Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/621342 / HA ZA 17-3
Vonnis van 11 oktober 2017
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JOMO B.V.,
gevestigd te Uithoorn ,
eiseres,
advocaat mr. B.H.M. Karens,
tegen
de vereniging
[gedaagde],
gevestigd te [plaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. S.L. Fronik.
Partijen zullen hierna Jomo en de VVE genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 maart 2017 waarbij een comparitie van partijen is bepaald en de in dat vonnis vermelde stukken,
- het proces-verbaal van comparitie van 24 augustus 2017,
- de brief van 30 augustus 2017 van mr. Karens naar aanleiding van het proces-verbaal,
- de brief van 13 september 2017 van mr. Fronik naar aanleiding van het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Jomo is sinds 2010 eigenaar van het appartement [nummer appartementsrecht 1] te [plaats] .
2.2.
Over de verdeelsleutel voor de verwarmingskosten staat op pagina 17 van de splitsingsakte van 11 februari 1992 met betrekking tot de appartementen [locatie appartementen] het volgende vermeld:
“I. De stookkosten, waterverbruik, glasverzekering en vijftig procent (50%) van het gemeenschappelijk electraverbruik, komen ten laste van:
a. en b. […]
c. de eigenaar van het appartementsrecht [nummer appartementsrecht 1] voor vijfennegentig/drieduizend tweehonderdzevenenveertigste deel;
II. Vijftig procent (50%) het gemeenschappelijk electraverbruik, de schoonmaakkosten, onderhoudsabonnementen van de elektrische installatie’s en de kosten van de huismeester komen ten laste van eigenaren van de appartementsrechten elk voor een gelijk deel.
[…]
2.3.
Op pagina 38 van dat splitsingsreglement staat, betreffende het verstrekken van inlichtingen, het volgende in artikel 41 lid 6:
“Het bestuur is verplicht om, indien daarom ten minste twee eigenaars schriftelijk verzoeken, alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen, welke die eigenaars mochten verlangen, en hen op hun verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden; (…).”
2.4.
Tijdens de Algemene Ledenvergadering van de VVE van 10 juli 2007 is besloten tot afrekening van de warmte op basis van warmtemeters voor wat betreft de variabele kosten. In een brief van 25 september 2015 aan Jomo zegt het bestuur van de VVE hierover: “Van de gaskosten wordt 30% toegerekend aan het warmwatersysteem. De overige 70% zijn pure verwarmingskosten waarvan 30% als vaste kosten worden aangemerkt en de overige 70% zijn variabele kosten die verdeeld worden door registratie van de warmtemeters.” Bij de Algemene Ledenvergadering van 10 juli 2007 waren 28 van de [nummer appartementsrecht 3] appartementsrechten vertegenwoordigd (hierna: het besluit).
2.5.
De notulen van de Algemene Ledenvergadering genoemd in 2.4 zijn op de Algemene Ledenvergadering van 29 mei 2008 goedgekeurd. Hierbij waren [nummer appartementsrecht 2] van de [nummer appartementsrecht 3] appartementsrechten vertegenwoordigd.
2.6.
Jomo heeft tegen bovenstaand besluit bezwaar gemaakt.
3.Het geschil
3.1.
Jomo vordert – samengevat –
I. een verklaring voor recht dat het door de VVE gehanteerde systeem van afrekening van de stookkosten in strijd is met de wet, de splitsingsakte en het splitsingsreglement en dat alle daartoe strekkende besluiten en handelingen nietig zijn;
II. de VVE te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis Jomo inzage te verschaffen in alle op de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden;
III. de VVE te veroordelen om Jomo binnen veertien dagen na een daartoe door Jomo gedaan verzoek alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen;
IV. de VVE te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de afrekeningen met betrekking tot de stookkosten over de jaren 2010 tot en met 2015 opnieuw vast te stellen in overeenstemming met hetgeen daarover in de splitsingsakte en het splitsingsreglement is bepaald;
V. de VVE te veroordelen om aan Jomo een dwangsom van € 500,-- per dag of dagdeel dat VVE met het onder II en/of III en/of IV gevorderde in gebreke blijft;
VI. de VVE te veroordelen om het verschil van de door Jomo betaalde stookkosten en de door Jomo werkelijk verschuldigde stookkosten over de periode 2010 tot en met 2015 aan Jomo te voldoen, te vermeerderen met de rente over dat verschil met ingang van 17 augustus 2015;
VII. de VVE te veroordelen in de proceskosten en de wettelijke rente daarover;
VIII. de VVE te veroordelen in de nakosten.
3.2.
De VVE voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Jomo vordert onder andere het verschil tussen de stookkosten berekend op de oude manier, volgens de vastgelegde breukdelen, en die berekend op de nieuwe manier, waarbij het werkelijke gebruik wordt gemeten, omdat zij twijfelt over de juistheid van de registratie. Jomo voert hiertoe aan dat de huidige wijze van afrekening in strijd is met de akte van splitsing. De besluiten die ten grondslag liggen aan de nieuwe manier van berekenen zijn daarom nietig volgens Jomo.
4.2.
De rechtbank overweegt als volgt. Ingevolge artikel 2:14 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. De akte van splitsing wordt gelijkgesteld met de statuten bij toepassing van voornoemd artikel, volgens artikel 5:129 lid 1 BW.
4.3.
Het besluit is dus nietig, nu het in strijd is met de akte van splitsing. Het betoog van de VVE waarin zij uitlegt waarom zij is overgegaan op de nieuwe manier van berekenen kan haar niet baten. Zolang de splitsingsakte op dit punt niet is gewijzigd, staat het de VVE niet vrij om af te wijken van haar eigen regels zoals neergelegd in de splitsingsakte.
4.4.
De rechtbank zal daarom het onder punt I gevorderde toewijzen voor zover het strijd met de splitsingsakte betreft. Het gevorderde met betrekking tot besluiten en handelingen zal worden afgewezen, omdat de strekking daarvan onvoldoende specifiek is. Ook het onder punt IV gevorderde zal toegewezen worden, maar daarbij zal aan de VVE een ruimere periode dan veertien dagen na betekening van het vonnis worden gegeven om de berekeningen op te stellen, namelijk twee maanden na betekening. Tevens zal de rechtbank het onder VI, VII en VIII toewijzen, waarbij ten aanzien van VI de wettelijke rente wordt toegewezen vanaf de datum van dit vonnis, nu met dit vonnis pas de noodzaak van herberekening is komen vast te staan.
4.5.
De rechtbank zal het gevorderde onder II, III en V afwijzen. De VVE heeft toegezegd dat zij inzage zal geven en inlichtingen zal verstrekken. Verder is door de VVE onbetwist gesteld dat Jomo is uitgenodigd om te bespreken welke inlichtingen zij verlangde, maar dat Jomo het toen aan [naam] , de eigenaar van een ander appartementsrecht, heeft overgelaten om te verschijnen. De vordering is daarnaast niet nader gespecificeerd dan het verstrekken van inzage en inlichtingen zoals omschreven in met name artikel 41 lid 6 van de splitsingsakte. Onder deze omstandigheden heeft Jomo er geen belang bij dat haar vorderingen onder II en III worden toegewezen en tevens niet bij de daarbij gevorderde dwangsommen. Ook voor zover de vordering tot oplegging van dwangsommen betrekking heeft op het onder IV gevorderde, wordt die vordering afgewezen, nu er geen aanwijzing is dat de VVE die verplichting niet zal nakomen.
4.6.
De VVE zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Jomo worden begroot op:
- dagvaarding € 84,60
- griffierecht 79,00
- salaris advocaat
904,00(2,0 punt × tarief € 452,00)
904,00(2,0 punt × tarief € 452,00)
Totaal € 1.067,60
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat het door de VVE gehanteerde systeem van afrekening stookkosten in strijd is met de splitsingsakte,
5.2.
veroordeelt de VVE om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de afrekeningen met betrekking tot de stookkosten over de jaren 2010 tot en met 2015 opnieuw vast te stellen; ditmaal in overeenstemming met hetgeen daarover in de splitsingsakte is bepaald;
5.3.
veroordeelt de VVE om het verschil tussen de door Jomo betaalde stookkosten en de door Jomo werkelijk verschuldigde stookkosten over de periode 2010 tot en met 2015 aan Jomo te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat verschil met ingang van 11 oktober 2017,
5.4.
veroordeelt de VVE in de proceskosten, aan de zijde van Jomo tot op heden begroot op € 1.067,60, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag vanaf veertien dagen na heden tot aan de voldoening,
5.5.
veroordeelt de VVE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de VVE niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.6.
verklaart dit vonnis, met uitzondering van de onder 5.1 genoemde beslissing, uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader, rechter, bijgestaan door mr. N.M. Meijler, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2017. [1]