Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/637001 / KG ZA 17-1133 CB/CB
Vonnis in kort geding van 22 november 2017
in de zaak van
[…] [eiseres],
wonende te [plaats] , België,
eiseres bij dagvaarding van 23 oktober 2017,
advocaat mr. M. Scheeper te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DIRECT CAPITAL MANAGEMENT B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
verschenen bij haar statutair directeur […] [gedaagde sub 2] ,
2.
[…] [gedaagde sub 2],
[…] [gedaagde sub 2],
wonende te Amsterdam,
in persoon verschenen,
3.
[…] [gedaagde sub 3],
[…] [gedaagde sub 3],
wonende te Amsterdam,
niet verschenen,
4.
[…] [gedaagde sub 4],
[…] [gedaagde sub 4],
wonende te Amsterdam,
niet verschenen,
5.
[…] [gedaagde sub 5],
[…] [gedaagde sub 5],
wonende te Amsterdam,
advocaat mr. W.Y. Wong te Amsterdam,
6.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN GELEGEN TE ( […] ) AMSTERDAM AAN [het adres] ,
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN GELEGEN TE ( […] ) AMSTERDAM AAN [het adres] ,
niet verschenen,
gedaagden.
Eiseres zal hierna [eiseres] worden genoemd en de verschenen gedaagden (ieder afzonderlijk) Direct Capital, [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 5] .
De niet verschenen gedaagden sub 3 en 4 zullen [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] worden genoemd.
1. De procedure
Ter zitting van 1 november 2017 heeft [eiseres] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. De verschenen gedaagden hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. [eiseres] heeft producties en een pleitnota in het geding gebracht. Direct Capital en [gedaagde sub 2] hebben een pleitnota in het geding gebracht. [gedaagde sub 5] heeft producties en een pleitnota in het geding gebracht.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren aanwezig: [eiseres] met mr. Scheeper, [gedaagde sub 2] in persoon en namens Direct Capital, [gedaagde sub 5] , mr. Wong en haar kantoorgenoot mr. H.M. Meijerink.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] , zelf woonachtig in België, is eigenaresse van een bovenwoning gelegen aan [het adres] te Amsterdam. De woning heeft van oorsprong twee slaapkamers en werd tot in 2015 door [eiseres] rechtstreeks verhuurd aan huurders die broer en zus van elkaar zijn.
2.2.
Volgens haar website is Direct Capital “
een modern bedrijf dat opereert in de regio Amsterdam, actief is in beleggen in onroerend goed, bemiddeling bij huur, verhuur en beheer van woningen”.
Voorts staat - onder meer - vermeld :
“Als u klaar bent voor de volgende stap kunt u het gemak van verhuren via Direct Capital ervaren en gebruik maken van onze expertise om een hoog rendement te halen uit een belegging in onroerend goed. (…) Met een aantrekkelijke verhuur-service biedt Direct Capital een ideale combinatie van een hoog rendement met absolute zekerheid. U ontvangt van ons elke maand een vaste huurprijs, ongeacht de daadwerkelijke bezetting. Na het sluiten van de overeenkomst gaan we meteen aan de slag met de promotie van uw woning, en u ontvangt van ons al huur vanaf de eerste dag. (…) Alle feiten over verhuren op een rij:
een modern bedrijf dat opereert in de regio Amsterdam, actief is in beleggen in onroerend goed, bemiddeling bij huur, verhuur en beheer van woningen”.
Voorts staat - onder meer - vermeld :
“Als u klaar bent voor de volgende stap kunt u het gemak van verhuren via Direct Capital ervaren en gebruik maken van onze expertise om een hoog rendement te halen uit een belegging in onroerend goed. (…) Met een aantrekkelijke verhuur-service biedt Direct Capital een ideale combinatie van een hoog rendement met absolute zekerheid. U ontvangt van ons elke maand een vaste huurprijs, ongeacht de daadwerkelijke bezetting. Na het sluiten van de overeenkomst gaan we meteen aan de slag met de promotie van uw woning, en u ontvangt van ons al huur vanaf de eerste dag. (…) Alle feiten over verhuren op een rij:
- U ontvangt van ons al huur vanaf vandaag;
- Wij bieden u verhuuroplossingen met hoge rendementen en gegarandeerde huurinkomsten;
- Wij nemen de zorg voor uw woning en het regelwerk uit handen;
- U ontvangt elke maand een gegarandeerde vaste huurprijs, ongeacht de daadwerkelijke bezetting; (…)”
2.3.
[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zijn de bestuurders van Direct Capital.
2.4.
Nadat de huurovereenkomst tussen [eiseres] en de oorspronkelijke huurders was beëindigd is [eiseres] op voordracht van één van hen in contact gekomen met Direct Capital, die het aanbod heeft gedaan de verhuur van de woning voor [eiseres] ter hand te nemen.
en Direct Capital (via haar bestuurder [gedaagde sub 2] ) zijn per 1 november 2015 een
“overeenkomst voor verhuur en huur van geliberaliseerde gemeubileerde en/of gestoffeerde woonruimte”aangegaan met betrekking tot de woning voor de duur van één jaar met een mogelijkheid tot verlenging met drie jaar. De totale huursom is bepaald op € 1.500,00, waarvan € 100,00 voor stoffering c.a. en € 100,00 voor gas/water/licht. De bestemming van het gehuurde is woonruimte.
en Direct Capital (via haar bestuurder [gedaagde sub 2] ) zijn per 1 november 2015 een
“overeenkomst voor verhuur en huur van geliberaliseerde gemeubileerde en/of gestoffeerde woonruimte”aangegaan met betrekking tot de woning voor de duur van één jaar met een mogelijkheid tot verlenging met drie jaar. De totale huursom is bepaald op € 1.500,00, waarvan € 100,00 voor stoffering c.a. en € 100,00 voor gas/water/licht. De bestemming van het gehuurde is woonruimte.
2.5.
Direct Capital heeft in de woning een extra kamer gecreëerd door een muur te plaatsen in de woonkamer. Zij heeft de woning kamergewijs verhuurd aan [gedaagde sub 5] , [gedaagde sub 4] en een derde persoon (de heer […] ) voor respectievelijk € 750,00, € 550,00 en € 750,00 per maand.
Aan [gedaagde sub 5] is de volgende “invoice” verstrekt, welke volgens Direct Capital tevens diende als huurovereenkomst:
[AFBEELDING INVOICE]
Aan [gedaagde sub 5] is ook toegestuurd een document genaamd
“tijdelijke bewaarovereenkomst gedeelde gestoffeerde/gemeubileerde woning”. [gedaagde sub 5] heeft dat document niet ondertekend en niet teruggezonden aan Direct Capital.
“tijdelijke bewaarovereenkomst gedeelde gestoffeerde/gemeubileerde woning”. [gedaagde sub 5] heeft dat document niet ondertekend en niet teruggezonden aan Direct Capital.
2.6.
Tussen [eiseres] en Direct Capital is vanaf oktober 2016 een dispuut ontstaan over de (kosten van de) renovatie van de badkamer van de woning en de bijdrage daaraan door Direct Capital als tegenprestatie voor de verlenging van de onder 2.4. genoemde overeenkomst.
2.7.
Het huurbedrag over de maand maart 2017 van € 1.500,00 is niet tijdig en pas na aanmaning op 28 maart 2017 door Direct Capital aan [eiseres] betaald. De huurbedragen over april en mei 2017 zijn eveneens eerst na aanmaning en te laat betaald. Toen de maanden juni en juli 2017 niet werden betaald heeft er een telefonische bespreking plaatsgevonden op 7 juli 2017, waarin door Direct Capital is meegedeeld dat er financiële problemen waren.
2.8.
[eiseres] heeft bij email van 16 juli 2017 een voorstel aan Direct Capital gedaan, luidend - onder meer - als volgt:
“1. Jullie zoeken uit tot wanneer het huurcontract loopt van de mensen die momenteel wonen in de Chasséstraat.2. Jullie vragen of zij vanaf de komende maand het huurgeld rechtstreeks willen overmaken op mijn rekening.
“1. Jullie zoeken uit tot wanneer het huurcontract loopt van de mensen die momenteel wonen in de Chasséstraat.2. Jullie vragen of zij vanaf de komende maand het huurgeld rechtstreeks willen overmaken op mijn rekening.
3. Jullie delen nu al officieel mee (via aangetekende brief) dat hun huurcontract niet verlengd zal worden.
4. Wij maken onderling een contract tussen elkaar op waarbij we allebei verzaken aan eventuele schadevergoedingen.(…)Ik kan dan ondertussen nadenken of ik mijn appartement verhuur of uiteindelijk verkoop.(…) Als jullie willen kan ik vrijdag 21 juli naar Amsterdam komen en kunnen we dit samen bespreken. Eventueel zouden jullie mij de huurders kunnen voorstellen en zou ik kunnen nadenken of ik verder met hun in zee ga of niet.(…)”
2.9.
Op 21 juli 2017 heeft [eiseres] gesproken met [gedaagde sub 3] . Partijen verschillen gedeeltelijk van mening over de inhoud van die bespreking. In elk geval is gesproken over de mogelijkheden voor beëindiging van de huurovereenkomsten met de kamerbewoners.
2.10.
Bij e-mail bericht van 1 augustus 2017 heeft Direct Capital aan [eiseres] geschreven:
“(…) Via deze weg zeggen wij zoals telefonisch besproken de huur op. Wij verzoeken de huurders betalingen nu aan jou te richten, dit zullen wij per aangetekende post doen. Ons advies is wel om de woning nu te gaan verkopen, de markt zit op z’n top en de huurders genieten geen huurbescherming omdat het onderhuurders zijn die gedeeld huren.(…)”
“(…) Via deze weg zeggen wij zoals telefonisch besproken de huur op. Wij verzoeken de huurders betalingen nu aan jou te richten, dit zullen wij per aangetekende post doen. Ons advies is wel om de woning nu te gaan verkopen, de markt zit op z’n top en de huurders genieten geen huurbescherming omdat het onderhuurders zijn die gedeeld huren.(…)”
2.11.
Bij brief van 4 augustus 2017 heeft de toenmalige advocaat van [eiseres] in reactie op de opzegging onder meer aan Direct Capital bericht:
“(…) U bewoont de woning niet zelf, maar heeft met cliënte afgesproken dat u de woning voor haar beheert en onderverhuurt aan derden. U bent verantwoordelijk voor het vinden en contracteren van onderhuurders, het incasseren van de huurpenningen en het technische beheer. De woning wordt momenteel door u onderverhuurd aan drie onderhuurders, die ieder een kamer in de woning tot hun beschikking hebben.(…) Naar aanleiding van dit e-mail bericht lijkt het cliënte belangrijk thans een paar dingen duidelijk te hebben1. Cliënte heeft een huurovereenkomst met u. Hoewel u deze huurovereenkomst formeel pas tegen 31 oktober 2019 kunt opzeggen, accepteert cliënte uw huuropzegging per 31 augustus 2017. (…)2.Dit betekent ook dat u de woning uiterlijk op die datum leeg en ontruimd aan cliënte moet opleveren. Dus zonder onderhuurders. Het is uitdrukkelijk uw verantwoordelijkheid dat de onderhuurders tijdig vertrekken.3. De onderhuurders genieten geen onderhuurbescherming in de zin van artikel 7:269 BW, aangezien zij alle drie onzelfstandige woonruimte huren. Cliënte zet de onderhuurovereenkomsten die u met deze onderhuurders heeft dan ook niet voort en is ook niet bereid om deze onderhuurovereenkomsten onverplicht over te nemen. (…)4. De huuropzegging laat onverlet dat de huurpenningen tot en met 31 augustus 2017 betaald moeten worden. Dit betekent dat u cliënte alsnog de huur voor de maanden juli en augustus 2017 moet betalen.(…)
“(…) U bewoont de woning niet zelf, maar heeft met cliënte afgesproken dat u de woning voor haar beheert en onderverhuurt aan derden. U bent verantwoordelijk voor het vinden en contracteren van onderhuurders, het incasseren van de huurpenningen en het technische beheer. De woning wordt momenteel door u onderverhuurd aan drie onderhuurders, die ieder een kamer in de woning tot hun beschikking hebben.(…) Naar aanleiding van dit e-mail bericht lijkt het cliënte belangrijk thans een paar dingen duidelijk te hebben1. Cliënte heeft een huurovereenkomst met u. Hoewel u deze huurovereenkomst formeel pas tegen 31 oktober 2019 kunt opzeggen, accepteert cliënte uw huuropzegging per 31 augustus 2017. (…)2.Dit betekent ook dat u de woning uiterlijk op die datum leeg en ontruimd aan cliënte moet opleveren. Dus zonder onderhuurders. Het is uitdrukkelijk uw verantwoordelijkheid dat de onderhuurders tijdig vertrekken.3. De onderhuurders genieten geen onderhuurbescherming in de zin van artikel 7:269 BW, aangezien zij alle drie onzelfstandige woonruimte huren. Cliënte zet de onderhuurovereenkomsten die u met deze onderhuurders heeft dan ook niet voort en is ook niet bereid om deze onderhuurovereenkomsten onverplicht over te nemen. (…)4. De huuropzegging laat onverlet dat de huurpenningen tot en met 31 augustus 2017 betaald moeten worden. Dit betekent dat u cliënte alsnog de huur voor de maanden juli en augustus 2017 moet betalen.(…)
2.12.
Direct Capital heeft niet gereageerd op voornoemde brief en geen betalingen verricht.
2.13.
De advocaat van [eiseres] heeft bij brief van 31 augustus 2017 aan de kamerbewoners, onder meer, geschreven:
“(…) Omdat cliënte niets meer van Direct Capital B.V. heeft vernomen, heeft zij rechtstreeks contact met u gezocht. Gebleken is dat u niet op de hoogte bent van de huuropzegging door Direct Capital B.V. en van het feit dat u de woning moet verlaten. Cliënte heeft u de situatie uitgelegd en aangegeven dat zij niet bereid is om de onderhuurovereenkomsten die u met Direct Capital B.V. heeft over te nemen of om nieuwe huurovereenkomsten met u te sluiten. Zij heeft u gevraagd te bevestigen dat u zult vertrekken. Deze bevestiging heeft u niet gegeven. U heeft cliënte vandaag per e-mail laten weten dat het voor u niet mogelijk is om de woning tijdig te verlaten.(…)”
“(…) Omdat cliënte niets meer van Direct Capital B.V. heeft vernomen, heeft zij rechtstreeks contact met u gezocht. Gebleken is dat u niet op de hoogte bent van de huuropzegging door Direct Capital B.V. en van het feit dat u de woning moet verlaten. Cliënte heeft u de situatie uitgelegd en aangegeven dat zij niet bereid is om de onderhuurovereenkomsten die u met Direct Capital B.V. heeft over te nemen of om nieuwe huurovereenkomsten met u te sluiten. Zij heeft u gevraagd te bevestigen dat u zult vertrekken. Deze bevestiging heeft u niet gegeven. U heeft cliënte vandaag per e-mail laten weten dat het voor u niet mogelijk is om de woning tijdig te verlaten.(…)”
2.14.
Tussen [eiseres] en [gedaagde sub 5] en [gedaagde sub 4] heeft zonder succes nog overleg plaatsgevonden teneinde tot een minnelijke regeling te komen. De derde kamerbewoner is vertrokken.
Tekst
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1) Gedaagden te veroordelen tot ontruiming van de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis op verbeurte van dwangsommen;
2) Direct Capital en haar bestuurders [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van achterstallige huur van € 3.000,00 met wettelijke rente;
3) Direct Capital en haar bestuurders [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 1.500,00 aan gebruiksvergoeding per maand vanaf 1 september 2017 tot aan de ontruiming;
4) Direct Capital en haar bestuurders [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.400,00 met wettelijke rente;
5) Direct Capital en haar bestuurders [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk te veroordelen tot verwijdering van de door hen geplaatste muur en om de woning in de staat te brengen waarin het zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, op verbeurte van dwangsommen;
6) Direct Capital en haar bestuurders [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , ingeval niet aan het onder 5 gevorderde wordt voldaan, hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van de kosten van [eiseres] voor het verwijderen van de muur;
7) Direct Capital en haar bestuurders [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van buitengerechtelijke kosten van € 645,00 met wettelijke rente;
8) Gedaagden te veroordelen in de proces-en nakosten.
3.2.
Direct Capital en haar bestuurders voeren verweer.
Ook [gedaagde sub 5] bestrijdt de vordering voor zover tot hem gericht, evenwel op andere gronden.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De rechtsverhouding tussen [eiseres] en Direct Capital en de kamerbewoners
4.1.
[eiseres] stelt dat zij een huurovereenkomst met Direct Capital heeft gesloten, die is geëindigd door de aanvaarding van de opzegging. Ook Direct Capital neemt dat standpunt in. [gedaagde sub 5] , en zoals niet is betwist ook [gedaagde sub 4] (samen te noemen: de kamerbewoners) betogen dat de overeenkomst niet kwalificeert als huurovereenkomst maar als een beheerovereenkomst en dat de bedoeling van in elk geval Direct Capital is geweest de geldende huurbeschermingsregels te ontduiken.
4.2.
Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673(Timesharing) is bij de vraag of een overeenkomst als huurovereenkomst moet worden aangemerkt niet beslissend of de overeenkomst de elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard is dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Het bedrijfsmodel van Direct Capital blijkt uit haar website (zie r.o. 2.2.) en komt er op neer dat zij voor klanten het beheer voert over aan die klanten toebehorend onroerend goed. Zoals ook ter zitting is verklaard door [eiseres] en [gedaagde sub 2] was het steeds de bedoeling dat Direct Capital de woning zou verhuren aan derden en dat zij de zorg voor de woning en het regelwerk uit handen van de in België woonachtige [eiseres] zou nemen. Van het ‘bewonen’ van de woonruimte door Direct Capital, een besloten vennootschap, is nooit sprake geweest. Direct Capital zou € 1.500,00 per maand betalen aan [eiseres] . Alles wat zij verder aan opbrengsten uit de woning zou kunnen realiseren, was voor Direct Capital zelf. Volgens de kamerbewoners is de muur in de woning geplaatst zodat er in elk geval een derde en mogelijk ook vierde (in de muur zitten twee deuropeningen) kamer werd c.q. zou kunnen worden gecreëerd. Over bleef een ‘woonkamer’ zonder ramen. De woning is aan drie personen verhuurd voor in totaal € 2.050,00 (r.o. 2.5.) en bracht derhalve voor Direct Capital € 550,00 per maand op.
In de brief van de advocaat van [eiseres] van 4 augustus 2017 aan Direct Capital (r.o. 2.11) worden de afspraken tussen [eiseres] en Direct Capital erkend. (
U bewoont de woning niet zelf, maar heeft met cliënte afgesproken dat u de woning voor haar beheert en onderverhuurt aan derden. U bent verantwoordelijk voor het vinden en contracteren van onderhuurders, het incasseren van de huurpenningen en het technische beheer.)
U bewoont de woning niet zelf, maar heeft met cliënte afgesproken dat u de woning voor haar beheert en onderverhuurt aan derden. U bent verantwoordelijk voor het vinden en contracteren van onderhuurders, het incasseren van de huurpenningen en het technische beheer.)
4.3.
Gelet op het onder 4.2. geciteerde toetsingskader wordt voorshands aangenomen dat er geen sprake is van een huurovereenkomst tussen [eiseres] en Direct Capital maar een (soort van) beheerovereenkomst.
In deze procedure is alleen de onder r.o. 2.5. geciteerde “invoice” overgelegd, ten bewijze van de afspraken die tussen Direct Capital en [gedaagde sub 5] zijn gemaakt. Daarin staat, onder meer, “
minimum rental term 2 months, notice period one month, rental ends on 31-10-2016 if owner claims his or her house back, otherwise rent will not end until tenant ends the rent(…)”. Bezien tezamen met de hiervoor genoemde afspraken die golden tussen [eiseres] en Direct Capital, kan niet worden uitgesloten dat de bodemrechter zal oordelen dat Direct Capital optrad als bevoegd vertegenwoordiger van ‘
the owner’[eiseres] , althans dat die schijn is gewekt waarvoor [eiseres] het risico draagt. Niet betwist is dat de kamerbewoners elke maand een vaste prijs betaalden in ruil waarvoor zij een kamer en gedeelde andere faciliteiten (keuken, badkamer e.d.) ter beschikking kregen om te bewonen, hetgeen kwalificeert als huurovereenkomsten. Vooralsnog is aannemelijk dat [eiseres] aan die huurovereenkomsten is gebonden. Er is geen sprake van hospita-verhuur aangezien de héle woning kamergewijs is verhuurd en noch [eiseres] noch een hoofdhuurder ook in de woning woont. Voor de kamerbewoners geldt alsdan de bescherming die geldt voor huurders van zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW. Bij gebreke van een rechtsgeldige opzegging of ontbinding van de huurovereenkomsten kan niet worden geconcludeerd dat de kamerbewoners zonder recht of titel in de woning verblijven.
minimum rental term 2 months, notice period one month, rental ends on 31-10-2016 if owner claims his or her house back, otherwise rent will not end until tenant ends the rent(…)”. Bezien tezamen met de hiervoor genoemde afspraken die golden tussen [eiseres] en Direct Capital, kan niet worden uitgesloten dat de bodemrechter zal oordelen dat Direct Capital optrad als bevoegd vertegenwoordiger van ‘
the owner’[eiseres] , althans dat die schijn is gewekt waarvoor [eiseres] het risico draagt. Niet betwist is dat de kamerbewoners elke maand een vaste prijs betaalden in ruil waarvoor zij een kamer en gedeelde andere faciliteiten (keuken, badkamer e.d.) ter beschikking kregen om te bewonen, hetgeen kwalificeert als huurovereenkomsten. Vooralsnog is aannemelijk dat [eiseres] aan die huurovereenkomsten is gebonden. Er is geen sprake van hospita-verhuur aangezien de héle woning kamergewijs is verhuurd en noch [eiseres] noch een hoofdhuurder ook in de woning woont. Voor de kamerbewoners geldt alsdan de bescherming die geldt voor huurders van zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:234 BW. Bij gebreke van een rechtsgeldige opzegging of ontbinding van de huurovereenkomsten kan niet worden geconcludeerd dat de kamerbewoners zonder recht of titel in de woning verblijven.
Dit betekent dat de vordering tot ontruiming van de woning ten aanzien van alle gedaagden zal worden afgewezen.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van [gedaagde sub 5] worden veroordeeld, begroot op € 78,00 aan griffierecht en € 816,00 aan salaris advocaat.
de overige vorderingen (2-8) jegens Direct Capital en haar bestuurders
4.4.
De gevorderde voorzieningen onder 2, 3 en 4 strekken tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is. Bij de afweging van de belangen van partijen wordt mede betrokken het risico dat niet kan worden terugbetaald, in het geval de veroordeling in kort geding geen stand houdt.
4.5.
Niet is betwist dat Direct Capital de maandbedragen over juli en augustus 2017 niet aan [eiseres] heeft afgedragen. Direct Capital voert als verweer aan dat zij een borg heeft betaald van € 1.500,00 en bovendien gedurende 22 maanden € 30,00 per maand voor internet heeft betaald, wat niet met [eiseres] was overeengekomen. Zij wenst deze bedragen te verrekenen en stelt nog slechts € 840,00 aan [eiseres] verschuldigd te zijn, welk bedrag zij op de ochtend van het kort geding heeft overgemaakt.
4.6.
Ten aanzien van de waarborgsom is in artikel 6 van de overeenkomst bepaald dat Direct Capital deze niet mag verrekenen met huurbetalingen of overige betalingsverplichtingen en dat deze dient tot zekerheid van al hetgeen Direct Capital ingevolge de overeenkomst aan [eiseres] verschuldigd zal zijn. Nu voorts de waarborgsom mogelijk aangesproken dient te worden voor de verwijdering van de muur (zoals hierna zal worden besproken), kan Direct Capital zich niet op verrekening van € 1.500,00 beroepen.
bestrijdt dat het internetabonnement niet verdisconteerd was in de all-in prijs die partijen zijn overeengekomen. Bij gebreke van enige aanwijzing van het tegendeel wordt dit voorshands voldoende aannemelijk geacht, zodat ook hiervoor geen verrekening kan plaatsvinden.
Dat er al € 840,00 zou zijn betaald door Direct Capital is niet komen vast te staan, aangezien dit bedrag eerst op de ochtend van het kort geding zou zijn overgemaakt.
bestrijdt dat het internetabonnement niet verdisconteerd was in de all-in prijs die partijen zijn overeengekomen. Bij gebreke van enige aanwijzing van het tegendeel wordt dit voorshands voldoende aannemelijk geacht, zodat ook hiervoor geen verrekening kan plaatsvinden.
Dat er al € 840,00 zou zijn betaald door Direct Capital is niet komen vast te staan, aangezien dit bedrag eerst op de ochtend van het kort geding zou zijn overgemaakt.
Uit het vorenstaande volgt dat Direct Capital gehouden is de maanden juli en augustus 2017, vermeerderd met wettelijke rente, nog aan [eiseres] te betalen, waartoe zij op na te melden wijze zal worden veroordeeld. [eiseres] heeft daarbij voldoende spoedeisend belang nu zij onbetwist heeft gesteld het geld nodig te hebben voor betaling van de hypotheek.
4.7.
De overeenkomst tussen [eiseres] en Direct Capital is beëindigd. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de huurrelatie tussen [eiseres] en de kamerbewoners is er geen grond voor toewijzing van de sub (3) gevorderde veroordeling tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 1.500,00 per maand.
4.8.
[eiseres] vordert (sub 4) betaling van € 2.400,00. Zij stelt dat door Direct Capital de toezegging is gedaan dat zij dat bedrag zou bijdragen in ruil voor verlenging van de tussen hen geldende overeenkomst met drie jaar.
Direct Capital heeft een en ander niet gemotiveerd betwist en stelt enkel dat aan haar werd ‘opgedrongen’ om mee te betalen. Derhalve ligt dit onderdeel van de vordering voor toewijzing gereed.
4.9.
Het gevorderde onder sub (5) en (6) heeft betrekking op de door Direct Capital in de woning geplaatste muur teneinde een derde (en mogelijk vierde) kamer te creëren. Niet is betwist dat dit zonder toestemming van [eiseres] is gebeurd.
Het ligt op de weg van Direct Capital om die muur te verwijderen en de eventuele schade die door de plaatsing van de muur is ontstaan te herstellen (immers gevorderd wordt om de woning in de staat te brengen waarin het zich bevond bij aanvang van de overeenkomst). [eiseres] zal Direct Capital daartoe in de gelegenheid moeten stellen. Vooralsnog is niet aannemelijk dat Direct Capital aan een veroordeling op dit onderdeel geen gehoor zal geven, zodat de gevorderde dwangsom niet zal worden opgelegd. Wel zal Direct Capital worden veroordeeld in de kosten die [eiseres] zal moeten maken indien door Direct Capital niet tot verwijdering en herstel zal overgaan, waartoe [eiseres] zich zonodig op de waarborgsom kan verhalen.
Het ligt op de weg van Direct Capital om die muur te verwijderen en de eventuele schade die door de plaatsing van de muur is ontstaan te herstellen (immers gevorderd wordt om de woning in de staat te brengen waarin het zich bevond bij aanvang van de overeenkomst). [eiseres] zal Direct Capital daartoe in de gelegenheid moeten stellen. Vooralsnog is niet aannemelijk dat Direct Capital aan een veroordeling op dit onderdeel geen gehoor zal geven, zodat de gevorderde dwangsom niet zal worden opgelegd. Wel zal Direct Capital worden veroordeeld in de kosten die [eiseres] zal moeten maken indien door Direct Capital niet tot verwijdering en herstel zal overgaan, waartoe [eiseres] zich zonodig op de waarborgsom kan verhalen.
4.10.
De gevorderde (sub 7) buitengerechtelijke incassokosten van € 645,00 zijn eveneens toewijsbaar nu niet is weersproken dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht teneinde tot een afdoening buiten rechte te komen.
4.11.
[eiseres] heeft betoogd dat ook de bestuurders van Direct Capital, [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de verplichtingen van Direct Capital omdat zij ‘met de noorderzon zijn vertrokken’ en [eiseres] hebben ‘opgezadeld met een huurschuld en andere kosten en met onderhuurders met wie zij geen contractuele relatie heeft’.
Voor het aanvaarden van bestuurdersaansprakelijkheid is nodig dat een bestuurder persoonlijk een voldoende ernstig verwijt gemaakt kan worden, waarbij het antwoord op de vraag of de bestuurder een persoonlijk ernstig verwijt gemaakt kan worden afhankelijk is van de aard en ernst van de normschending en de overige omstandigheden van het geval (Hoge Raad 8 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ0758 Ontvanger/Roelofsen). Hetgeen [eiseres] heeft aangevoerd is vooralsnog onvoldoende om bestuurdersaansprakelijkheid aan te nemen. Direct Capital is een nog immer bestaande onderneming die in deze procedure is verschenen en waarvan voorshands niet is gebleken dat zij (door kwaadwil van haar bestuurders) geen verhaal biedt. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van [gedaagde sub 2] worden veroordeeld, begroot op € 883,00 aan griffierecht.
Voor het aanvaarden van bestuurdersaansprakelijkheid is nodig dat een bestuurder persoonlijk een voldoende ernstig verwijt gemaakt kan worden, waarbij het antwoord op de vraag of de bestuurder een persoonlijk ernstig verwijt gemaakt kan worden afhankelijk is van de aard en ernst van de normschending en de overige omstandigheden van het geval (Hoge Raad 8 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ0758 Ontvanger/Roelofsen). Hetgeen [eiseres] heeft aangevoerd is vooralsnog onvoldoende om bestuurdersaansprakelijkheid aan te nemen. Direct Capital is een nog immer bestaande onderneming die in deze procedure is verschenen en waarvan voorshands niet is gebleken dat zij (door kwaadwil van haar bestuurders) geen verhaal biedt. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van [gedaagde sub 2] worden veroordeeld, begroot op € 883,00 aan griffierecht.
4.12.
Direct Capital zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. De proceskosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 99,21
- griffierecht 883,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.798,21
4.13.
De nakosten zullen op de navolgende wijze worden toegewezen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Direct Capital om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 3.000,00 (drieduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.500,00 vanaf 1 juli 2017 tot aan de dag van voldoening en de wettelijke rente over € 1.500,00 vanaf 1 augustus 2017 tot aan de dag van voldoening,
5.2.
veroordeelt Direct Capital om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 2.400,00 (tweeduizend vierhonderd euro), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 17 januari 2017 tot aan de dag van voldoening,
5.3.
veroordeelt Direct Capital binnen drie dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 645,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 23 oktober 2017 tot aan de dag van voldoening,
5.4.
veroordeelt Direct Capital binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de muur die in de woning is geplaatst na aanvang van de overeenkomt te verwijderen en de woning terug te brengen in de staat waarin het zich bij aanvang van de overeenkomst bevond,
5.5.
veroordeelt Direct Capital, indien zij niet aan de veroordeling onder 5.4. voldoet, tot vergoeding van de kosten van [eiseres] tot het verwijderen van de na aanvang van de overeenkomst geplaatste muur na overlegging van de offerte door [eiseres] ,
5.6.
veroordeelt Direct Capital in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.798,21,
5.7.
veroordeelt Direct Capital in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.8.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 5] tot op heden begroot op € 894,00,
5.9.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op € 883,00,
5.10.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Berkhout, voorzieningenrechter, bijgestaan door C.J.J. Buys, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2017. [1]