Uitspraak
RECHTBANK ALKMAAR
Sector Bestuursrecht
Zaaknummer: 08/124 WOZ
Uitspraak van de meervoudige kamer
in de zaak van:
[eiseres],
gevestigd te [land],
eiseres,
gemachtigde mr. F.J.H.L. Makkinga,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn,
verweerder.
Ontstaan en loop van de zaak
Bij beschikking gedateerd 31 maart 2007 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak van eiseres aan [adres] te [plaats] (hierna: het object van eiseres) voor het belastingjaar 2007 vastgesteld op € 23.757.045,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2005 als waardepeildatum.
Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar van 3 december 2007 ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak heeft eiseres beroep ingesteld bij brief van 3 januari 2008.
De rechtbank heeft de zaak ter zitting behandeld op 7 mei 2009, waar eiseres, daartoe ambtshalve opgeroepen, is vertegenwoordigd door bovengenoemde gemachtigde en zijn kantoorgenoot E.H.M. Nijzink. Verweerder is - daartoe ambtshalve opgeroepen - vertegenwoordigd door mr. E.G. van Roest en door A.M. Spruit.
Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak met zes weken verlengd.
Motivering
1. In geschil is of verweerder bij de bestreden uitspraak op bezwaar de waarde van het object van eiseres terecht heeft gehandhaafd op € 23.757.045,00.
2. Het object van eiseres is een distributiecentrum met bouwjaar 2005, dat is gelegen op een terrein van 83.195 m². Het object omvat een opslag/magazijn, een kantoor, een koel/vriesruimte, een kantine, een was/kleedruimte, een laad/loskuil (dockingstation) en tanks. Niet in geschil is dat het object eigendom is van eiseres en feitelijk gebruikt wordt door eiseres.
3. Verweerder heeft blijkens de uitspraak op bezwaar en de overige gedingstukken het object van eiseres volgens de huurwaardekapitalisatiemethode getaxeerd. Volgens verweerder ligt het object van eiseres op een nieuw bedrijventerrein en komen objecten met een omvang als dat van het object van eiseres niet veel voor in Hoorn. Verweerder heeft gesteld dat er voor [bedrijventerrein] rond de waardepeildatum 1 januari 2005 geen relevante koop- en huursommen van totaal afgebouwde objecten bekend zijn en dat de economische huurwaarde van het object van eiseres daarom is vastgesteld aan de hand van de vierkante meterprijzen per 1 januari 2005 van bedrijven op andere bedrijventerreinen in Hoorn.
Ter onderbouwing van de gebruikte huurwaarden en kapitalisatiefactor heeft verweerder daarom verwezen naar de gegevens van objecten op de bedrijventerreinen [bedrijventerrein 1], [bedrijventerrein 2], [bedrijventerrein 3], [bedrijventerrein 4], [bedrijventerrein], [bedrijventerrein 5] en [bedrijventerrein 6], op bedrijventerrein [bedrijventerrein 8], [bedrijventerrein 7] en [bedrijventerrein 9], op bedrijventerreinen op verspreide locaties en naar gegevens van bedrijven in het centrum van Hoorn.
In zijn verweerschrift heeft verweerder aangegeven dat bij de vaststelling van de WOZ waarde van het object van eiseres is uitgegaan van een economische huurwaarde van € 2.2065.830,00 (lees: € 2.065.830,00) en een kapitalisatiefactor van 11,5. Deze kapitalisatiefactor is volgens verweerder niet te hoog, gelet op de kapitalisatiefactoren voor aangrenzende waardegebieden [bedrijventerrein 4], [bedrijventerrein 3], [bedrijventerrein 2] en [bedrijventerrein 8], variërend tussen de 10 en 12. De kapitalisatiefactor van 10,5 voor het bedrijventerrein [bedrijventerrein 3] is volgens verweerder gebaseerd op een gerealiseerde woon (lees: huur)- en koopsom. Het bedrijventerrein [bedrijventerrein 3] is volgens verweerder ouder dan het bedrijventerrein [bedrijventerrein] en daarom is voor het object van eiseres een hogere kapitalisatiefactor gehanteerd. Verweerder meent dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object van eiseres € 23.458.055,00 en dus minder dan de waarde op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode bedraagt. Volgens verweerder kan een pand in de gemeente Tiel niet ter onderbouwing dienen van de vastgestelde WOZ-waarde van het object van eiseres en is een waarde voor het object van eiseres van € 9.500.000,00 niet reëel, omdat de aankoopkosten van de grond in de gemeente Hoorn al € 8.062.748,00 bedragen.
4. Eiseres heeft in beroep aangevoerd dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens haar is de waarde € 21.872.000,00. Ter onderbouwing hiervan heeft eiseres gewezen op een rapport van maart 2008, opgesteld door E.H.M. Nijzink, registertaxateur bij Ernst & Young Belastingadviseurs (hierna: Nijzink). In dat rapport is de economische huurwaarde van het object van eiseres vastgesteld op € 2.025.210,00 en de kapitalisatiefactor berekend op 10,8. In haar brief van 23 april 2009 heeft eiseres voorts aangevoerd dat de objecten die verweerder in de bijlagen bij het verweerschrift heeft genoemd qua aard en grootte onvergelijkbaar zijn met haar object. Volgens eiseres dient verweerder, indien er geen vergelijkbare huur- of verkooptransacties in de gemeente Hoorn zijn te vinden, referenties te zoeken in de regio of zelfs landelijk. Eiseres heeft gewezen op de huur- en verkoopgegevens van distributiecentra aan de [referentieobject 1] te [plaats], [referentieobject 2] te [plaats] en de [referentieobject 3] te [plaats]. Deze objecten zijn volgens eiseres vergelijkbaar met haar object. Uit de verkoop van het object [referentieobject 1] blijkt volgens eiseres ook dat de kapitalisatiefactor niet meer dan 10,8 kan bedragen. Volgens eiseres is uit onderzoek naar de ligging van grootschalige distributiecentra gebleken dat de regio’s Rotterdam, Amsterdam/Schiphol, West-Brabant en Noord-Limburg de meest aantrekkelijke locaties zijn.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde bepaald voor:
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
6. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Bij brief van 27 april 2009, door de rechtbank ontvangen op 29 april 2009, heeft verweerder (transactie)gegevens overgelegd van de objecten [object 1] en [object 2]. De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting bezwaar gemaakt tegen het meenemen van dit stuk bij de beoordeling van het beroep, aangezien het stuk niet uiterlijk tien dagen voor de zitting door verweerder is ingebracht. De rechtbank overweegt, onder verwijzing naar artikel 8:58 van Pro de Awb, dat de goede procesorde zich verzet tegen het meenemen van de nadere gegevens van verweerder. Deze gegevens worden daarom niet bij de beoordeling van het beroep betrokken.
8. Uit de overige door verweerder ingebrachte gegevens volgt dat verweerder de huurprijzen en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres heeft afgeleid uit de (referentie)huurwaarden van referentieobjecten op bedrijventerreinen in de gemeente Hoorn, bedrijventerreinen op verspreide locaties en de verkoopprijs van het referentieobject [referentieobject 4]. De rechtbank overweegt dat verweerder de waardebepalende elementen van deze referentieobjecten - zoals oppervlakte, bestemming en objectonderdelen - niet inzichtelijk heeft gemaakt. Wel staat vast dat de door verweerder genoemde referentieobjecten geen distributiecentra zijn, nu verweerder zich ter zitting op het standpunt heeft gesteld dat noch in de regio, noch landelijk transacties van distributiecentra bekend zijn. Verder heeft de gemachtigde van eiseres ter zitting - door verweerder onweersproken - gesteld dat de door verweerder gebruikte referentieobjecten veel kleiner zijn dan het object van eiseres. Gelet hierop oordeelt de rechtbank dat de door verweerder genoemde referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn met het object van eiseres. De verhuur- en verkoopprijzen van deze referentieobjecten kon verweerder dus niet gebruiken bij het bepalen van de WOZ-waarde van het object van eiseres.
9. Nu er geen deugdelijke onderbouwing is gegeven voor de gehanteerde huurwaarden en kapitalisatiefactor, heeft verweerder aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode niet aangetoond dat de WOZ waarde van het object van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
10. Uit het verweerschrift volgt dat verweerder van het te waarderen object ook de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft berekend. Volgens verweerder bedraagt de gecorrigeerde vervangingswaarde € 23.458.055,00. De rechtbank stelt voorts vast dat de door verweerder gestelde gecorrigeerde vervangingswaarde en de door eiseres gestelde werkelijke stichtingskosten van € 23.418.460,44 elkaar weinig ontlopen. Nu verweerder de door eiseres gestelde werkelijk stichtingskosten niet heeft betwist ziet de rechtbank, mede gelet op genoemd gering verschil, geen aanleiding om bij het bepalen van de vervangingswaarde niet uit te gaan van de door eiseres genoemde werkelijke stichtingskosten voor haar object.
11. Eiseres heeft terzake van de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde evenwel betoogd dat de werkelijke stichtingskosten van haar object neerwaarts moeten worden bijgesteld met 10% vanwege een belemmering van de gebruiksmogelijkheden (te verwerken in een factor voor functionele veroudering). Dit betoog slaagt niet. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. Volgens eiseres is deze functionele belemmering gelegen in een substantieel gebrek aan kantoorruimte, waarvan al sprake was bij de ingebruikname van haar object in 2005. Zij heeft erop gewezen dat het kantoorgedeelte in 2009 wordt uitgebreid met circa 500 m². Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres onvoldoende onderbouwd dat op de waardepeildatum 1 januari 2005, dan wel bij de ingebruikname in 2005 sprake was van functionele veroudering. Het object van eiseres was op de waardepeildatum van 1 januari 2005 nog in aanbouw en is in de loop van 2005 door eiseres in gebruik genomen. In het door eiseres aangevoerde ziet de rechtbank geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt dat de onroerende zaak in een situatie als deze geacht moet worden geheel te zijn afgestemd op het gebruik waarvoor het is ontworpen (zie het arrest van de Hoge Raad van 2 februari 2007, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJ Nummer AZ7460).
12. De gecorrigeerde vervangingswaarde voor het object van eiseres moet daarom naar het oordeel van de rechtbank worden vastgesteld op (afgerond) € 23.418.460,00. Volgens artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet de WOZ waarde worden bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan een berekening met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Nu de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de door eiseres op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode voorgestane waarde van € 21.872.000,00, zal buiten beschouwing worden gelaten of eiseres laatstgenoemde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
13. Gezien het voorgaande is het beroep gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb en zelf in de zaak voorzien door de WOZ waarde van het object van eiseres voor het belastingjaar 2007 vast te stellen op € 23.418.460,00. Verder zal de rechtbank bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar.
14. Bij deze beslissing is er aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres voor de behandeling van haar beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft de rechtbank de kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644,00. Hierbij heeft de rechtbank zowel voor het opstellen van het beroepschrift als voor het verschijnen ter zitting één punt toegekend en het gewicht van de zaak aangemerkt als gemiddeld.
Nu het inschakelen van een makelaar/taxateur als deskundige in zaken als deze redelijk wordt geacht, ziet de rechtbank aanleiding om de kosten van het taxatierapport te vergoeden. De vergoeding daarvoor wordt bepaald op € 812,30, waarbij is uitgegaan van een redelijk tijdsbeslag van 10 uur en een uurtarief van € 81,23 per uur.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 3 december 2007;
- stelt de WOZ-waarde van het object van eiseres voor het belastingjaar 2007 vast op een bedrag van € 23.418.460,00, waarbij is uitgegaan van 1 januari 2005 als waardepeildatum;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de gemeente Hoorn aan eiseres het griffierecht van € 285,00 vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de aan de zijde van eiseres redelijkerwijs gemaakte proceskosten van € 1.456,30;
- wijst de gemeente Hoorn aan als de rechtspersoon die de proceskosten moet vergoeden;
- bepaalt dat de betaling van € 1.456,30 dient te worden gedaan aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan op 2 juli 2009 door mr. drs. W.P. van der Haak, voorzitter,
mr. D.M. de Feijter en mr. S.I.A.C. Angenent-Bakker, leden, in tegenwoordigheid van
mr. D.J.H. Best, griffier.
griffier voorzitter
Tegen deze uitspraak kunnen partijen hoger beroep instellen. Hoger beroep wordt ingesteld door binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak een brief (beroepschrift) en een kopie van deze uitspraak te zenden aan het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.