Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/561273 / HA ZA 14-291
Vonnis van 15 juli 2015
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE AMSTERDAM (ONTWIKKELINGSBEDRIJF GEMEENTE AMSTERDAM),
zetelend te Amsterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat: mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ABATTOIR AMSTERDAM HOLDING B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat: mr. C.I.M. Molenaar te Amsterdam.
Partijen zullen hierna de Gemeente en AAH worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 15 oktober 2014, met de daarin genoemde gedingstukken;
- het tussenvonnis van 29 oktober 2014, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van de comparitie gehouden op 9 februari 2015, met de daarin genoemde (geding)stukken, waaronder de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- het faxbericht van 12 februari 2015 van mr. A.L. Bervoets, raadsvrouw van de Gemeente, met opmerkingen betreffende de inhoud van het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tot 1984 was de Gemeente exploitant van het gemeentelijk slachthuis. Mede door toenemende verliezen, wilde de Gemeente het slachthuis privatiseren en verhuizen naar de Centrale Markt. Aan de toenmalige gebruikers van het gemeentelijk slachthuis (hierna: vleesgroothandelaren) heeft de Gemeente een voorstel gedaan om het nieuw te bouwen slachthuis met daaraan gekoppelde verwerkingsruimten te verwerven door een aandelenparticipatie van de vleesgroothandelaren in drie nieuwe vennootschappen (waaronder de rechtsvoorganger van AAH). De Gemeente zou dan de grond op de Centrale Markt beschikbaar stellen waarop aan de nieuwe vennootschappen een recht van opstal zou worden verleend. Dit voorstel is aanvaard.
2.2.
De gemeenteraad van de Gemeente (hierna: de gemeenteraad) heeft bij besluit van 10 maart 1982 ten behoeve van de exploitatie van het slachthuis (hierna: het abattoir) een financiële bijdrage ter beschikking gesteld van
fl3.640.000,--. Het bedrag werd ter beschikking gesteld à fonds perdu. De gemeenteraad heeft bij besluit van 16 oktober 1984 genoemde bedrag verhoogd met
fl.977.580,--, derhalve totaal tot
fl.4.617.580,--. Wederom à fonds perdu.
fl3.640.000,--. Het bedrag werd ter beschikking gesteld à fonds perdu. De gemeenteraad heeft bij besluit van 16 oktober 1984 genoemde bedrag verhoogd met
fl.977.580,--, derhalve totaal tot
fl.4.617.580,--. Wederom à fonds perdu.
2.3.
Het abattoir is sinds 1984 gevestigd aan de [adres].
2.4.
De Gemeente heeft bij notariële akte van 30 oktober 1984 aan Beheer Abattoir/Warme Vleesgroothandelsmarkt B.V. een recht van opstal verleend tot het stichten en in eigendom hebben van het abattoir op het Food Center Amsterdam (hierna: het foodcenter). De notariële akte luidt, voor zover hier van belang:
“1. Het recht van opstal wordt verleend tot uiterlijk één januari tweeduizend acht en zal geacht worden in te gaan op de dag van het slaan van de eerste paal: één juni negentienhonderd drie en tachtig.
Omtrent de eventuele verlenging van de duur van dit recht zullen partijen binnen zes maanden voor de afloop van bovengemelde termijn overleg plegen. In geval van verlenging zullen zij daarvan doen blijken bij een op kosten van de opstaller op te maken notariële akte, die in het betreffende register ten hypotheekkantore zal worden overgeschreven. De opstaller is verplicht het terrein en de opstallen naar genoegen van de Gemeente in behoorlijke staat van onderhoud te houden.
(…)
9. Het recht van opstal eindigt in afwijking van het sub 1. bepaalde indien de opstaller de bepalingen van deze akte niet naleeft of zijn verplichtingen uit deze akte voortvloeiende of betrekking hebbend op het gebruik van de door de gemeente verstrekte faciliteiten op de Centrale Markt, niet nakomt, alsook wanneer de opstaller de exploitatie van het slachthuis om welke reden ook beëindigt.
Bij beëindiging op welke wijze of door welke oorzaak dit ook zij, treedt de gemeente van rechtswege in de eigendom van de op de grond gestelde opstallen zonder dat de opstaller aanspraak op enige vergoeding kan maken. (…)”
2.5.
Op dezelfde datum heeft de Gemeente aan Beheer Abattoir/Warme Vleesgroothandelsmarkt B.V. een recht van opstal verleend tot het stichten en in eigendom hebben van een warme vleesmarkt, eveneens tot 1 januari 2008.
2.6.
Beheer Abattoir/Warme Vleesgroothandelsmarkt B.V. heeft het recht van opstal betreffende het abattoir op 30 oktober 1984 overgedragen aan Abattoir Amsterdam B.V., thans AAH genaamd. Het recht van opstal betreffende de warme vleesmarkt is op dezelfde datum door Beheer Abattoir/Warme Vleesgroothandelsmarkt B.V. overgedragen aan Warme Vleesgroothandelsmarkt B.V.
2.7.
Warme Vleesgroothandelsmarkt B.V. heeft het recht van opstal betreffende de warme vleesmarkt in 1985 gesplitst in 19 appartementsrechten en verkocht aan twaalf vleeshandelaren.
2.8.
Het aantal warme vleeshandelaren is tussen 2002 en 2008 afgenomen naar drie.
2.9.
Warme Vleesgroothandelsmarkt B.V. heeft bij brief van 4 oktober 2005 aan de Gemeente een verlenging van het recht van opstal betreffende de warme vleesmarkt verzocht. De Gemeente heeft met het verzoek ingestemd en het recht van opstal verlengd voor de duur van vijftien jaar, tot 31 december 2022.
2.10.
De Gemeente heeft op 18 oktober 2005 een Ontwikkelstrategie voor het foodcenter vastgesteld. De Ontwikkelstrategie bevat een voorstel om het foodcenter te herontwikkelen en meer plaats te maken voor bedrijven met hoofdzakelijk afnemers in de stad Amsterdam.
2.11.
De Gemeente en AAH hebben over de verlenging van de duur van het recht van opstal na 1 januari 2008 geen overleg gevoerd.
2.12.
De Gemeente heeft het recht van opstal van AAH bij brief van 14 september 2010, betekend bij exploot van 15 september 2010, opgezegd tegen 1 oktober 2011 (hierna: de opzegging). Als reden voor de opzegging wordt opgegeven dat het abattoir in de huidige en toekomstige stedelijke dichtheid te veel overlast geeft en derhalve maatschappelijk een ongewenste functie is op die plaats. Verder wordt vermeld dat het abattoir niet past in de herstructureringsplannen voor het foodcenter. De Gemeente heeft aangezegd dat de gronden en de daarop opgerichte opstallen op 1 oktober 2011 ter vrije beschikking van de Gemeente dienden te worden gesteld. AAH heeft aan de aanzegging tot ontruiming geen gehoor gegeven en heeft sinds 1 oktober 2011 geen retributie meer betaald.
2.13.
Bij collegebesluit van 9 december 2013 heeft de Gemeente de opdracht om een nieuw foodcenter te realiseren en te exploiteren, gegund aan een consortium bestaande uit Ballast Nedam Bouw & Ontwikkeling B.V. en VolkerWessels Vastgoed B.V. (hierna: het Consortium). De Gemeente heeft zich tegenover het Consortium bij overeenkomst verbonden om het terrein waarop het abattoir is gevestigd vrij van gebruik op te leveren, een jaar nadat het Consortium een verzoek doet tot uitgifte in erfpacht van het terrein.
2.14.
AAH heeft de Gemeente voor deze rechtbank in rechte betrokken ter zake van de opzegging. De rechtbank heeft op 24 april 2013 eindvonnis (hierna: het vonnis) gewezen. Het vonnis luidt, voor zover hier van belang:
“3.1. het Abattoir[rechtbank: AAH]
vordert na wijziging van haar eis:
vordert na wijziging van haar eis:
Primairvoor recht te verklaren dat de op 15 september 2010 gedane opzegging van het opstalrecht door de Gemeente aan het Abattoir niet zijn oorzaak vindt in enige tekortkoming aan de zijde van Abattoir waardoor artikel 9 van de opstalakte in deze toepassing mist en de Gemeente deswege gehouden is tot vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen en aangebrachte werken, kosten rechtens;
(…)
4. De beoordeling
Primaire vordering
4.1.
Volgens het Abattoir is de Gemeente gehouden een vergoeding te betalen nu sprake is van beëindiging van het opstalrecht zonder dat er aan de zijde van het Abattoir sprake is van een tekortkoming. (…)
Nu de Gemeente erkent dat haar opzegging van het opstalrecht niet is gebaseerd op wanprestatie, kan het Abattoir aanspraak maken op een vergoeding. Aldus het Abattoir.
(…)
4.3.
De rechtbank stelt voorop dat de Gemeente heeft erkend dat de opzegging van het opstalrecht niet zijn oorzaak vindt in enige tekortkoming aan de zijde van het Abattoir, maar is gebaseerd op het verstrijken van de duur waarvoor het opstalrecht is gevestigd en het feit dat volgens de Gemeente het Abattoir niet langer past in de herstructuringsplannen van het Food Center Amsterdam.
4.4.
Partijen verschillen van mening over de vraag of het Abattoir recht heeft op een vergoeding door de opzegging van de Gemeente om de onder 4.3 genoemde reden.
(…)
4.9.
Voorgaande uitleg brengt mee dat partijen in het geval van beëindiging door de Gemeente na afloop van de bepaalde termijn op 1 januari 2008 en op grond van andere redenen dan genoemd in artikel 9, niet zijn overeengekomen dat het Abattoir geen vergoeding toekomt. Het Abattoir heeft dan bij het eindigen van het opstalrecht door de opzegging van de Gemeente op grond van de wet recht op vergoeding van de gebouwen en werken. Het primair gevorderde wordt dan ook toegewezen.
(…)
5. De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat de op 15 september 2010 gedane opzegging van het opstalrecht door de Gemeente aan het Abattoir niet zijn oorzaak vindt in enige tekortkoming aan de zijde van het Abattoir waardoor artikel 9 van de opstalakte in deze toepassing mist en de Gemeente deswege gehouden is tot vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen en aangebrachte werken;”
2.15.
Taxatiebureau [taxatiebureau] (hierna: de taxateur) heeft in opdracht van de Gemeente op 23 september 2013 een taxatie opstalvergoeding uitgebracht. De taxateur heeft de door de Gemeente te betalen opstalvergoeding berekend op EUR 4.400.000,--. De taxateur heeft de vergoeding berekend op basis van de waarde die de opstal in economische zin vertegenwoordigt. Hij heeft de waarde bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde-methode, waarbij de vervangingswaarde van de opstallen is herleid uit de herbouwwaarde, gecorrigeerd voor technische en functionele veroudering van de opstallen.
2.16.
De taxateur heeft in opdracht van de Gemeente op 19 november 2013 opnieuw een taxatie opstalvergoeding uitgebracht. Deze keer heeft hij de opstalvergoeding berekend op EUR 3.150.000,--. De taxateur heeft de vergoeding op dezelfde wijze berekend als hiervoor onder 2.15 beschreven. Met dien verstande, dat hij deze keer op verzoek van de Gemeente rekening heeft gehouden met het door de Gemeente ter beschikking gestelde bedrag van EUR 2.095.366,40 (
fl.4.617.580,--), in die zin dat de ruwbouw (onderbouw en skelet) zijn aangemerkt als door de Gemeente bekostigd. De taxateur heeft daarom ter zake van de ruwbouw geen vergoeding berekend.
fl.4.617.580,--), in die zin dat de ruwbouw (onderbouw en skelet) zijn aangemerkt als door de Gemeente bekostigd. De taxateur heeft daarom ter zake van de ruwbouw geen vergoeding berekend.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
De Gemeente vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1) de vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen en aangebrachte werken vaststelt op EUR 3.150.000,--, althans EUR 4.400.000,--, althans op een door een onafhankelijke deskundige en/of in goede justitie te bepalen bedrag;
2) voor recht verklaart dat na betaling van de vergoeding het retentierecht van AAH is geëindigd;
3) AAH veroordeelt tot ontruiming van het perceel gelegen aan de [adres], zoals door de Gemeente weergegeven in haar productie 24 bij dagvaarding, met machtiging van de Gemeente om op kosten van AAH de ontruiming zelf te bewerkstelligen, indien ontruiming niet binnen de daarvoor bepaalde termijn heeft plaatsgevonden;
4) AAH veroordeelt tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten van EUR 6.775,--;
5) AAH veroordeelt in de (na)kosten van deze procedure, vermeerderd met wettelijke rente, indien deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het te dezen te wijzen vonnis worden voldaan.
3.2.
De Gemeente legt – onder verwijzing naar de door haar gestelde feiten en in het geding gebrachte stukken – aan haar vordering ten grondslag dat zij het recht van opstal aan AAH heeft opgezegd. Bij vonnis van deze rechtbank van 24 april 2013 is voor recht verklaard dat de Gemeente vanwege de opzegging gehouden is tot vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen en werken. Thans moet de door de Gemeente wegens de opzegging verschuldigde vergoeding worden vastgesteld. Primair moet de vergoeding volgens de Gemeente worden vastgesteld op EUR 3.150.000,--, subsidiair op EUR 4.400.000,--. Om discussie te voorkomen vordert de Gemeente verder voor recht te verklaren dat het retentierecht van AAH vervalt met de betaling van de vergoeding door de Gemeente. Verder dient AAH het terrein te ontruimen, nu het recht van opstal is opgezegd. Tot slot heeft de Gemeente buitengerechtelijke kosten moeten maken, die zij overeenkomstig de staffel buitengerechtelijke incassokosten begroot op EUR 6.775,--. Volgens de Gemeente dient AAH deze kosten aan haar te vergoeden.
3.3.
AAH voert tegen de vorderingen primair aan dat het recht van opstal door de Gemeente niet rechtsgeldig is opgezegd en dat het in ieder geval moet worden voortgezet zolang ook het recht van opstal van Warme Vleesgroothandelsmarkt B.V. voortduurt. Subsidiair stelt AAH zich op het standpunt dat op grond van de omstandigheden van het geval en de aanvullende werking van artikel 6:248 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bij de vaststelling van de vergoeding niet alleen artikel 5:99 jo. 5:105 BW in acht moet worden genomen, maar tevens aansluiting moet worden gezocht bij de Onteigeningswet. Dit resulteert erin dat AAH haar volledige bedrijfsschade moet worden vergoed. Meer subsidiair dient de Gemeente op grond van haar onrechtmatig handelen, naast de vergoeding van artikel 5:99 jo. 5:105 BW een schadevergoeding te voldoen, zodat AAH in staat wordt gesteld op een andere plaats een nieuw abattoir in te richten. Meer meer subsidiair meent AAH dat de op artikel 5:99 jo. 5:105 lid 3 BW gebaseerde vergoeding veel hoger moet zijn dan de door de Gemeente genoemde bedragen. Een door de rechtbank benoemde deskundige dient de vergoeding vast te stellen, aldus steeds AAH.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
AAH vordert – na eiswijziging en verkort weergegeven – dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht verklaart dat de opzegging door de Gemeente onrechtmatig is en de Gemeente om die reden veroordeelt tot voldoening van een schadevergoeding gelijk aan de door AAH te lijden inkomensschade en verhuiskosten, die gemaakt zullen moeten worden voor de verplaatsing van het abattoir met vleesverwerkingsruimten naar een nieuwe locatie, alsmede de bijbehorende herbouw- en inrichtingskosten, nader op te maken bij staat;
2. een deskundige benoemt om de door de Gemeente aan AAH te betalen vergoeding vast te stellen;
3. de Gemeente veroordeelt in de kosten van deze procedure.
3.6.
AAH verwijst, naar de rechtbank begrijpt, voor de grondslag van haar vordering naar hetgeen zij in conventie heeft aangevoerd.
3.7.
De Gemeente voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
De vorderingen in conventie en in reconventie zullen, gelet op hun nauwe samenhang, gezamenlijk worden behandeld.
4.2.
De vraag naar de rechtmatigheid van de opzegging zal in deze procedure niet aan bod komen. Tussen partijen is de hiervoor onder 2.14 vermelde procedure gevoerd, die heeft geresulteerd in het vonnis van 24 april 2013. De rechtbank heeft – kort gezegd – geoordeeld dat de Gemeente vanwege de opzegging aan AAH een vergoeding verschuldigd is van de waarde van de nog aanwezige gebouwen en aangebrachte werken. Zij heeft in die zin ook een verklaring voor recht gegeven. Weliswaar heeft de rechtbank niet expliciet geoordeeld over de rechtsgeldigheid van de opzegging, maar gelet op de tekst van artikel 5:99 lid 1 BW – dat op grond van artikel 5:105 lid 3 BW van overeenkomstige toepassing is op het recht van opstal – kon de rechtbank slechts tot haar oordeel komen, indien rechtsgeldig was opgezegd. Artikel 5:99 lid 1 BW spreekt immers over “na het einde van de erfpacht” (lees: recht van opstal). Daarbij komt dat door AAH niet is gesteld dat zij zich destijds in haar processtukken slechts voorwaardelijk, namelijk voor het geval zou blijken dat rechtsgeldig is opgezegd, op het standpunt heeft gesteld dat de gevraagde vergoeding verschuldigd was.
4.3.
Uitgangspunt in deze procedure zal daarom zijn dat de opzegging door de Gemeente rechtsgeldig heeft plaatsgevonden. Aldus zal in deze procedure slechts de vraag aan de orde zijn, wat de omvang is van de vergoedingsverplichting van de Gemeente en welk bedrag zij aan AAH dient te vergoeden.
4.4.
Op grond van artikel 5:99 lid 1 jo 5:105 lid 3 BW heeft de opstaller na het einde van het recht van opstal recht op volledige vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen. Onder omstandigheden kan ook aanspraak bestaan op vergoeding van (andere) schade (zie HR 31 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:3071).
4.5.
Volgens AAH bestaan er in het onderhavige geval omstandigheden die aanleiding geven tot ook een aanspraak op vergoeding van (andere) schade, naast de uit artikel 5:99 lid 1 jo 5:105 lid 3 BW voortvloeiende vergoeding. Zij heeft in dit verband gewezen op – kort gezegd – de omstandigheden waaronder het recht van opstal tot stand is gekomen en de rol die de Gemeente daarbij heeft gespeeld, de over en weer bestaande belangen van de Gemeente en AAH, en schending van het zorgvuldigheids-, het evenredigheids- en het vertrouwensbeginsel door de Gemeente. AAH verbindt aan het een en ander de slotconclusie, dat niet slechts de waarde van de gebouwen en de werken moeten worden vergoed, maar dat AAH en de aan haar verbonden vleesverwerkende bedrijven in staat moeten worden gesteld om op een andere locatie een nieuw slachthuis met de daaraan verbonden vleesverwerkende bedrijven te kunnen oprichten. Aldus zou sprake moeten zijn van vergoeding van de volledige door AAH te lijden bedrijfsschade.
4.6.
AAH wordt om de volgende redenen niet in haar betoog gevolgd. De door AAH in deze procedure uiteengezette omstandigheden betreffende de totstandkoming van het recht van opstal en de rol van de Gemeente daarin, betreffen omstandigheden waarbij niet AAH, maar haar aandeelhouders als partij betrokken waren. Reeds om deze reden kunnen de door AAH genoemde omstandigheden niet worden betrokken bij de beantwoording van de vraag naar de aan AAH verschuldigde vergoeding. Voor zover AAH betoogt dat haar aandeelhouders door de door haar beschreven – en door de Gemeente gemotiveerd betwiste – handelwijze van de Gemeente zijn benadeeld, geldt dat de aandeelhouders in de onderhavige procedure geen partij zijn. Ook om die reden kan aan een beoordeling op dit punt niet worden toegekomen.
4.7.
De rechtbank begrijpt het betoog van AAH met betrekking tot de afweging van de wederzijdse belangen van partijen aldus, dat – indien zij niet volledig wordt gecompenseerd – AAH, de vleesverwerkende bedrijven en Warme Vleesgroothandelsmarkt B.V. failliet zullen gaan. Deze omstandigheid legt echter onvoldoende gewicht in de schaal om te oordelen dat de Gemeente tot vergoeding van de volledige door AAH geleden bedrijfsschade gehouden is. In dit verband wordt ten aanzien van AAH van belang geacht, dat het AAH van begin af aan duidelijk moet zijn geweest dat het recht van opstal (in beginsel slechts) vierentwintig jaar zou bestaan. Dit volgt immers uit de overeengekomen duur van het recht van opstal, zoals vermeld in de notariële akte. Haar andersluidende stelling, dat de bedoeling van partijen steeds een eeuwigdurend recht van opstal was geweest heeft AAH, tegenover de gemotiveerde betwisting door de Gemeente, onvoldoende concreet onderbouwd. Dit geldt eveneens voor haar stelling dat zij ervan uit mocht gaan dat het recht van opstal zou voortduren zolang ook het recht van opstal van de Warme Vleesgroothandelsmarkt B.V. zou voortduren. Daarmee faalt ook het beroep op schending van het vertrouwensbeginsel door de Gemeente.
Van AAH mocht worden verwacht dat zij rekening zou houden met een einde van het recht van opstal en dat zij voorzieningen zou treffen om haar onderneming elders voort te zetten. Dat AAH dit niet heeft gedaan komt voor haar rekening. Dat de vleesverwerkende bedrijven en Warme Vleesgroothandelsmarkt B.V. als gevolg van het vertrek van AAH failliet zullen gaan, is geen omstandigheid die – hoe ingrijpend de gevolgen van een faillissement voor hen mogelijk ook zullen zijn – in deze procedure een rol van betekenis kan spelen. Zij zijn immers geen partij in deze procedure, terwijl de Gemeente ook naar voren heeft gebracht dat zij van deze omstandigheid niet door AAH op de hoogte is gesteld.
4.8.
Hetgeen hiervoor onder 4.6 en 4.7 is overwogen, leidt tot het oordeel dat de Gemeente niet gehouden is meer aan AAH te vergoeden dan de uit artikel 5:99 lid 1 jo 5:105 lid 3 BW voortvloeiende vergoeding. Dit oordeel brengt met zich dat het beroep van AAH op schending van het zorgvuldigheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel faalt. Aan haar beroep op dit punt heeft zij immers ten grondslag gelegd dat voormelde beginselen door de Gemeente worden geschonden indien door de Gemeente niet de volledige bedrijfsschade wordt vergoed. Zoals hiervoor is overwogen is de Gemeente in het onderhavige geval niet tot zo’n vergoeding gehouden.
4.9.
Daarmee wordt toegekomen aan de vraag naar de hoogte van de waardevergoeding van artikel 5:99 lid 1 jo 5:105 lid 3 BW. De Gemeente heeft zich primair op het standpunt gesteld dat de door haar aan AAH verschuldigde vergoeding kan worden begroot op EUR 3.150.000,--. Subsidiair heeft de Gemeente zich op het standpunt gesteld dat de vergoeding kan worden vastgesteld op EUR 4.400.000,--. Het verschil tussen beide bedragen verklaart de Gemeente aldus, dat zij primair van mening is dat het door haar ter beschikking gestelde bedrag van totaal EUR 2.095.366,40 bij de waardevergoeding moet worden betrokken. Immers, aldus de Gemeente, heeft zij door middel van het ter beschikking gestelde bedrag een deel van het gebouw gefinancierd. Volgens de Gemeente kan AAH ter zake van dit deel geen aanspraak maken op een waardevergoeding. De Gemeente heeft ter onderbouwing van het primair en subsidiair door haar gestelde bedrag de onder 2.15 en 2.16 vermelde taxatierapporten in het geding gebracht.
4.10.
Voor zover de Gemeente met het hiervoor onder 4.9 weergegeven primaire betoog aansluiting zoekt bij artikel 5:99 lid 2 onder b BW, mist het doel. Artikel 5:99 lid 2 BW (dat op grond van artikel 5:105 lid 3 BW van overeenkomstige toepassing is op het recht van opstal) bepaalt dat in de akte van vestiging kan worden bepaald dat de erfpachter (lees: opstaller) geen recht heeft op de bedoelde vergoeding, indien hij de gebouwen, werken en beplantingen niet zelf heeft bekostigd. Door de Gemeente is echter niet gesteld dat partijen dit in de akte van vestiging zijn overeengekomen.
4.11.
Naar het oordeel van de rechtbank gaat de Gemeente daarnaast met haar primaire betoog ten onrechte voorbij aan het karakter van haar bijdrage aan de bouw van het slachthuis. Partijen zijn het erover eens dat de bijdrage plaatsvond à fonds perdu, hetgeen betekent dat de Gemeente het ter beschikking gestelde bedrag niet zou terugvorderen. Door het ter beschikking gestelde bedrag in mindering te brengen op het aan AAH verschuldigde, vordert zij het ter beschikking gestelde bedrag feitelijk wel weer terug. Dit oordeel wordt niet anders door de stelling van de Gemeente dat het niet billijk is, indien de Gemeente het slachthuis twee maal zou moeten vergoeden, één maal bij de bouw en één maal bij het einde van het recht van opstal. Het is immers de Gemeente geweest die ervoor heeft gekozen een bedrag à fonds perdu ter beschikking te stellen. Dat de Gemeente verder – gelet op de tekst van de akte van vestiging – steeds ervan uitging dat zij geen enkele vergoeding aan AAH verschuldigd zou zijn moge zo zijn, maar deze omstandigheid regardeert AAH niet en brengt niet met zich dat de Gemeente het ter beschikking gestelde bedrag alsnog kan terugvorderen.
4.12.
Uit hetgeen hiervoor is geoordeeld volgt dat de rechtbank van oordeel is dat het door de Gemeente ter beschikking gestelde bedrag niet dient te worden betrokken bij de begroting van de waardevergoeding. De rechtbank zal dan ook uitgaan van een bedrag van EUR 4.400.000,--. AAH heeft tegen het taxatierapport ingebracht dat zij de rechtmatigheid van de gehanteerde technische afschrijvingstarieven betwist. Zij heeft echter niet gesteld waarom de gehanteerde technische afschrijvingstarieven onjuist zijn. Daartoe is onvoldoende dat AAH heeft gesteld dat zij aanzienlijk in het slachthuis heeft geïnvesteerd, met als gevolg dat het slachthuis “state of the art” is. Dit zegt immers niets over de toe te passen afschrijvingspercentages.
4.13.
Verder is AAH het niet eens met het door de taxateur voorgestelde vergoedingsbedrag van EUR 4.400.000,--. Dit verweer heeft zij echter in het geheel niet onderbouwd, zodat hieraan voorbij zal worden gegaan.
4.14.
AAH heeft daarnaast nog aangevoerd dat de in bijlage 6 van het taxatierapport vermelde bedrijfsequipment niet bij de taxatie is betrokken. Zij heeft deze stelling aldus onderbouwd, dat de bedrijfsequipment onlosmakelijk verbonden is met de aanwezige gebouwen en aangebrachte werken. De Gemeente heeft deze stelling gemotiveerd betwist. Zij heeft in dit verband aangevoerd dat de taxateur de betreffende zaken ter plekke heeft bekeken en heeft geoordeeld dat de betreffende zaken niet kenbaar naar aard en inrichting zijn bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. AAH heeft hierna haar stelling niet nader onderbouwd, zodat die haar niet kan baten.
4.15.
De Gemeente heeft gevorderd om AAH te veroordelen tot – kort gezegd – ontruiming van het terrein binnen een termijn van zes maanden nadat de Gemeente een verzoek om erfpachtuitgifte heeft ontvangen en zij dit aan AAH heeft doorgezonden. Ter comparitie van partijen heeft AAH de rechtbank verzocht, bij toewijzing van de ontruimingsvordering, de termijn voor ontruiming op één jaar te stellen. AAH heeft in dit verband erop gewezen dat de Gemeente met het Consortium is overeengekomen de grond in erfpacht uit te geven, een jaar nadat het Consortium daarom heeft verzocht. AAH heeft echter onvoldoende concreet gemaakt waarom de termijn voor ontruiming tot een jaar moet worden verlengd. De enkele omstandigheid dat de Gemeente met het Consortium een termijn van een jaar is overeengekomen voor erfpachtuitgifte noopt daar op zichzelf bezien niet toe.
4.16.
De Gemeente vordert een machtiging om de ontruiming desnoods zelf tot stand te doen brengen met behulp van de sterke arm. Voorop staat dat deze machtiging is gegrond op artikel 3:299 BW (reële executie). Artikel 556 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. In dit opzicht derogeert artikel 556 lid 1 Rv aan artikel 3:299 BW. Dit heeft tot gevolg dat aan de Gemeente geen machtiging kan worden gegeven de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen. Volledigheidshalve zullen in het dictum de wettelijke bepalingen worden opgenomen op grond waarvan de deurwaarder de ontruiming kan effectueren. Voor de eventueel te maken ontruimingskosten zal nog geen titel worden gegeven, omdat die kosten nog niet kunnen worden begroot.
4.17.
De Gemeente heeft tot slot gevorderd AAH te veroordelen in door haar gemaakte buitengerechtelijke kosten. De Gemeente heeft haar kosten forfaitair begroot op EUR 6.775,--, conform de staffel buitengerechtelijke incassokosten (de rechtbank leest hier: het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit)). Op de onderhavige zaak is het Besluit echter niet van toepassing. De onderhavige vordering heeft geen betrekking op één van de situaties waarin genoemd besluit van toepassing is. De vraag of buitengerechtelijke kosten verschuldigd zijn, zal daarom worden getoetst aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het rapport Voor-werk II.
4.18.
Naar het oordeel van de rechtbank is voldoende gesteld en gebleken dat er in redelijkheid werkzaamheden ter verkrijging van voldoening buiten rechte zijn verricht. Nu het verzuim aan de zijde van AAH is ingetreden vóór 1 juli 2012, zal de rechtbank voor de hoogte van de vergoeding uitgaan van de in rapport Voor-werk II vermelde vergoedingen. Aldus zal aan buitengerechtelijke kosten twee punten van het toepasselijke liquidatietarief worden toegewezen, EUR 6.422,--.
conclusies in conventie en in reconventie
4.19.
De conclusie in conventie luidt dat de door de Gemeente aan AAH te betalen vergoeding zal worden vastgesteld op EUR 4.400.000,--. Verder zal voor recht worden verklaard dat het retentierecht van AAH eindigt door de betaling door de Gemeente van voormeld bedrag. AAH zal worden veroordeeld tot ontruiming van het terrein binnen een termijn van zes maanden, nadat de Gemeente van het Consortium een verzoek tot erfpachtuitgifte heeft ontvangen en zij dit verzoek aan AAH heeft doorgezonden. AAH zal worden veroordeeld tot vergoeding van EUR 6.422,-- aan buitengerechtelijke kosten.
4.20.
De vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen.
4.21.
AAH zal, als de in conventie grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van de Gemeente in conventie tot op heden begroot op EUR 1.992,91 aan verschotten en op EUR 6.422,-- (2 punten x tarief EUR 3.211,--) aan salaris advocaat.
4.22.
Ook in reconventie zal AAH, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van de Gemeente in reconventie tot op heden begroot op EUR 452,-- (0,5 punt x 2 x tarief EUR 452,--) aan salaris advocaat.
4.23.
De door de Gemeente in conventie en in reconventie gevorderde nakosten zijn toewijsbaar als hierna bepaald.
4.24.
De door de Gemeente in conventie en in reconventie gevorderde wettelijke rente over de (na)kosten is, als onbetwist, eveneens toewijsbaar.
tot slot
4.25.
AAH heeft verzocht dit vonnis niet uitvoerbaar bij vonnis te verklaren. Aan haar verzoek heeft zij ten grondslag gelegd dat uitvoerbaarverklaring bij voorraad een hoger beroep illusoir maakt. Volgens AAH moet haar, gelet op haar belang bij de uitkomst van de procedure en het bestaan van enkele juridisch principiële vraagstukken, de kans worden geboden om de zaak in volle omvang in hoger beroep voor te leggen, voordat zij tot oplevering zou moeten overgaan.
4.26.
Overwogen wordt dat de Gemeente het recht van opstal bij brief van 14 september 2010 heeft opgezegd tegen 1 oktober 2011. Partijen zijn reeds lange tijd met elkaar in gesprek over de door de Gemeente te betalen waardevergoeding, waarbij AAH zich naar het oordeel van de rechtbank ten onrechte steeds op het standpunt heeft gesteld dat ook aan de vleesverwerkende bedrijven en Warme Vleesgroothandel B.V. een vergoeding moet worden voldaan. Gedurende deze tijd heeft AAH ook geen retributie aan de Gemeente voldaan. Gelet op deze omstandigheden weegt het belang van de Gemeente bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad van dit vonnis zwaarder dan het belang van AAH bij behoud van de status quo. Het verzoek van AAH zal daarom niet worden gehonoreerd.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
stelt de vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen en aangebrachte werken, die de Gemeente verschuldigd is aan AAH als gevolg van de gedane opzegging van het recht van opstal, vast op EUR 4.400.000,--;
5.2.
verklaart voor recht dat na volledige betaling van de onder 5.1 vastgestelde vergoeding het retentierecht van AAH is geëindigd;
5.3.
veroordeelt AAH om – nadat volledige betaling van het onder 5.1 genoemde bedrag heeft plaatsgevonden – het terrein, zoals gearceerd in productie 24 bij dagvaarding, gelegen aan de [adres], met al de haren en het hare volledig te ontruimen en bezemschoon op te leveren en met overhandiging van de sleutels aan de Gemeente ter beschikking te stellen, binnen zes maanden nadat de Gemeente een schriftelijk verzoek om erfpachtuitgifte van het perceel heeft ontvangen en aangetekend heeft doorgezonden aan AAH, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
5.4.
veroordeelt AAH tot vergoeding aan de Gemeente van EUR 6.422,--, ter zake van buitengerechtelijke kosten;
5.5.
veroordeelt AAH in de kosten van deze procedure, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op EUR 8.414,91, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der voldoening, indien AAH niet voordien aan deze veroordeling heeft voldaan;
in reconventie
5.6.
wijst de vorderingen af;
5.7.
veroordeelt AAH in de kosten van deze procedure, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op EUR 452,--, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der voldoening, indien AAH niet voordien aan deze veroordeling heeft voldaan;
in conventie en in reconventie
5.8.
veroordeelt AAH in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op totaal EUR 205,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en AAH niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van totaal EUR 68,-- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak en te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag der voldoening;
5.9.
verklaart de in dit vonnis onder 5.3, 5.4, 5.5, 5.7 en 5.8 uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Thomas, rechter, bijgestaan door mr. E.R. Mac-Donald, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2015. [1]