Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7136224 CV EXPL 18-17724
vonnis van: 28 maart 2019
fno.: 33616
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Lebo Vastgoed B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Lebo
gemachtigde: mr. R.M. Berendsen
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. O.F.X. Roozemond
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 3 augustus 2018 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 20 december 2018. Voor Lebo is verschenen [naam medewerker] (medewerker huurzaken), vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting (Lebo deels aan de hand van pleitaantekeningen) hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vervolgens een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 augustus 1996 van Lebo de woning op de vijfde verdieping met bijbehorende bergruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt laatstelijk € 417,66.
1.2.
De oppervlakte van het gehuurde bedraagt 32 m2 en heeft geen aparte slaapkamer.
1.3.
Art. 1.3 van de toepasselijke algemene bepalingen bij de huurovereenkomst luidt:
“
Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.”
Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.”
1.4.
Art. 1.4 van de algemene bepalingen luidt:
“Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,40 per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming danwel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen.”
1.5.
Bij brief van 16 augustus 2012 heeft Lebo [gedaagde] aangeschreven dat hij het gehuurde in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst en in strijd met de wet in gebruik heeft gegeven aan een derde zonder zelf het hoofdverblijf te hebben in het gehuurde.
1.6.
Bij brief van 18 augustus 2012 heeft [gedaagde] gemotiveerd de beschuldigingen van de hand gewezen. Hij heeft daarbij aangegeven dat hij vanaf het aangaan van de huurovereenkomst schriftelijk aan Lebo heeft gemeld dat zijn broer [naam broer 1] (hierna: [naam broer 1] ) medebewoner is.
1.7.
Bij brief van 23 oktober 2017 heeft Lebo aan haar huurders, waaronder [gedaagde] , aangekondigd dat zij in het kader van het door de overheid voorgeschreven toezicht door verhuurders op door hen verhuurde onroerende zaken door huisbezoeken het juiste gebruik van haar woningen zal inspecteren.
1.8.
Lebo heeft meerdere malen getracht het gehuurde te inspecteren, maar trof niemand aan.
1.9.
Lebo heeft vervolgens informatie opgevraagd uit de Basisregistratie Personen (BRP) van de Gemeente Amsterdam. Hieruit is gebleken dat op het adres van het gehuurde drie personen ingeschreven stonden, te weten sinds 30 december 1996 broer [naam broer 1] en sinds 1 oktober 2017 een andere broer, [naam broer 2] (hierna: [naam broer 2] ).
1.10.
Op 8 juni 2018 hebben medewerkers van Lebo, na telefonisch een afspraak te hebben gemaakt, een inspectie gedaan van het gehuurde. Van dat bezoek is een rapport opgesteld.
1.11.
Op 13 juli 21018 heeft de gemachtigde van Lebo [gedaagde] als volgt bericht:
“(…) Uit het onderzoek van cliënte blijkt dat u het gehuurde niet zelf gebruikt als woonruimte voor uzelf en dat u daar in ieder geval niet uw hoofdverblijf heeft. Bovendien heeft u zonder voorafgaande schriftelijke instemming van cliënte het gehuurde in gebruik gegeven aan uw broers.
Het gebruik door [naam broer 1] heeft tot en met vandaag 7.857 dagen geduurd. De boete, voorzien in artikel 1.4 van de algemene bepalingen komt daarmee uit op € 353.925,00 en loopt nog iedere dag op. Zou u kunnen aantonen dat u voor het in gebruik geven van het gehuurde aan [naam broer 1] wel degelijk toestemming heeft gekregen van cliënte, dan geldt in ieder geval dat u de boete heeft verbeurd sinds 1 oktober 2017, de dag waarop ook [naam broer 2] kennelijk gebruik is gaan maken van het gehuurde. Sindsdien zijn 277 dagen verstreken zodat in dat geval de boete € 12.825,00 bedraagt.
Mijn cliënte heeft schade geleden doordat u de huurovereenkomst heeft geschonden.
Voor die schade bent u aansprakelijk. Gezien de omvang van de boete zal cliënte daar
op nu geen aanspraak maken, maar mocht het tot een gerechtelijke procedure komen,
dan kan dat anders worden.
Namens cliënte doe ik u eenmalig het aanbod tot het treffen van een minnelijke regeling:
1. U zegt de huurovereenkomst op tegen 1 augustus 2018 en wel binnen één week na vandaag.
2. U levert het gehuurde op aan cliënte op uiterlijk 1 augustus 2018. U maakt daarvoor binnen één week na vandaag een afspraak en u bent bij de oplevering aanwezig, opdat u het eindinspectierapport kunt ondertekenen.
3. U betaalt binnen drie maanden aan cliënte € 12.500,00 ten titel van schadevergoeding. (…)”
1.12.
Op 29 augustus 2018 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd en heeft hij het gehuurde verlaten.
Vordering
2.
Lebo vordert – na eiswijziging – dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van een bedrag van € 13.710,80 wegens contractuele en, voor zover die contractuele boete lager is dan de werkelijk geleden schade van € 5.591,40 het verschil daartussen, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding alsmede de proceskosten:
3.
Lebo heeft aanvankelijk ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd alsmede de verbeurde boetes ten bedrage van € 357.933,60. Lebo heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [gedaagde] zonder toestemming van Lebo het gehuurde vanaf 30 december 1996 in gebruik heeft gegeven aan [naam broer 1] en vanaf 1 oktober 2017 ook aan [naam broer 1] . [gedaagde] schiet daarmee tekort in de nakoming van de huurovereenkomst en heeft gerekend vanaf datum van de eerste overtreding de contractuele boete ex artikel 1.4 van de algemene bepalingen verbeurd. Daarnaast geldt dat het bewonen van het gehuurde door drie volwassenen die niet samen een gezin vormen op grond van de Huisvestingswet 2017 en de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 verboden is. Lebo kan als verhuurder boetes opgelegd krijgen, indien zij geen doeltreffende maatregelen treft tegen oneigenlijk gebruik van het gehuurde.
4.
Ter zitting heeft Lebo de vordering tot ontbinding en ontruiming ingetrokken en de boete beperkt tot een bedrag van € 13.710,80. Zij heeft bij nader inzien erkend dat het in gebruik geven van het gehuurde aan [naam broer 1] geen tekortkoming oplevert, maar dit geldt volgens Lebo niet ten aanzien van [naam broer 2] . Hij is vanaf 1 oktober 2017 gebruik gaan maken van het gehuurde. Sindsdien zijn tot en met 1 augustus 2018 302 dagen verstreken. De kale huurprijs is € 12,65 per dag. De boete in artikel 1.4 van de algemene bepalingen is bepaald op drie maal dat bedrag met een minimum van € 45,40, zodat [gedaagde] volgens Lebo een boete heeft verbeurd ten bedrage van € 13.710,80 (302 dagen x € 45,40).
5.
Lebo heeft gemotiveerd betoogd dat het beding niet een oneerlijk beding betreft, zodat de boete toewijsbaar is. De boete is volgens Lebo in de eerste plaats niet bedoeld als schadevergoeding, maar als een prikkel tot nakoming. Nu die prikkel voldoende moet zijn, is het gehanteerde boetepercentage niet onredelijk hoog, ook niet als deze zou cumuleren met de terugbetaling van de verkregen inkomsten of vergoeding van schade voor zover die de omvang van de boete overstijgt. De boete is bovendien gelimiteerd aan de hand van de dagen dat de overtreding voortduurt, hetgeen de huurder in eigen hand heeft. Bij het bepaling of sprake is van een onevenredig hoge schadevergoeding moet gekeken worden naar de hoogte van de boete in relatie tot de wanprestatie. Zo bekeken is de boete slechts
10 % van de huurprijs per maand, hetgeen niet onevenredig hoog is. Van een oneerlijk beding kan daarom volgens Lebo niet gesproken worden en ze verwijst naar een tweetal arresten het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2017:4171 en ECLI:NL:GHAMS:2017:407).
6.
Lebo voert verder aan dat zij door de tekortkoming van [gedaagde] schade heeft geleden. Zij ziet niet in waarom bij een particuliere verhuurder, anders dan bij een woningcorporatie, de kosten van het instandhouden van een fraudeafdeling moet worden beschouwd als normale kosten die aan de uitvoering van de huurovereenkomst zijn verbonden. Volgens Lebo kan de kantonrechter op grond van artikel 6:104 BW Pro de schade begroten op het bedrag van de winst die [gedaagde] heeft genoten. Lebo begroot die winst op € 5.591,40. Dit bedrag is volgens Lebo gelijk aan één derde van de huurprijs per dag (€ 15,84) vermenigvuldigd met het aantal dagen tussen 1 oktober 2017 en de dag waarop het gehuurde is opgeleverd, namelijk 19 september 2018 (353 dagen). Dit levert volgens Lebo een bedrag op € 5.591,52 (353 x € 15,84). Lebo gaat er vanuit dat [gedaagde] in de betreffende periode in ieder geval een winst heeft gemaakt ter grootte van dat bedrag, doordat hij het gehuurde aan een tweede broer in gebruik heeft gegeven en zodoende één derde van de huur niet meer zelf hoefde te dragen. Voor het geval de contractuele boete niet toegewezen kan worden of deze boete lager is dan de daadwerkelijk geleden schade van € 5.591,40, vordert Lebo in ieder geval het verschil daartussen.
Verweer
7.
[gedaagde] heeft betwist dat hij tekort is geschoten. Hij heeft aangevoerd dat hij reeds op 18 augustus 2012 schriftelijk aan Lebo heeft bericht dat zijn broer [naam broer 1] bij hem woonde en Lebo is daar (stilzwijgend) mee akkoord gegaan. Zijn broer [naam broer 2] gebruikte het adres van het gehuurde als briefadres. Gelet op de eerdere toestemming vertrouwde [gedaagde] erop dat Lebo akkoord zou zijn. [gedaagde] ontkent dat beide broers gelijktijdig in het gehuurde hebben gewoond. Dat was ook niet mogelijk, omdat het gehuurde te klein was. Zijn broers verbleven incidenteel en om de beurten in de woning. Zij hebben verder ook nooit bijgedragen in de kosten van de huur.
8.
Ten aanzien van de gevorderde boetes heeft [gedaagde] een beroep gedaan op verjaring en aangevoerd dat de boetes te hoog zijn en derhalve onredelijk. Onder druk van de gevorderde hoge boetes, heeft hij uit wanhoop de huurovereenkomst heeft opgezegd en het gehuurde verlaten.
9.
Op de overige stellingen van partijen zal hierna worden ingegaan voor zover dit voor de beoordeling van belang is.
Beoordeling
10.
Vast staat dat [gedaagde] het gehuurde inmiddels heeft verlaten zodat in onderhavige procedure enkel nog de vraag aan de orde is of [gedaagde] de gevorderde boetes dan wel schadevergoeding verschuldigd is.
11.
De kantonrechter hecht eraan op te merken dat Lebo [gedaagde] op zeer oneigenlijke wijze onder druk heeft gezet om de huurovereenkomst op te zeggen. Zij heeft in de dagvaarding een boete van € 357.933,60 gevorderd, gebaseerd op illegaal gebruik van broer [naam broer 1] sinds december 1996, terwijl Lebo ter zitting heeft toegegeven dat het vorderen van deze boete een fout is geweest, omdat zij al in 2012 door [gedaagde] op de hoogte is gesteld van deze inwoning en Lebo daar nooit bezwaar tegen heeft geuit. Bovendien kon Lebo er van uit gaan dat het de verhuurder - behoudens de situatie van overbewoning - niet snel vrij staat om de huurder toestemming te weigeren een huisgenoot in het gehuurde te laten wonen.
12.
Ten aanzien van de tweede broer, [naam broer 2] , staat vast dat [gedaagde] geen toestemming voor zijn inschrijving op het adres van het gehuurde aan Lebo heeft gevraagd. Aangezien het gehuurde een tweekamerwoning betreft is voorstelbaar dat Lebo toestemming voor het inwonen van het gehuurde door een tweede broer mocht weigeren. Indien juist is wat [gedaagde] stelt, te weten dat zijn broers niet permanent in het gehuurde woonden en elkaar slechts afwisselden, is het de vraag of aangenomen kan worden dat sprake is van overbewoning en dat [gedaagde] op grond daarvan is tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Feit is wel dat hij heeft nagelaten Lebo toestemming te vragen om ook [naam broer 2] op het adres van het gehuurde in te mogen schrijven, hetgeen wel een tekortkoming oplevert.
13.
Met betrekking tot het standpunt van Lebo dat [gedaagde] op grond van voornoemd tekortschieten de gevorderde boete op grond van art. 1.4 van de algemene bepalingen verschuldigd is, overweegt de kantonrechter het volgende. Het beding op grond waarvan de boete wordt gevorderd betreft een algemene voorwaarde. Nu uit de dagvaarding blijkt dat de gedaagde een consument is zal de kantonrechter op grond van vaste rechtspraak van het Hof van Justitie te Luxemburg (onder andere HvJ EG arrest van 4 juni 2009, C-243/08; Pannon) ambtshalve hebben te beoordelen of het beding vanwege zijn onredelijk bezwarende karakter nietig is. Ingevolge artikel 3 lid 3 van Pro de Richtlijn oneerlijke bedingen kunnen als oneerlijk worden aangemerkt onder meer de bedingen die zijn opgenomen in de bijlage bij deze richtlijn. Tot die bedingen behoort het beding (artikel 1 aanhef Pro en onder e) dat tot doel of tot gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.’ Nu in het beding waarop de gevorderde boete is gebaseerd geen limiet is gesteld aan de te verbeuren boete, kan, zoals in dit geval, de boete oplopen tot een bedrag dat in geen redelijke verhouding meer staat tot de geleden schade. Bovendien heeft de verhuurder in art. 1.4 voornoemd bedongen dat hij naast deze boete ook schadevergoeding kan vorderen. Van matiging door de kantonrechter kan ingevolge het arrest van het Hof van Justitie van 30 mei 2013 C-488/11 ( [partijnamen] ) geen sprake zijn.
14.
Lebo heeft met verwijzing naar uitspraken van het Hof Amsterdam gesteld dat het gehanteerde boetebeding niet onredelijk is, omdat het een noodzakelijke prikkel is om de huurder te bewegen zijn verplichtingen na te komen.
Daaromtrent overweegt de kantonrechter het volgende: het standpunt dat verboden onderhuur, zeker waar het sociale huurwoningen betreft, moet worden tegengegaan, wordt onderschreven, alsmede dat een daarop gestelde boete een instrument kan zijn om oneigenlijk gebruik van huurwoningen te voorkomen. Tegelijkertijd dient de huurder, die ook consument is, beschermd te worden tegen onevenredig hoge schadevergoedingen. Een dergelijk boetebeding dient in een redelijke verhouding te staan tot het belang van de verhuurder bij de verplichting waarop de boete is gesteld als prikkel tot nakoming.
De onderhavige boete is niet gelimiteerd. Dat kan leiden tot de situatie dat - te beoordelen op het moment van aangaan van de overeenkomst – het mogelijk is dat de verhuurder voor een relatief lichte tekortkoming een torenhoge - althans buitenproportionele - boete kan vorderen die niet meer in verhouding staat tot het belang van de verhuurder bij de verplichting waarop de boete is gesteld als prikkel tot nakoming.
Dit wordt bij uitstek geïllustreerd in de onderhavige zaak, waarbij Lebo van een huurder die een familielid op zijn adres heeft ingeschreven (en zonder dat van een commercieel belang is gebleken) een boete heeft gevorderd van € 375.933,60, waarvan de huurder zo geschrokken is dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd en de woning heeft ontruimd, voordat de redelijkheid van het boetebeding en deze boete door de rechter getoetst kon worden.
Het argument dat de huurder zelf kan maximeren is daarbij niet relevant: de sanctie dat de boete als oneerlijk zijnde niet toegewezen wordt, dient als prikkel voor de verhuurder om boetebedingen op te nemen die wel aan de geldende regels van consumentenbescherming voldoen. Daaraan kan de verhuurder in dit geval ook eenvoudig voldoen, reeds door een maximum aan de boetes te verbinden. Daarbij wordt nog opgemerkt dat een belangrijke reden om de Richtlijn strikt toe te passen is dat de consument niet alleen in procedures als de onderhavige moet worden beschermd, doch ook in al die gevallen waarin het niet tot een gerechtelijke procedure komt waarin de rechter ambtshalve toetst, en waarin de consument/huurder, geïntimideerd door de hoogte van de boete, de onevenredig hoge schadevergoeding betaalt.
15.
De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval Lebo zich beroept op een oneerlijk beding dat gelet op de jurisprudentie van het Hof van Justitie EU en de Hoge Raad buiten toepassing moet worden gelaten. Dat betekent dat het deel van de vordering dat op het beding is gegrond niet toewijsbaar is.
16.
Resteert nog de vraag of [gedaagde] schadevergoeding aan Lebo verschuldigd is wegens het handelen in strijd met de huurovereenkomst door zijn broer [naam broer 2] op het adres van het gehuurde in te schrijven per 1 oktober 2017. Lebo heeft betoogd dat zijn schade ook begroot kan worden op grond van artikel 6:104 BW Pro op het bedrag van de winst die [gedaagde] gedurende die periode heeft genoten. Lebo begroot die winst op
€ 5.591,40 (1/3 deel van de huurprijs).
17.
De Hoge Raad overwoog in zijn arrest van 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM0893) dat de rechter in een situatie van verboden onderverhuur een discretionaire bevoegdheid (niet de verplichting) heeft om, ingeval schadevergoeding is gevorderd, de schade te begroten op het bedrag van de door de verboden onderverhuur genoten winst of op een gedeelte daarvan. Daarvoor is niet noodzakelijk dat door de benadeelde (verhuurder) concreet nadeel wordt aangetoond; voldoende is dat de aanwezigheid van enige (vorm van) schade aannemelijk is. De rechter kan niet tot toepassing van art. 6:104 BW Pro overgaan, indien de aangesprokene aannemelijk maakt dat door de gedragingen waarvoor hij aansprakelijk gesteld wordt, geen schade kan zijn ontstaan.
18.
[gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat hij winst heeft genoten. Hij heeft aangevoerd dat zijn broer [naam broer 2] nooit heeft bijgedragen in de kosten van de huur. Lebo heeft vervolgens haar stellingen dat zij schade heeft geleden niet nader onderbouwd, hetgeen wel op haar weg had gelegen. De vordering tot betaling van schadevergoeding wordt dan ook afgewezen.
19.
Hetgeen meer of anders naar voren is gebracht leidt niet tot een ander oordeel.
20.
Lebo wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Lebo in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op € 1.922,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt Lebo in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 50,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Lebo niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad}.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.