Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: ROT 11/4661 + ROT 10/4786
uitspraak van de meervoudige kamer van 7 maart 2013 in de zaken tussen
[naam eiser], eiser,
gemachtigden: mr. A.L. Kruijmer en mr. C.M. Bergman,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente], verweerder,
gemachtigden mr. P. van den Berg en mr. R.P.M.M. Mols.
Procesverloop
Bij besluit, gedagtekend 7 januari 2008, heeft verweerder aan eiser voor het jaar 2008 een voorlopige aanslag onroerende-zaakbelastingen eigenaren- en gebruikersbelasting (aanslagnummer 26968059) opgelegd ter zake van de onroerende zaak [aanduiding object] (hierna: de onroerende zaak).
Bij uitspraak op bezwaar van 8 oktober 2010 (het bestreden besluit I) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 7 januari 2008 ongegrond verklaard en de heffingsgrondslag van de voorlopige aanslag gebruikersbelasting uit compromissoire overwegingen verminderd van € 192.539.000,- naar € 88.582.966,-.
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 31 december 2010, is ter zake van de onroerende zaak de waarde per waardepeildatum 1 januari 2007 voor het belastingjaar 2008 vastgesteld op € 88.582.000,-, onder gelijktijdige oplegging van een daarmee corresponderende aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB).
Bij uitspraak op bezwaar van 14 oktober 2011 (het bestreden besluit II) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 31 december 2010 ongegrond verklaard.
Tegen de bestreden besluiten heeft eiser beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Partijen hebben over en weer nog gereageerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 november 2011. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden, vergezeld van R.G.M. Min, mr. drs. J. van Spengen en C. Schekkerman, taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden, vergezeld van L.C. Welleman, taxateur.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst. Zij heeft daarbij bepaald dat de geschilpunten die er op basis van de taxatierapporten zijn, zullen worden voorgelegd aan de Stichting Advisering Bestuursrecht (StAB), waarbij de StAB wordt verzocht te adviseren.
Nadat de StAB het advies, gedateerd 16 april 2012, aan de rechtbank en partijen heeft gezonden, hebben partijen daarop hun reactie gegeven.
De nadere zitting heeft plaatsgevonden op 18 december 2012. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden, vergezeld van R.G.M. Min, mr. drs. J. van Spengen en C. Schekkerman, taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden, vergezeld van L.C. Welleman, taxateur en mr. B.F.W.J.M. van Boxtel, teamleider juridische zaken Gemeentebelastingen [naam gemeente].
Overwegingen
Procesbelang bij beroep tegen voorlopige aanslag (AWB 10/4786)
1. Ten aanzien van het beroep tegen de voorlopige aanslag (het bestreden besluit I) is er thans uitsluitend belang voor wat betreft de verrekening van die aanslag met de definitieve. Die verrekening is in de wet geregeld (artikel 15 van Pro de Algemene wet inzake rijksbelastingen) en dwingend voorgeschreven. Bij de definitieve aanslag 2008 heeft die verrekening ook plaatsgehad.
Het beroep tegen de definitieve aanslag wordt inhoudelijk beoordeeld.
Gelet daarop ziet rechtbank geen procesbelang bij beoordeling van het bestreden besluit I.
Een procesbelang is niet gelegen in eisers stelling dat verweerder heeft nagelaten de heffingsgrondslag alsmede de aanslag te verminderen voor eigenarenbelasting. Immers, bij de definitieve aanslag is een WOZ-beschikking gegeven, die op grond van de wet (artikel 220c van de Gemeentewet) heffingsgrondslag is voor zowel het eigenaren- als het gebruikersdeel van de OZB.
De rechtbank ziet wel aanleiding voor een proceskostenveroordeling voor de bezwaarfase.
Voor een kostenveroordeling in beroep verwijst de rechtbank naar de beoordeling daarvan in de zaak AWB 11/4661. In de gronden van beroep in die zaak is verwezen naar de gronden van beroep in AWB 10/4786. De beide zaken moeten als zodanig samenhangend worden beschouwd dat er voor een aparte veroordeling in de kosten van beroep in AWB10/4786 geen aanleiding is.
Het beroep in de zaak 10/4786 zal niet-ontvankelijk worden verklaard.
Ten aanzien van de waardebepaling en definitieve aanslag 2008 (AWB 11/4661)
2. Ten aanzien van het bestreden besluit II stelt eiser dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 13.698.000,-. Voorts voert eiser aan dat de aanslag gebruikersbelasting niet ten name van eiser kan worden gesteld, omdat eiser niet de meest intensieve gebruiker is.
3. Vaststaat dat eiser eigenaar en gebruiker is van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een grootschalige opslaglocatie voor verontreinigde baggerspecie en bestaat uit onder meer:
- een gebaggerde put met ringdijken,
- wegen, talud en sedimentbekkens,
- een pompinstallatie en pijpleidingen,
- directiegebouw, portiersgebouw, magazijn/werkplaats, opslagloods en parkeerplaatsen.
Partijen zijn het er over eens het vogelreservaat bij de waardebepaling buiten beschouwing te laten. Ook zijn partijen het er over eens dat de onroerende installaties die als werktuig in het productieproces zijn betrokken en die kunnen worden afgescheiden zonder beschadiging van betekenis, vallen onder de werktuigenvrijstelling.
Op 1 januari 2008 (de feitelijke situatie aan het begin van het belastingjaar) was het depot voor meer dan de helft gevuld.
4. Is de aanslag 2008 op goede gronden aan eiser opgelegd?
Nu eiser eigenaar en gebruiker is van de onroerende zaak, kan van eiser onroerende-zaakbelasting worden geheven op grond van het bepaalde in artikel 220 van Pro de Gemeentewet. Verweerder was op grond van artikel 253, eerste lid, van de Gemeentewet bevoegd de belastingaanslag aan eiser op te leggen. Ook op grond van de geldende ‘Beleidsregels voor het aanwijzen van een WOZ-belanghebbende in een keuzesituatie’ wordt de aanslag gebruik ten name gesteld van degene die ook voor de eigenarenheffing kan worden aangewezen.
Het beroep is in zoverre ongegrond.
5.1. Waardebepaling: heeft verweerder de vastgestelde waarde aannemelijk gemaakt?
Niet is in geschil dat voor de waardebepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden uitgegaan. De gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak is het bedrag dat benodigd is om een onroerende zaak te verkrijgen of te vervaardigen die voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Uitgangspunten zijn de vervangingswaarde van de grond en van de opstal. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend object, inclusief funderingen, zou vergen, gecorrigeerd wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met nachtneming van een restwaarde en rekening houdende met functionaliteit en economische veroudering. De berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde is: vervangingswaarde grond + (vervangingswaarde opstal -/- technische veroudering -/- functionele veroudering) = gecorrigeerde vervangingswaarde.
5.2. De rechtbank heeft de StAB verzocht haar te adviseren over de belangrijkste punten van geschil tussen partijen, te weten: de grondwaarde van het waterbekken en de aftrek wegens functionele en technische veroudering. De StAB heeft advies uitgebracht bij rapport van 16 april 2012.
Ten aanzien van de grondwaarde heeft de StAB in haar advies onder meer geconcludeerd (pagina 23):
“Op basis van de omstandigheden ter plaatse op de waardepeildatum 1 januari 2007 kan worden vastgesteld dat de door [naam verweerder] gebruikte grondwaardetabellen hier niet bruikbaar zijn. Gelet op de omstandigheden van het geval is het standpunt van [naam eiser] dat voor het waterbekken aansluiting moet worden gezocht bij de waarde die aan zeebodems wordt toegekend niet onlogisch. Hoewel er in geologisch en fysisch opzicht geen sprake meer is van ‘zeebodem’ (maar van een zwaar verontreinigde, niet draagkrachtige bodem), sluit de grondwaarde van € 0,25 per m² daar het best bij aan; dit mede gezien de in de stukken vermelde gegevens over transacties inzake zeebodem nabij de kust die zijn verricht ten behoeve van de aanleg van tweede Maasvlakte.”
Ten aanzien van de excessieve gebruikskosten luidt de conclusie (deels weergeven) als volgt (pagina 27):
“Als gevolg van het feit dat er functioneel minder personeel nodig is, zullen enerzijds de jaarlijkse exploitatiekosten lager zijn maar zullen er anderzijds extra onderhoudskosten moeten worden gemaakt. Een klein deel is mogelijk aan te merken als excessief. Het is echter niet reëel om, zoals [naam eiser] doet, vrijwel alle exploitatiekosten als excessief aan te merken. Voor een correctiefactor zou naar ons oordeel wederom aansluiting kunnen worden gezocht bij de vullingsgraad van [naam onroerende zaak].”
Op pagina 36/37 van het rapport heeft de StAB, naar aanleiding van opmerkingen van verweerder op de concept-rapportage, ten aanzien van de correctie excessieve gebruikskosten opgemerkt dat een correctie van 13%, zoals voorgesteld door verweerder, ex aequo et bono, verdedigbaar is.
Ten aanzien van de technische veroudering van het kantoor (in relatie tot functionele correctie) luidt de conclusie (gedeeltelijk weergegeven) als volgt (pagina 31):
“Voor de vraag of ook voor het kantoorgebouw een correctie wegens economische veroudering en excessieve gebruikskosten moet worden toegepast, is de waarderingsgrondslag van het kantoor relevant.
Gezien de aangehaalde jurisprudentie, is hier geen ruimte voor een correctie voor functionele veroudering. Voor de technische correctie kan naar onze mening aangesloten worden bij het standpunt van [naam verweerder]: het kantoor kan los van het resterende object worden afgeschreven met als levensduur 40 jaar. Hiermee wordt tevens aangesloten bij het standpunt van [naam eiser] die stelt dat het kantoor na sluiting van [naam onroerende zaak] geen functie meer heeft.”
Partijen zijn door de StAB in staat gesteld op het conceptrapport te reageren.
Die reacties zijn opgenomen op de pagina’s 32/33 (eiser) en 34 tot en met 36 (verweerder). De StAB heeft over de reacties van partijen opmerkingen gemaakt. De reacties van partijen en de opmerkingen daarover door de StAB zijn door de rechtbank, als deel uitmakend van het advies, in de oordeelsvorming betrokken.
Zowel eiser als verweerder heeft op het definitieve rapport van de StAB gereageerd.
Op basis van de uitgangspunten zoals die uit het definitieve rapport van de StAB volgen, heeft eiser een nadere taxatie van de waarde gemaakt van € 32.466.000,- op waardepeildatum 1 januari 2007.
Ook die reacties zijn door de rechtbank in de oordeelsvorming betrokken.
6.1. De rechtbank ziet aanleiding om voor de waardebepaling van de grond (de gebaggerde put met ringdijken), conform het advies van de StAB, aan te sluiten bij het standpunt van eiser. De rechtbank gaat er daarbij van uit dat voor de waarde van de grond van het waterbekken, gelet op het feitelijk gebruik, de uiteindelijke bestemming en de gegevens over de verkoop van zeebodem ten behoeve van de aanleg van de tweede Maasvlakte, een waarde van € 0,25 per m² aannemelijk is. Aannemelijk is dat bij realisatie van een vervangend object wederom zou worden gekozen voor situering op de zeebodem. De rechtbank ziet geen aanleiding uit te gaan van, zoals verweerder voorstaat, grond met onbeperkte bestemmingsmogelijkheden omdat er geen bestemmingsplan is vastgesteld. Voor zover nu bekend is tot 2045 maar één bestemming mogelijk, namelijk die van baggerslipdepot. De door verweerder gebruikte grondwaardetabellen acht de rechtbank, in overeenstemming met het advies van de StAB, niet bruikbaar omdat deze grondwaarden betrekking hebben op andersoortige gronden dan waarvan hier sprake is en anders dan waarop een vervangend object zou worden gerealiseerd. Ook de door verweerder aangevoerde vergelijkingen acht de rechtbank niet van toepassing, aangezien hier niet alleen sprake is van een uniek object, zowel qua ligging als qua grootte en gebruik, maar ook omdat bij [naam onroerende zaak] geen sprake is van een draagkrachtige bodem en geen braakliggend terrein. Voor de waarde van de overige grond (wegen, talud en sedimentbekkens) ziet de rechtbank geen aanleiding af te wijken van de door eiser gehanteerde waarde van € 23,- per m² (welke waarde hoger is dan in verweerders taxatie).
6.2. Zoals in het advies van de StAB vermeld gingen beide partijen uit van stichtingskosten van de infrastructuur op de waardepeildatum van € 83.673.126,-. Voor zover eiser (in reactie op het rapport van de StAB) een nieuwe berekening van de stichtingskosten van de infrastructuur heeft gemaakt, ziet de rechtbank geen aanleiding deze nieuwe berekening te volgen.
Ook gaan beide partijen ervan uit dat voor de technische veroudering van de infrastructuur een correctie met een factor 0,95 moet worden toegepast. Daarnaast zijn partijen het er over eens dat een correctie wegens functionele veroudering moet worden toegepast. De functionele veroudering is gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. Voor het bepalen van de correctiefactor voor de economische veroudering hebben beide partijen aansluiting gezocht bij de vullingsgraad van het depot. Voor de correctiefactoren veroudering bouwwijze en ondoelmatigheid hanteren beide partijen de correctiefactor 1.
De excessieve gebruikskosten (als onderdeel van de functionele veroudering) zijn de meer dan gemiddelde onderhoudskosten van een niet volledig functioneel object. De StAB en partijen zijn het erover eens dat slechts een klein deel van de gebruikskosten als excessief is aan te merken. De rechtbank ziet aanleiding het standpunt van verweerder te volgen. Zoals de StAB in haar advies vermeldt is de door verweerder beargumenteerde factor van 13% verdedigbaar. De rechtbank volgt de StAB daar in.
6.3. Voor de waarde van het directiekantoor, dat in 2005 nieuw is gerealiseerd, sluit de rechtbank aan bij het advies van de StAB. In verband met de aard en de functie van het gebouw is er een goede reden om hiervoor een aparte technische correctie toe te passen zoals verweerder heeft gedaan. Een correctie voor economische veroudering of excessieve gebruikskosten (functionele veroudering) ligt voor het kantoorgebouw, gezien de jurisprudentie (rechtbank Alkmaar in LJN: BJ2192 en de Hoge Raad in AZ7460), niet voor de hand. De stichtingskosten van het kantoor bedragen € 3.795.363,-. Verweerder heeft voor het kantoor een waarde van € 3.643.548,- vastgesteld.
6.4. Nu de rechtbank partijen niet kan volgen in de door hen bepleite waarden, zal de rechtbank ter beslechting van de geschillen de waarde van de onroerende zaak, zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen en de StAB aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, en met inachtneming van de uitgangspunten zoals hierboven geformuleerd, in goede justitie, vaststellen op € 54.000.000,-.
Het beroep in de zaak 11/4661 dient gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
7.1. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep in de zaak AWB 11/4661 tot aan deze uitspraak redelijkerwijs heeft moeten ma¬ken.
7.2. Eiser heeft verzocht verweerder te veroordelen tot vergoeding van € 31.205,20 (32 uur à € 175,- vermeerderd met 19% btw, 80 uur à € 180,- vermeerderd met 19% btw en 34 uur à € 180,- vermeerderd met 21% btw) in verband met de door hem gemaakte kosten voor een deskundige. Verweerder verzet zich tegen een integrale proceskosten¬veroordeling. Verweerder bepleit een uurtarief van € 50,- en een vermindering van het aantal uren omdat een deel van de uren betrekking heeft op belastingjaren die niet in geschil zijn.
De rechtbank is van oordeel dat - gelet op het feit dat het hier een uniek object betreft - de taxatiewerkzaamheden van bijzondere aard zijn en hanteert daarom een tarief van € 116,09 per uur. De rechtbank acht het aannemelijk en niet onredelijk dat de werkzaamheden van de deskundige 146 uren hebben gevergd. De totale kosten voor de deskundige komen derhalve op € 20.248,42 (112 uren à € 116,09 vermeerderd met 19% btw en 34 uren à € 116,09 vermeerderd met 21% btw). De taxatiewerkzaamheden zij niet noemenswaardig beïnvloed door het feit dat de rapporten van eisers deskundige zien op meerdere jaren. Voor aftrek van uren/kosten om die reden ziet de rechtbank geen aanleiding.
7.3. De rechtbank veroordeelt verweerder in de zaak 11/4661 ook in de door eiser gemaakte proceskosten voor rechtsbijstand. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.537,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 235,-, alsmede 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 2 punten voor het verschijnen ter zitting en 1 punt voor het verschijnen bij de StAB met een waarde per punt van € 472,-). Gelet op het belang en de ingewikkeldheid van de zaak ziet de rechtbank aanleiding daarbij uit te gaan van wegingsfactor 1½.
7.4. In de zaak 10/4786 veroordeelt de rechtbank verweerder in de door eiser in bezwaar gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 705,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 235,-,). Gelet op het belang en de ingewikkeldheid van de zaak ziet de rechtbank aanleiding daarbij uit te gaan van wegingsfactor 1½.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep in de zaak met nummer 11/4661 gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 54.000.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 298,- vergoedt,
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 24.045,46, te betalen aan eiser;
- verklaart het beroep in de zaak met nummer 10/4786 niet-ontvankelijk;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten in bezwaar tot een bedrag van € 705,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.R. Houweling, voorzitter, en mr. A. van ’t Laar en
mr. J. de Gans, leden, in aanwezigheid van C.J.H. Lamens-van den Bulk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2013.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer).