Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 483830 / HA ZA 11-611
Vonnis van 19 december 2012
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
IJSSELSTAETE ARNHEM B.V.,
gevestigd te Nijmegen,
eiseres,
advocaat mr. P.A.C. van Buul,
tegen
de naamloze vennootschap
DE BRAUW BLACKSTONE WESTBROEK N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. J.N. de Blécourt,
met als tussenkomende partij
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DUTCH PROPERTY COMPANY VERMEER 6 B.V.
gevestigd te Amsterdam,
advocaat mr. F.J.C. van Altena.
Partijen zullen hierna IJsselstaete, De Brauw en Vermeer 6 worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 17 augustus 2011, waarbij Vermeer 6 is toegestaan in de hoofdzaak tussen te komen,
- de conclusie van eis in tussenkomst van de zijde van Vermeer 6,
- de conclusie van antwoord in de hoofdzaak en in tussenkomst van de zijde van De Brauw,
- de conclusie van antwoord in tussenkomst van de zijde van IJsselstaete,
- het tussenvonnis van 4 januari 2012 waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van de op 30 maart 2012 gehouden comparitie partijen.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bij notariële akte van 30 december 1997 heeft IJsselstaete een perceel grond met daarop een kantoorgebouw, afzonderlijk kantoorpaviljoen, parkeergarage en parkeerterrein, gelegen aan de IJssellaan 82 en het Kramersgildeplein 1 te Arnhem (hierna: het registergoed) geleverd aan de vennootschap naar Duits recht Verwaltung Zwanzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH (hierna: IFH 20).
2.2. In de akte is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
“ 2. Koopprijs en overige te betalen bedragen.
2.1. De koop is geschied voor de prijs van dertien miljoen zeshonderdzestigduizend gulden (NLG 13.660.000,--).
2.2. Koper heeft de koopprijs en alle overige door Koper uit hoofde van de in deze akte vervatte overeenkomst te betalen bedragen voldaan door storting van de hiervoor bedoelde bedragen op een van de bankrekeningen van Stichting notariaat De Brauw Blackstone Westbroek (…), hierna aan te duiden als de Stichting.
Verkoper verleent Koper kwijting voor de betaling van de aan Verkoper verschuldigde bedragen.
(…)
15. Milieubepaling.
(…)
15.2. Partijen zijn bekend met het door A.A.S. B.V., gevestigd te Berlicum, in december negentienhonderdzevenennegentig opgestelde rapport betreffende het verrichte onderzoek naar de in het Verkochte aanwezige asbest, van welk rapport een kopie als BIJLAGE aan deze akte wordt gehecht.
15.3. Verkoper verplicht zich jegens Koper, binnen drie maanden na heden, op zijn (Verkopers) kosten de in het rapport vermelde asbest, overeenkomstig de ter zake geldende regelgeving, te verwijderen en af te voeren.
Voor zover aan Verkoper bekend, zal het Verkochte, na uitvoering van de in de vorige zin bedoelde werkzaamheden, geen asbest of asbesthoudende materialen bevatten.
15.4. Verkoper zal na uitvoering van de sub 15.3 bedoelde werkzaamheden op zijn kosten door A.A.S. B.V. een nieuw rapport laten maken waaruit blijkt dat hij voldaan heeft aan zijn sub 15.3. bedoelde verplichting.
15.5. Tot zekerheid van de nakoming door Verkoper van zijn sub 15.3 en 15.4 bedoelde verplichtingen heeft Verkoper een bedrag groot vijftigduizend gulden (NLG 50.000,--) als depot gestort onder de Stichting.
De Stichting zal alleen tot uitbetaling van het in depot gehouden bedrag overgaan op gezamenlijk verzoek van Verkoper en Koper.
(…)
16. Bijzondere verplichting Verkoper.
16.1. Verkoper verplicht zich jegens Koper, binnen drie maanden na heden, op zijn (Verkopers) kosten:
- het brandmeldingssysteem te vernieuwen, zodanig dat deze voldoet aan de heden ten dage geldende eisen;
- de ontruimingsalarmering en de gevelreinigingsinstallatie aan te passen aan de huidige eisen; en
- de centrale schakelkast, voor zover noodzakelijk, te vervangen.
16.2. Tot zekerheid van de nakoming door Verkoper van zijn sub 16.1 bedoelde verplichtingen heeft Verkoper een bedrag groot vijfenzeventigduizend gulden (NLG 75.000,--), exclusief omzetbelasting als depot gestort onder de Stichting.
16.3. Het sub 15.5 tweede zin (…) bepaalde is van overeenkomstige toepassing.”
2.3. In 2001 heeft IFH 20 een deel van het registergoed, te weten het afzonderlijk kantoorpaviljoen met grond, verkocht en geleverd aan [A] Makelaardij B.V.
2.4. In 2007 heeft IFH 20 het resterende deel van het registergoed, waaronder het kantoorgebouw, verkocht en geleverd aan Vermeer 6. Deze verkoop en levering maakte deel uit van een omvangrijke onroerend goed transactie waarbij meer dan 75 onroerende zaken van eigenaar zijn gewisseld en waarbij 46 verkopers en 17 kopers waren betrokken. In de notariële akte van levering van 30 maart 2007 is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
“ Artikel 1. Levering van het Verkochte
(…)
1.18. Overeenkomstig de Koopovereenkomst leveren Verkopers aan Kopers, onvoorwaardelijk en niet onderhevig aan inkorting, ontbinding of aan welke vernietiging dan ook, het Verkochte hetwelk niet is bezwaard met beslagen of hypotheken of inschrijvingen daarvan, dan wel met andere beperkte rechten dan erfdienstbaarheden, en vrij is van kwalitatieve verplichtingen, bijzondere lasten en/of kettingbedingen, een en ander voorzover uit deze akte daarvan niet anders blijkt. De Verkopers dragen hierbij over aan Kopers, gelijk Kopers hierbij aanvaarden, alle rechten en bevoegdheden ten behoeve van het Verkochte.
(…)
Artikel 4. Overgang, overdracht van rechten, contractsovername
4.1. Verkopers dragen aan Kopers over, gelijk Kopers aanvaarden, alle aanspraken, voor zover overdraagbaar, die nu of te eniger tijd kan doen gelden ten aanzien van (een gedeelte van het) Verkochte, met inbegrip van (gedeelten van) meeverkochte roerende zaken uit hoofde van welke garantieovereenkomst of garantiecertificaten, en alle aanspraken jegens een bouwer, (onder)aannemer, installateur of leverancier. Kopers zijn bevoegd om de overdracht van de betreffende rechten te bewerkstelligen, door mededeling te doen aan de personen jegens wie de rechten kunnen worden uitgeoefend.
4.2. Voor zover overdraagbaar, dragen Verkopers hierbij aan Kopers over, welke hierbij aanvaarden, alle rechten en aanspraken met betrekking tot het Verkochte jegens voorgaande eigenaren en overige derden ten aanzien van milieukundige aspecten.”
2.5. Vanaf 1997 tot 2009 zijn de ingevolge artikel 15.5 en artikel 16.2 van de akte van 30 december 2007 gestorte depotbedragen in beheer geweest van De Brauw zonder dat door enige partij aanspraak is gemaakt op uitbetaling.
2.6. Op 13 februari 2009 heeft de heer [B], notarisklerk bij De Brauw, telefonisch contact opgenomen met IJsselstaete en meegedeeld dat de bedragen nog altijd door De Brauw in depot werden gehouden.
2.7. Bij brief van 17 februari 2009 heeft De Brauw aan IJsselstaete, voor zover hier van belang, het volgende bericht:
“Graag verneem ik schriftelijk van u of IJsselstaete Arnhem B.V. aan haar verplichtingen vermeld in bovengenoemde artikelen [de artikelen 15 en 16 van de akte van 30 december 1997, rechtbank] heeft voldaan en/of er stukken zijn die aantonen dat de in die artikelen genoemde werkzaamheden zijn verricht, zodat wij over kunnen gaan tot uitbetaling van deze depots.”
2.8. IJsselstaete heeft De Brauw verzocht om uitbetaling van de in depot gehouden bedragen inclusief de opgebouwde rente. In de daaropvolgende correspondentie tussen (de raadsman van) IJsselstaete en De Brauw heeft De Brauw zich op het standpunt gesteld dat de rechten van IFH 20 op de depots zijn overgegaan op Vermeer 6 en dat De Brauw alleen tot uitbetaling kan overgaan als Vermeer 6 daarmee akkoord is.
2.9. IJsselstaete heeft De Brauw meegedeeld dit standpunt niet te delen. De raadsman van IJsselstaete heeft vervolgens contact gezocht met IFH 20. IFH 20 bleek inmiddels door middel van een fusie te zijn overgegaan in een andere vennootschap naar Duits recht genaamd Verwaltung Drieundfünzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH (hierna: IFH 53).
2.10. Overleg tussen (de raadsman van) IJsselstaete en IFH 53 heeft geresulteerd in een vaststellingsovereenkomst die op 19 november 2010 respectievelijk 7 december 2010 door IJsselstaete (daarin genoemd als partij A) en IFH 53 (daarin genoemd als partij B) is ondertekend. In deze vaststellingsovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
“ 1. Partij A als zijnde de verkoper bij de koopovereenkomst en partij B als zijnde de koper bij de koopovereenkomst verklaren bij deze dat het depot dat door het notariskantoor [...] wordt gehouden een deel is van de koopsom van de koopovereenkomst van 30 december 1997.
(...)
3. Partij A en partij B zijn bevoegd tot het depot en verklaren dat zij hun rechten op het depot niet aan derden hebben overgedragen.
4. Partij A en B stellen vast dat het bedrag dat de notaris voor partijen in depot houdt (34.033,51 en 22.689,01), inclusief de daarover gekweekte rente, volledig aan partij A toekomt.
5. Partij A en partij B geven door ondertekening van deze overeenkomst gezamenlijk opdracht aan het notariskantoor De Brauw Blackstone Westbroek in Rotterdam om de hiervoor genoemde bedragen, inclusief de daarover gekweekte rente (zijnde het gehele depot), te doen overmaken op de bankrekening van het kantoor van de advocaat van partij A [...]”
2.11. Bij brief van 7 december 2010 heeft de raadsman van IJsselstaete aan De Brauw onder verwijzing naar de vaststellingsovereenkomst met IFH 53 verzocht de depotbedragen uit te keren aan IJsselstaete. De Brauw heeft laten weten aan dit verzoek geen gevolg te kunnen geven, gelet op de inhoud van de akte van 30 maart 2007. De depotbedragen staan nog altijd op de kwaliteitsrekening van De Brauw.
3. Het geschil
Vorderingen van IJsselstaete
3.1. IJsselstaete vordert samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, De Brauw te veroordelen
I. tot uitkering aan IJsselstaete van de door De Brauw gehouden depotbedragen, te vermeerderen met de daarover gekweekte rente vanaf 31 december 1997 tot en met 20 december 2010 en de wettelijke rente vanaf 20 december 2010,
II. tot betaling aan IJsselstaete van € 904,- aan buitengerechtelijk kosten,
III. in de kosten van dit geding, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis.
3.2. IJsselstaete legt aan haar vordering het volgende ten grondslag.
In het kader van de tussen hen gesloten koopovereenkomst zijn IJsselstaete en IFH 20 in 1997 overeengekomen bedragen in depot te houden bij De Brauw. IFH 20 heeft haar rechten op de depots niet overgedragen. IFH 20 is door middel van een fusie overgegaan in IFH 53. IJsselstaete en IFH 53 hebben in december 2010 gezamenlijk aan De Brauw verzocht om over te gaan tot uitbetaling van de depotbedragen aan IJsselstaete. Aan dit verzoek heeft De Brauw niet voldaan. Nu De Brauw sinds 21 december 2010 in verzuim is met haar verplichting tot uitbetaling, is vanaf die datum wettelijke rente verschuldigd. Eveneens dient De Brauw de gemaakte buitengerechtelijke kosten te vergoeden, aldus IJsselstaete.
Vorderingen van Vermeer 6
3.3. Vermeer 6 vordert als tussenkomende partij in de hoofdzaak – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. verklaring voor recht dat Vermeer 6 de enige rechthebbende is op de door De Brauw gehouden depotbedragen,
II. veroordeling van IJsselstaete tot het verlenen van medewerking aan vrijgave van de depotbedragen aan Vermeer 6 door binnen 5 dagen na het vonnis de notaris van De Brauw schriftelijk te verzoeken de depotbedragen uit te betalen aan Vermeer 6, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag,
dan wel machtiging van Vermeer 6 op grond van artikel 3:299 BW Pro om zelf de notaris van De Brauw te verzoeken tot uitbetaling van de depotbedragen over te gaan,
III. veroordeling van IJsselstaete in de kosten van dit geding, de kosten van het incident en de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis.
3.4. Vermeer 6 legt aan haar vordering het volgende ten grondslag.
De rechten van IFH 20 ten aanzien van de depots zijn bij de leveringsakte van 30 maart 2007 op Vermeer 6 overgegaan. IJsselstaete heeft niet binnen drie maanden na 30 december 1997 de asbest uit het kantoorgebouw verwijderd. Evenmin heeft zij tijdig aan haar verplichtingen uit hoofde van artikel 16.1 van de akte van 30 december 1997 voldaan. Daarmee zijn de rechten van IJsselstaete op het depot komen te vervallen. Het depotsaldo dient dan ook te worden toegedeeld aan Vermeer 6. Subsidiair dient het saldo te worden toegedeeld aan Vermeer 6 op basis van de redelijkheid en billijkheid, aldus Vermeer 6.
Standpunt De Brauw
3.5. De Brauw beroept zich zowel jegens IJsselstaete als jegens Vermeer 6 op het bepaalde in artikel 6:37 BW Pro, nu onduidelijk is aan wie betaling moet geschieden. In deze procedure refereert De Brauw zich aan het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de vraag aan wie de depots dienen te worden uitgekeerd. De vordering van IJsselstaete tot betaling van wettelijke rente moet volgens De Brauw worden afgewezen, nu zij niet in verzuim is. Verder stelt De Brauw dat een eventuele veroordeling niet moet worden voorzien van een uitvoerbaarverklaring bij voorraad, omdat daarmee het restitutierisico bij De Brauw komt te liggen. Ten slotte verzoekt De Brauw om IJsselstaete en Vermeer 6 te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis.
4. De beoordeling
4.1. Kern van het geschil is de vraag aan wie de in depot gehouden bedragen toekomen. Zowel IJsselstaete als Vermeer 6 maken aanspraak op toedeling van de depots. De Brauw heeft vooralsnog iedere uitbetaling geweigerd met een beroep op artikel 6:37 BW Pro. De rechtbank zal allereerst enkele algemene overwegingen wijden aan het karakter van de depots. Vervolgens zal de rechtbank achtereenvolgens de aanspraken van Vermeer 6 en van IJsselstaete beoordelen.
Algemeen
4.2. De Brauw houdt de bedragen waar deze procedure betrekking op heeft sinds 1997 in depot. Aanvankelijk waren de bedragen gestort op een derdengeldenrekening. Inmiddels staan de depotbedragen op de algemene kwaliteitsrekening van De Brauw in de zin van artikel 25 van Pro de Wet op het notarisambt (Wna). De Wna is in 1999 in werking getreden. Nu de wet geen bijzondere overgangsregeling kent voor artikel 25, heeft deze bepaling onmiddellijke werking. Op de onderhavige depots is de regeling van artikel 25 Wna Pro dan ook van toepassing.
4.3. Op grond van deze bepaling is de notaris als lasthebber van de gerechtigden bij uitsluiting bevoegd tot het beheer en de beschikking over de kwaliteitsrekening. Rechthebbenden op het saldo zijn degenen ten behoeve van wie gelden op de rekening zijn bijgeschreven, onder de voorwaarden die in hun onderlinge verhouding nader gelden. Tussen de rechthebbenden geldt met betrekking tot die gelden een gemeenschap als bedoeld in artikel 3:166 lid 1 BW Pro (HR 12 januari 2001, NJ 2002, 371).
4.4. De onderhavige depotbedragen zijn blijkens de akte van 30 december 1997 gestort ter zekerheid van de nakoming door IJsselstaete van haar verplichtingen jegens IFH 20 uit hoofde van de artikelen 15.3, 15.4 en 16.1 van die akte. Hoewel in de akte vermeld staat dat “Verkoper” (IJsselstaete) de depots heeft gestort, stellen zowel De Brauw als IJsselstaete onbetwist dat de depotbedragen deel uitmaakten van de door IFH 20 betaalde koopsom. De rechtbank begrijpt daaruit dat het de bedoeling van de partijen bij deze overeenkomst is geweest om ten aanzien van een gedeelte van de koopsom slechts tot uitkering aan IJsselstaete over te gaan nadat deze had voldaan aan haar verplichtingen jegens IFH 20. Als voorwaarde tot uitbetaling is in de akte opgenomen dat “Verkoper” (IJsselstaete) en “Koper” (IFH 20) daartoe een gezamenlijk verzoek zouden doen. Een dergelijk verzoek zou kunnen strekken tot uitbetaling van de depots aan IJsselstaete maar zou evengoed kunnen strekken tot uitbetaling aan IFH 20 of tot verdeling van de depots.
4.5. In lijn met de hiervoor genoemde uitspraak van de Hoge Raad moet worden aangenomen dat IJsselstaete en IFH 20 door het in depot geven van de bedragen deelgenoot zijn geworden in een gemeenschap. Deze gemeenschap omvat het recht op uitkering van de gedeponeerde bedragen. Bij verdeling van deze gemeenschap hebben de rechthebbenden ieder een voorwaardelijk recht op uitkering van de door De Brauw beheerde depotbedragen.
4.6. Anders dan Vermeer 6 stelt, volgt uit de artikelen 15 en 16 van de akte van 30 december 1997 niet dat het voorwaardelijk recht van IJsselstaete op de depots zou komen te vervallen indien zij niet binnen drie maanden aan haar verplichtingen uit de artikelen 15.3, 15.4 en 16.1 van de akte zou hebben voldaan. De depots dienden weliswaar als prikkel tot nakoming, maar dat betekent niet dat bij niet-nakoming de rechten van IJsselstaete geheel zouden komen te vervallen. Nakoming van de verplichtingen is in de akte niet als voorwaarde gesteld voor uitkering van de depots.
4.7. Evenmin zijn de rechten op de depots verjaard. Nu de gemeenschap slechts voorwaardelijke rechten omvat, kan van verjaring geen sprake zijn. Immers, de termijn van verjaring begint in geval van een verbintenis onder voorwaarde pas te lopen nadat de voorwaarde is vervuld. Voor zover IJsselstaete haar verbintenissen uit hoofde van de artikelen 15.3, 15.4 en 16.1 van de akte van 30 december 1997 niet (deugdelijk) is nagekomen, is de vordering van IFH 20 tot nakoming van deze verbintenissen daarentegen wel verjaard, zoals IJsselstaete terecht heeft aangevoerd. Anders dan De Brauw stelt, brengt verjaring van deze rechtsvordering echter niet mee dat ook het aandeel in de gemeenschap van de depots verjaard zou zijn.
Aanspraak van Vermeer 6
4.8. Vermeer 6 baseert haar vorderingen als tussenkomende partij op het standpunt dat zij rechthebbende is geworden op het aandeel van IFH 20 in de gemeenschap. Daartoe stelt Vermeer 6 primair dat het aandeel als kwalitatief recht op haar is overgegaan toen Vermeer 6 in 2007 het kantoorgebouw van IFH 20 onder bijzondere titel heeft verkregen. Subsidiair stelt Vermeer 6 dat het aandeel aan haar is overgedragen door IFH 20.
4.9. De rechtbank stelt voorop dat een aandeel in een gemeenschap is aan te merken als een vermogensrecht en dat vermogensrechten op grond van artikel 3:83 BW Pro overdraagbaar zijn. Dit is slechts anders indien de wet, de aard van het recht of een contractueel beding zich tegen een overdracht verzet. Gesteld noch gebleken is dat een van de genoemde uitzonderingssituaties zich in dit geval voordoet. Het aandeel van IFH 20 in de gemeenschap is dan ook een overdraagbaar recht. Het standpunt van IJsselstaete dat IFH 20 haar aandeel in de gemeenschap slechts met instemming van IJsselstaete had kunnen overdragen door middel van een contractsoverneming op basis van artikel 6:159 BW Pro, slaagt niet.
4.10. Het primaire standpunt van Vermeer 6 berust op de opvatting dat het aandeel van IFH 20 in de gemeenschap is aan te merken als een kwalitatief recht. In artikel 6:251 BW Pro wordt een kwalitatief recht omschreven als een uit een overeenkomst voortvloeiend en voor overgang vatbaar recht dat in een zodanig verband staat met een aan de schuldeiser toebehorend goed, dat hij bij dat recht slechts belang heeft zolang hij dat goed behoudt. Een dergelijk recht gaat van rechtswege mee over op de rechtsopvolger onder bijzondere titel van dat goed. Op deze manier wordt voorkomen dat bij overgang van het goed de schuldeiser geen nakoming meer kan vorderen omdat hij daarbij geen belang in de zin van artikel 3:303 BW Pro heeft terwijl de verkrijger van het goed dat evenmin kan omdat hij geen schuldeiser is.
4.11. IJsselstaete voert terecht aan dat in het onderhavige geval ook zonder eigendom van het kantoorgebouw een belang bestaat bij het depot. Weliswaar was het depot oorspronkelijk bedoeld als prikkel tot nakoming door IJsselstaete van haar verplichting jegens IFH 20 tot het verrichten van een aantal werkzaamheden ten aanzien van het kantoorgebouw, maar ook wanneer het depot dat doel niet langer dient behoudt IFH 20 een financieel belang bij toedeling van het saldo van het depot. Het aandeel van IFH 20 in de gemeenschap is dan ook niet als kwalitatief recht van rechtswege mee overgegaan op Vermeer 6 bij de overdracht van het kantoorgebouw.
4.12. Het subsidiaire standpunt van Vermeer 6 houdt in dat IFH 20 haar aandeel in de gemeenschap bij leveringsakte van 30 maart 2007 aan Vermeer 6 heeft overgedragen. Volgens Vermeer 6 blijkt dit uit de artikelen 1.18, 4.1 en 4.2 van de leveringsakte.
4.13. IJsselstaete betwist dat het aandeel in de gemeenschap aan Vermeer 6 is overgedragen. Daartoe voert IJsselstaete in de eerste plaats aan dat een geldige titel voor de overdracht ontbreekt. Vermeer 6 heeft slechts een leveringsakte in het geding gebracht en niet de titel voor de levering, aldus IJsselstaete.
4.14. De rechtbank gaat aan dit verweer voorbij voor zover het ertoe strekt te betogen dat aan de levering van de in artikel 1.18, 4.1 en 4.2 genoemde rechten in het geheel geen rechtsverhouding ten grondslag ligt die de levering rechtvaardigt. Uit de akte van levering van 30 maart 2007 blijkt genoegzaam dat aan de levering een koopovereenkomst ten grondslag ligt. Nu partijen in de akte hebben vastgelegd de betreffende rechten over te dragen, ligt het in de rede dat zij in het kader van de koopovereenkomst ook overeenstemming hebben bereikt over de overdracht van deze rechten. De enkele niet nader onderbouwde stelling van IJsselstaete dat een titel voor de levering ontbreekt is onvoldoende om dit te weerleggen.
4.15. IJsselstaete stelt voorts dat de in artikel 1.18, 4.1 en 4.2 genoemde rechten niet tevens het aandeel van IFH 20 in de gemeenschap omvatten. IFH 20 heeft destijds ook niet de bedoeling gehad om haar rechten op het depot over te dragen op Vermeer 6, aldus IJsselstaete.
4.16. Vast staat dat zowel IFH 20 als Vermeer 6 zich ten tijde van de overdracht in 2007 niet bewust waren van het bestaan van de depots. Het depot heeft dan ook geen rol gespeeld bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. Dit betekent echter nog niet dat partijen de overdracht van de uit het depot voortvloeiende rechten niet hebben kunnen beogen. Uit artikel 1.18 van de leveringsakte blijkt dat partijen hebben beoogd “alle rechten en bevoegdheden ten behoeve van het Verkochte” over te dragen aan Vermeer 6. Uit artikel 4.1 en 4.2 blijkt vervolgens dat partijen tevens “alle aanspraken [...] ten aanzien van (een gedeelte van het) Verkochte” en “alle rechten en aanspraken met betrekking tot het Verkochte jegens voorgaande eigenaren en overige derden ten aanzien van milieukundige aspecten” hebben willen overdragen. Voor zover uit de vaststellingsovereenkomst tussen IJsselstaete en IFH 53 zou volgen dat (destijds) IFH 20 de rechten op de depots niet heeft willen overdragen, moet worden vastgesteld dat de akte voor een dergelijke specifieke beperking geen aanknopingspunten biedt. Wel moet worden beoordeeld of IFH 20 en Vermeer 6 in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten dat ook depotrechten als de onderhavige onder de over te dragen rechten zouden zijn begrepen.
4.17. In dit verband is in de eerste plaats het karakter van de depotrechten van belang. Zoals hiervoor onder 4.4 reeds is overwogen, betreffen de depots een gedeelte van de koopsom die IFH 20 in 1997 aan IJsselstaete heeft betaald. Destijds is afgesproken een deel van de koopsom in depot te houden ter zekerheid van de nakoming door IJsselstaete van een aantal verplichtingen jegens IFH 20. De depots strekten er dus toe IFH 20 een middel in handen te geven om nakoming van de afspraken door IJsselstaete af te dwingen. Dit brengt mee dat (de rechten op) de depots niet zozeer betrekking hadden op het kantoorgebouw, als wel op de door IJsselstaete op zich genomen verbintenissen jegens IFH 20. Deze verbintenissen, onder meer strekkende tot het verwijderen van het aanwezige asbest en het vernieuwen van het brandmeldingssysteem, hebben wel rechtstreeks betrekking op het kantoorgebouw. Deze vorderingen zijn echter, voor zover niet reeds nagekomen, verjaard. De rechten op de depots zijn daarvan afzonderlijke rechten met een persoonlijk karakter.
4.18. In de tweede plaats acht de rechtbank de omstandigheden rondom de overdracht van het kantoorgebouw in 2007 van belang. De verkoop en levering van het kantoorgebouw maakte deel uit van een omvangrijke onroerend goed transactie. De in de leveringsakte opgenomen bepalingen over de overdracht van rechten (waaronder de artikelen 1.18, 4.1 en 4.2 van de akte) zijn standaardbepalingen geschreven voor alle, meer dan 75 onroerende zaken waarop de akte betrekking heeft. Gesteld noch gebleken is dat in het kader van de overdracht van het kantoorgebouw de depots, de eventuele aanwezigheid van asbest, het brandmeldings-systeem, de ontruimingsalarmering, de gevelreinigingsinstallatie of de centrale schakelkast onderwerp van gesprek zijn geweest of van invloed zijn geweest op de tussen die partijen overeengekomen koopprijs. De rechtbank gaat er daarom van uit dat Vermeer 6 het kantoorgebouw heeft gekocht in de staat waarin het zich bevond en een daarmee overeenstemmende koopprijs heeft betaald.
4.19. Onder deze omstandigheden mocht Vermeer 6 er niet van uitgaan dat de depotrechten zouden zijn begrepen onder “alle rechten en bevoegdheden ten behoeve van het verkochte” van artikel 1.18 van de akte. Immers, de rechten op het depot zijn - te meer na verjaring van de onderliggende vordering - niet aan te merken als rechten ten behoeve van het kantoorgebouw maar rechten ten behoeve van IFH 20. Evenmin mocht Vermeer 6 verwachten dat “alle aanspraken [...] ten aanzien van het verkochte” van artikel 4.1 de depotrechten zouden omvatten. Uit de in dat artikel genoemde voorbeelden volgt dat in dit verband gedacht is aan garantieovereenkomsten en aanspraken jegens de bouwer, aannemer, installateur of leverancier. Een voorwaardelijke aanspraak jegens een kredietinstelling wegens een door de verkoper gesteld depot valt hier niet onder te scharen. Ten slotte mocht Vermeer 6 er ook niet op vertrouwen dat haar de depotrechten zijn overgedragen als onderdeel van “alle rechten en aanspraken met betrekking tot het Verkochte jegens voorgaande eigenaren ten aanzien van milieukundige aspecten”. De vordering tot verwijdering van het aanwezige asbest (artikel 15.3 van de akte van 30 december 1997) is zonder meer een recht jegens een voorgaande eigenaar ten aanzien van milieukundige aspecten. Dit geldt echter niet voor een ter zekerheid van de nakoming van die verplichting gesteld depot, te meer nu de vordering tot nakoming van de verplichting zelf is verjaard.
4.20. De conclusie luidt dat IFH 20 haar aandeel in de gemeenschap niet heeft overgedragen aan Vermeer 6. In dit licht behoeft hetgeen door IJsselstaete is aangevoerd met betrekking tot het bepaaldheidsvereiste van artikel 3:84 BW Pro en het mededelingsvereiste van artikel 3:176 BW Pro geen bespreking.
4.21. Meer subsidiair heeft Vermeer 6 een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid. Dit beroep faalt eveneens. Nu Vermeer 6 geen deelgenoot is geworden in de gemeenschap van het depot, bestaat tussen Vermeer 6 en IJsselstaete geen rechtsbetrekking waarin de redelijkheid en billijkheid aanvullingen of beperkingen kunnen meebrengen.
4.22. Gezien het voorgaande zullen de vorderingen van Vermeer 6 als tussenkomende partij worden afgewezen. Vermeer 6 zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de tussenkomst aan de zijde van De Brauw en IJsselstaete, welke kosten worden begroot op € 384,- (2 x 0,5 punt × tarief € 384,-) voor elke partij.
Aanspraak van IJsselstaete
4.23. Nu IFH 20 haar rechten ten aanzien van de depots niet aan Vermeer 6 heeft overgedragen, moet worden aangenomen dat IJsselstaete en IFH 20 deelgenoten zijn gebleven in de gemeenschap. Voorts is onbetwist dat IFH 20 is gefuseerd in IFH 53 en dat daarbij het vermogen van IFH 20 is overgegaan op IFH 53.
4.24. Voorwaarde voor uitbetaling van de depotbedragen is blijkens de akte van 30 december 1997 een gezamenlijk verzoek daartoe van IJsselstaete en IFH 20. In de vaststellingsovereenkomst van 7 december 2010 hebben IJsselstaete en de rechtsopvolger van IFH 20 gezamenlijk opdracht aan De Brauw verstrekt om de depotbedragen aan IJsselstaete uit te betalen. Daarmee is aan de voorwaarden voor uitbetaling van artikel 15 en Pro 16 van de akte voldaan. De Brauw is dan ook gehouden tot uitbetaling over te gaan.
4.25. Gezien het voorgaande, zal de vordering van IJsselstaete jegens De Brauw worden toegewezen. De vordering tot vergoeding van wettelijke rente komt niet voor toewijzing in aanmerking, nu de rechtbank van oordeel is dat De Brauw in de voorliggende situatie redelijke grond had om te twijfelen dat zij jegens IJsselstaete gehouden was om tot uitkering aan haar over te gaan. De Brauw is daarom niet in verzuim geraakt. Voor een veroordeling tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten bestaat om diezelfde reden evenmin grond.
4.26. De Brauw heeft zich verzet tegen de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het vonnis. Daartoe heeft De Brauw gesteld dat indien zij zou voldoen aan het vonnis voordat dit in kracht van gewijsde is gegaan en het vonnis vervolgens zou worden vernietigd, De Brauw een restitutierisco loopt. De rechtbank neemt in aanmerking dat de gestorte bedragen al sinds 1997 in depot staan en dat IJsselstaete tot 2009 nooit heeft verzocht om uitbetaling. Niet gezegd kan worden dat op dit moment spoed is geboden bij uitkering van het saldo. Daarnaast acht de rechtbank van belang dat aan de zijde van IJsselstaete geen reëel restitutierisico bestaat, nu de depotbedragen gedurende een eventueel hoger beroep op de kwaliteitsrekening van De Brauw blijven staan en daar rente kweken. In het licht van deze omstandigheden weegt het belang van De Brauw bij behoud van de bestaande toestand tot dit vonnis in kracht van gewijsde is gegaan of op een eventueel hoger beroep is beslist zwaarder dan het belang van IJsselstaete bij uitbetaling van de depots. De rechtbank zal de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad afwijzen, behoudens voor wat betreft de proceskostenveroordeling.
4.27. De Brauw zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van IJsselstaete worden begroot op:
- dagvaarding € 76,31
- griffierecht 568,00
- salaris advocaat 768,00 (2,0 punten × tarief € 384,00)
Totaal € 1.412,31
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en gevorderde nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
4.28. De proceskosten in het incident, waarover in het vonnis in incident nog geen beslissing was genomen, zullen gelet op de aard van het incident worden gecompenseerd in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
5. De beslissing
De rechtbank
ten aanzien van de vorderingen van IJsselstaete
5.1. veroordeelt De Brauw om aan IJsselstaete uit te keren de door De Brauw op grond van de overeenkomst van 30 december 1997 gehouden depotbedragen, vermeerderd met de daarover gekweekte rente vanaf 31 december 1997,
5.2. veroordeelt De Brauw in de proceskosten, aan de zijde van IJsselstaete tot op heden begroot op € 1.412,31, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.3. veroordeelt De Brauw in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarden dat het vonnis onherroepelijk is geworden en De Brauw niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het onherroepelijk geworden vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4. verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af,
ten aanzien van de vorderingen van Vermeer 6
5.6. wijst de vorderingen af,
5.7. veroordeelt Vermeer 6 in de proceskosten, aan de zijde van De Brauw tot op heden begroot op € 384,-,
5.8. Veroordeelt Vermeer 6 in de proceskosten, aan de zijde van IJsselstaete tot op heden begroot op € 384,-,
5.9. verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in het incident tot tussenkomst
5.10. compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M.E. de Koning en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2012.?