Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/560481 / HA ZA 14-243
Vonnis van 8 oktober 2014
in de zaak van
1.[naam eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2.
[naam eiser 2],
[naam eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. C.M. Slangen te Amsterdam,
tegen
1.[naam gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2.
[naam gedaagde 2],
[naam gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. drs. C. Hellingman te Amsterdam.
Partijen zullen hierna (in vrouwelijk enkelvoud) [eisers] en [gedaagden] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de gelijkluidende exploten van 24 februari 2014, waarbij gedaagden zijn opgeroepen om te verschijnen op 28 mei 2014, onder betekening van een aan hen op 5 december 2013 betekende, maar vervolgens niet aangebrachte dagvaarding,
- het exploot van 25 februari 2014, waarbij gedaagden bij vervroeging zijn opgeroepen om op 5 maart 2014 te verschijnen,
- de akte overlegging producties van [eisers], met producties, waaronder de beslagstukken,
- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende conclusie van eis in reconventie, met producties,
- het tussenvonnis van 14 mei 2014, waarin een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 19 augustus 2014, met de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In 1990 hebben onder meer [eisers] en [gedaagden] een pand aan [adres 1] en [adres 2] (hierna ook: [adres 1] en [adres 2]) in eigendom verworven. In de leveringsakte van 15 januari 1990 staat:
ARTIKEL 9
[…]
D. Indien een der comparanten voornemens is over te gaan tot verkoop van zijn/haar onverdeeld aandeel in een der pakhuizen, zal hij verplicht zijn achtereenvolgens van dit voornemen in kennis te stellen, met opgave van degene aan wie hij/zij wenst te verkopen, en tevens in dezelfde volgorde de navolgende personen/instelling het recht van voorkeur tot koop te geven:
1) de huidige mede-eigenaar/eigenaren van het desbetreffende pand, […]
2) de huidige eigenaar/eigenaren van het andere pand, […]
zulks voor een prijs als in onderling overleg vast te stellen of bij gebreke daarvan door drie deskundigen, waarvan één door ieder der partijen wordt benoemd, terwijl de derde deskundige zal worden aangewezen door beide deskundigen in overleg.
De aan deze taxatie verbonden kosten zijn voor rekening van de tot koop gerechtigde en zullen door deze, indien de verkoper zulks verlangt, tevoren aan deze moeten worden ter hand gesteld, overeenkomstig een voorlopige door de deskundigen gedane opgave.
Indien de tot koop gerechtigde verklaart van zijn recht gebruik te willen maken, zal de akte van transport binnen een maand, nadat deze verklaring door de verkoper werd ontvangen, moeten worden verleden;
Indien de verkoper de rechten van de onder 1, 2 […] genoemde personen […] heeft genegeerd, alsmede geen medewerking verleent aan de overdracht, zal de verkoper ten behoeve van de tot koop gerechtigden […] een direct opvorderbare boete verbeuren van éénhonderdduizend gulden [€ 45.378,02, rechtbank] onverminderd het recht van de tot koop gerechtigde om van de verkoper vergoeding te eisen van de eventueel door hem/haar geleden schade.
[…]
2.2.
Bij akte van 24 december 2002 heeft [gedaagden] het haar in eigendom toekomende deel van het pand ([adres 1]) gesplitst in 6 appartementsrechten. In de splitsingsakte is opgenomen:
Erfdienstbaarheden/lasten en beperkingen
Ten deze wordt verwezen naar voormelde titel van aankomst, waarin onder meer woordelijk staat vermeld:
“[…]
D. Indien een der comparanten voornemens is over te gaan tot verkoop van zijn/haar onverdeeld aandeel in een der pakhuizen, zal hij verplicht zijn achtereenvolgens van dit voornemen in kennis te stellen, met opgave van degene aan wie hij/zij wenst te verkopen, en tevens in dezelfde volgorde de navolgende personen/instelling het recht van voorkeur tot koop te geven:
1) de huidige mede-eigenaar/eigenaren van het desbetreffende pand,[…]
2) de huidige eigenaar/eigenaren van het andere pand,[…]
zulks voor een prijs als in onderling overleg vast te stellen of bij gebreke daarvan door drie deskundigen, waarvan één door ieder der partijen wordt benoemd, terwijl de derde deskundige zal worden aangewezen door beide deskundigen in overleg.
De aan deze taxatie verbonden kosten zijn voor rekening van de tot koop gerechtigde en zullen door deze, indien de verkoper zulks verlangt, tevoren aan deze moeten worden ter hand gesteld, overeenkomstig een voorlopige door de deskundigen gedane opgave.
Indien de tot koop gerechtigde verklaart van zijn recht gebruik te willen maken, zal de akte van transport binnen een maand, nadat deze verklaring door de verkoper werd ontvangen, moeten worden verleden;
indien de verkoper de rechten van de onder 1, 2[…]
genoemde personen/instelling heeft genegeerd, alsmede geen medewerking verleent aan de overdracht, zal de verkoper ten behoeve van de tot koop gerechtigden[…]
een direct opvorderbare boete verbeuren van éénhonderdduizend gulden.[…]
genoemde personen/instelling heeft genegeerd, alsmede geen medewerking verleent aan de overdracht, zal de verkoper ten behoeve van de tot koop gerechtigden[…]
een direct opvorderbare boete verbeuren van éénhonderdduizend gulden.[…]
2.3.
Bij brief van 23 september 2013 schreef [naam 1] (hierna: [naam 1]), de makelaar van [gedaagden], aan [eisers]:
Namens de eigenaren [gedaagden] bericht ik u dat ons kantoor opdracht heeft gekregen tot verkoop van het bovengenoemde pand. Het pand is zoals u bekend gesplitst in diverse appartementen. Vier etages (de woning en atelier van cliënten en het souterrain alsmede de schuur) zullen leeg worden opgeleverd en voor het overige zullen bestaande huurovereenkomsten worden gehonoreerd.
Cliënten bieden u het pand als eerste te koop aan tegen een koopprijs gelijk aan de marktwaarde. Deze is door mij gesteld op € 2.150.000,- kosten koper. Graag verneem ik binnen veertien dagen of u voornemens bent op dit aanbod in te gaan.
2.4.
Bij e-mail van 1 oktober 2013 schreef [eisers] aan [naam 1]:
Wij maken graag gebruik van ons recht van eerste koop. In artikel 9 D […] is echter bepaald dat het pand in onverdeelde eigendom aangeboden dient te worden en de koopprijs in onderling overleg vastgesteld dient te worden (of bij gebreke daarvan door drie deskundigen). Voorts zal vanzelfsprekend overeenstemming bereikt dienen te worden over de overige voorwaarden van de koopovereenkomst. Graag ontvangen wij uiterlijk 4 oktober uw bevestiging dat u of uw cliënten niet tot verkoop/levering van het pand [adres 1] aan derden overgaat nu wij gebruik maken van ons recht van voorkeur tot koop, alsmede verzoek ik u uiterlijk 14 oktober contact met ons op te nemen voor het maken van een afspraak om over de koopprijs en overige voorwaarden te spreken. […]
2.5.
Bij e-mail van 23 oktober 2013 schreef [eisers] aan [naam 1]:
In aansluiting op onze bespreking […] afgelopen maandag 21 oktober […] bevestigen wij dat wij graag gebruik maken van ons eerste voorkeursrecht van koop. Er zal vanzelfsprekend overeenstemming bereikt dienen te worden over de prijs en de overige voorwaarden van de koop. De vraagprijs die uw opdrachtgevers in gedachten hebben, achten wij niet reëel […]. Wij zullen daarom een tegenvoorstel doen […]. Dat zal evenwel vanwege de herfstvakantie van onszelf en onze adviseurs wel iets langer duren dan normaal, maar dat is helaas niet anders. Ik denk dat we ongeveer twee weken nodig hebben. […] We proberen wel de vaart erin te houden.
2.6.
Bij brief (en e-mail) van 29 oktober 2013 schreef [naam 1], namens [gedaagden], aan [eisers]:
In uw brief van 1 oktober 2013 en in de bespreking van 21 oktober jl. hebt u beiden als tot koop gerechtigden bevestigd gebruik te willen maken van uw voorkeursrecht tot koop.
In het tijdens deze bespreking aangehaalde artikel 9D van de betreffende notariële
akte is het volgende bepaald: ‘indien de tot koop gerechtigde verklaart van zijn recht gebruik te willen maken, zal de akte van transport binnen een maand, nadat deze verklaring door de verkoper werd ontvangen, moeten worden verleden.”
Dit impliceert, uitgaande van de datum van ons gesprek, dat uiterlijk 21 november
2013 de akte van transport moet worden gepasseerd. Zulks impliceert dat het in de
akte genoemde overleg en een eventuele koopprijsvaststelling binnen genoemde
termijn moet zijn voltooid en de akte van transport moet zijn opgesteld en gepasseerd.
Tijdens onze bespreking van 21 oktober 2013 waarbij u vergezeld was door [naam 2] als uw deskundige, herhaalde u uw aankondiging van het recht
gebruik te willen maken en voorts de prijs door drie deskundigen te laten vaststellen. U gaf aan en uw deskundige bevestigde zulks dat u over de vereiste financiering beschikte. Ik heb u gewezen op de hiervoor genoemde termijn.
In het door u aangehaalde artikel 9D is voorts bepaald: “De aan deze taxatie verbonden kosten zijn voor rekening van de tot koop gerechtigde en zullen door deze, indien de verkoper zulks verlangt, tevoren aan deze moeten worden ter hand gesteld, overeenkomstig een voorlopig door de deskundigen gedane opgave.”
De voorlopige opgave van mijn kosten voor taxatie zijn € 3.630,- inclusief btw met het verzoek van verkopers deze op voorhand over te maken op rekeningnummer […]. Zolang genoemd bedrag niet is voldaan kan ik geen taxatie verrichten.
De opgave van uw deskundige, [naam 2] danwel [naam 3], zie ik gaarne tegemoet, alsmede de betaling daarvan op dezelfde rekening. Verkopers staan voorts op vooruit betaling van de kosten van de te benoemen derde deskundige. Zodra deze en diens kosten bekend zijn, dient u genoemd bedrag te voldoen op bovengenoemde rekening.
Wij spraken af dat uw deskundige in mijn aanwezigheid het te koop aangeboden
pand zal bezichtigen, deze afspraak staat gepland op 6 november as. om 11 uur. Ik
wijs u er namens [naam gedaagde 1] en [naam gedaagde 2] op dat u bij overschrijding van de termijn in verzuim verkeert met alle daaraan verbonden juridische gevolgen. […]
2.7.
Bij e-mail van 5 november 2013 reageerde [naam 3] (hierna: [naam 3]) namens [eisers] als volgt op die brief:
Ik begrijp de strekking van onderstaande email niet.
[…]
Ten behoeve van mijn prijsadvies is o.a. de afspraak gemaakt het pand op te nemen en te bezichtigen. Er is derhalve nog geen sprake van een drie deskundige taxatie en begrijp dus jouw verzoek tot betaling van de Theuws aan jou niet. Zoals ik bepaling in de akte heb gelezen trachten partijen eerst tot een prijsovereenkomst te komen en lukt dat niet is er voorzien in een drie deskundige taxatie, deze is dus een stap verder.
In geval er wordt overgegaan tot 3 deskundigen taxatie betwijfel ik of koper vooraf de taxateur(s) moet betaler, er zou eerst op zijn minst sprake moeten zijn van offerte en een acceptatie van de offerte)
2.8.
Bij brief, verzonden als bijlage bij een e-mail van 6 november 2013 reageerde [eisers] als volgt op de brief van 29 oktober 2013 van [naam 1]:
Wij hebben met grote verbazing kennis genomen van uw brief van 29 oktober jl.. De inhoud van uw brief is strijdig met wat is besproken op 21 oktober jl., namelijk dat u nog aanvullende informatie zou zenden over het pand [adres 1] en dat wij in de gelegenheid zouden worden gesteld het pand door een deskundige te laten bezichtigen. Vervolgens zouden wij een tegenbod uitbrengen teneinde te onderzoeken of in onderling overleg overeenstemming kan worden bereikt over een koopprijs en overige voorwaarden van de koopovereenkomst. In dit kader is afgesproken dat [naam 3] op 6 november a.s. het pand zou bezichtigen.
Het is dus in strijd met de waarheid dat wij zouden hebben aangegeven of dat zou zijn afgesproken dat de koopprijs door drie deskundigen wordt vastgesteld. Uw kosten komen vanzelfsprekend niet voor onze rekening. Voor de goede orde: evenmin hebben wij aan u bevestigd dat wij over de vereiste financiering beschikken, dit is een gebruikelijk ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Wij moeten in staat worden gesteld ons recht van voorkeur tot koop in redelijkheid uit te oefenen. Door de wijze waarop u en uw opdrachtgevers zich opstellen is hiervan geen sprake. Het is in dit verband dan ook zeer onredelijk te eisen dat binnen één maand de notariële akte zou moeten worden verleden.
Wij hebben tot op heden niet de bevestiging namens uw opdrachtgevers ontvangen dat het pand [adres 1] in de periode waarin partijen zullen trachten om overeenstemming te bereiken over de koopprijs en overige voorwaarden niet verkocht/geleverd zal worden aan derden. Wij verzoeken u nogmaals ons deze bevestiging te zenden.
Ook verzoeken wij u dringend de afspraak na te komen en [naam 3] toegang te verschaffen tot het pand [adres 1] teneinde het pand te kunnen taxeren. Vervolgens zullen wij ons tegenbod uitbrengen en is snel genoeg duidelijk of partijen in onderling overleg een koopprijs kunnen vaststellen en het eens worden over de overige voorwaarden. Wij gaan er vanuit dat u uw opdrachtgevers kan bewegen zich redelijk op te stellen. Graag vernemen wij spoedig van u zodat er geen tijd verloren gaat.
2.9.
[eisers] heeft – na verkregen verlof – op 11 november 2013 ten laste van [gedaagden] leveringsbeslag op de appartementsrechten van [gedaagden] gelegd.
2.10.
Bij e-mail van 29 november 2013 heeft [eisers] een bod van € 1.750.000,00 kosten koper uitgebracht.
2.11.
Op 3 december 2013 schreef [naam 1] per e-mail aan [naam 3]:
Als we samen op een voorstel uit kunnen komen als volgt.
Koopsom € 2.000.000
Alleen ontbindende voorwaarde voor financiering 8 weken
Verder geen enkele conditie
Betaling over 3 maanden na tekenen koopakte
Levering huidige staat, koper is geheel bekend
Ouderdomsclausule
Verkoper krijgt complete vrijwaring
Alleen als koper de 3 processen [de tussen partijen lopende juridische procedures, rechtbank] en het beslag intrekt dan kun je opname laten doen door derden met de koper erbij […]
Kijk maar of je hier iets mee kunt.
2.12.
In reactie daarop heeft [eisers] haar bod verhoogd tot € 1.850.000,00.
2.13.
Op 4 december 2013 heeft [naam 1] [naam 3] per sms bericht “We komen er niet uit”.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
3.1.1.
[gedaagden] te bevelen het voorkeursrecht van koop zoals bepaald in artikel 9D van de leveringsakte, ingeschreven op 16 januari 1990 in de openbare registers ([(...)]) te eerbiedigen,
3.1.2.
[gedaagden] te bevelen binnen drie werkdagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis met [eisers] verder te onderhandelen c.q. opnieuw in onderhandeling te treden over de voorwaarden van verkoop aan [eisers] van het pand aan [adres 1], waaronder in het bijzonder de koopsom, zulks op straffe van een dadelijk opeisbare dwangsom van € 5.000,00 per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagden] niet aan dit vonnis voldoet,
3.1.3.
te bepalen dat bij de onderhandeling tussen [eisers] en enerzijds en [gedaagden] anderzijds over de voorwaarden van verkoop aan [eisers] van het pand aan [adres 1] als uitgangspunt heeft te gelden dat deze onderhandelingen worden uitgevoerd met inachtneming van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid,
3.1.4.
[gedaagden] te verbieden het pand aan [adres 1] aan derden te koop aan te bieden, zulks op straffe van een dadelijk opeisbare dwangsom van € 5.000,00 per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagden] niet aan dit vonnis voldoet,
3.1.5.
te bevelen dat voor het geval [eisers] en [gedaagden] het eens worden over de voorwaarden van verkoop van het pand aan [adres 1], [gedaagden] deze koopovereenkomst daadwerkelijk nakomt, zulks op straffe van een dadelijk opeisbare dwangsom van € 5.000,00 per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagden] niet aan dit vonnis voldoet,
3.1.6.
met veroordeling van [gedaagden] in de proces- en beslagkosten.
in reconventie
3.2.
[gedaagden] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
3.2.1.
te verklaren voor recht dat het [gedaagden] vrij staat om de appartementsrechten in [adres 1] aan derden te koop aan te bieden zonder enige aansprakelijkheid jegens [eisers],
3.2.2.
te verklaren voor recht dat [eisers] in verzuim is ten aanzien van haar afnameverplichting als omschreven in artikel 9D van de leveringsakte en aansprakelijk is voor alle daaruit voor [gedaagden] voortvloeiende schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
3.2.3.
te verklaren voor recht dat het gelegde conservatoir beslag tot levering onrechtmatig is gelegd en dat [eisers] aansprakelijk is voor de daaruit voor [gedaagden] voortvloeiende schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
3.2.4.
met veroordeling van [eisers] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.3.
Partijen voeren over en weer verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Als meest verstrekkende verweer voert [gedaagden] aan dat met de splitsing in appartementsrechten het in artikel 9D van de leveringsakte van 15 januari 1990 (hierna: artikel 9d) neergelegde recht van voorkeur tot koop (hierna: het voorkeursrecht) is komen te vervallen, zoals volgens [gedaagden] uit het arrest van het Hof Leeuwarden van 16 juni 2004 (ECLI:NL:GHLEE:2004:AP1833) volgt. [eisers] stelt dat het voorkeursrecht niet is vervallen en beroept zich op het arrest van het Hof Den Bosch van 4 april 2006 (ECLI:NL:GHSHE:2006:AW9619).
4.2.
De rechtbank overweegt als volgt. Nu op het ogenblik van inschrijving van de akte van splitsing het voorkeursrecht op alle in de splitsing betrokken registergoederen rustte, moet worden aangenomen dat dit recht vanaf dat ogenblik op alle appartementsrechten is gaan rusten. Daarbij weegt mee dat het voorkeursrecht is opgenomen in de akte van splitsing (ook als dat enkel ten behoeve van derden is opgenomen om verwarring te voorkomen, zoals door [gedaagden] ter zitting is aangevoerd), maar vooral ook dat het initiatief tot verkoop aan [eisers] is uitgegaan van [gedaagden], hetgeen kennelijk is gebaseerd op (ook) haar veronderstelling dat het voorkeursrecht ook na de splitsing tussen partijen gold. De omstandigheden in het door [gedaagden] genoemde arrest wijken wezenlijk af van de onderhavige situatie. Het verweer van [gedaagden] dat het voorkeursrecht niet van toepassing is omdat artikel 9d niet ziet op de situatie dat twee comparanten gezamenlijk willen verkopen faalt eveneens, omdat de akte voor die lezing geen steun biedt en geen feiten of omstandigheden zijn gesteld die tot een ander oordeel nopen.
uitleg akte
4.3.
De vervolgvraag is hoe artikel 9d overigens moet worden uitgelegd. [gedaagden] beroept zich op de door de Hoge Raad in zijn arrest van 8 december 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8901) gegeven uitlegregel dat hetgeen geleverd is moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. Voor de uitleg van een in een notariële leveringsakte opgenomen voorkeursrecht als het onderhavige pleegt de uitleg evenwel te geschieden aan de hand van de Haviltex-norm (vergelijk Hoge Raad 20 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU3100). De rechtbank zal ook in het vervolg van dit vonnis van die uitlegnorm uitgaan.
4.4.
Door partijen zijn – met betrekking tot de totstandkoming van het voorkeursrecht – geen feiten of omstandigheden gesteld die van belang kunnen zijn voor de uitleg van artikel 9d. De tekst suggereert dat het artikel is geschreven in de veronderstelling dat met het uitoefenen van het voorkeursrecht een overeenkomst tot stand zou komen, waarbij de te betalen koopprijs in overleg of door derden zou worden vastgesteld. Immers staat in artikel 9d dat op de mededeling dat de kopende partij verklaart van zijn recht gebruik te maken, levering binnen een maand dient te volgen. Levering veronderstelt een (geldige) titel, in dit geval een overeenkomst tussen partijen, zodat de opzet van artikel 9d kennelijk is geweest dat met de verklaring van de kopende partij een gave overeenkomst tot stand zou komen.
4.5.
Partijen hebben hier echter nimmer naar gehandeld, zodat dat niet de zin kan zijn die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan artikel 9d mochten toekennen (en hebben toegekend) noch hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Immers [eisers] heeft verklaard van het voorkeursrecht gebruik te willen maken en partijen zijn daarna in onderhandeling getreden over de koop/verkoop van het pand, hetgeen veronderstelt dat er nog geen titel was.
4.6.
Voor zover [gedaagden] thans stelt dat met de verklaring van [eisers] een gave overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen die door het verstrijken van de termijn van één maand is geëindigd, volgt dat overigens niet uit de tekst van de overeenkomst. Slechts aan de zijde van verkoper staat een sanctie, te weten een boete, op het laten verstrijken van de termijn van één maand. Evenmin is die uitleg zonder meer te rijmen met het systeem van het vermogensrecht, nu het hier gaat om een koopovereenkomst. Weliswaar kan ook een dergelijke overeenkomst eindigen door het intreden van een ontbindende voorwaarde, maar slecht denkbaar is dat een dergelijke ontbindende voorwaarde impliciet opgenomen zou zijn in een bepaling waarvan de tekst slechts een boetebeding voor de verkopende partij inhoudt, laat staan dat er feiten of omstandigheden zijn gebleken op basis waarvan kan worden vastgesteld dat [eisers] redelijkerwijs op een dergelijk uitleg bedacht moest zijn.
4.7.
De rechtbank is derhalve van oordeel dat artikel 9d – gelet op de gedragingen van partijen na de totstandkoming van het voorkeursrecht – zo moet worden uitgelegd dat met de verklaring van [eisers] dat zij van haar voorkeursrecht gebruik wilde maken er nog geen overeenkomst tot stand is gekomen. Daaruit volgt dat [eisers] in beginsel een redelijke mogelijkheid geboden moest worden het voorkeursrecht uit te oefenen. In geschil is of die redelijke mogelijkheid [eisers] reeds geboden is en of, zoals [gedaagden] stelt, [eisers] dat recht heeft verwerkt. [gedaagden] voert daartoe aan dat [eisers] geen beroep (meer) kan doen op het voorkeursrecht, omdat de termijn van één maand is overschreden, [eisers] een participant nodig heeft, de koopsom niet zal kunnen financieren en ten onrechte nadere voorwaarden stelt. Ook verlangt [eisers] in strijd met artikel 9d exclusiviteit en heeft zij geweigerd de kosten van de taxatie te voldoen, aldus steeds [gedaagden]
4.8.
De rechtbank overweegt als volgt. De termijn van één maand geldt voor verkoper, na het totstandkomen van een overeenkomst. Artikel 9d kan gelet op hetgeen hiervoor is overwogen niet zo worden uitgelegd dat na het verstrijken van de termijn van één maand, het recht op eerste koop vervalt en evenmin zo dat door het overschrijden van de termijn van een maand [eisers] in verzuim zou zijn geraakt met betrekking tot een concreet op haar rustende verbintenis. De verbintenis waar de termijn van een maand op ziet: het afnemen van het pand, is immers – zo volgt uit de uitleg van artikel 9d – op dat moment en thans nog niet ontstaan.
4.9.
[gedaagden] voert tevens aan dat [eisers] geen belang meer heeft bij haar vorderingen, omdat zij niet in staat is of zal zijn om het pand te financieren, althans niet zonder een derde daarin te betrekken. De rechtbank acht het verweer dat [eisers] nimmer in staat zal zijn de koopsom te betalen onvoldoende onderbouwd, aangezien dat nog niet volgt uit het enkele voorstel om een financieringsvoorbehoud in de te sluiten koopovereenkomst op te nemen of de omstandigheid dat zij in verband met haar financiering een derde heeft benaderd. De wijze waarop [eisers] haar voorkeursrecht invult, regardeert [gedaagden] bovendien in beginsel niet. Uitgangspunt is derhalve dat [eisers] voldoende belang heeft bij haar vorderingen en dat niet is gebleken van misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW Pro).
4.10.
Artikel 9d bepaalt niet welke voorwaarden de koopovereenkomst tussen partijen zal bevatten. [gedaagden] stelt dat daaruit volgt dat artikel 9d geen ruimte biedt voor het stellen van nadere voorwaarden en dat [eisers] door die voorwaarden wel te stellen, haar voorkeursrecht heeft verwerkt. De rechtbank is van oordeel dat partijen niet van elkaar mochten verwachten dat de volledige koopovereenkomst niets meer zou inhouden dan de koopprijs en het te verkopen object, in het bijzonder nu partijen ook over de voorwaarden in onderhandeling zijn getreden. Dat [eisers] haar voorkeursrecht heeft verwerkt door nadere voorwaarden te stellen, kan derhalve niet worden aangenomen. Nu hierover in artikel 9d niets is geregeld, gelden op dit punt tussen partijen de algemene eisen van redelijkheid en billijkheid. De rechtbank overweegt ten overvloede dat een financieringsvoorbehoud niet ongebruikelijk is en dat het, gelet op het verloop van de onderhandelingen tussen partijen, naar het voorshands oordeel van de rechtbank in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou kunnen zijn om ieder financieringsvoorbehoud te weigeren.
4.11.
Tussen partijen is niet in geschil dat de taxatie door deskundigen voor rekening van koper (in dit geval) [eisers] zal dienen te geschieden. Een weigering die kosten te voldoen, die door [gedaagden] wordt gelezen in de onder 2.7 en 2.8 vermelde e-mails, zou onder omstandigheden kunnen worden uitgelegd als een afstand van het voorkeursrecht. In dit geval echter hebben partijen ook daarna nog (serieus) onderhandeld over de prijs: [eisers] heeft biedingen gedaan van € 1,750.000,00 en € 1.850.000,00 terwijl [naam 1], de makelaar van [gedaagden] aan [naam 3], op zijn minst, heeft laten weten dat hij een bod van € 200.000,00 aan [gedaagden] zou willen voorleggen. De vraag of deze mededeling namens [gedaagden] is gedaan behoeft geen behandeling, omdat voldoende is dat aan [gedaagden] toegerekend kan worden dat bij [eisers] de indruk werd gewekt dat er nog onderhandelingsbereidheid bestond aan de zijde van [gedaagden] [eisers] mocht er onder die omstandigheden vanuit gaan dat bij beide partijen nog de overtuiging bestond dat onderlinge overeenstemming mogelijk was. Onder die omstandigheden kan een eventuele weigering om al in een eerder stadium over te gaan tot bindend advies (en de kosten daarvan te dragen) niet worden uitgelegd als afstand van het voorkeursrecht.
4.12.
[eisers] heeft ter zitting verklaard dat [naam 1] bij brief van 5 december 2013 aan haar heeft geschreven het aanbod van 23 september 2013 in te trekken en het verkoopdossier te sluiten. [gedaagden] heeft deze lezing van de brief van [naam 1] weliswaar bij gebrek aan wetenschap betwist, maar onvoldoende weersproken dat er een mededeling met voormelde strekking is gedaan. De vervolgvraag is of er rechtsgevolgen moeten worden verbonden aan een mededeling van de makelaar van [gedaagden] dat het verkoopdossier is gesloten. De rechtbank neemt in aanmerking dat [naam 1] bij brief van 23 september 2013 namens [gedaagden] aan [eisers] het aanbod heeft gedaan het pand te kopen. Ter comparitie heeft [gedaagden] verklaard dat zij niet uitsluit dat zij het pand aan een derde, al dan niet exploitant, te huur zal willen aanbieden. In ieder geval wenst zij – gelet op de gespannen verhoudingen en met name de gevoerde procedures en het gelegde beslag – niet met [eisers] verder te onderhandelen over een koop/verkoop van het pand. [gedaagden] heeft (expliciet) in het midden gelaten of zij wil verkopen of verhuren aan een derde. Nu als gevolg daarvan niet vastgesteld kan worden dat [gedaagden] niet meer wil verkopen, heeft de brief van 5 december 2013 van [naam 1] reeds daarom niet het effect dat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen. [gedaagden] is derhalve onverkort gehouden [eisers] een redelijke mogelijkheid te bieden om van het voorkeursrecht gebruik te maken.
4.13.
Voor de over en weer ingestelde vorderingen betekent het voorgaande dat de vorderingen onder 3.1.1, 3.1.2 en 3.1.3 – kort gezegd: eerbiediging van het voorkeursrecht en naar redelijkheid en billijkheid hervatten van de onderhandelingen – toewijsbaar zijn. De vordering in reconventie onder 3.2.2 ligt reeds daarom voor afwijzing gereed.
4.14.
De onder 3.1.2 mede gevorderde dwangsom zal de rechtbank toewijzen, met dien verstande dat zij in het dienaangaande door [gedaagden] gevoerde verweer aanleiding ziet de dwangsom op € 500,00 per dag te stellen met een maximum van € 5.000,00. Bepaald zal verder worden dat dwangsommen worden verbeurd bij niet-nakoming binnen tien (in plaats van drie) werkdagen na betekening van dit vonnis.
4.15.
Nu tussen partijen nog geen overeenstemming is bereikt en nog niet vaststaat dat tussen partijen ook een overeenkomst zal worden gesloten, is de gevorderde voorwaardelijke veroordeling tot nakoming op straffe van een dwangsom niet toewijsbaar.
4.16.
Het gelegde leveringsbeslag is, anders dan [gedaagden] meent, niet reeds onrechtmatig omdat leveringsbeslag is gelegd voordat tussen partijen overeenstemming is bereikt. Gelet op de toewijzing van de gevorderde hervatting van de onderhandelingen zijn door [gedaagden] onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd die tot het oordeel kunnen leiden dat het beslag onrechtmatig jegens haar zou zijn. De vordering in reconventie onder 3.2.3 ligt derhalve voor afwijzing gereed.
4.17.
Voorts is tussen partijen nog in geschil in hoeverre het [gedaagden] vrijstaat te onderhandelen met derden. Het voorkeursrecht van [eisers] verkrijgt zijn relevantie door (mededeling van) het voornemen van [gedaagden] om over te gaan tot verkoop. Het voornemen om over te gaan tot verkoop aan een derde is daaronder begrepen. Het staat [gedaagden] dan ook vrij om met derden in onderhandeling te treden over de voorwaarden van een dergelijk verkoop, zij het dat het haar niet vrijstaat om reeds een leveringsverplichting aan te gaan, laat staan te leveren. Zij dient immers het voorkeursrecht van [eisers] te eerbiedigen en zal daarover ook potentiële kopers dienen in te lichten. De rechtbank begrijpt uit de opmerkingen ter comparitie dat [eisers] ook zelf erkent dat onderhandelingen met derden in beginsel zijn toegestaan. De vordering in conventie onder 3.1.4 is derhalve niet toewijsbaar.
4.18.
In reconventie vordert [gedaagden] onder 3.2.1 een verklaring voor recht dat het [gedaagden] vrijstaat om de appartementsrechten in [adres 1] aan derden te koop aan te bieden zonder enige aansprakelijkheid jegens [eisers] Die gevorderde verklaring voor recht is te ruim geformuleerd, zeker in het licht van de verklaring zijdens [gedaagden] ter comparitie dat zij zich vrij acht te doen en te laten met het pand wat zij wil, immers dient [gedaagden] het voorkeursrecht van [eisers] te eerbiedigen en kan zij het pand slechts aan derden te koop aanbieden onder dat voorbehoud. Ook deze vordering in reconventie zal derhalve worden afgewezen.
4.19.
[eisers] vordert [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 890,66 voor verschotten en € 452,00 voor salaris advocaat (1 rekest × € 452,00).
4.20.
[gedaagden] zal in conventie als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Het bij het beslagrekest in rekening gebrachte vastrecht wordt in mindering gebracht op het voor deze procedure verschuldigde vastrecht. De dagvaarding van 5 december 2013 is niet aangebracht, maar de rechtbank ziet aanleiding om de kosten daarvan niettemin voor rekening van [gedaagden] te brengen. De kosten voor herbetekening van die dagvaarding komen voor rekening van [eisers], evenals de kosten van het vervroegingsexploot. De kosten aan de zijde van [eisers] worden derhalve begroot op:
- dagvaarding € 92,82
- griffierecht € 8,00
- salaris advocaat
€ 904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
€ 904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.004,82
4.21.
[gedaagden] zal in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- salaris advocaat
€ 452,00(2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 452,00)
€ 452,00(2,0 punten × factor 0,5 × tarief € 452,00)
Totaal € 452,00
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
beveelt [gedaagden] het voorkeursrecht van koop zoals bepaald in artikel 9d van de leveringsakte, ingeschreven op 16 januari 1990 in de openbare registers (hyp4 deel 9903 nummer 59) te eerbiedigen,
5.2.
beveelt [gedaagden] binnen tien werkdagen na betekening van dit vonnis met [eisers] verder te onderhandelen c.q. opnieuw in onderhandeling te treden over de voorwaarden van verkoop aan [eisers] van het pand aan [adres 1], waaronder in het bijzonder de koopsom, op straffe van een dadelijk opeisbare dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagden] niet aan dit bevel voldoet met een maximum van € 5.000,00,
5.3.
verklaart voor recht dat bij die onderhandelingen tussen [eisers] en enerzijds en [gedaagden] anderzijds over de voorwaarden van verkoop aan [eisers] van het pand aan [adres 1] als uitgangspunt heeft te gelden dat deze onderhandelingen worden uitgevoerd met inachtneming van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid,
5.4.
veroordeelt [gedaagden] in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 1.342,66,
5.5.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.004,82,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
5.7.
verklaart dit vonnis in conventie ten aanzien van het bepaalde onder 5.1, 5.2, 5.4 en 5.5 uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.8.
wijst de vorderingen af,
5.9.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 452,00,
5.10.
verklaart de proceskostenveroordeling in reconventie uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Korsten - Krijnen en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2014. [1]