ECLI:NL:RBAMS:2017:4001

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/596572 / HA ZA 15-995

Vonnis van 7 juni 2017

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

CARANSA GROEP B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaat mr. M.H.F. van Buuren te Amsterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

ACADEMISCH MEDISCH CENTRUM,

zetelend te Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. Ch.Y.M. Moons te Amsterdam.

Partijen zullen hierna Caransa en het AMC genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure, voor zover van belang, blijkt uit:

de dagvaarding van 23 oktober 2015, met producties
de conclusie van antwoord van 20 januari 2016, met producties
het tussenvonnis van 17 februari 2016 waarin de zaak is verwezen naar de rol voor repliek
de conclusie van repliek van 11 mei 2016, tevens inhoudende akte tot wijziging van eis, met producties
de conclusie van dupliek van 3 augustus 2016, tevens antwoord wijziging eis, met producties
de akte uitlating producties van Caransa van 14 september 2016, met producties
de akte uitlating producties van het AMC van 12 oktober 2016, zonder producties
het proces-verbaal van pleidooi van 4 april 2017 en de daarin vermelde stukken
de brieven van 28 april 2017 van het AMC en 1 mei 2017 van Caransa met opmerkingen over het proces-verbaal,
de berichten van 5 mei 2017 van het AMC en 8 mei 2017 van Caransa, inhoudende dat mediation niet tot overeenstemming tussen partijen heeft geleid.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Caransa houdt zich bezig met (a) beleggingen in vastgoed en (b) vastgoedontwikkelingen ten behoeve van haar eigen beleggingsportefeuille in de breedste zin van het woord. Het AMC is eigenaresse van een stuk grond, dat zij heeft verworven van de gemeente Amsterdam (hierna: de gemeente) en in erfpacht heeft uitgegeven aan AMC Terreinontwikkeling B.V.

2.2.

Partijen zijn op 8 september 2004 een overeenkomst aangegaan (hierna: de Samenwerkingsovereenkomst) die tot uitgangspunt had dat Caransa voor haar rekening en risico een zorghotel annex hotel (hierna ook: zotel/hotel, zotel of hotel) zou ontwikkelen en realiseren en zou (laten) exploiteren op de grond van het AMC. De daarvoor nodige ondergrond zou door het AMC aan Caransa in ondererfpacht worden uitgegeven.

2.3.

Toen het AMC de (onder)grond in 1974 verwierf, heeft zij aan de gemeente een voorkeursrecht verleend tot terugkoop van de grond. Bovendien was op de grond het bestemmingsplan “Academisch Medisch Centrum – Bullewijk” van toepassing. Daaruit blijkt dat de grond bestemd was voor “gebouwen voor medische doeleinden”. Voor de realisatie van het zotel/hotel moest daarom de planologische medewerking van de publiekrechtelijke instanties worden verkregen, en in het bijzonder een vrijstelling van de bepalingen van het bestemmingsplan op grond van artikel 19 WRO (oud).

2.4.

In de Samenwerkingsovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“
Nemen het volgende in aanmerking:

(…)

● AMC heeft de wens geuit om op (…) de aan haar in eigendom toebehorende gronden een zogenaamd “Zotel” te doen realiseren met congresfaciliteiten, parkeerfaciliteit en openbare infrastructuur.

(…)

● Caransa heeft aangegeven in staat en bereid te zijn tot ontwikkeling en realisatie van een gebouw c.q. gebouwencomplex, hierna te noemen: “Zotel” waarin de faciliteiten zijn opgenomen ter ondersteuning van het AMC in de vorm van zorgkamers, hotelkamers, hotelappartementen, congresfaciliteiten, een fitnessruimte en bijbehorende parkeervoorzieningen;

(…)

2.1.

Deze Overeenkomst is gericht op de ontwikkeling en realisatie van het Zotel.

2.2.

De ontwikkeling en realisatie, zoals bedoeld in artikel 2.1, zal dienen plaats te vinden volgens de door Partijen in deze Overeenkomst gestelde voorwaarden, waarbij de primaire doelstelling van AMC is de kwaliteitsverbetering van het Plangebied in brede zin door middel van de realisering van het Programma van Eisen en de inrichting van de Openbare Ruimte tegen marktconforme grondopbrengsten en waarbij de primaire doelstelling van Caransa is de realisering van het Programma van Eisen tegen een tenminste kostendekkende exploitatie. (…)”

2.5.

Bij brief van 17 november 2004 heeft Caransa de gemeente een omschrijving doen toekomen van wat in haar ogen de functie van een zotel/hotel was. Daarin staat, voor zover van belang:

Project AMC Zotel/Hotel

Er zijn een aantal grootschalige uitbreidingsplannen rond het ziekenhuis geformuleerd. Eén van deze plannen behelst de ontwikkeling van een zotel/hotel t.b.v. een diversiteit aan doelgroepen, te weten:

- betrokkenen van patiënten;

- patiënten die voor of na hun (poliklinische) behandeling

eventueel in het AMC zotel/hotel willen overnachten;

- gasten van het AMC, zoals artsen en specialisten;

- medewerkers die gebruik maken van de vergaderfaciliteiten;

- gasten vanuit de kantoren in de directe omgeving.

Op de verpleegafdelingen van het AMC worden jaarlijks 23.000 patiënten opgenomen. De poliklinieken ontvangen elk jaar rond de 300.000 patiënten.

Gedurende de laatste jaren is er een verschuiving opgetreden van klinische naar poliklinische patiëntenzorg. Als tussenvorm raakt ook de “dagbehandeling” of dagverzorging steeds meer in zwang. Gedacht moet worden aan patiënten die een oogoperatie in dagbehandeling ondergaan en daarna vaak een nacht in de kliniek overblijven om de volgende dag een kleine controle te krijgen. Deze opvang kan ook in het naast gelegen zotel/hotel, hetgeen een aanzienlijke kostenbesparing zal opleveren. Voor een dergelijke dagbehandeling melden zich jaarlijks ongeveer 25.000 patiënten (gegevens 2001).

Net als de andere academische medische centra in ons land kent het AMC een aantal “specialiteiten” in de patiëntenzorg. Veel van die specialiteiten hangen samen met bijzondere aandachtsgebieden in het wetenschappelijk onderzoek.

Door de nationale en internationale één- en meerdaagse bijeenkomsten welke op dit moment voor overgroot deel binnen het AMC ziekenhuis worden georganiseerd, is de zotel/hotel functie met de daaraan verbonden faciliteiten, waaronder de in het zotel/hotel gelegen short stay appartementen, van groot belang.

Jaarlijks beginnen in het AMC ongeveer 250 eerstejaars studenten met de opleiding Geneeskunde. Daarnaast verzorgt het AMC de opleiding voor 28 van de 29 in Nederland erkende medische specialismen. Postdoctorale opleidingen alsmede bij- en nascholing voor artsen vormen eveneens een substantieel gedeelte van het reguliere onderwijsaanbod. Aangezien deze artsen vanuit het hele land komen, kan een overnachting in het naastgelegen zotel/hotel uitkomst bieden.

Er wordt bewust voor gekozen om de “thuisfunctie” van een zotel/hotel te benadrukken. Wel zal er in het ontwerp waar mogelijk en wenselijk rekening gehouden worden met de specifieke doelgroepen die het zotel/hotel kunnen bezoeken, zoals minimale toepassing van drempels, brede deuren, het installeren van bedden en toiletten op een groter hoogte en handgrepen in de badkamers en toiletten etc.

2.6.

Op 24 maart 2006 heeft Caransa een formeel verzoek om vrijstelling van de gebruiksbepalingen van het bestemmingsplan ten behoeve van het zotel/hotel ingediend.

2.7.

Bij brief van 24 oktober 2007 heeft de gemeente aan het AMC bevestigd dat zij afzag van haar voorkeursrecht tot terugkoop van de grond, voor zover dit betrekking had op het door Caransa te ontwikkelen zorghotel.

2.8.

Caransa heeft op 30 november 2007 een omgevingsvergunning (hierna ook: de bouwvergunning of vergunning) aangevraagd bij de gemeente op basis van een door Caransa in overleg met het AMC uitgewerkt en door het AMC goedgekeurd definitief ontwerp van het zotel/hotel.

2.9.

Caransa heeft op 26 maart 2008 met European Hotel Management B.V. (hierna: EHM) een zogenaamde “triplenet” huurovereenkomst gesloten voor een periode van 25 jaar, met twee maal een verlengingsmogelijkheid van 10 jaar, ten behoeve van de ontwikkeling en exploitatie van het hotel dat zou worden gerealiseerd op de door het AMC aan Caransa in ondererfpacht uit te geven grond (hierna: de huurovereenkomst). De huurovereenkomst zou 1 maand na oplevering van het gebouw aan EHM ingaan.

2.10.

In de huurovereenkomst wordt niet gesproken over een zorghotel, maar slechts over de ontwikkeling en realisatie van een hotel. Vermeld is onder meer:

1.3

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als hotel op basis van een viersterren uitstraling (voor zover deze eisen de gangbare normen die gesteld worden aan een viersterren hotel conform de Nederlandse hotelclassificatie niet te boven gaan) met congresfaciliteiten en short stay appartementen.

1.4

Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in artikel 1.3.”

2.11.

Op dezelfde dag als waarop de huurovereenkomst werd gesloten, zijn Caransa en EHM een, door hen als “Voorovereenkomst” bestempelde, overeenkomst aangegaan (hierna: de Voorovereenkomst). In de Voorovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“
Nemen het volgende in aanmerking en komen als volgt overeen:

(…)

2. dat Caransa voornemens is om op deze locatie een hotel – op basis van een viersterren uitstraling – met congresfaciliteiten en short stay appartementen te realiseren (hierna gezamenlijk: “
het Hotel”).

(…)

5. dat door Caransa aan First Dutch Capital B.V. opdracht is verstrekt voor het zoeken van een huurder van het Hotel;

6. dat de door First Dutch Capital B.V. samengestelde brochure (
bijlage 1), welke is opgesteld op basis van door Caransa verstrekte gegevens, als basis zal dienen voor de verdere ontwikkeling en realisatie van het Hotel en de samenwerking daartoe door partijen;

7. dat de in de brochure van Architectenbureau Boparai Associates B.V. (
bijlage 2; getiteld: “Market and Feasibility Study AMC Hotel Amsterdam”, rb) verwerkte impressie / uitstraling van het Hotel uitgangspunt is voor de verdere ontwikkeling tot bestek en tekeningen alsmede voor de verdere samenwerking door partijen;

(…)”

2.12.

De in artikel 6 van de Voorovereenkomst genoemde brochure, die als basis zou dienen voor de verdere ontwikkeling en realisatie van het hotel en de samenwerking daartoe door Caransa en EHM (hierna: de brochure van First Dutch Capital) vermeldt, voor zover van belang:

“3.4 (…) Based on the analyses of both supply and demand it can be concluded that there is a need for extra hotel supply in Amsterdam on the 3-4 star segment. On this specific Zuid-Oost location there should be a focus on business demand for the hotel rooms and Meeting Point facilities (as well in meeting rooms as in F&B) for the surrounding offices.

(…)

5.2

MARKET SEGMENTATION

The proposed hotel is expected to attract mainly corporate related quests. Besides that tourists demand will be derived from both the Airport Schiphol and overflow from the city of Amsterdam. But the total corporate demand is estimated to be 75% of the total demand.

Table 6: Marketsegmentation Hotel

Market segmentation

Business Travellers

55%

Individual Tourists

10%

Tour groups

15%

Conference quests

10%

AMC Market

10%

Other (airlines)

Total

100%

2.13.

Bij brief van 31 maart 2008 heeft Caransa het AMC bericht dat zij een huurovereenkomst had afgesloten met EHM en haar verzocht de vereiste toestemming te verlenen voor de verhuur aan EHM. De huurovereenkomst is daarbij niet aan het AMC overhandigd. Het AMC heeft op 26 juni 2008 de brief van 31 maart 2008 voor akkoord ondertekend.

2.14.

Op 6 oktober 2008 heeft de gemeente aan Caransa een vrijstelling van het bestemmingsplan verleend. In dit besluit wordt verwezen naar een ruimtelijke onderbouwing van het college van B&W van 17 augustus 2007, die, aldus dit besluit, “de basis vormt voor het verlenen van de gevraagde vrijstelling.” In de ruimtelijke onderbouwing is op de laatste pagina (onder 6) onder meer vermeld:

“
Motivering vrijstelling

Het gebied direct rondom het bestaande ziekenhuis/universiteitscomplex ontwikkelt het AMC met ziekenhuis en onderwijs gerelateerde voorzieningen. In het stedenbouwkundig plan is al rekening gehouden met de ontwikkelingsmogelijkheden voor gespecialiseerde ouderenzorg en het aanbod van hotelfaciliteiten voor en na de behandeling.

Het hotel/zorghotel past als functie binnen bovengenoemde ontwikkelingen. Het hotel/zorghotel past binnen de nieuwe trend in de Zorg van kortere bezetting van bedden in het ziekenhuis naar een meer op ambulante zorg gerichte gezondheidszorg. (…)”

2.15.

Op 10 oktober 2008 is aan Caransa een bouwvergunning verleend. De bouwvergunning is op 22 november 2008 onherroepelijk geworden.

2.16.

Daags na de verlening van de bouwvergunning heeft Caransa bij de gemeente een aanvraag tot wijziging van de vergunning ingediend. Deze wijziging had betrekking op nadere eisen die EHM aan het gebouw stelde. Deze nadere eisen, door partijen aangeduid als “Optimalisaties”, bestonden uit de toevoeging van een wellness- en fitnessruimte, een zwembad, een auditorium, een goederenlift, een wijziging van de congresfaciliteiten en een wijziging van de omvang en het aantal van de hotelkamers en hotelappartementen.

2.17.

De architect van Caransa (het in r.o. 2.11 genoemde Architectenbureau Boparai Associates B.V.) heeft in verband met deze optimalisaties een toelichting gegeven aan alle betrokken gemeentelijke instanties. Naar aanleiding daarvan concludeerde een medewerker van de gemeente in een e-mail van 27 oktober 2008, voor zover van belang:

“(…) Boparai geeft aan dat het hier om een ‘gewoon “vier” sterren hotel gaat. Commercieel is altijd bovengeschikt, “zorg” is altijd ondergeschikt. Er zijn geen speciale afspraken met AMC; artsen, patiënten, bezoekers kunnen net als iedereen anders in dit hotel vertoeven. (…) Het beeld dat de gemeentelijke delegatie heeft na dit gesprek is dat er absoluut geen sprake is van een zorghotel alsmede van een relatie met het AMC. (…)”

2.18.

In een notitie van 8 januari 2009, getiteld: “Motivatie uitbreiding Apollo Hotel Amsterdam-AMC” heeft EHM de functie van het door haar te exploiteren hotel als volgt omschreven:

“
Bestemming/Ontwikkeling:

(…)

Vanwege de ligging, de connectie met het AMC, en het te ontwikkelen MBP (Medical Business Park, rb) zullen wij een hotel ontwikkelen dat zich voornamelijk richt op de MICE markt. MICE staat voor Meetings, Incentives, Congresses en Events. Deze markt, zowel Nationaal als Internationaal, is een zakelijk segment in de hogere klasse.

(…)”

Over het AMC wordt opgemerkt:

“(…) Tevens wordt er gekeken naar een samenwerking met het AMC ten behoeve van patiëntenopvang mede naar aanleiding van een dagbehandeling en/of een verblijf na een kortdurende poliklinische dagbehandeling, alsmede een behandelcentrum voor revalidatie en/of luxer verblijf.

Daarnaast faciliteren wij het verblijf van specialisten, professoren, tijdelijke medewerkers, en familieleden van het in het AMC verblijvende patiënten. (…)”

2.19.

In een beslissing van B&W van 13 februari 2009, met als onderwerp: “Buiten behandeling gelaten aanvraag reguliere bouwvergunning” is over de aanvraag van Caransa tot wijziging van de vergunning het volgende vermeld, voor zover van belang:

“(…) Zowel uit de aanvraag om bouwvergunning als de mondelinge toelichting daarop, is op te maken dat het niet gaat om een zorghotel maar om een volledig wijziging naar commercieel hotel dan ten behoeve van een andere doelgroep als patiënten van het AMC en familieleden. Dit wijkt af van het huidige ruimtelijk beleid en past evenmin in het gewenste toekomstbeeld voor het AMC gebied.

De eerder verleende vrijstelling en bouwvergunning zijn expliciet verleend op een zorghotel, bestemd voor verblijf van patiënten van het AMC en hun familieleden, als ook voor vergaderruimte voor artsen. (…) De afwijking van het bestemmingsplan was gerechtvaardigd, omdat deze in lijn zijn met de doelstellingen en ontwikkelvisie voor het AMC gebied. De op 26 november 2008 ontvangen aanvraag past niet binnen de ontwikkelingsvisie (…).”

2.20.

Nadat gebleken was dat de gemeente niet bereid was mee te werken aan een wijziging van de vergunning heeft Caransa van de optimalisaties afgezien.

2.21.

In een brief van 28 september 2009 van de advocaat van Caransa aan het AMC heeft Caransa de Samenwerkingsovereenkomst buitengerechtelijke ontbonden. In die brief (hierna ook: de ontbindingsverklaring) is, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“(…)

Cliënte heeft in nauw overleg met AMC het hotel ontwikkeld en een bouwvergunning (ten behoeve van een hotel) op 30 november 2007 aangevraagd. Die bouwvergunning (voor de oprichting van en gebruik als een hotel) is op 10 oktober 2008 door de gemeente Amsterdam verleend.

(…)

Het was (…) aan cliënte nadrukkelijk niet bekend dat het verzoek door AMC aan de wethouder was gedaan ten behoeve van een (expliciet) zorghotel; in overleg met AMC had cliënte immers een hotel ontwikkeld en heeft zij voor de oprichting van het hotel (in overleg met het AMC) een bouwvergunning aangevraagd en verkregen.

Als gevolg daarvan is onvoldoende veilig gesteld dat de gemeente Amsterdam akkoord gaat met een (privaatrechtelijk) gebruik als hotel met een koppeling/relatie naar AMC. De discussie over het uiteindelijk gebruik van het op te richten bouwwerk is daarmede niet opgelost en een gebruik als hotel (als hiervoor bedoeld) niet gegarandeerd.

(…)

Als gevolg van één en ander wordt het onmogelijk het door cliënte ontwikkelde hotel te realiseren. (…)

Namens cliënte stel ik vast dat AMC (…) door niet mee te werken aan de juridische en feitelijke levering van het perceel grond (in ondererfpacht en in bouwrijpe staat op 24 september 2009) in verzuim is. Daarnaast bent u in verzuim doordat het feitelijk onmogelijk is om het door cliënte ontwikkelde hotel te realiseren, nu het gebruik daarvan niet/onvoldoende is veiliggesteld. Tenslotte bent u in verzuim doordat AMC de bouwrijpmakingswerkzaamheden niet uitvoert, althans deze heeft gestaakt en derhalve geen resp. niet tijdig bouwrijpe grond kan leveren.

Vanwege de hiervoor genoemde verzuimen – elk afzonderlijk zowel als gezamenlijk – ontbindt cliënte hierbij de met u gesloten samenwerkingsovereenkomst d.d. 8 september 2004 (en de eventuele daarmee samenhangende overeenkomsten) buiten rechte en houdt cliënte u hierbij aansprakelijk voor alle door cliënte geleden en nog te lijden schade als gevolg van deze ontbinding. (…)”

2.22.

Bij brief van 18 december 2009 heeft de advocaat van Caransa aan het AMC onder meer het volgende geschreven over de schadevergoeding die het AMC aan Caransa verschuldigd zou zijn:

“Cliënte heeft de schade inmiddels begroot. (…) Deze begroting sluit op een bedrag van € 19.550.000,-. De onderbouwing daarvan treft u als bijlage aan.”

2.23.

In de hoofdzaak, waarmee de procedure wordt bedoeld die aan deze schadestaatprocedure voorafging, heeft het gerechtshof Amsterdam (hierna: het hof) bij arrest van 24 februari 2015 geoordeeld dat het AMC toerekenbaar is tekortgekomen in de nakoming van haar verplichtingen uit de Samenwerkingsovereenkomst. Dit, doordat het perceel op 24 september 2009 (de datum waarop het aan Caransa in ondererfpacht zou worden uitgegeven) zich niet in bouwrijpe staat bevond, niet in voldoende mate was komen vast te staan dat saneringswerkzaamheden op het perceel waren uitgevoerd, het AMC niet voldoende gemotiveerd had bestreden dat geen kabels en leidingen op het terrein waren aangebracht ten behoeve van de hoofdaansluitingen van de nutsvoorzieningen en het AMC in de aanloop naar 24 september 2009 de door haar ingeschakelde notaris niet voldoende had geïnstrueerd. Het hof heeft voorts het volgende overwogen:

“3.4 [Vaststaat] dat Caransa (…) - juli 2009 - besloten had om de zogenoemde Optimalisaties (…) te laten vallen en terug te vallen op het bouwplan waarvoor op 10 oktober 2008 vergunning was verleend (…), vanwege de aanhoudende discussie die de Optimalisaties opleverden. Hiermee is het debat over deze Optimalisaties verder niet meer van belang, zodat het hof niet verder zal ingaan op hetgeen partijen hierover naar voren hebben gebracht.

(…)

3.9

Gelet op het geconstateerde verzuim aan de zijde van het AMC is (…) aan de orde of Caransa gerechtigd was de Samenwerkingsovereenkomst te ontbinden. Naar 's hofs oordeel moet (…) die vraag bevestigend worden beantwoord. De aan het AMC toe te rekenen tekortkomingen waren niet van geringe betekenis en hadden geen bijzondere aard. Hierbij weegt het hof mee dat partijen reeds een zeer lang traject hadden doorlopen en dat zij uiteindelijk begin juli 2009 (opnieuw) afspraken hadden gemaakt over een levering op 24 september 2009 (…)

Daarmee is tevens gegeven dat het AMC aansprakelijk is voor de schade die Caransa heeft geleden door het toerekenbaar tekortschieten van het AMC in de nakoming van de overeenkomst. Voldoende aannemelijk is dat Caransa schade heeft geleden, zodat de gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure toewijsbaar is. (…)”

2.24.

Tegen het arrest van het hof heeft het AMC (tijdig) beroep in cassatie ingesteld. De Hoge Raad heeft het cassatieberoep bij arrest van 7 oktober 2016 onder toepassing van artikel 81 lid 1 RO verworpen.

2.25.

Eerst medio 2015 heeft Caransa het AMC een exemplaar verstrekt van de huurovereenkomst met EHM, de Voorovereenkomst en de daarbij behorende bijlagen. Het AMC wist voordien alleen dat er een huurovereenkomst met EHM was gesloten en was niet op de hoogte van het bestaan van de Voorovereenkomst. Caransa heeft de Voorovereenkomst (ook) niet bij haar dagvaarding in de onderhavige procedure gevoegd. Deze is door het AMC in het geding gebracht. Het AMC werd op het bestaan van deze Voorovereenkomst gewezen omdat een deskundige van Caransa daarnaar in zijn rapport verwees.

3.Het geschil

3.1.

Caransa vordert, na wijziging van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van het AMC tot betaling van:

I.
primair:

a. € 39.505.319,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 april 2011 tot aan de datum van de betaling,

€ 100.000,00 interne kosten, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de datum van de betaling;

subsidiair:

€ 2.270.899,71 verminderd met € 4.668,00 exclusief btw althans € 5.554,92 inclusief btw, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de datum waarop de betalingen door Caransa aan de betrokkenen hebben plaatsgevonden, dan wel, indien het niet gaat om betalingen aan derden, vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de datum van de betaling;

alsmede zowel primair als subsidiair:

II. € 181.090,50 verminderd met € 2.816,00 exclusief 19% btw althans € 3.351,04 inclusief btw ter zake van kosten deskundige/advocaatkosten, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, primair vanaf de datum van betaling van die kostenposten en subsidiair vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de datum van de betaling;

III. € 6.775,00 ter zake van buitengerechtelijke kosten, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de datum van de betaling;

IV. de proceskosten.

3.2.

Caransa legt aan haar vordering, samengevat, het volgende ten grondslag. Deze procedure heeft betrekking op de vaststelling van de hoogte van de schade die Caransa heeft geleden door het toerekenbaar tekortschieten van het AMC in de nakoming van de Samenwerkingsovereenkomst. Bij de begroting van die schade neemt Caransa als uitgangspunt de vergelijking tussen de situatie waarin Caransa is komen te verkeren en de situatie waarin zij zonder dat tekortschieten (waarschijnlijk) zou hebben verkeerd. Op grond van artikel 6:96 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) komen zowel geleden verlies/schade als toekomstig door Caransa gederfde inkomsten als schadepost voor vergoeding in aanmerking. De schade bestaat uit de contante waarde van de, op basis van de huurovereenkomst met EHM, gederfde inkomsten minus de bespaarde kosten. Deze contante waarde dient te worden bepaald en (terug)gerekend naar de geplande datum van oplevering zijnde 1 april 2011. Naast deze inkomstenderving komen voor vergoeding in aanmerking: de redelijke kosten ter vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid (artikel 6:96 lid 2 sub b BW) en de redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (artikel 6:96 lid 2 sub c BW).

3.3.

Het AMC voert verweer. Haar conclusie strekt ertoe dat de rechtbank Caransa bij vonnis niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, althans Caransa haar vorderingen zal ontzeggen, onder veroordeling van Caransa in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de uitspraak. Voor het geval de rechtbank tot een veroordelend vonnis zou komen, vraagt het AMC de rechtbank het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren althans daaraan de voorwaarde te verbinden dat Caransa een onvoorwaardelijke bankgarantie stelt voor de terugbetaling van hetgeen zij krachtens het vonnis betaald krijgt, vermeerderd met rente.

3.4.

Volgens Caransa is voor een niet-uitvoerbaarverklaring van een toewijzend vonnis geen aanleiding.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Aansprakelijkheid

4.1.

Voor zover het AMC tot uitgangspunt neemt dat er geen grond is voor aansprakelijkheid omdat de uitspraak van het hof nog niet in kracht van gewijsde is gegaan, hebben haar stellingen hun belang verloren door de uitspraak van de Hoge Raad. Met die uitspraak staat de aansprakelijkheid van het AMC onherroepelijk vast. Deze stellingen behoeven daarom geen verdere bespreking.

Uitspraak hof

4.2.

Het AMC heeft aangevoerd dat er geen plaats is voor schadevergoeding omdat Caransa het hotel, als omschreven in de Samenwerkingsovereenkomst, toch niet zou hebben gerealiseerd indien het AMC de grond wel aan Caransa in ondererfpacht had gegeven. Voor de door Caransa gevorderde schade ontbreekt volgens het AMC daarom het vereiste causaal verband. Het AMC beroept zich hiervoor op de passage uit de ontbindingsverklaring van Caransa die inhoudt dat het door Caransa beoogde gebruik van het hotel onvoldoende was veiliggesteld. Voorts beroept zij zich op de onder ede afgelegde verklaring van [naam 1] van Caransa) waarin, voor zover van belang, is vermeld: “Er bereikte ons een signaal dat de gemeente moeilijk zou gaan doen over de gebruiksvergunning. Dat is dusdanig gevaarlijk dat je hele investering van 30 miljoen op het spel staat. U vraagt of ik concreter kan zijn over dat signaal. Wij begrepen dat de gemeente er alles aan gelegen was om te zorgen dat het hotel er niet zou komen.” Caransa brengt daar (onder meer) tegenin dat dit causaliteitsverweer van het AMC in de hoofdzaak onderwerp van debat is geweest en dat daarover in hoogste ressort al uitspraak is gedaan.

4.3.

Nu door Caransa voor ontbinding is gekozen, vormt artikel 6:277 BW naar het oordeel van de rechtbank de grondslag van de schadevergoedingsvordering van Caransa. Artikel 6:277 BW stelt wat betreft de schadeplichtigheid van de tekortschietende schuldenaar geen andere of verdergaande eisen dan voortvloeien uit artikel 6:74 BW. Voor schadeplichtigheid is vereist dat causaal verband, in de zin van conditio sine qua non-verband, bestaat tussen de schade en, in dit geval, de omstandigheid dat geen wederzijdse nakoming maar ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt. Het hof heeft, met in achtneming van dat uitgangspunt, voldoende aannemelijk geoordeeld dat Caransa schade heeft geleden door de toerekenbare tekortkoming van het AMC, zodat de gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure toewijsbaar is. Dat wordt, blijkens onder meer de punten 37 en 38 van de conclusie van dupliek, ook niet zozeer door het AMC betwist.

4.4.

Het hof heeft in zijn beoordeling betrokken dat partijen uiteindelijk begin juli 2009 (opnieuw) afspraken hadden gemaakt over een levering op 24 september 2009, in welk kader volgens het hof vaststond dat Caransa op dat moment - juli 2009 - besloten had om de zogenoemde optimalisaties te laten vallen en terug te vallen op het bouwplan waarvoor op 10 oktober 2008 vergunning was verleend. In deze vaststellingen van het hof ligt besloten dat Caransa het oorspronkelijke bouwplan voor het zotel/hotel, waarvoor zij een onherroepelijke bouwvergunning had verkregen, wilde realiseren, aldus in gelijke zin punt 2.7 van de conclusie van 24 juni 2016 van A-G mr. E.M. Wesseling-van Gent voor de uitspraak van de Hoge Raad, gepubliceerd onder nummer: ECLI:NL:PHR:2016:554 (hierna: de conclusie van de A-G).

4.5.

In de conclusie van de A-G is, voor zover van belang, in punt 2.38 voorts vermeld:

“
Subonderdeel 2.5vervolgt met de klacht dat het hof ten onrechte de mogelijkheid van het geleden zijn van schade aan de zijde van Caransa aannemelijk heeft geacht en ten onrechte heeft verwezen naar de schadestaatprocedure. Niet (zonder meer) valt volgens het AMC in te zien waarom de mogelijkheid van het geleden zijn van schade door Caransa aannemelijk is; uit de ontbindingsverklaring van Caransa blijkt volgens het subonderdeel immers dat Caransa het Zotel niet zou hebben gerealiseerd indien het AMC de grond wel in (onder)erfpacht had gegeven, vanwege de ontbrekende zekerheid aan de zijde van de gemeente. Ook is [volgens het AMC, rb] door Caransa niet aannemelijk gemaakt welke andere schade zij heeft geleden door het niet uitgeven van de grond in (onder)erfpacht op 24 september 2009.

4.6.

Volgens punt 2.39 van de conclusie van de A-G berust ook dit subonderdeel 2.5 van het cassatiemiddel op de stelling dat Caransa het zorghotel niet zou gaan realiseren. “Dit uitgangspunt is echter onjuist (zie hiervoor).”, aldus deze conclusie.

4.7.

Ook de rechtbank is van oordeel dat in de uitspraak van het hof besloten ligt dat Caransa het oorspronkelijke bouwplan voor het zotel/hotel, waarvoor zij een onherroepelijke bouwvergunning had verkregen, wilde realiseren. Nu het cassatieberoep van het AMC is verworpen, kan dit oordeel, anders dan het AMC beoogt, niet – opnieuw of alsnog – in de schadestaatprocedure worden bestreden (zie HR 20 december 2013, ECLI:NL:HR:2013:2138). Dit causaliteitsverweer van het AMC wordt daarom verworpen.

Schadebegroting

4.8.

Voor de verder beoordeling is van belang dat Caransa aan haar vordering ten grondslag legt dat zowel sprake is van geleden verlies als gederfde winst als gevolg van het mislopen van de exploitatie-inkomsten uit de huurovereenkomst met EHM. Tussen partijen is in debat of deze huurovereenkomst bindend is tot stand gekomen. Caransa stelt dat dat het geval is, het AMC trekt dat in twijfel. De rechtbank zal nu veronderstellenderwijs tot uitgangspunt nemen dat de overeenkomst bindend is tot stand gekomen.

4.9.

Volgens het AMC kan de huurovereenkomst met EHM niet als grondslag voor de schadevergoeding dienen. Het zorghotel dat door Caransa zou moeten worden opgericht, was, aldus het AMC, beduidend anders dan het hotel dat EHM zou gaan exploiteren. Uit de Voorovereenkomst met bijlagen, die medio 2015 aan het AMC is verstrekt, blijkt onder welke voorwaarden Caransa het hotel had verhuurd aan EHM. Dat betrof een ander hotel met een andere doelgroep. De met EHM overeengekomen huurprijs was daarop afgestemd. Deze huurprijs was bij een zorghotel niet haalbaar, aldus de strekking van haar betoog.

4.10.

De rechtbank volgt Caransa niet voor zover zij hier tegenin brengt dat de inhoud van de huurovereenkomst met EHM alleen een zaak is tussen haar en EHM en dat het AMC “geen positie” heeft ten aanzien van de inhoud en beoogde uitvoering van deze overeenkomst. De schadebegroting van Caransa berust immers op deze overeenkomst. De stelling van Caransa dat de huurovereenkomst met goedkeuring van het AMC is ondertekend, mist belang. Het AMC beschikte toen zij toestemming verleende immers nog niet over de huurovereenkomst (laat staan over de Voorovereenkomst met bijlagen) en ook overigens zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken waaruit volgt dat het AMC erin heeft toegestemd dat het gebouw een andere bestemming kreeg dan dat van zorghotel. Om die reden zijn ook een groot aantal andere stellingen van Caransa voor de beoordeling niet essentieel, zodat zij onbesproken kunnen blijven. Het betreft de stelling dat de bouwvergunning in nauw overleg met het AMC is aangevraagd, dat het zotel publiekrechtelijk is vergund als hotel, dat de huurovereenkomst is aangegaan nadat het bouwplan zonder optimalisaties was vergund, dat de optimalisaties voor EHM geen “halszaak” waren alsmede dat geen éénduidigheid bestond over het begrip “zotel”.

4.11.

Het verweer van het AMC dat de huurovereenkomst met EHM niet als basis kan dienen voor de schadebegroting, kan naar het oordeel van de rechtbank in beginsel worden betrokken zowel op het schadebegrip waarin de omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schadeveroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden (artikelen 6:95-6:97 BW), als op artikel 6:98 BW waarin het gaat om het conditio sine qua non-verband dat bepalend is voor de omvang van de schadevergoeding (ook wel: het toerekeningsverband). Voor zover Caransa meent dat (ook) hierover in de hoofdzaak reeds een oordeel is gegeven, is dat onjuist. De schadeomvang was in die procedure immers nog niet aan de orde.

4.12.

Hiervoor is al overwogen dat het hof bij gewijsde heeft geoordeeld dat Caransa in juli 2009 besloten had om de zogenoemde optimalisaties te laten vallen en terug te vallen op het bouwplan waarvoor op 10 oktober 2008 vergunning was verleend. Dat betekent dat ook voor de schadebegroting dient te worden teruggevallen op die situatie.

4.13.

De rechtbank onderschrijft het standpunt van het AMC dat de huurovereenkomst met EHM op een ander hotel ziet dan in de Samenwerkingsovereenkomst met het AMC is bedoeld en waarvoor de gemeente haar privaatrechtelijke en publiekrechtelijke medewerking had verleend. Het zorghotel had een de zorg- en het AMC ondersteunende functie en was voornamelijk bestemd voor verblijf van patiënten van het AMC en hun familieleden, als ook voor vergaderruimte voor artsen. Dat volgt uit de omschrijving van het zorghotel die Caransa op 17 november 2004 aan de gemeente stuurde. Bovendien is namens Caransa bij pleidooi nog verklaard dat het niet doorgaan van dit hotel “een gemiste kans voor een investering in de gezondheidszorg” is. De omschrijving van Caransa strookt met de strekking van de ruimtelijke onderbouwing van B&W, die de basis vormde voor de op 6 oktober 2008 door de gemeente verleende vrijstelling van het bestemmingsplan. Gegeven de feiten die zij kende of die zij had behoren te kennen, mocht het AMC er dan ook op vertrouwen dat EHM een zorghotel in deze zin zou gaan exploiteren. Uit de bijlagen bij de Voorovereenkomst, in samenhang met die Voorovereenkomst, blijkt echter dat het hotel dat EHM zou gaan exploiteren zich op een andere markt zou richten. Krachtens de brochure van First Dutch Capital, die als bijlage bij de Voorovereenkomst is gevoegd, zou van het totaal aantal hotelgasten “the total corporate demand” 75% beslaan en de “AMC Market” (slechts) 10%. Dit hotel had dus niet voornamelijk een de zorg- en het AMC ondersteunende functie en beantwoordde daarmee niet aan doel en strekking van het zorghotel.

4.14.

Hieraan doet, anders dan Caransa betoogt, niet af dat het AMC volgens een door de Raad van Bestuur van het AMC goedgekeurde notitie van [naam 2] van 26 februari 2009 voor een belangrijke aanwas van hotelbezoekers zou zorgdragen. De notitie van het AMC vermeldt slechts wat volgens het AMC de functie van het hotel (een zorghotel) zou moeten zijn. Dat in de brochure van First Dutch Capital onder 3.1 en 4.1 wordt ingegaan op de specifieke positie van het AMC maakt dat niet anders. Op die plaatsen in de brochure wordt het AMC weliswaar als mogelijke bezoeker van het hotel genoemd, maar onjuist is dat daaruit blijkt, zoals Caransa stelt, dat de focus primair op het AMC lag. De brochure van First Dutch Capital vermeldt immers uitdrukkelijk: “The proposed hotel is expected to attract mainly corporate related quests”. Ook in de notitie van 8 januari 2009, waarin EHM zelf de functie van het door haar te exploiteren hotel heeft omschreven, wordt het AMC slechts terloops genoemd. Volgens deze notitie zou het hotel zich voornamelijk richten op de MICE markt, waarbij die markt werd beschreven als een zakelijk segment in de hogere klasse, zowel nationaal als internationaal. Een vergelijkbare uitlating had EHM eerder al (op 31 maart 2008) op haar website gezet: “The hotel will serve as a response to the fast growing demand for high-quality facilities of the many new business that are relocating to the Medical Business Park.”, aldus de quote.

4.15.

De stelling van Caransa bij pleidooi dat de brochure van First Dutch Capital een studie betreft die uitsluitend bedoeld was “For discussion purposes only”, wordt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet gevolgd. Dit strookt noch met de tekst van artikel 6 van de Voorovereenkomst dat deze brochure als basis zou dienen voor, kort gezegd, de samenwerking tussen Caransa en EHM, noch met de hiervoor bedoelde uitlatingen van EHM over het hotel dat zij zou gaan exploiteren. Bij pleidooi heeft Caransa bovendien erkend dat de brochure van First Dutch Capital is opgesteld op basis van door Caransa verstrekte gegevens, dat deze brochure als basis zou dienen voor de verdere ontwikkeling en realisatie van het hotel, alsmede dat de brochure van Architectenbureau Boparai Associates B.V., bedoeld in artikel 7 van de Voorovereenkomst (waarin de impressie/uitstraling van het hotel is uitgewerkt) het uitgangspunt vormde voor de verdere ontwikkeling tot bestek en tekeningen alsmede voor de verdere samenwerking door Caransa en EHM. In deze stellingen ligt, zoals het AMC bij pleidooi terecht opmerkte, de erkenning besloten dat Caransa en EHM bij hun contractsluiting een ander type hotel voor ogen hadden dan een zorghotel.

4.16.

Volgens Caransa is de Voorovereenkomst, en zijn daarmee ook de bijlagen daarbij, achterhaald. Zij wijst erop dat de brochure van First Dutch Capital uit mei 2006 dateert terwijl de huurovereenkomst pas in april 2011 zou ingaan. Maar niet gebleken is dat dit betoog van Caransa juist is. Toen Caransa daar bij pleidooi naar werd gevraagd, kon zij niet wijzen op stukken die haar stelling nader ondersteunen. Een hierop gericht bewijsaanbod is achterwege gebleven. Caransa heeft, zoals het AMC terecht aanvoert, bovendien onbepaald gelaten welke andere specificaties en welk ander hotel Caransa en EHM dan (wel) voor ogen zouden hebben gestaan. Hierna wordt daarom als vaststaand aangenomen dat de huurprijs was gebaseerd op de veronderstelling van EHM dat zij een hotel zou gaan ontwikkelen en exploiteren dat zich voornamelijk zou richten op de MICE markt.

4.17.

Ingevolge artikel 6:98 BW komt slechts die schade voor vergoeding in aanmerking die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat deze schade de schuldenaar, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend. “De vraag of de schade in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust dat zij de aangesprokene als gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend, moet worden beantwoord aan de hand van objectieve factoren als de aard van de aansprakelijkheid en van de schade. In dat kader zal ook wat naar objectief inzicht voorzienbaar of waarschijnlijk was, een rol kunnen spelen (Parl. Gesch. Boek 6, p. 345).”, aldus Hoge Raad 10 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:214.

4.18.

De met EHM overeengekomen huurprijs op grond van de (triplet) huurovereenkomst was volgens Caransa gerelateerd aan de met EHM overeengekomen gemaximeerde stichtingskosten en bedroeg volgen Caransa maximaal 7,5% € 44.500.000,00 (dus € 3.337.500,00) per jaar. Caransa heeft de stelling van het AMC dat zodanige huurprijs bij een zorghotel niet haalbaar is, niet gemotiveerd betwist. Volgens Caransa is niet relevant dat de huurprijs boven de markthuur lag. Bepalend is volgens haar dat EHM bereid was de huurprijs te betalen “om haar moverende redenen, zoals strategisch belang in verband met uitbreiding / zorghotel e.d.” Daarin wordt zij door de rechtbank echter niet gevolgd. Indien van deze huurprijs zou worden uitgegaan, zou de schadevergoeding immers hoger zijn dan de schade die het AMC bij de totstandkoming van de Samenwerkingsovereenkomst, althans in juli 2009, toen Caransa besloten had de optimalisaties te laten vervallen en terug te vallen op het bouwplan waarvoor op 10 oktober 2008 vergunning was verleend, had kunnen (en moeten) voorzien als mogelijk gevolg van een eventuele toerekenbare tekortkoming aan haar zijde. Zij behoefde er immers geen rekening mee te houden dat zij in een eventuele procedure bij de schadebegroting gebonden zou worden geacht aan een huurprijs voor een hotel dat niet als zorghotel kwalificeert. In deze zaak betreft de aard van de aansprakelijkheid de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de Samenwerkingsovereenkomst en de aard van de gevorderde schade betreft gederfd voordeel. Deze factoren nopen niet tot een dergelijke ruime toerekening van schade. Het voorgaande betekent dat, voor zover Caransa uitgaat van de huurovereenkomst met EHM, de gevorderde schade niet toewijsbaar is.

4.19.

Dat brengt de beoordeling (terug) bij de artikelen 6:95-6:97 BW. In dat kader is van belang dat de omvang van de schadevergoedingsverbintenis in een situatie als de onderhavige ingevolge vaste rechtspraak wordt vastgesteld door met elkaar in vergelijking te brengen, enerzijds, de hypothetische situatie waarin de schuldeiser zou hebben verkeerd bij een in alle opzichten onberispelijke wederzijdse nakoming en, anderzijds, de feitelijke situatie waarin de schuldeiser na ontbinding van de overeenkomst verkeert. De schadevergoeding bij ontbinding strekt ertoe, aldus de parlementaire geschiedenis bij artikel 6:277 BW (TM, Parl. Gesch. BW Boek 6, p. 1036), om het vermogen van de crediteur aan te vullen tot de hoogte, waarop correcte wederzijdse nakoming het zou hebben gebracht.

4.20.

Caransa is voor de begroting van de inkomensschade die zij stelt te hebben geleden uitgegaan van de huurovereenkomst met EHM. Caransa heeft niet inzichtelijk gemaakt in welke hypothetische situatie zij zou hebben verkeerd bij een in alle opzichten onberispelijke wederzijdse nakoming, in die zin dat de exploitatie had plaatsgevonden op basis van het bouwplan waarvoor op 10 oktober 2008 een vergunning was verleend en de daaraan ten grondslag liggende zorgfunctie die het hotel zou hebben. Dat had wel op haar weg gelegen. Dat geldt temeer nu uit de Samenwerkingsovereenkomst volgt dat de primaire doelstelling van Caransa bij de ontwikkeling en exploitatie van het zotel (slechts) was de realisering van het Programma van Eisen tegen een tenminste kostendekkende exploitatie. Hieruit blijkt niet dat het de doelstelling van Caransa was om netto rendementen te behalen met het zotel/hotel van tussen (afgerond) 20 en 40 miljoen euro, waar zij in haar schadeberekeningen thans wel vanuit gaat. Een onderbouwing van de schade zoals hiervoor bedoeld is echter achterwege gebleven. Daarom moet de rechtbank als vaststaand beschouwen dat, zoals het AMC aanvoert, Caransa geen schade heeft geleden omdat bij een zorghotel de stichtingskosten hoger zouden zijn geweest dan de marktwaarde van het gebouw welke marktwaarde, aldus het AMC, de contante waarde van de huurinkomsten reflecteert. Daarop stuit de vordering tot betaling van het bedrag van € 39.505.319,00 (of enig lager schadebedrag) af.

Goede procesorde

4.21.

Overigens acht de rechtbank de wijze waarop Caransa is omgegaan met de huurovereenkomst met EHM en de bijbehorende Voorovereenkomst met bijlagen in strijd met de goede procesorde. Niet alleen heeft Caransa deze stukken pas medio juni 2015 aan het AMC verstrekt, ook heeft Caransa nagelaten de Voorovereenkomst met bijlagen uit eigen beweging in de onderhavige procedure over te leggen terwijl het Caransa, zoals uit het voorgaande blijkt, duidelijk moet zijn geweest dat deze gegevens binnen het relevante beoordelingskader vielen. De rechtbank kan in het midden laten of de processuele houding van Caransa aanleiding zou kunnen zijn voor een sanctie op de voet van artikel 21 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). Uit het voorgaande blijkt immers al dat de schadevergoedingsvordering van Caransa die steunt op die stukken, niet toewijsbaar is en hierna zal blijken dat haar overige vorderingen ook niet toewijsbaar zijn.

Vervolg schadebegroting

4.22.

Naast het in hoofdsom gevorderde bedrag van € 39.505.319,00 vordert Caransa een bedrag van € 100.000,00. Dit betreft volgens Caransa interne kosten die zij aan manuren heeft gemaakt voor de ontwikkeling van het zotel/hotel en voor procedures jegens het AMC. Het betreft derhalve kosten die vóór de ontbinding zijn gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat de ontwikkelingskosten niet toewijsbaar zijn omdat zonder nadere toelichting van Caransa, die ontbreekt, moet worden aangenomen dat Caransa deze kosten ook zou hebben gehad indien het niet tot ontbinding van de Samenwerkingsovereenkomst zou zijn gekomen. De toerekenbare tekortkoming van het AMC is derhalve geen conditio sine qua non voor de (gestelde) tevergeefs gemaakte kosten. Ook de interne kosten die Caransa stelt te hebben gemaakt voor procedures jegens het AMC zijn niet toewijsbaar. Nu een nadere toelichting ontbreekt, moet worden aangenomen, zoals het AMC stelt, dat deze kosten ofwel onder de verrichtingen vallen waarvoor de in de artikelen 237-240 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten – zodat Caransa in zoverre geen schadevergoeding kan vorderen op de voet van art. 6:96 lid 2 BW en de regels betreffende proceskosten exclusief van toepassing zijn – ofwel dat deze kosten kwalificeren als buitengerechtelijke kosten. Bij de vraag of laatstgenoemde kosten voor vergoeding in aanmerking komen, dient te worden onderzocht of, in de gegeven omstandigheden, de verrichte werkzaamheden redelijkerwijs noodzakelijk waren en de gemaakte kosten naar hun omvang redelijk zijn. Zoals eerder opgemerkt, zullen alle schadevergoedingsvorderingen van Caransa in deze procedure worden afgewezen. Dat de verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs noodzakelijk waren kan derhalve niet worden vastgesteld.

4.23.

Caransa vordert subsidiair vergoeding van € 2.270.899,71 verminderd met € 4.668,00 exclusief btw althans € 5.554,92 inclusief btw. Deze vordering bestaat uit kosten van inschakeling van onder meer de architect, adviseurs op het gebied van (a) bouwkundige constructies, (b) technische installaties, (c) bouwkostenmanagement en (d) overige adviseurs, legeskosten, makelaarskosten, kosten van juridische begeleiding bij de totstandkoming van de samenwerking tussen Caransa en het AMC en bij de ontwikkeling van het zotel/hotel. Voorts worden (ook in dit verband) interne kosten van Caransa gevorderd. Evenals hiervoor in r.o. 4.22 is beslist, geldt ook voor deze kosten echter dat het causaal verband ontbreekt omdat Caransa deze kosten ook bij een in alle opzichten onberispelijke wederzijdse nakoming zou hebben gehad. In het midden kan daarom blijven of de gestelde facturen Caransa betreffen, dan wel derden, alsmede of de gestelde kosten zijn gemaakt ten behoeve van het bouwplan waarvoor op 10 oktober 2008 vergunning was verleend.

4.24.

Daarnaast vordert Caransa subsidiair € 181.090,50 verminderd met € 2.816,00 exclusief 19% btw althans € 3.351,04 inclusief btw. Deels ziet deze vordering op door Caransa gestelde kosten van ingeschakelde deskundigen om de schade vast te stellen. Evenals bij de beantwoording van de vraag of buitengerechtelijke kosten voor vergoeding in aanmerking komen, dient ook hier te worden onderzocht of het redelijk was de kosten te maken en of de kosten redelijk zijn. De rechtbank onderschrijft het verweer van het AMC dat de gevorderde kosten niet voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets. De schadeberekeningen van de deskundigen van Caransa Colliers en EY hebben een onjuiste grondslag nu de deskundigen zich hebben gebaseerd op de door Caransa gestelde huurovereenkomst met EHM en de daarin opgenomen huurvoorwaarden. Ook overigens hebben de deskundigenrapporten van Caransa geen bijdrage geleverd aan de uitkomst van deze procedure. Daardoor is niet aan de eis voldaan dat het redelijk was deze kosten te maken. Verder wordt door Caransa een vergoeding gevorderd voor advocaatkosten die, aldus Caransa, het gevolg zijn van de opstelling van het AMC bij de samenwerking. Caransa vermeldt onder meer dat een kort geding procedure gevoerd moest worden. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, moet de rechtbank echter aannemen, zoals het AMC betoogt, dat voor zover de kosten al zouden komen vast te staan, zij, evenals geldt voor de hiervoor in r.o. 4.22 besproken interne kosten, ofwel vallen onder de verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237-240 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten, ofwel kwalificeren als buitengerechtelijke kosten die, zoals hiervoor al is geoordeeld, niet toewijsbaar zijn.

4.25.

Caransa maakt, tot slot, aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten wegens een uitnodiging om in overleg te treden, die niet heeft geleid tot een minnelijke overeenstemming en voor overleg dat zij heeft moeten voeren met haar deskundigen in het kader van de opstelling van de schadeberekening. Ook deze vordering wordt afgewezen om de reden als vermeld in het slot van r.o. 4.22.

Proceskosten

4.26.

Caransa zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van het AMC worden begroot op:

- griffierecht 3.864,00

- salaris advocaat
14.449,50(4,5 punten × tarief € 3.211,00)

Totaal € 18.313,50

4.27.

De nakosten zijn toewijsbaar op de wijze als in het dictum vermeld. Datzelfde geldt voor de gevorderde rente over de proceskosten.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Caransa in de proceskosten, aan de zijde van het AMC tot op heden begroot op € 18.313,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.3.

veroordeelt Caransa in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de voldoening en te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Caransa niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, laatstbedoelde bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW met ingang van veertien dagen na de datum van de betekening tot aan de voldoening.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Korsten - Krijnen, mr. P.J. van Eekeren en mr. R.H. Mulderije en in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2017.