n), maar ook met het belang van de voortgang van de zaken. In dit geval heeft de gemachtigde in zijn e-mail van
9 augustus 2017 een aantal verhinderdata opgegeven. Daar stond 13 september 2017 niet als verhinderdatum bij. De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar de hoorzitting in dit geval op 13 september 2017 heeft kunnen vaststellen. Het betoog van de gemachtigde dat hij een week de tijd had om verhinderdata door te geven en dat de heffingsambtenaar daarom rekening had moeten houden met de nadere verhinderdatum (13 september 2017) die hij in zijn e-mail van 11 augustus 2017 heeft doorgegeven, volgt de rechtbank niet. In de brief van 4 augustus 2017 staat dat de gemachtigde binnen een week zijn verhinderdata kon doorgeven. Dat is dus uiterlijk op 10 augustus 2017. De gemachtigde heeft
13 september 2017 pas in een e-mail van 11 augustus 2017 als verhinderdatum opgegeven. Daarbij komt dat de gemachtigde zijn verhinderdata al hád opgegeven in de e-mail van
9 augustus 2017 en dat de heffingsambtenaar in zijn e-mail van 10 augustus 2017 de hoorzitting in dit geval al had vastgesteld op 13 september 2017. De gemachtigde kan dan niet op 11 augustus 2017 alsnog 13 september 2017 als extra verhinderdatum opgeven.
11. De rechtbank vindt verder dat van de gemachtigde, als professionele rechtsbijstandverlener, mag worden verwacht dat hij in het belang van de voortgang van de zaken zorgdraagt voor een of meer vervangers als hij zelf is verhinderd en dat hij, gelet op het grote aantal bezwaarschriften en het grote aantal verhinderdata dat hij bij de heffingsambtenaar heeft ingediend, zijn bedrijfsvoering zodanig inricht dat grotere aantallen bezwaarzaken op één hoorzitting kunnen worden behandeld, bijvoorbeeld door het inschakelen van juridische medewerkers. De gemachtigde heeft echter niets van dit alles gedaan en is zonder verdere communicatie niet verschenen op de hoorzitting van
13 september 2017. Daarvan valt de heffingsambtenaar geen verwijt te maken. Van schending van de hoorplicht is dan ook geen sprake.
12. [eiser] is verder van mening dat de bestreden uitspraak in strijd is met artikel 7:9 van Pro de Awb. [5] Hij vindt dat de heffingsambtenaar hem na de bekendmaking van de (voorlopige) taxatie-technische overwegingen nader had moeten horen. Door te beslissen voordat dit is gebeurd, is volgens [eiser] ook om deze reden de hoorplicht geschonden.
13. De heffingsambtenaar heeft de gemachtigde van [eiser] met een brief van
13 september 2017 een verslag gestuurd van de hoorzittingen van 5, 6 en 13 september 2017. In die brief staat dat zodra de (voorlopige) taxatie-technische heroverweging is uitgeschreven, een kopie daarvan naar de gemachtigde wordt gestuurd.
14. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op artikel 7:9 van Pro de Awb niet slaagt. [eiser] heeft alleen in algemene zin verwezen naar de (voorlopige) taxatie-technische overwegingen. Hij heeft niet duidelijk gemaakt om welke concrete feiten en omstandigheden het in dit geval gaat. De door [eiser] genoemde uitspraak ondersteunt zijn standpunt niet. [6] In die zaak waren er concrete feiten, namelijk de bevindingen van de taxateur van een plaatsopneming, die vereisten dat de betrokkene nader moest worden gehoord.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van woningen [adres 1] en [adres 2] niet te hoog is vastgesteld?
15. De WOZ-waarde van een woning is de waarde van de woning in het economische verkeer. Dat is de prijs die de meeste biedende koper zou betalen voor de woning als deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van woningen [adres 1] en [adres 2] niet te hoog heeft vastgesteld.
16. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woningen in beroep onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit is een methode waarbij de woningen worden vergeleken met vergelijkbare woningen waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn. Deze vergelijkbare woningen worden vergelijkingsobjecten genoemd. Het taxatierapport van de taxateur bevat voor beide woningen een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (de matrixen), waarin de gegevens van drie vergelijkingsobjecten zijn vermeld. Voor woning [adres 1] gaat het om de woningen op de adressen [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . Voor woning [adres 2] gaat het om de woningen [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld.
17. De rechtbank stelt allereerst vast dat [eiser] zijn beroepsgrond over de erfpachtcorrectie op de zitting van 4 december 2018 heeft ingetrokken.
18. [eiser] heeft aangevoerd dat de waarde van de woningen kennelijk niet is berekend op grond van de modelmatige waardebepaling en dat sprake is van strijd met het verbod van willekeur en strijd met het vertrouwensbeginsel. Hij wijst er daarbij op dat de vergelijkingsobjecten een lagere WOZ-waarde hebben dan op de matrix is vermeld. Op grond van controle van grote hoeveelheden gegevens wordt dus een lagere WOZ-waarde berekend en kan worden geconstateerd dat de woningen niet op die modelmatige wijze zijn getaxeerd en niet eens is gecontroleerd of het verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2. Op de zitting heeft [eiser] deze beroepsgrond nader toegelicht. Zijn betoog komt erop neer dat de modelmatige waardebepaling tot een lagere waarde leidt dan de vergelijkingsmethode en dat de modelmatige waardebepaling tot een betrouwbaardere uitkomst leidt omdat daarbij gebruik wordt gemaakt van veel meer verkoopcijfers dan bij de vergelijkingsmethode. Hij wil daarom inzicht hebben in de wijze waarop de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten oorspronkelijk is berekend en hij verzoekt de rechtbank daarom de heffingsambtenaar op te dragen stukken over te leggen waaruit blijkt hoe de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten is bepaald.
19. De rechtbank volgt het betoog van [eiser] niet. Vast staat dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woningen modelmatig heeft bepaald aan de hand van een groot aantal verkoopcijfers. Volgens vaste jurisprudentie mag de heffingsambtenaar de aldus vastgestelde waarde van de woningen vervolgens in beroep onderbouwen aan de hand van verkoopprijzen van (meestal drie) vergelijkingsobjecten. Dat heeft de heffingsambtenaar ook in dit geval gedaan. Op beide matrixen staan dan ook verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en geen WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet niet in waarom het gebruiken van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten (en dus niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten) in strijd zou zijn met het verbod van willekeur of met het vertrouwensbeginsel. Uit artikel 17 van Pro de Wet WOZ volgt immers dat de WOZ-waarde van een woning moet worden bepaald op de waarde van de woning in het economisch verkeer. Dat is dus de marktwaarde van de woning. Die marktwaarde kan het beste worden benaderd door een vergelijking te maken met verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten worden daarbij niet gebruikt en zijn voor het bepalen van de waarde in het economisch verkeer van de woningen ook niet van belang. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding de heffingsambtenaar op te dragen inzicht te geven in de wijze waarop de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten zijn berekend.
20. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten qua type woning, bouwjaar, oppervlakte en buurt voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. De taxateur heeft de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken om de WOZ-waarden van de woningen te onderbouwen.
21. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank zal deze verschillen afzonderlijk per woning bespreken.
Woning [adres 1]
22. [eiser] heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de ligging van woning [adres 1] . Woning [adres 1] kijkt uit op een oud [locatie] en kijkt haaks op objecten op de [straatnaam] . De vergelijkingsobjecten hebben volgens [eiser] een betere ligging. Het vergelijkingsobject [adres 3] ligt volgens de stamkaart in een verkeersluw hoekje van het [stadsdeel] en staat niet haaks op andere woningen; het vergelijkingsobject [adres 4] ligt volgens de stamkaart aan het mooiste stukje van de [straatnaam] in een rustig gedeelte van het [stadsdeel] , staat niet haaks op andere woningen en de bewoners kunnen veel meer van de tuin genieten; het vergelijkingsobject [adres 5] ligt volgens de stamkaart in een autoluwe straat, heeft twee balkons en een idyllische tuin met schuur op het zuidwesten.
23. De taxateur heeft op de zitting gezegd dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen. Dat woning [adres 1] tegenover een [locatie] ligt, heeft volgens de taxateur geen gevolgen voor de waarde. Als de omstandigheid dat woning [adres 1] haaks op objecten op de [straatnaam] uitkijken al een waardeverminderde factor is, is daar volgens de taxateur bij de waardering rekening mee gehouden.
24. De rechtbank vindt hier het volgende van. De gemiddelde gerealiseerde m2-prijs van de woningdelen van de drie vergelijkingsobjecten bedraagt € 5.824. De getaxeerde m2-prijs van het woningdeel van woning [adres 1] bedraagt € 4.377. Dat is een verschil van € 1.447. Op een oppervlakte van 177 m2 komt dat neer op een verschil van € 256.119. Gelet op dit aanzienlijke verschil is de rechtbank van mening dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen woning [adres 1] en de vergelijkingsobjecten als die verschillen al een waardedrukkend effect hebben.
25. Gelet op het voorgaande vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning [adres 1] niet te hoog is vastgesteld.
26. [eiser] heeft nog aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning naar beneden had moeten afronden op duizendtallen, dus in dit geval naar € 826.000. Volgens [eiser] blijkt dit uit informatie van de Waarderingskamer.
27. De rechtbank volgt [eiser] hierin niet. Voor zover de Waarderingskamer heeft bepaald dat de waarde van een woning naar beneden moet worden afgerond op duizendtallen, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar is gehouden [7] . Daar komt in dit geval nog bij dat de WOZ-waarde van de woning al ruimschoots lager is vastgesteld in vergelijking met de gemiddelde transactiewaarde van de vergelijkingsobjecten.
Woning [adres 2]
28. [eiser] heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoud en kwaliteit tussen woning [adres 2] en de vergelijkingsobjecten. Volgens [eiser] is het vergelijkingsobject [adres 6] , in tegenstelling tot woning [adres 2] , goed onderhouden. Volgens hem is het daarom ook onbegrijpelijk dat woning [adres 2] een hogere WOZ-waarde heeft dan [adres 6] . Ook het vergelijkingsobject [adres 7] heeft een beter afwerkingsniveau dan woning [adres 2] , maar heeft volgens [eiser] een lagere WOZ-waarde. Verder heeft [eiser] erop gewezen dat dit vergelijkingsobject een grotere oppervlakte heeft. Het vergelijkingsobject [adres 8] is volgens [eiser] eveneens veel luxer dan woning [adres 2] .
29. De taxateur heeft op de zitting gezegd dat hij niet de indruk heeft dat woning [adres 2] een mindere kwaliteit heeft dan de vergelijkingsobjecten. Als dat al zo is, vindt de taxateur echter dat met dat verschil bij de waardering voldoende rekening is gehouden. Voor wat betreft de grotere oppervlakte van het vergelijkingsobject [adres 7] , heeft de taxateur gezegd dat dit in verband met de afnemende meeropbrengst tot een lagere m2-prijs van dit vergelijkingsobject zou moeten leiden, maar dat is niet het geval. Verder heeft de taxateur op de zitting gezegd dat de oppervlakte van het woningdeel van het vergelijkingsobject [adres 8] niet 57 m2 is, zoals op de matrix staat, maar 63 m2 is.
30. De rechtbank vindt dat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat woning [adres 2] een mindere kwaliteit heeft dan de vergelijkingsobjecten. [eiser] heeft die stelling niet nader onderbouwd met stukken. Als woning [adres 2] al een mindere kwaliteit heeft dan de vergelijkingsobjecten, vindt de rechtbank dat dit voldoende tot uitdrukking komt in het verschil tussen de gemiddelde gerealiseerde m2-prijs van de woningdelen van de drie vergelijkingsobjecten (€ 5.920) en de getaxeerde m2-prijs van het woningdeel van woning
(€ 5.482). Dat is een verschil van € 438. Op een oppervlakte van 54 m2 komt dat neer op een verschil van € 23.652. Verder merkt de rechtbank nog op dat voor zover de WOZ-waarde van woning [adres 2] hoger is dan de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten [adres 6] en [adres 7] , dit niet relevant is. De WOZ-waarde van woning [adres 2] wordt immers onderbouwd door de – naar de peildatum gecorrigeerde – verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, herleid naar een m2-prijs van de woningdelen, en niet door de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten.
31. Gelet op het voorgaande vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van woning [adres 2] niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie
32. Het beroep is ongegrond.
33. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D. Sullivan, rechter, in aanwezigheid van
mr. T.E. Bouwmeester, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2019.
griffier,
rechter,
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam .