ECLI:NL:RBAMS:2017:7047

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/627800 / KG ZA 17-460 FB/TF

Vonnis in kort geding van 9 juni 2017

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HEMUBO ALMERE B.V.,

gevestigd te Almere,

eiseres bij dagvaarding van 2 mei 2017,

advocaat mr. G. Reisenstadt te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DAF TEI MANAGER B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. D.A.W. van Dijk te Amsterdam.

Partijen zullen hierna Hemubo en DAF TEI worden genoemd.

1.De procedure

Ter terechtzitting van 18 mei 2017 heeft Hemubo gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. DAF TEI heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. De zaak is vervolgens pro forma aangehouden tot 1 juni 2017 teneinde partijen in de gelegenheid te stellen onderling tot overeenstemming te komen.

Ter zitting waren voor zover van belang aanwezig:

aan de zijde van Hemubo: [naam 1] (bestuurder, hierna [naam 1] ) met mr. Reisenstadt,

aan de zijde van DAF TEI: [naam 2] (hierna [naam 2] ) met mr. Van Dijk.

Bij faxberichten van 23 mei 2017 hebben partijen bericht dat zij geen schikking hebben bereikt en hebben zij verzocht vonnis te wijzen. Aan partijen is meegedeeld dat vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

Vanaf 1 oktober 2012 heeft Hemubo het pand gelegen aan de Damsluisweg 1 te (1332 EA) Almere (hierna het bedrijfspand) gehuurd van Dutch Active Fund PropCo B.V. krachtens een ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW)’.

2.2.

Het bedrijfspand is op 30 oktober 2015 door Dutch Active Fund PropCo B.V. verkocht aan DAF Portfolio C.V. Van laatstgenoemde vennootschap is DAF TEI beherend vennoot. [bedrijf] ( [bedrijf] ) is een van de stille vennoten.

2.3.

De enig aandeelhouder en bestuurder van [bedrijf] is [naam 3] (hierna [naam 3] ). [bedrijf] houdt kantoor aan het kantooradres van DAF TEI aan de Overschiestraat 180 te Amsterdam.

2.4.

[naam 3] heeft namens de nieuwe verhuurder, DAF Portfolio C.V./DAF TEI, kennis gemaakt met Hemubo en heeft een rondleiding in het bedrijfspand gekregen.

2.5.

Bij brief van 19 november 2015 heeft de voormalige beheerder van het bedrijfspand aan Hemubo meegedeeld dat alle post voortaan gericht moest worden aan Vinken Vastgoed B.V. (Vinken Vastgoed), die namens de nieuwe verhuurder zou optreden als beheerder van het bedrijfspand.

2.6.

Begin 2016 is Hemubo, vertegenwoordigd door [naam 1] , in overleg getreden met DAF TEI, vertegenwoordigd door [naam 3] , over een door Hemubo gewenste uitbreiding van het bedrijfspand tegen een verhoging van de huurprijs en een verlenging van de huurovereenkomst. Bij e-mail van 11 maart 2016 heeft [naam 3] vanaf zijn e-mailadres van de [bedrijf] een voorstel gedaan. Daarna zijn meer e-mails gevolgd.

2.7.

Bij brief van 14 november 2016 heeft de gemeente Almere een omgevingsvergunning verleend voor het uitbreiden van het bedrijfspand. De vergunning was aangevraagd door Vinken Vastgoed.

2.8.

In een e-mail van 22 januari 2017 van [naam 3] aan [naam 1] staat - voor zover van belang - het volgende:

(…) bijgaand even een korte mail m.b.t. de uitbouw van jou kantoor. Alles viel een beetje tegen, maar we hebben nu een aannemer opdracht gegeven en die kan nu beginnen.

Wij hebben destijds gesproken over een meerhuur op basis van minder m2 dan wij nu gaan bouwen, ook het bijkomende pakket kost ons meer.

Maar ik denk als wij een nieuwe huurprijs met elkaar kunnen afspreken zonder meer of minder berekeningen achteraf van € 285.000,- per jaar excl. b.t.w.

Voor een periode van opnieuw 15 jaar dan kunnen wij de nieuwe huurovereenkomst opmaken.

(…)

Mag ik van jou vernemen of wij kunnen gaan bouwen. (…)

2.9.

Na een laatste overleg op 24 januari 2017 hebben [naam 3] en [naam 1] die dag - voor zover van belang - de volgende schriftelijke overeenkomst voor akkoord ondertekend:

Afspraak [naam 3] .

Huur per jaar pand. € 285.000,-

- uitbreiding ca 900m2

Incl. voorzieningen (…)

- Hemubo verzorgt: scheiding wanden en plafond.

verlichting armaturen en vloerbedekking

Huur per jaar. Hal. € 25.000,-

- uitbreiding ca. 900 m2

(…)

Realisatie pand en Hal gereed d.d.

Nieuw contract voor 15 jaar.

Ingangsdatum contract na oplevering d.d….

medio wk 33 kantoor (…)

2.10.

Na een bespreking op 15 maart 2017 heeft [naam 3] bij e-mail van 17 maart 2017 voorgesteld de huurprijs te verhogen. Als tegenprestatie heeft [naam 3] [naam 1] aangeboden het bedrijfspand vervolgens (na 12 maanden) voor een bedrag van € 3.4450.000,- aan Hemubo te verkopen. [naam 1] is niet op dit voorstel ingegaan.

2.11.

Bij e-mail van 6 april 2017 is [naam 1] benaderd door [naam 2] die zich voorstelde als
as owner of the Damsluisweg1voor een bespreking.

2.12.

In een e-mail van 7 april 2017 van [naam 4] van Time Equities Inc aan [naam 1] staat voor zover van belang het volgende:

(…) I apologize for the unfortunate situation we both find ourselves in. Please be aware that [naam 3] is no longer representing us, and [naam 2] should be your only point of contact moving forward. (…)

We were informed that you had agreed to pay 10% of the total cost of construction that we incur for the building. I understand that [naam 3] told you something completely different, and so you are aware he does not have authority to execute agreements no our behalf. (…)

2.13.

Bij brief van 10 april 2017 heeft de advocaat van Hemubo DAF TEI gesommeerd tot nakoming van de onder 2.9 vermelde overeenkomst.

2.14.

Tot op heden heeft DAF TEI niet aan de onder 2.13 vermelde sommatie voldaan.

3.Het geschil

3.1.

Hemubo vordert samengevat - DAF TEI op straffe van een dwangsom te veroordelen tot nakoming van de jegens haar aangegane verbintenissen uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst, en de gerealiseerde uitbouw van het bedrijfspand uiterlijk 16 augustus 2017 op te leveren. Hemubo vordert daarnaast DAF TEI te veroordelen in de kosten van dit geding.

3.2.

Hemubo stelt hiertoe het volgende.

DAF TEI weigert ten onrechte de overeenkomst tussen partijen gestand te doen. Haar stellingname dat zij niet aan de overeenkomst is gebonden omdat haar vertegenwoordiger niet terzake bevoegd was, kan niet worden gevolgd. Na maandenlange onderhandelingen met [naam 3] , die indirect mede-eigenaar was van het bedrijfspand en die ook na het sluiten van de overeenkomst contact met Hemubo onderhield, kan DAF TEI niet rechtsgeldig betogen dat zij onbevoegdelijk is vertegenwoordigd. De overeenkomst bevat ook alle essentialia om als overeenkomst te kunnen worden aangemerkt. Hemubo heeft een spoedeisend belang bij nakoming daarvan.

3.3.

DAF TEI voert verweer. Hierop wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het gaat in dit kort geding, samengevat weergegeven, om het volgende. [naam 3] heeft, handelend namens de eigenaar van een door Hemubo gehuurd bedrijfspand, met laatstgenoemde een overeenkomst gesloten die kort gezegd inhield dat die eigenaar ongeveer 900 m² zou aanbouwen aan het bedrijfspand en dat de huur daarvan dienovereenkomstig zou worden verhoogd. Tussen partijen staat inmiddels vast dat [naam 3] daartoe in zijn relatie tot de eigenaar niet bevoegd was.

De eigenaar van het bedrijfspand is DAF Portfolio C.V., van welke vennootschap de gedaagde, DAF TEI, beherend vennoot is.

4.2.

Hemubo vordert nakoming van de door [naam 3] gesloten overeenkomst van DAF TEI in haar voormelde hoedanigheid. Laatstgenoemde voert diverse verweren. Daartoe behoort een beroep op de onbevoegdheid van [naam 3] . Hemubo verweert zich daartegen met een verwijzing naar artikel 3:61 lid 2 BW.

4.3.

Bij de beoordeling van dit laatstgenoemde verweer wordt niet alleen uitgegaan van de hiervoor in 2 vermelde, tussen partijen vaststaande, feiten, maar ook van de volgende, door of namens hen tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding afgelegde verklaringen.

4.4.

[naam 2] heeft ter zitting namens DAF TEI verklaard dat [naam 3] als makelaar in 2015 heeft bemiddeld bij de aankoop van het bedrijfspand van de vorige eigenaar. Uit dien hoofde had [naam 3] recht op een
fee. Hij heeft deze uitgekeerd gekregen in de vorm van een aandeel in het vermogen van DAF TEI. [naam 3] heeft vervolgens met goedvinden van [naam 2] de contacten onderhouden met de huurder van het bedrijfspand, Hemubo. [naam 2] wist dat tussen [naam 3] en Hemubo in 2016 is onderhandeld over een door laatstgenoemde gewenste aanbouw aan het bedrijfspand. Ook bij de totstandkoming van deze transactie was [naam 3] bevoegd te bemiddelen, maar was hij was niet bevoegd deze overeenkomst zelf namens Hemubo te sluiten. [naam 3] heeft in de loop van de onderhandelingen de wensen van Hemubo met [naam 2] besproken. Laatstgenoemde heeft de eis gesteld dat een rendement op de transactie moest worden gemaakt van tenminste 10%. Hij heeft dit vastgelegd in een
letter of intent, die hij aan [naam 3] heeft overhandigd en die zich onder de stukken bevindt. Uiteindelijk is hem gebleken dat [naam 3] toch namens DAF TEI een overeenkomst met Hemubo heeft gesloten. [naam 3] was daartoe in twee opzichten niet bevoegd: ten eerste mocht hij niet als vertegenwoordiger van DAF TEI contracteren, maar slechts voor haar bemiddelen, en ten tweede is in die overeenkomst niet voldaan aan de in de
letter of intentgestelde eisen.

4.5.

[naam 2] heeft niet tussentijds zelf contact opgenomen met Hemubo zolang hij in de veronderstelling verkeerde dat [naam 3] binnen de grenzen van zijn onderhandelingsmandaat bleef. Hij heeft dit pas gedaan nadat hem was gebleken dat [naam 3] die grenzen had overschreden.

4.6.

[naam 1] heeft ter zitting namens Hemubo verklaard dat, na de aankoop van het bedrijfspand in 2015, [naam 3] (of een door hem beheerste vennootschap, [bedrijf] ) zich voorstelde als de nieuwe eigenaar. Vinken Vastgoed zou optreden als beheerder van het bedrijfspand namens de nieuwe eigenaar. Dit strookte met een kennisgeving die is ontvangen van de vennootschap die als beheerder optrad namens de vorige eigenaar. De contacten met de (nieuwe) eigenaar van het bedrijfspand zijn vervolgens onderhouden met [naam 3] , [bedrijf] en Vinken Vastgoed; daarbij werden contacten die met de één hadden plaatsgevonden, herhaaldelijk vervolgd door de ander. Zij waren bovendien alle drie op hetzelfde adres gevestigd; dit is ook het adres van DAF TEI. Aldus heeft [naam 1] /Hemubo, in het vertrouwen dat [naam 3] of de door hem beheerste vennootschap [bedrijf] de eigenaar van het bedrijfspand was, of althans bevoegd was deze te binden, de onderhavige (handgeschreven) overeenkomst van 24 januari 2017 gesloten. Boven die overeenkomst staat “afspraken [naam 3] ”, en als wederpartij wordt [naam 1] genoemd, maar is als een bindende overeenkomst bedoeld waarbij enerzijds de eigenaar van het pand, vertegenwoordigd door [naam 3] , partij was (gemakshalve aangeduid als “ [naam 3] ”) en anderzijds Hemubo.

4.7.

Ook nadien is nog met [naam 3] onderhandeld, maar dat was naar aanleiding van door deze gedane wijzigingsvoorstellen, die uiteindelijk niet tot enig resultaat hebben geleid. Op grond van de pas tijdens de behandeling van dit kort geding gebleken omstandigheden aan de zijde van DAF TEI moet achteraf worden aangenomen dat [naam 3] deze wijzigingsvoorstellen heeft gedaan nadat hij had bemerkt dat de door hem namens DAF TEI gesloten overeenkomst, door deze (althans door [naam 2] ) niet werd geaccepteerd, aldus nog steeds [naam 1] .

4.8.

Bij de beoordeling of DAF Portfolio C.V., voor wie in dit geding DAF TEI optreedt, aan de door [naam 3] met Hemubo gesloten overeenkomst is gebonden, dient tot uitgangspunt dat iemand slechts door een ander aan een overeenkomst als partij kan worden gebonden door een daartoe bevoegde gevolmachtigde (artikel 3:60 lid 1 BW). Als uitzondering daarop is in artikel 3:61 lid 2 BW bepaald dat indien een rechtshandeling in naam van een ander is verricht, tegen de wederpartij, indien zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze veronderstelling geen beroep kan worden gedaan. Een beroep op deze uitzonderingsbepaling staat slechts open indien hetzij de onbevoegd vertegenwoordigde partij een toedoen heeft aan de door de onbevoegde tussenpersoon gewekte schijn van volmachtverlening, hetzij sprake is van feiten en omstandigheden die voor risico van de onbevoegd vertegenwoordigde komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid (vgl. HR 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK7671, NJ 2010/115 (ING/Bera)). Dit risicobeginsel gaat niet zo ver dat voor toepassing daarvan ook ruimte is in gevallen waarin het tegenover de wederpartij gewekte vertrouwen uitsluitend is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van de onbevoegd handelende persoon. Uit het arrest ING/Bera volgt dat de rechter in zijn uitspraak mede feiten of omstandigheden dient vast te stellen die de onbevoegd vertegenwoordigde betreffen en die rechtvaardigen dat laatstgenoemde in zijn verhouding tot de wederpartij het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging draagt. (HR 3 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:142 (Tamacht))

4.9.

Een makelaar is in beginsel slechts bevoegd te bemiddelen bij de totstandkoming van een overeenkomst tussen zijn principaal en een derde, en dus niet (mede) om als gevolmachtigde de principaal aan een met die derde gesloten overeenkomst te binden. Indien een makelaar onbevoegd namens zijn principaal een overeenkomst met een derde heeft gesloten, geldt hetgeen hiervoor in 4.8 is vermeld. (Vgl. HR 26 juni 2009, NJ 2010/664)

4.10.

In de wetsgeschiedenis van artikel 3:61 lid 2 BW is niet toegelicht onder welke omstandigheden sprake is van een rechtens relevant toedoen, dan wel van feiten of omstandigheden die voor risico van de onbevoegd vertegenwoordigde komen als hiervoor in 4.8 bedoeld. Hetzelfde geldt voor de rechtspraak van de Hoge Raad. Aangenomen moet worden dat niet elk toedoen, dan wel elk feit of elke omstandigheid die de vertegenwoordigde betreft, rechtvaardigt dat laatstgenoemde in zijn verhouding tot wederpartij het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging draagt. In de wetgeving van sommige ons omringende landen zijn de in dit verband relevante normen nader uitgewerkt; in ons land is dat (vooralsnog) niet het geval. Dit betekent dat de (voorzieningen)rechter een op het vorenstaande gerichte vordering of verweer dient te beoordelen aan de hand van alle relevante omstandigheden van het geval, en mede met inachtneming van het uitzonderingskarakter van de genoemde wetsbepaling.

4.11.

In het licht van hetgeen hiervoor in 4.8-4.10 is overwogen wordt voorshands geoordeeld dat de te zijner tijd oordelende bodemrechter bij afweging van de hiervoor in 4.4-4.7 vermelde feiten en omstandigheden - aangenomen dat deze als feitelijke grondslag voor de beoordeling zullen dienen -, en dan meer in het bijzonder

• dat [naam 3] met goedvinden van DAF TEI alle contacten met Hemubo heeft onderhouden met betrekking tot het bedrijfspand;

• dat de beherende vennoot van DAF Portfolio C.V, DAF TEI, op hetzelfde adres was gevestigd als [naam 3] , de door hem gecontroleerde vennootschap [bedrijf] , en de door DAF TEI aangestelde beheerder van het pand, Vinken Vastgoed, en dat [naam 3] , [bedrijf] en Vinken Vastgoed in wisselende rollen reageerden op door Hemubo gestelde vragen en gedane voorstellen,

• dat een omgevingsvergunning voor de beoogde verbouwing is aangevraagd door Vinken Vastgoed en op haar verzoek is verleend, en

• dat DAF TEI ( [naam 2] ) wist dat [naam 3] met Hemubo onderhandelde over een belangrijke uitbreiding van het bedrijfspand maar daarin, ondanks de hiervoor vermelde feiten en omstandigheden, geen aanleiding heeft gezien om ook zelf contact te leggen met Hemubo,

gerechtvaardigd zal achten dat DAF Portfolio C.V/DAF TEI in haar verhouding tot Hemubo het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging door [naam 3] draagt.

4.12.

Niettemin zal de door Hemubo verlangde voorziening worden geweigerd op grond van een afweging van de belangen van partijen daarbij. Daartoe zijn de volgende, ieder op zichzelf al voldoende, omstandigheden redengevend, hetgeen te meer het geval is als zij in onderlinge samenhang worden bezien.

4.13.

[naam 3] was niet bij de behandeling van dit kort geding aanwezig, zodat hij niet als informant kon worden gehoord. Evenmin is een door hem afgelegde schriftelijke verklaring in het geding gebracht. Mede daarom moet serieus rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat hij te zijner tijd, als getuige onder ede gehoord, een verklaring zal afleggen die in het bodemgeschil tot een andere beoordeling leidt dan op de voet van de in dit kort geding vaststaande feiten voorshands aannemelijk wordt geacht (zie hiervoor in 4.11). Het (bewijs)risico van de onbekendheid met het standpunt van [naam 3] rust in dit kort geding op eiseres, Hemubo.

4.14.

De door Hemubo verlangde voorziening, indien toegewezen, zou tot een feitelijk onomkeerbaar gevolg leiden. DAF TEI heeft zich op het standpunt gesteld dat zij de door Hemubo met [naam 3] overeengekomen uitbouw van het bedrijfspand niet wenst, althans niet op de door [naam 3] met Hemubo overeengekomen voorwaarden. Bovendien heeft zij aangevoerd dat, als de huurovereenkomst te zijner tijd zou worden beëindigd, zij met een moeilijk verhuurbare extra ruimte zit opgescheept. Zij heeft daaraan nog - onweersproken - toegevoegd dat in de directe omgeving van het bedrijfspand veel bedrijfsruimten leegstaan en onmiddellijk beschikbaar zijn voor (ver)huur.

4.15.

Weliswaar is het scheppen van een feitelijk onomkeerbare gevolgen niet onverenigbaar met de aard van het kort geding als voorlopige voorziening, maar het noopt de voorzieningenrechter wel tot behoedzaamheid. De door DAF TEI aangevoerde omstandigheid dat in de directe omgeving van het bedrijfspand veel bedrijfsruimten leegstaan en onmiddellijk beschikbaar zijn voor (ver)huur, staat dan bij afweging van de belangen van beide partijen in de weg aan het treffen van de verlangde voorziening. Zou de bodemrechter te zijner tijd (toch) in de hiervoor in 4.11 vermelde zin oordelen, dan kan Hemubo de schade die zij door de (dan bewezen) tekortkoming lijdt, in beginsel verhalen op DAF Portfolio C.V/DAF TEI.

4.16.

De verlangde voorziening zal dus worden geweigerd. De overige verweren van DAF TEI behoeven geen behandeling.

4.17.

Hemubo zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van DAF TEI worden begroot op:

- griffierecht € 618,00

- salaris advocaat
816,00

Totaal € 1.434,00

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

weigert de gevraagde voorzieningen,

5.2.

veroordeelt Hemubo in de proceskosten, aan de zijde van DAF TEI tot op heden begroot op € 1.434,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.B. Bakels, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G.H. Felix, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2017.^[1]