ECLI:NL:PHR:2021:682

• Datum uitspraak: 2 juli 2021
• Publicatiedatum: 5 juli 2021
• Zaaknummer: 20/02547
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Rechters: B.J. Drijber
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Zorgplicht bij beëindiging samenwerking tussen vastgoedinvesteerders en misbruik van omstandigheden

In deze zaak gaat het om een geschil tussen professionele vastgoedinvesteerders over de afwikkeling van hun beëindigde samenwerking. De partijen, waaronder [eiser 1], Mobeta B.V., Modalfa B.V., Laviem B.V., Wieglia Beheer B.V. en [eiser 6], hebben vastgoed aangekocht en ondergebracht in vennootschappen. Na een vertrouwensbreuk tussen [eiser 1] en [verweerster 1] in 2013, werd besloten de samenwerking te beëindigen. De afspraken over de beëindiging zijn vastgelegd in een overeenkomst van 4 juli 2013, waarin onder andere werd bepaald dat [verweerster 1] tot 1 juli 2014 de gelegenheid kreeg om een lening af te lossen. Het hof oordeelde dat de eisers onrechtmatig hebben gehandeld door [verweerster 1] de kans te ontnemen om aandelen gunstig te verkopen aan een derde. De eisers hebben in cassatie geklaagd over dit oordeel, maar het hof heeft de vorderingen van de verweerders, waaronder [verweerster 1], in hoger beroep grotendeels toegewezen. Het hof concludeerde dat de aandelenoverdracht van 31 augustus 2015 rechtsgeldig was, maar dat de eisers schadeplichtig waren voor het onzorgvuldig handelen jegens de verweerders. De zaak behandelt belangrijke juridische concepten zoals zorgplicht, misbruik van omstandigheden en de gevolgen van onrechtmatig handelen in het kader van verbintenissenrecht.

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 20/02547

Zitting 2 juli 2021

CONCLUSIE

B.J. Drijber

In de zaak van:

1. [eiser 1]

2. Mobeta B.V.

3. Modalfa B.V.

4. Laviem B.V.

5. Wieglia Beheer B.V.

6. [eiser 6] ,

eisers tot cassatie, verweerders in het incidentele cassatieberoep,

advocaat: mr. R.P.J.L. Tjittes

tegen

1. [verweerster 1]

2. [verweerster 2] B.V.

3. [verweerster 3] B.V. ,

verweerders in cassatie, eisers in het incidentele cassatieberoep,

advocaat: mr. J.W. de Jong

Eisers tot cassatie worden gezamenlijk aangeduid als
[eisers] en afzonderlijk als [eiser 1] , Mobeta, Modalfa, Laviem, Wieglia Beheer en [eiser 6] . Verweerders in cassatie worden hierna gezamenlijk
[verweerders] genoemd en afzonderlijk als [verweerster 1] , [verweerster 2] en [verweerster 3] aangeduid.

1. Inleiding en samenvatting

1.1

Deze zaak betreft een geschil tussen professionele vastgoedinvesteerders over de afwikkeling van hun beëindigde samenwerking. Partijen hebben vastgoed aangekocht en ondergebracht in de vennootschappen Lairessegroep B.V., Viottagroep B.V. en Emmagroep B.V. (namen die refereren aan bekende straten in Amsterdam Oud-Zuid). In 2012-2013 is tussen [eiser 1] en [verweerster 1] een vertrouwensbreuk ontstaan, waarna is besloten de samenwerking te beëindigen. De afspraken over de beëindiging zijn neergelegd in een overeenkomst van 4 juli 2013, waarin onder meer is opgenomen dat [verweerster 1] tot 1 juli 2014 de gelegenheid zou krijgen om een hem door Modalfa verstrekte lening af te lossen. Dat zou deels mogelijk zijn als [verweerster 3] haar minderheidsbelang in elk van de genoemde vennootschappen zou verkopen. [verweerster 1] is er niet in geslaagd de aandelen tijdig aan een geïnteresseerde derde te verkopen. Uiteindelijk zijn de aandelenpakketten op 31 augustus 2015 verkocht aan een door [eiser 1] gecontroleerde vennootschap voor de symbolische prijs van 3 x € 1.

1.2

Het hof heeft geoordeeld dat [eisers] bij de uitvoering van de overeenkomst van 4 juli 2013 onrechtmatig hebben gehandeld door [verweerster 1] de kans te ontnemen om de aandelen gunstig te verkopen aan een derde. [verweerders] zijn, in mijn woorden, door [eisers] klem gezet met als kennelijk doel dat niet een derde maar een eigen vennootschap het minderheidsbelang van [verweerster 3] zou overnemen. Het principale beroep komt met overwegend motiveringsklachten op tegen het oordeel van het hof dat [eisers] in strijd hebben gehandeld met hun zorgvuldigheidsverplichting jegens [verweerders] en daarom schadeplichtig zijn. Naar mijn mening tevergeefs.

1.3

Voor het overige heeft het hof, in navolging van de rechtbank, de stellingen van [verweerders] verworpen. [verweerders] hadden zich onder meer beroepen op vernietiging wegens misbruik van omstandigheden door [eisers] bij het aangaan van de overeenkomst van 4 juli 2013 en bij de in de akten van 31 augustus 2015 bedoelde koopovereenkomst van de aandelen. Mede omdat [verweerster 1] een professionele partij in het vastgoed is, ligt volgens het hof de lat voor het aannemen van misbruik van omstandigheden hoog. In het incidentele cassatieberoep voeren [verweerders] veel van de afgewezen grieven opnieuw aan. Ik denk eveneens tevergeefs.

2. Feiten

2.1

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan. ^[1]

2.2

In juni 2009 zijn [eiser 1] en [eiser 6] een samenwerkingsverband aangegaan met en [verweerster 1] het oog op het gezamenlijk opbouwen van een vastgoedportefeuille. Door middel van de door hen beheerste vennootschappen Modalfa en Mobeta (beide van [eiser 1] ), Wieglia Beheer (van [eiser 6] ) en [verweerster 2] en [verweerster 3] (beide van [verweerster 1] ) hebben zij (met anderen) een aandelenbelang verkregen in Lairessegroep B.V., Viottagroep B.V., Emmagroep B.V. en Brammadam II B.V., hierna gezamenlijk aan te duiden als:
de vastgoedvennootschappen . [verweerster 3] hield een belang van ongeveer 20% in elk van de vastgoedvennootschappen. Modalfa is bestuurder van Lairessegroep. Mobeta is bestuurder van de andere drie vennootschappen. ^[2]

2.3

In het kader van de samenwerking is mondeling een managementovereenkomst gesloten, op basis waarvan [verweerster 1] managementwerkzaamheden verrichtte en [verweerster 3] daarvoor maandelijks een managementvergoeding ontving.

2.4

De statuten van Lairessegroep, Viottagroep en Emmagroep bevatten een blokkeringsregeling die onder meer het volgende inhoudt: ^[3]

“Artikel 9. Blokkeringsregeling. (aanbieding aan mede-aandeelhouders).

9.1 Een aandeelhouder kan één of meer van zijn aandelen vrijelijk overdragen: (a) aan zijn echtgenoot of geregistreerd partner; (b) aan zijn bloed- of aanverwanten in de rechte lijn; (…)

9.2 Elke andere overdracht (…) kan slechts plaatsvinden met inachtneming van hetgeen hierna in dit artikel 9 is bepaald, tenzij (i) alle aandeelhouders schriftelijk goedkeuring voor de voorgenomen overdracht hebben verleend (…).

9.3 Een aandeelhouder die één of meer van zijn aandelen wenst over te dragen (hierna: de “Aanbieder”), is verplicht die aandelen eerst te koop aan te bieden aan zijn mede-aandeelhouders. (...).

9.4 De prijs waarvoor de aangeboden aandelen door de Gegadigden kunnen worden gekocht, wordt vastgesteld door de Aanbieder en de Gegadigden in onderling overleg of door één of meer door hen aan te wijzen deskundigen. Indien zij over de prijs of de deskundige(n) geen overeenstemming bereiken, wordt de prijs vastgesteld door één of meer onafhankelijke deskundigen, op verzoek van één of meer van de betrokken partijen te benoemen door de voorzitter van de Kamer van Koophandel en Fabrieken waarbij de vennootschap is ingeschreven in het Handelsregister. (…)”

2.5

Bij onderhandse akte van 16 december 2009 heeft Modalfa een bedrag van € 1.030.000,- aan [verweerster 1] geleend (hierna:
de Modalfalening ). Hiermee werd [verweerster 1] in staat gesteld een derivatencontract af te kopen. Het uitgeleende bedrag diende met 7% rente in termijnen en uiterlijk na twee jaar te zijn terugbetaald. Bij notariële akte van 28 december 2009 heeft [verweerster 1] onroerende zaken ten titel van koop geleverd aan Modalfa. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen uit de Modalfalening werden de aandelen van [verweerster 3] in de Lairessegroep, de Viottagroep en Emmagroep op 19 mei 2011 verpand aan Modalfa.

2.6

[verweerster 1] heeft de lening niet binnen twee jaar afgelost. Hij heeft op 12 januari 2010 € 50.000,- betaald en op 15 februari 2011 € 290.000,-, in het totaal € 340.000,-.

2.7

In de periode 2009-2013 hebben de vastgoedvennootschappen geen dividenden uitgekeerd. Volgens [eiser 1] liet de slechte situatie op de vastgoedmarkt als gevolg van de kredietcrisis dat niet toe. ^[4]

2.8

Eerste helft 2013 is een vertrouwensbreuk ontstaan tussen [verweerster 1] en [eiser 1] .

2.9

Op 4 juli 2013 is een onderhandse akte, getiteld ‘vaststellingsovereenkomst’ (hierna:
de Overeenkomst ) ondertekend. De considerans van de Overeenkomst vermeldt onder meer dat partijen het samenwerkingsverband ten aanzien van [verweerster 1] en de door hem gecontroleerde vennootschappen wensen te beëindigen en de bereikte overeenstemming wensen vast te leggen in de Overeenkomst.

2.1

De Overeenkomst bepaalt onder meer het volgende:

"2. Aandelen

2.1 [verweerster 3] blijft aandeelhouder in respectievelijk Lairesse, Viotta, Emma en

Brammadam (tezamen de "Aandelen").

2.2 [verweerster 3] heeft tot 1 juli 2014 de mogelijkheid om de Aandelen te verkopen en te leveren aan een derde met inachtneming van het navolgende:

a. de kandidaat koper dient solvabel en van goede naam en faam bekend te zijn zulks ter uitsluitend oordeel en goedkeuring van [eiser 1] en [eiser 6] , welke goedkeuring niet op onredelijke gronden kan worden geweigerd; de goedkeuring kan worden verleend onder de voorwaarde dat de Aandelen worden gecertificeerd zodanig dat de zeggenschap daarover berust bij [eiser 1] ;

b. de bieding van de derde dient per aangetekende briefte worden voorgelegd aan [eiser 1] en [eiser 6] (...);

c. mede-aandeelhouders in Lairesse, Viotta, Emma en Brammadam (...) hebben overeenkomstig de blokkeringsregeling in de statuten van deze vennootschappen het recht om de aandelen te kopen voor de door de derde geboden koopprijs.

2.3 Indien [verweerster 3] niet uiterlijk op 1 mei 2014 een bieding heeft ontvangen als bedoeld in 2.2, treden partijen in overleg omtrent de benoeming van een taxateur die overeenkomstig het bepaalde in 2.4 de beleggingswaarde van de tot de vennootschappen behorende woningen dient vast te stellen. Partijen stellen nu vast dat alsdan, uiterlijk op 8 mei 2014, gekozen dient te worden uit de volgende makelaarskantoren: DTZ Zadelhoff, CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle of Cushman & Wakefield (de "Taxateur").

2.4 Indien de aandelen niet per 1 juli 2014 worden geleverd, hetzij aan een derde hetzij aan medeaandeelhouders, in beide gevallen conform het bepaalde in deze Vaststellingsovereenkomst, is [verweerster 3] verplicht de Aandelen aan te bieden aan Mobeta respectievelijk Modalfa voor een koopprijs vast te stellen in onderling overleg en bij geschil van mening vast te stellen op basis van een balans per 1 juni 2014 met inachtneming van de beleggingswaarde van de tot de Vennootschappen behorende woningen voor partijen bindend vast te stellen door de Taxateur uiterlijk op 15 juni 2014.

[verweerster 3] is verplicht de Aandelen vervolgens te leveren voor de aldus vastgestelde koopprijs, terwijl Mobeta respectievelijk Modalfa verplicht is voor de aldus vastgestelde koopprijs de Aandelen te kopen en te aanvaarden uiterlijk op 1 juli 2014.

2.5 De koopsom van de Aandelen zal in alle gevallen worden aangewend door [verweerster 3] voor aflossing van het opeisbare saldo van de Modalfalening inclusief rente, eventueel verbeurde boetes en kosten, en hiertoe bij levering van de Aandelen worden voldaan/verrekend.

3. Geldlening

3.1 (...)

3.2 De Modalfalening dient te worden afgelost op de datum van levering van de Aandelen,

doch uiterlijk op 1 juli 2014, bij gebreke waarvan [verweerster 1] een boete verbeurt van 1%

per maand over het uitstaande bedrag voor elke dag dat later wordt afgelost."

2.11

Bij notariële akte van dezelfde dag, 4 juli 2013, zijn nadere afspraken over de Modalfalening vastgelegd. De akte bepaalt dat rente wordt berekend van 7% per jaar en verder onder meer het volgende:

"Artikel 3

1. De geldnemer dient de Hoofdsom of het restant daarvan aan de geldgever terug te betalen op de datum van levering van de door [verweerster 3] gehouden aandelen in het kapitaal van Laressegroep B.V., Viottagroep B.V., Emmagroep B.V. en Brammadam II B.V., doch uiterlijk op één juli tweeduizend veertien."

2.12

Bij pandakten van dezelfde dag, 4 juli 2013, zijn tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen uit de Modalfalening de aandelen in van [verweerster 1] in [verweerster 2] , [verweerster 3] en Brammadam verpand aan Modalfa.

2.13

De hiervoor bedoelde akten zijn alle opgesteld door [betrokkene 1] , voormalig notaris te Amsterdam en op dat moment optredend als adviseur. Over deze akten heeft [betrokkene 1] contact gehad met onder meer de advocaat [eiser 1] , mr. P. Josephus Jitta.

2.14

Bij notariële akte van 19 september 2013 heeft [betrokkene 2] , vriendin van [eiser 1] , 899 aandelen in Lairessegroep, 720 aandelen in Viottagroep, 882 aandelen in Emmagroep en 898 aandelen in Brammadam overgedragen aan Mobeta voor respectievelijk € 56.479,18, € 35.896,36, € 16.541,03 en € 36.843,54.

2.15

[betrokkene 3] (hierna:
[betrokkene 3] ), eveneens vastgoedbelegger, heeft belangstelling getoond voor de aandelen van [verweerster 3] in de vastgoedvennootschappen. In een e-mail van 24 februari 2014 heeft hij aan [verweerster 1] bericht dat zijn bod rond de € 1 miljoen zou bedragen. Op 26 februari 2014 heeft [verweerster 1] dat aan [eiser 1] laten weten. In een e-mail van 18 maart 2014 heeft mr. Josephus Jitta namens [eiser 1] [verweerster 1] verzocht [betrokkene 3] ervan in kennis te stellen dat er rekening mee moet worden gehouden dat de woningvoorraad met circa 10% dient te worden afgewaardeerd, dat de aandelen bij verkoop gecertificeerd zullen worden en dat de bieding op 1 mei 2014 dient te zijn ontvangen. Mr. Josephus Jitta heeft een geheimhoudingsovereenkomst opgesteld, die [betrokkene 3] op 26 maart 2014 heeft ondertekend.

2.16

In een e-mail van 2 mei 2014 heeft mr. Josephus Jitta aan [verweerster 1] laten weten dat hij ervan uitgaat dat [verweerders] geen onvoorwaardelijke schriftelijke bieding op alle aandelen hebben ontvangen, tenzij zij nog dezelfde dag een dergelijke bieding aan hem ter hand stellen. In een e-mail van 7 mei 2014 heeft mr. Josephus Jitta aan [verweerster 1] onder meer bericht dat de in art. 2.3, eerste volzin, van de Overeenkomst bedoelde uiterste datum van 1 mei 2014 nader werd bepaald op 14 mei 2014.

2.17

In een e-mail van 14 mei 2014 aan [verweerster 1] heeft [betrokkene 3] het volgende bericht:

"Ik breng middels dit schrijven een onvoorwaardelijke bieding uit op jouw aandelen gehouden in Lairessegroep BV, Brammadam II BV, Emmagroep BV en Viottagroep BV. De koopsom bedraagt € 1.000.000,-. Deze bieding is gebaseerd op alle tot nu toe verkregen stukken en informatie. In de ontvangen conceptcijfers zijn zoals aangegeven enorme afboekingen gedaan waar ik al eerder heb gemeld dit onbegrijpelijk en onacceptabel te vinden. Daarom ga ik ervan uit dat ondanks eerder gestelde voorwaarde, er vooralsnog geen goedgekeurde jaarstukken zijn over 2013. Deze jaarstukken wil ik namelijk tegen het licht laten houden. Van opgevraagde stukken zoals taxaties e.d. waar de afwaardering op gestoeld zou zijn, heb ik nog immer niets ontvangen. Daarnaast zijn er veel ongespecificeerde kosten gemaakt. Deze kosten passen geheel niet bij een bedrijf van deze omvang en zijn ook nog steeds niet verder gespecificeerd. Wellicht moet er een gesprek komen met alle aandeelhouders vooruitlopend op de aandeelhoudersvergadering.”

2.18

Daarna is er contact geweest tussen [verweerster 1] en mr. Josephus Jitta:

a. e-mail van 14 mei 2014 van [verweerster 1] aan mr. Josephus Jitta, inhoudende dat een bieding van [betrokkene 3] was ontvangen;

b. e-mail van 15 mei 2014 van mr. Josephus Jitta aan [verweerster 1] , inhoudende een specificatie van eisen waaraan een bieding volgens mr. Josephus Jitta dient te voldoen;

c. e-mail van 15 mei 2014 van mr. Josephus Jitta aan [verweerster 1] , inhoudende dat hij de biedingsbrief van [betrokkene 3] nog die dag wenst te ontvangen;

d. e-mail van 16 mei 2014 van mr. Josephus Jitta aan [verweerster 1] , waarin staat dat de aandeelhouders van de vastgoedvennootschappen een voorkeursrecht hebben en waarin verzocht wordt uit te splitsen welke prijs [betrokkene 3] Management biedt voor de aandelen in elk van de vier vastgoedvennootschappen.

2.19

De vastgoedvennootschappen hebben brieven gedateerd 28 mei 2014 aan hun aandeelhouders verzonden met het doel hun statutaire blokkeringsregelingen in gang te zetten. In een e-mail van dezelfde dag heeft medeaandeelhouder Rohadco Beheer belangstelling getoond voor de aandelen van [verweerster 3] in Brammadam.

2.2

In een brief van 6 juni 2014 aan [verweerders] heeft mr. Josephus Jitta bericht dat indien de lening niet op 1 juli 2014 zal zijn afgelost, Modalfa zich het recht voorbehoudt om over te gaan tot parate executie van haar pandrechten op de aandelen van [verweerster 3] in Lairessegroep, Viottagroep en Emmagroep. Verder berichtte hij dat de aandeelhouders van de vastgoedvennootschappen om hun contractuele matchingsrecht te kunnen uitoefenen dienen te weten welke prijs [betrokkene 3] Management bereid is te voldoen voor elk van de vier (gecertificeerde) aandelenpakketten.

2.21

Op 12 juni 2014 hebben elk van de vier vastgoedvennootschappen een algemene vergadering van aandeelhouders gehouden. Een namens [verweerster 3] aanwezige advocaat heeft vragen gesteld over de afwaardering van het vastgoed in de jaarrekeningen 2013 en heeft tegen de vaststelling van die jaarrekeningen gestemd. De jaarrekeningen 2013 van de vastgoedvennootschappen met daarin de afwaarderingen zijn niettemin vastgesteld bij meerderheid van stemmen.

2.22

Modalfa heeft in een brief van 27 juni 2014 aan zichzelf belangstelling getoond voor de aandelen in Lairessegroep. Mobeta heeft in een brief van 27 juni 2014 aan zichzelf belangstelling getoond voor de aandelen in alle vier de vastgoedvennootschappen. In een brief van 30 juni 2014 is dit aan [verweerster 3] bericht. Over de prijs is (toen) geen overeenstemming bereikt.

2.23

Bij brief van 2 juli 2014 aan [verweerster 1] heeft Modalfa het uitgeleende bedrag opgeëist en aangezegd dat zij de pandrechten zal uitwinnen. Op 14 augustus 2014 heeft Modalfa executoriale (derden)beslagen doen leggen onder aanzegging van een openbare verkoop op 24 september 2014. Modalfa is daar niet toe overgegaan en heeft de pandrechten ook nadien niet uitgewonnen.

2.24

Bij taxatierapport van 18 september 2014 heeft DTZ Zadelhoff de waarde van vastgoed van de vastgoedvennootschappen getaxeerd op € 95.040.000,- per 1 juni 2014 (volgens [verweerders] betreft die taxatie niet alle vastgoed van de vennootschappen). In brieven van 29 september 2014 hebben de vastgoedvennootschappen aan [verweerster 3] bericht dat op basis van de balansen van de vastgoedvennootschappen per 31 mei 2014 de waarde van de aandelen van [verweerster 3] in Lairessegroep, Viottagroep en Emmagroep € 1,- per aandelenpakket bedraagt (€ 3,- in totaal) en dat de waarde van het aandelenpakket van [verweerster 3] in Brammadam € 44.472,- bedraagt.

2.25

Bij notariële akte van 27 november 2014 heeft [verweerster 3] haar aandelen in Brammadam verkocht en geleverd aan Mobeta en Rohadco Beheer voor € 44.472,- in totaal.

2.26

Tussen (een deel van de) partijen zijn kort gedingen gevoerd. In een daarvan is hoger beroep ingesteld. In dat hoger beroep heeft het gerechtshof Amsterdam op 21 juli 2015 ^[5] [verweerster 3] veroordeeld tot verkoop en levering van haar aandelen in Lairessegroep, Viottagroep en Emmagroep aan Modalfa, en bepaald dat het arrest van het hof indien nodig in de plaats treedt van een leveringsakte.

2.27

Bij notariële akten van 31 augustus 2015 heeft [verweerster 3] haar aandelen in Lairessegroep, Viottagroep en Emmagroep voor € 1,- per aandelenpakket (€ 3,- in totaal) verkocht en geleverd. Op verzoek van Modalfa heeft [verweerster 3] de aandelen geleverd aan Laviem, een andere door [eiser 1] gecontroleerde vennootschap. Modalfa heeft afstand gedaan van haar pandrechten op deze aandelen.

3. Procesverloop

3.1

Op 1 juli 2016 hebben [verweerders] [eisers] gedagvaard voor de rechtbank Amsterdam (hierna:
de rechtbank ). Zij hebben gevorderd, zakelijk weergegeven:

primair :

a. voor recht te verklaren dat de akten van 31 augustus 2015 niet hebben geleid tot rechtsgeldige overdrachten zodat [verweerster 3] rechthebbende is gebleven van de daarin bedoelde aandelen;

b. de overeenkomst van 4 juli 2013 wegens misbruik van omstandigheden te vernietigen;

c. voor recht te verklaren dat het hof in zijn arrest van 21 juli 2015 ten onrechte [verweerster 2] heeft veroordeeld tot aandelenoverdracht;

d. indien vordering a) wordt afgewezen, Laviem te veroordelen tot teruglevering van de bij de akten van 31 augustus 2015 aan haar geleverde aandelen, op straffe van verbeurte van dwangsommen;

e. indien vorderingen a) en d) worden afgewezen, voor recht te verklaren dat Laviem ongerechtvaardigd is verrijkt; en

f. indien vorderingen a) en d) worden afgewezen, Laviem te veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat.

subsidiair :

a. voor recht te verklaren dat een beroep op art. 2.4 van de Overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;

b. voor recht te verklaren dat het hof in zijn arrest van 21 juli 2015 ten onrechte [verweerster 3] heeft veroordeeld tot aandelenoverdracht;

c. voor recht te verklaren dat Laviem ongerechtvaardigd is verrijkt; en

d. Laviem te veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat.

en meer subsidiair :

a. voor recht te verklaren dat [eisers] toerekenbaar onrechtmatig jegens [verweerders] hebben gehandeld en daarmee schade hebben veroorzaakt;

b. en hoofdelijke veroordeling van [eisers] tot schadevergoeding op te maken bij staat.

3.2

[eisers] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

3.3

De rechtbank heeft bij vonnis van 7 juni 2017 alle vorderingen afgewezen. De rechtbank heeft met betrekking tot de primaire vordering onder b. als volgt overwogen. Voor het antwoord op de vraag of de Overeenkomst onder misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen, zijn niet van belang: de dividendpolitiek van de vastgoedvennootschappen, de achtergrond van het verbreken van het samenwerkingsverband, de noodzaak van een aandelenoverdracht in dat verband, de vraag of de verkoop aan [betrokkene 3] gefrustreerd is, de afwaardering van vastgoed in de jaarrekeningen 2013, de wijze waarop een opdracht aan DTZ Zadelhoff is verstrekt en de wijze waarop DTZ Zadelhoff het vastgoed heeft gewaardeerd (rov. 4.5-4.5.1). De enige manier voor [verweerster 1] om de lening bij Modalfa te kunnen aflossen was door verkoop van de aandelen van [verweerster 3] in de vastgoedvennootschappen. [verweerders] zaten dus in de knel (rov. 4.8). Met de Overeenkomst kreeg [verweerster 1] een extra jaar om de lening af te lossen. Als tegenprestaties werd bedongen dat het moment van aflossing werd gekoppeld aan het moment van verkoop van de aandelen in de vastgoedvennootschappen en dat na 1 juli 2014 een boeterente verschuldigd zou zijn. In zoverre is geen sprake van misbruik van omstandigheden (rov. 4.9). De Overeenkomst verruimde de rechtspositie van [verweerders] doordat zij de mogelijkheid kregen om van de blokkeringsregelingen af te wijken (rov. 4.9.1). Noch het recht om de solvabiliteit en reputatie van de kandidaat-koper te beoordelen als omschreven in art. 2.2 sub a van de Overeenkomst, noch het recht van matching als omschreven in art. 2.2 sub c van de Overeenkomst, noch de beperking van het aantal mogelijke taxateurs tot vier in art. 2.3 van de Overeenkomst, noch de bedongen waarderingswijze als omschreven in van de art. 2.4 van de Overeenkomst, kan bijdragen aan het oordeel dat sprake is van misbruik van omstandigheden (rov. 4.9.2-4.9.5).

3.4

Bij dagvaarding van 29 augustus 2017 zijn [verweerders] bij het gerechtshof Amsterdam (hierna:
het hof ) in hoger beroep gekomen van het vonnis van 7 juni 2017. Zij hebben, na aanvulling van eis, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en grotendeels hetzelfde gevorderd als in eerste aanleg. ^[6] Nieuw is de primaire vordering onder c: “
vernietiging van de in de akten van 31 augustus 2015 bedoelde koopovereenkomst wegens misbruik van omstandigheden .”

3.5

[eisers] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

3.6

Bij arrest van 19 mei 2020 ^[7] heeft het hof het vonnis van de rechtbank vernietigd en [eisers] veroordeeld tot vergoeding van de schade die [verweerders] hebben geleden als gevolg van de schending door [eisers] van de op hen rustende zorgvuldigheidsverplichting, op te maken bij staat. Het hof aanvaardt daarmee de grieven ter onderbouwing van de meer subsidiaire vordering onder a., dat [eisers] onrechtmatig jegens [verweerders] hebben gehandeld omdat zij [verweerders] kort gezegd de mogelijkheid hebben ontnomen hun minderheidsbelang tegen een gunstige prijs te verkopen.

3.7

Het hof concludeert dat de aandelenoverdracht van 31 augustus 2015 rechtsgeldig is en dat de daarbij gehanteerde koopprijs ook niet wordt gewijzigd, maar dat [eisers] wel gehouden zijn tot schadevergoeding op te maken bij staat (rov. 3.34-3.35). De overige vorderingen [verweerders] heeft het hof afgewezen.

3.8

[eisers] zijn tijdig in cassatie gekomen van het arrest van het hof. [verweerders] hebben verweer gevoerd en tevens incidenteel cassatieberoep ingesteld. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten, voor [eisers] mede door H. Boom en G.J. Standhardt. De schriftelijke toelichting namens [verweerders] is beperkt tot het principale beroep. Partijen hebben gerepliceerd en gedupliceerd.

4. Bespreking van het principale cassatiemiddel

4.1

Het middel is gericht tegen het oordeel van het hof dat [eisers] hun zorgplicht hebben geschonden jegens [verweerders] als minderheidsaandeelhouder en contractuele wederpartij (rov. 3.31 e.v).

4.2

Het hof heeft daar geoordeeld dat [eisers] zich de gerechtvaardigde en voor hen kenbare belangen van [verweerders] onvoldoende hebben aangetrokken en zich zodanig jegens [verweerders] hebben gedragen dat dit een grondslag is voor schadevergoeding. [eisers] hebben [verweerders] op onzorgvuldige wijze de kans ontnomen het minderheidsbelang van [verweerster 3] in de vastgoedvennootschappen voor een gunstige prijs te verkopen. Dit oordeel ziet mijns inziens zowel op verkoop aan een derde als op verkoop aan Mobeta en Modalfa op grond van statuten en/of de Overeenkomst.

4.3

In rov. 3.32 leidt het hof uit de vaststaande feiten het volgende af (waarbij ik opmerk dat het hof per abuis de letter d. heeft overgeslagen in de nummering):

“a. Nadat [verweerster 1] op 26 februari 2014 aan [eiser 1] had laten weten dat [betrokkene 3] interesse had in de aandelen, heeft mr. Josephus Jitta pas op 18 maart 2014 om 16.34u gereageerd, terwijl [eisers] wisten dat volgens de Overeenkomst de bieding op 1 mei 2014 diende te zijn ontvangen; de gegevens die [betrokkene 3] nodig zei te hebben om een bieding te kunnen doen, zijn toen niet door [eisers] verstrekt, ook niet gedeeltelijk;

b. [eisers] hebben [verweerster 1] verzocht [betrokkene 3] in kennis te stellen van een mogelijk op handen zijnde afwaardering, van certificering en van de biedingstermijn tot 1 mei 2014. Dit moet een afschrikkende werking op [betrokkene 3] hebben gehad. [eisers] moeten zich daarvan bewust zijn geweest;

c. Nadat [betrokkene 3] de geheimhoudingsovereenkomst op 26 maart 2014 had ondertekend, heeft mr. Josephus Jitta pas op 28 maart 2014 om 17.47u gereageerd, en wel met de boodschap dat de door [betrokkene 3] gevraagde informatie, tezamen met een door [eiser 1] te ondertekenen geheimhoudingsovereenkomst, "begin volgende week" zal worden toegezonden;

e. Na ommekomst van de in de Overeenkomst genoemde datum 1 mei 2014 heeft mr. Josephus Jitta reeds op 2 mei 2014 een brief gemaild waarin staat dat hij ervan uitgaat dat [verweerders] geen bieding hadden ontvangen, tenzij zij dezelfde dag nog een bieding aan hem ter hand zouden stellen, en dat de bieding onvoorwaardelijk en schriftelijk moest zijn en alle aandelen moest betreffen;

f. Nadat [eisers] de termijn voor het doen van een bod alsnog hadden verlengd tot 14 mei 2014 en [betrokkene 3] in zijn e-mail van 14 mei 2014 een bieding had gedaan, heeft mr. Josephus Jitta er niet direct duidelijkheid over geschapen of deze e-mail werd geaccepteerd als een bieding die aan de formaliteiten uit de Overeenkomst voldeed;

g. Pas op 28 mei 2014 hebben de vastgoedvennootschappen brieven aan hun aandeelhouders verzonden met het doel hun statutaire blokkeringsregelingen in gang te zetten; pas bij brieven van 27 juni 2014 (aan zichzelf) hebben Modalfa en Mobeta belangstelling getoond (Rohadco Beheer was veel sneller); nog weer drie dagen later is dit aan [verweerster 3] bericht;

h. Terwijl de uitvoering van de statutaire blokkeringsregelingen gaande was, heeft mr. Josephus Jitta in een brief van 6 juni 2014 een beroep gedaan op de statutaire blokkeringsregelingen, op de pandrechten en op het contractuele matchingsrecht (uit art. 2.2 sub c Overeenkomst, dat in de brief overigens niet wordt genoemd). Daaruit moesten [verweerders] opmaken dat [eisers] niet bereid waren afte wachten totdat de aandelenverkoop tot een verkoopopbrengst zou hebben geleid;

i. Bij brief van 2 juli 2014 is de Modalfalening opgeëist en is aangezegd dat de pandrechten zullen worden uitgewonnen. In kort geding hebben [eiser 1] , Modalfa en Mobeta echter verweer gevoerd tegen een gevorderd bevel om de pandrechten uit te winnen en zij hebben dat uiteindelijk ook niet gedaan.”

4.4

Uit deze feiten en omstandigheden, in samenhang bezien, leidt het hof in rov. 3.33 af dat [eisers] onvoldoende zorgvuldig zijn geweest en derhalve jegens [verweerders] schadeplichtig zijn:

“3.33 Mede gelet op het bepaalde in art. 2:8 lid 1 BW, art. 6:2 lid 1 BW en art. 6:248 lid 1 BW, waren [eisers] gehouden voldoende zorgvuldigheid te betrachten met betrekking tot de gerechtvaardigde belangen van [verweerders] als minderheidsaandeelhouder en contractuele wederpartij. In de gegeven omstandigheden kwam die zorgvuldigheidsverplichting erop neer dat [eisers] pogingen van [verweerders] om de aandelen voor een gunstige prijs te verkopen niet onnodig zouden frustreren. Uit de hierboven weergegeven feiten en omstandigheden, in samenhang bezien, volgt dat [verweerders] die zorgvuldigheid onvoldoende hebben betracht. Daaruit valt immers afte leiden dat [eisers] onvoldoende hebben meegewerkt aan pogingen van [verweerders] om de aandelen aan [betrokkene 3] te verkopen, hoewel [betrokkene 3] serieuze interesse had getoond en er blijk van had gegeven er € 1 miljoen voor over te hebben. Door tijd te rekken en formele eisen te stellen hebben [eisers] die pogingen actief tegengewerkt. Ook hebben [eisers] lange tijd geen duidelijkheid verschaft over de vraag of zij alsnog zouden bewilligen in verkoop aan [betrokkene 3] . Verder hebben zij lange tijd geen duidelijke keuze gemaakt tussen (a) het uitwinnen van de pandrechten, (b) het verwerven van de aandelen door middel van de statutaire blokkeringsregeling, (c) het verwerven van de aandelen door middel van het contractuele matchingsrecht van artikel 2.2 sub c van de Overeenkomst of(d) het verwerven van de aandelen overeenkomstig artikel 2.4 van de Overeenkomst. Hierdoor werd het [verweerders] onmogelijk gemaakt om zich in de periode 26 februari 2014-1 augustus 2015 te richten op wat [eisers] nu precies van hen verlangden. De statutaire blokkeringsregeling hebben [eisers] ook met een gebrek aan voortvarendheid uitgevoerd. Daardoor hebben zij bewerkstelligd dat over de aandelenverkoop nog geen duidelijkheid bestond op de datum waarop de Modalfalening contractueel diende te worden afgelost, zodat ook niet duidelijk was of de verkoop van de aandelen zou leiden tot (substantiële) aflossing van die lening. De opstelling van [eisers] heeft er uiteindelijk toe geleid dat [verweerders] zijn gedwongen de aandelen te verkopen op de voet van artikel 2.4 van de Overeenkomst zonder dat daar enige opbrengst tegenover stond. Op grond van dit alles komt het hof tot het oordeel dat [eisers] zich de gerechtvaardigde en voor hen kenbare belangen van [verweerders] onvoldoende hebben aangetrokken en zich zodanig jegens [verweerders] hebben gedragen dat dit een grondslag oplevert voor een schadevergoedingsplicht. Zij hebben [verweerders] aldus op onzorgvuldige wijze de kans ontnomen de aandelen voor een gunstige prijs te verkopen.”

4.5

Onderdeel 1.1 acht onbegrijpelijk en onvoldoende gemotiveerd het oordeel van het hof (in rov. 3.32-3.35) dat
enkel als gevolg van het vertragen, en dus niet door gebruikmaking van het voorkeursrecht door Mobeta en Modalfa op grond van de blokkeringsregelingen, [eisers] aan [verweerders] een kans hebben ontnomen om de aandelen voor een gunstige prijs te verkopen aan [betrokkene 3] en dat [eisers] daarmee een zorgplicht jegens [verweerders] hebben geschonden. Ook indien eerder door [eisers] op de aandelen was gereflecteerd, hadden de aandelen op grond van de blokkeringsregeling en de Overeenkomst tegen een getaxeerde lagere waarde aan de mede-aandeelhouders verkocht moeten worden. Bovendien heeft het hof de taxatie niet onredelijk geacht, aldus het onderdeel.

4.6

De klacht mist feitelijke grondslag. In rov. 3.31-3.33 gaat het hof in op de wijze waarop [eisers] de Overeenkomst hebben uitgevoerd, in het bijzonder art. 2.4 daarvan (zie hiervoor, 2.10). De klacht gaat er aan voorbij dat het oordeel van het hof niet ziet op de uitoefening van het voorkeursrecht op grond van de blokkeringsregeling in art. 9.4 van de statuten van de vastgoedvennootschappen (zie hiervoor, 2.4). [eisers] hebben de aandelen van [verweerster 3] immers niet verkregen door hun voorkeursrecht uit te oefenen. De kennelijke gedachte dat [eisers] niet onzorgvuldig kunnen hebben gehandeld jegens [verweerders] omdat deze niet slechter af waren dan indien de statutaire blokkeringsregeling zou zijn toegepast, overtuigt mij niet. Het gaat er om of de handelwijze van [eisers] in het kader van de toepassing van art. 2.4 van de Overeenkomst op zichzelf beschouwd jegens [verweerders] onzorgvuldig was en niet om de vraag of [verweerders] in een hypothetisch alternatief scenario beter of juist nog slechter af zouden zijn geweest.

4.7

Ik merk verder op dat het oordeel van het hof dat de taxatie als uitgevoerd niet onredelijk is (rov. 3.21-3.28) ziet op de waardering van de aandelen in de context van art. 2.4 van de Overeenkomst waarin de plicht tot aanbieding en levering van de aandelen aan Mobeta en Modalfa is geregeld indien de aandelen niet per 1 juli 2014 zijn geleverd aan een derde of aan een mede-aandeelhouder. In rov. 3.28 oordeelt het hof expliciet dat de verkoop van de aandelen op de voet van art. 2.4 Overeenkomst verstrekkende gevolgen heeft voor [verweerders] aangezien zij hun aandelenbelang kwijt zijn voor – rekening gehouden met toekomstperspectieven – een fractie van de waarde, terwijl de lening doorloopt inclusief boeterente. Indien [eisers] hun voorkeursrecht wel geldend gemaakt zouden hebben, dan zou de prijs voor de aandelen zijn bepaald door een deskundige, die daarbij niet gebonden zou zijn geweest aan de in art. 2.4 van de Overeenkomst genoemde waarderingsmethode.

4.8

Onderdeel 1.2 acht het oordeel van het hof in rov. 3.33 dat gebruikmaking door Mobeta en Modalfa van hun voorkeursrecht op grond van de blokkeringsregelingen een zorgplichtschending jegens [verweerders] zou opleveren, rechtens onjuist althans onbegrijpelijk dan wel onvoldoende gemotiveerd. De zorgplicht van een aandeelhouder jegens een mede-aandeelhouder kan rechtens niet zover strekken dat die aandeelhouder geen gebruik mag maken van een hem toekomend statutair (voorkeurs)recht enkel en alleen om een uittredende minderheidsaandeelhouder in de gelegenheid te stellen een betere prijs voor zijn aandelen te realiseren.

4.9

De klacht kan niet slagen wegens gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft zich in rov. 3.33 namelijk niet erover uitgelaten of gebruikmaking van het voorkeursrecht door [eisers] een zorgplichtschending jegens [verweerders] zou opleveren, maar geoordeeld dat [eisers] onvoldoende voortvarendheid hebben betracht bij de verkoop van de aandelen. [eisers] hebben de aandelen niet door het uitoefenen van hun statutaire voorkeursrecht verkregen maar op grond van art. 2.4 Overeenkomst.

4.1

Onderdeel 1.3 keert zich tegen rov. 3.33, voor zover het hof daarin heeft geoordeeld dat de afspraken tussen [eisers] en [verweerders] zo moeten worden begrepen dat [eisers] de aandelen van [verweerders] voor 1 juli 2014 in afwijking van de statutaire blokkeringsregelingen enkel zouden kunnen verwerven indien zij, nadat [verweerders] een bod van een derde zouden ontvangen, dezelfde prijs als de betreffende derde zouden bieden op grond van art. 2.2 sub c van de Overeenkomst. Het middel klaagt dat dit oordeel onjuist dan wel onbegrijpelijk is omdat statutaire bevoegdheden van [eisers] niet bij overeenkomst kunnen worden beperkt.

4.11

Ook deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft de aan [eisers] toekomende statutaire rechten niet beperkt, maar uitspraak gedaan over de wijze waarop [eisers] haar rechten op grond van de Overeenkomst hebben uitgeoefend. [eisers] konden hun statutaire voorkeursrecht uitoefenen, waarbij door een deskundige een reële prijs zou zijn bepaald.

4.12

Onderdeel 1.4 valt uiteen in drie subonderdelen en richt motiveringsklachten tegen het oordeel van het hof dat [eisers] een zorgplicht jegens [verweerders] hebben geschonden. Zie ik het goed dan wordt geen klacht gericht tegen het algemene oordeel van het hof in rov. 3.33 dat de opstelling van [eisers] ertoe heeft geleid dat [verweerders] zijn gedwongen de aandelen te verkopen op de voet van art. 2.4 van de Overeenkomst zonder dat daar enige opbrengst tegenover stond.

4.13

Subonderdeel 1.4.1 keert zich tegen het oordeel van het hof dat [eisers] door onvoldoende mee te werken aan pogingen van [verweerders] om de aandelen aan [betrokkene 3] te verkopen en door tijd te rekken en formele eisen te stellen, die pogingen hebben tegengewerkt. Het subonderdeel richt klachten tegen de door het hof in rov. 3.32 uiteengezette feiten en omstandigheden.

4.14

Ik stel voorop dat het middel hiermee voorbij gaat aan het gegeven dat het hof komt tot de zorgplichtschending van [eisers] wegens frustratie van de aandelenverkoop aan [betrokkene 3] op grond van de feiten en omstandigheden
in onderling verband bezien . Met die kanttekening zal ik de afzonderlijke klachten tegen rov. 3.32 langs lopen.

4.15

Het subonderdeel klaagt dat het oordeel in
rov. 3.32 onder a en rov. 3.33 onvoldoende is gemotiveerd, omdat (i) [eisers] hebben gesteld dat de e-mail van [verweerders] over het bod van [betrokkene 3] hen niet op 26 februari 2014 heeft bereikt maar eerst in maart 2014 en daarop na overleg met mr. Josphus Jitta is gereageerd en omdat (ii) het hof niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom het onzorgvuldig van [eisers] zou zijn geweest om niet direct documentatie aan [betrokkene 3] toe te sturen, terwijl het hof geen verwijt aan [eisers] maakt van het feit dat [betrokkene 3] eerst een geheimhoudingsovereenkomst heeft moeten ondertekenen (wat op dat moment nog niet was gebeurd).

4.16

De motiveringsklacht onder (i) kan niet slagen. Het hof heeft in rov. 2.13 vastgesteld dat [verweerster 1] op 26 februari 2014 aan [eiser 1] heeft laten weten dat [betrokkene 3] belangstelling had voor de aandelen en een bod van rond de € 1 miljoen zou doen. Tegen deze feitenvaststelling zijn geen klachten gericht. Daar komt bij dat [eisers] in feitelijke instanties geen exacte datum van ontvangst van het bericht van [verweerster 1] hebben genoemd ter betwisting van de stellingen van [verweerders] , maar in plaats daarvan hebben aangevoerd dat [verweerders] hen (Modalfa) begin maart 2014 via [betrokkene 1] hebben bericht over het bod van [betrokkene 3] . ^[8] Overigens staat vast dat [eisers] , ook als wordt uitgegaan van ontvangst van het bericht begin maart 2014, pas op 18 maart 2014 om 16.34u hebben gereageerdp terwijl zij wisten dat volgens de Overeenkomst de bieding op 1 mei 2014 diende te zijn ontvangen.

4.17

De motiveringsklacht onder (ii) faalt eveneens. Het hof maakt [eisers] er wel degelijk een verwijt van dat [betrokkene 3] niet direct een geheimhoudingsverklaring ontving en de door hem verzochte documentatie daardoor ook pas later werd toegezonden. Het hof overweegt immers dat [eisers] de pogingen tot verkoop van de aandelen aan [betrokkene 3] actief hebben tegengewerkt door tijd te rekken en formele eisen te stellen (rov. 3.33).

4.18

Subonderdeel 1.4.1 klaagt er ook over dat niet zonder nadere motivering valt in te zien waarom sprake zou zijn van een tegenwerking van de verkoop aan [betrokkene 3] door enkel en alleen aan [verweerster 1] te vragen om [betrokkene 3] als potentiële koper op de hoogte te brengen van relevante ontwikkelingen in de vastgoedvennootschappen.

4.19

De klacht gaat eraan voorbij dat het hof in
rov. 3.32 onder b overweegt dat dit verzoek gelet op de – door [eisers] geïnstigeerde – ontwikkelingen een afschrikkende werking op [betrokkene 3] moet hebben gehad en dat [eisers] zich daarvan bewust moeten zijn geweest. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk. Immers, de afwaardering kon onzekerheid over de waarde van de vastgoedportefeuille creëren en door certificering zou [betrokkene 3] het stemrecht op de verworven aandelen en dus zijn zeggenschap niet zelf kunnen uitoefenen. Daar kwam bij dat de biedingstermijn gekoppeld aan de verplichting om de Modalfalening af te lossen [verweerders] onder tijdsdruk zette, die door de vertragingstactieken van [eisers] steeds nijpender werd.

4.2

Subonderdeel 1.4.1 acht voorts het oordeel van het hof in
rov. 3.32 onder c en in rov. 3.33 onbegrijpelijk, omdat niet valt in te zien waarom sprake zou zijn van actieve tegenwerking van de verkoop aan [betrokkene 3] door na ondertekening van de geheimhoudingsovereenkomst de documenten de week erna aan [betrokkene 3] toe te sturen, terwijl [betrokkene 3] zelf tot na 1 mei 2014 heeft gewacht met het uitbrengen van zijn bod. Het hof is tevens voorbij gegaan aan de stelling van [eisers] dat zij juist coöperatief zijn geweest door onverplicht te hebben bewilligd in een uitstel van de biedingstermijn met twee weken tot 14 mei 2014.

4.21

De klacht gaat eraan voorbij dat het hof uit dit gegeven en uit andere feiten en omstandigheden heeft afgeleid dat [eisers] opnieuw tijd hebben gerekt en daarmee het realiseren van een verkoop [betrokkene 3] voor 1 juli 2014 hebben tegengewerkt. Dat [betrokkene 3] het bod pas na 1 mei 2014 heeft kunnen uitbrengen, doet niet ter zake. Overigens regelt art. 2.3 van de Overeenkomst dat na 1 mei 2014 partijen in onderhandeling zouden treden over de benoeming van een taxateur, vooruitlopend op een verkoop op grond van art. 2.4, en verbindt het dus aan die datum geen termijn voor het doen van een bieding. ^[9] Sterker nog, op grond van art. 2.2 van de Overeenkomst houdt [verweerster 3] tot 1 juli 2014 de mogelijkheid om de aandelen te verkopen en te leveren aan een derde, zoals het hof in rov. 3.11 overweegt en [eisers] ook erkennen bij hun klacht tegen rov. 3.32 onder h (zie hierna, 4.25).

4.22

Als met deze klacht is bedoeld dat [betrokkene 3] te veel tijd zou hebben genomen voor de bieding, dan gaan [eisers] eraan voorbij dat dit in beginsel niet de rechtsverhouding tussen [verweerders] en hen zelf betreft. Daar komt bij dat [eisers] van een eventuele vertraging van de zijde van [betrokkene 3] , anders dan [verweerders] , geen nadeel zouden ondervinden omdat een ‘te late bieding’ eveneens zou resulteren in verkoop op de voet van art. 2.4 van de Overeenkomst.

4.23

Subonderdeel 1.4.1 klaagt verder dat het oordeel van het hof in
rov. 3.32 onder f en rov. 3.33 onbegrijpelijk is omdat het hof niet is ingegaan op de stelling van [eisers] dat [betrokkene 3] ondanks herhaald verzoek zijn bod niet heeft uitgesplitst per vennootschap, zodat de aandeelhouders niet konden beoordelen of zij dit bod wilden matchen dan wel of zij op grond van de blokkeringsregeling wilden reflecteren. De bieding van [betrokkene 3] is bovendien door het gerechtshof Amsterdam bij arrest van 21 juli 2015 in kort geding als ongeldig aangemerkt.

4.24

Het hof kon mijns inziens tot het hier bestreden oordeel komen omdat uit het handelen van [eisers] (en hun advocaat) na ontvangst van het bod niet is gebleken dat de bieding van [betrokkene 3] naar hun oordeel niet geldig was omdat het bod niet was opgesplitst in vier afzonderlijke biedingen. Sterker, het hof oordeelt dat [eisers] onduidelijkheid lieten bestaan over die geldigheid en over de vraag of de bieding aan de eisen uit de Overeenkomst voldeed, waarin overigens niet een splitsing per vastgoedvennootschap lijkt te zijn voorzien. Het hof heeft de gang van zaken rond het accepteren van de bieding door [eisers] terecht opgevat als een poging van de zijde van [eisers] om de verkoop van de aandelen aan [betrokkene 3] actief tegen te werken door tijd te rekken en formele eisen te stellen. De eis het bod per vennootschap uit te splitsen heeft het hof als een dergelijke formele eis gezien.

4.25

Subonderdeel 1.4.1 klaagt daarnaast dat onbegrijpelijk is het oordeel van het hof in
rov. 3.32 onder h en rov. 3.33 dat [verweerders] uit de brief van mr. Josephus Jitta van 6 juni 2014 moesten opmaken dat [eisers] niet bereid waren af te wachten totdat de aandelenverkoop tot een verkoopopbrengst zou hebben geleid. Volgens [eisers] valt niet in te zien waarom uit deze brief zou moeten volgen dat zij de verkoop van [betrokkene 3] tegenwerkten gelet op het feit dat op dat moment de blokkeringsregeling werd doorlopen, zodat nog niet duidelijk was of het bod van [betrokkene 3] tot verkoop aan [betrokkene 3] zou leiden, en [verweerders] op grond van de Overeenkomst nog tot 1 juli 2014 de tijd hadden om de aandelen over te dragen aan een derde.

4.26

Ook deze klacht faalt. Op zichzelf is het juist dat tijdens de uitvoering van de statutaire blokkeringsregelingen nog niet duidelijk was of het pakket aandelen van [verweerster 3] aan [betrokkene 3] zou worden verkocht. De klacht gaat er mijns inziens echter aan voorbij dat het hof met zijn oordeel tot zorgplichtschending van [eisers] ook het oog heeft op de verkoop van de aandelen voor een gunstige prijs aan Mobeta en Modalfa op grond van de statuten
en/of de Overeenkomst. Niet onbegrijpelijk is het oordeel van het hof dat [eisers] hun zorgplicht jegens [verweerders] hebben geschonden omdat [verweerders] de brief van mr. Josephus Jitta van 6 juni 2014 zo mochten begrijpen dat [eisers] onverkort wilden vasthouden aan de datum van 1 juli 2014 zowel voor de aandelenverkoop als voor de aflossing van de Modalfalening, terwijl [eisers] nog steeds in het midden lieten of zij de aandelen zouden opkopen of uitwinnen. Voor [verweerders] was daarom onduidelijk hoe de aandelenverkoop voor 1 juli 2014 zou verlopen (met name aan wie) en hoe de opbrengst van die verkoop zou worden afgelost op de Modalfalening, terwijl [eisers] ook nog aandrongen op aflossing van de lening door executie van het pandrecht op de aandelen.

4.27

Subonderdeel 1.4.1 stelt tenslotte dat het oordeel van het hof in
rov. 3.32 onder i en rov. 3.33 onbegrijpelijk is omdat niet valt in te zien waarom uit het feit dat bij brief van 2 juli 2014 de Modalfalening werd opgeëist en de uitwinning van de pandrechten werd aangezegd, zou blijken dat [eisers] de verkoop aan [betrokkene 3] hebben tegengewerkt. Mobeta en Modalfa hebben op 27 juni 2014 immers in het kader van de blokkeringsregelingen gebruik gemaakt van hun voorkeursrecht. Bovendien was de termijn van 1 juli 2014 verstreken zodat verkoop aan [betrokkene 3] niet meer aan de orde was.

4.28

Dat het hof de opeising van de Modalfalening en de aanzegging van de pandrechten op 2 juli 2014, in combinatie met het gegeven dat de pandrechten uiteindelijk niet zijn uitgewonnen, als een omstandigheid ziet die bijdraagt aan de conclusie dat [eisers] hun zorgplicht jegens [verweerders] hebben geschonden, acht ik niet onbegrijpelijk. Temeer omdat de zorgplichtschending zoals gezegd mijns inziens ziet op de verkoop van de aandelen aan Mobeta en Modalfa op grond van statuten en/of de Overeenkomst. Ik benadruk (zie reeds de bespreking van subonderdeel 1.1) dat [eisers] de aandelen hebben verkregen op grond van art. 2.4 van de Overeenkomst en niet op grond van hun voorkeursrechten.

4.29

Subonderdeel 1.4.2 klaagt dat het oordeel van het hof in
rov. 3.32 onder g en rov. 3.33 dat [eisers] de statutaire blokkeringsregelingen met een gebrek aan voortvarendheid hebben uitgevoerd onbegrijpelijk is, omdat Mobeta en Modalfa niet in de hand hadden hoe snel de blokkeringsregelingen doorlopen zouden kunnen worden. Alle mede-aandeelhouders in de vastgoedvennootschappen hadden immers een termijn van vier weken om te reflecteren op de aandelen van [verweerders] , zodat die termijn moest worden afgewacht.

4.3

De klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag nu in de processtukken zijdens [eisers] geen melding is gemaakt van de vierwekentermijn en het volledig uitzitten daarvan. ^[10] Daar komt bij dat het hof in zijn oordeel heeft betrokken dat mede-aandeelhouder Rohadco Beheer belangstelling heeft getoond voor de aandelen in Brammadam en die belangstelling op 28 mei 2014 per e-mail heeft kenbaar gemaakt, na ontvangst van een brief over het in gang zetten van de statutaire blokkeringsregelingen op eveneens 28 mei 2014 (rov. 2.16). Niet is gebleken dat andere mede-aandeelhouders interesse hebben getoond.

4.31

Subonderdeel 1.4.3 bundelt hiervoor genoemde klachten en behoeft daarom geen bespreking. Het subonderdeel deelt het lot van de vorige subonderdelen.

4.32

Onderdeel 1.5 klaagt dat het oordeel van het hof in rov. 3.32-3.35 dat [eisers] onzorgvuldig hebben gehandeld, art. 24 Rv schendt althans wel onbegrijpelijk is. Het hof heeft een zorgplichtschending van Laviem jegens [verweerders] aangenomen, terwijl [verweerders] hun vordering op dit punt uitsluitend hebben gebaseerd op handelingen van [eiser 1] , Mobeta, Modalfa en mr. Josephus Jitta. Volgens het subonderdeel geldt in cassatie als uitgangspunt dat Laviem nog niet bestond in de tijdsperiode waarin de verweten gedragingen hebben plaatsgevonden en heeft het hof gemeend Laviem met [eiser 1] , Mobeta en Modalfa te moeten vereenzelvigen. Het hof zou de feitelijke grondslag van de vordering in strijd met art. 24 Rv hebben aangevuld. Aan deze rechtsklacht koppelen [eisers] nog een motiveringsklacht.

4.33

De rechtsklacht faalt. [verweerders] hebben in hoger beroep, en overigens ook in eerste aanleg, gevorderd voor recht te verklaren dat [eisers] , waar Laviem ookonder valt, ^[11] zich toerekenbaar onrechtmatig jegens [verweerders] hebben gedragen en dat zij daarmee schade hebben veroorzaakt. ^[12] Het hof heeft daaromtrent geoordeeld dat de opstelling van [eisers] er uiteindelijk toe heeft geleid dat [verweerders] zijn gedwongen de aandelen te verkopen op de voet van art. 2.4 van de Overeenkomst zonder dat daar enige opbrengst tegenover stond. Op verzoek van Modalfa heeft [verweerster 3] haar aandelen in de vastgoedvennootschappen geleverd aan Laviem, een door [eiser 1] gecontroleerde vennootschap. Het hof heeft geoordeeld dat onrechtmatig was het handelen van alle partijen over de tijdsperiode tot overdracht van de aandelen aan Laviem. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk en voldoende gemotiveerd.

4.34

Anders dan [eisers] betogen, is van vereenzelviging van partijen geen sprake omdat alle partijen, inclusief Laviem, bij de realisatie van de gedwongen aandelenverkoop betrokken zijn geweest. De rechtspraak over vereenzelviging van rechtspersonen kan daarom onbesproken blijven.

4.35

Onderdeel 1.6 klaagt dat het oordeel van het hof in rov. 3.32-3.35 dat [eisers] onzorgvuldig hebben gehandeld in strijd is met art. 24 Rv dan wel onbegrijpelijk is. Het hof heeft een zorgplichtschending van Wieglia Beheer en [eiser 6] jegens [verweerders] aangenomen, terwijl [verweerders] hun vordering op dit punt uitsluitend hebben gebaseerd op handelingen van [eiser 1] , Mobeta, Modalfa en mr. Josephus Jitta (advocaat van [eisers] ), maar niet op enig eigen handelen van [eiser 6] . Het onderdeel betoogt dat het hof uit de stellingen van [verweerders] niet kon afleiden dat zij ook hebben bedoeld Wieglia Beheer en [eiser 6] een zorgplichtschending te verwijten. Er zou daarom sprake zijn van een onjuiste en onbegrijpelijke vereenzelviging van Wieglia Beheer en [eiser 6] enerzijds met [eiser 1] , Mobeta en Modalfa anderzijds.

4.36

De klacht faalt met betrekking tot Wieglia Beheer en [eiser 6] om dezelfde redenen als genoemd bij de behandeling van onderdeel 1.5. Daar komt bij dat Wieglia Beheer en [eiser 6] zelf partij zijn bij de Overeenkomst.

4.37

Onderdeel 1.7 bevat een louter voortbouwende klacht, gericht tegen rov. 3.35, rov. 3.37 en het dictum. Deze klacht deelt het lot van de voorafgaande klachten.

5. Bespreking van het incidentele cassatiemiddel

5.1

Het incidentele cassatiemiddel omvat vier onderdelen die, net als het principale middel, overwegend motiveringsklachten bevat. Onderdeel 1 en 2 zijn gericht tegen de oordelen van het hof over misbruik bij de totstandkoming van de Overeenkomst (rov. 3.10-3.14 en 3.19) en bij de koopovereenkomst van 31 augustus 2015 (rov. 3.15, onder verwijzing naar rov. 3.12-3.13 en rov. 3.18). Onderdeel 3 stelt de verwerping van het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ter zake van bepalingen uit de Overeenkomst aan de orde (rov. 3.21-3.27). Onderdeel 4 ziet op de verwerping van het bewijsaanbod in rov. 3.37. Met uitzondering van subonderdeel 3.6 zijn de aangevoerde klachten onvoorwaardelijk geformuleerd en dus onafhankelijk van de uitkomst van het principale beroep.

Onderdeel 1

5.2

Onderdeel 1 is gericht tegen rov. 3.11 tot en met 3.14 van het bestreden arrest.

5.3

Subonderdeel 1.1 bevat geen klacht.

5.4

Subonderdeel 1.2 klaagt dat het hof in zijn verwerping van het beroep op misbruik van omstandigheden bij de totstandkoming van de Overeenkomst, niet kenbaar heeft betrokken de essentiële stelling van [verweerders] dat [eisers] , ondanks de winsten die leidden tot een toevoeging van ruim € 3 miljoen aan de vrije reserves van de vennootschappen, weigerden mee te werken aan dividenduitkeringen waarmee [verweerster 1] de Modalfalening had kunnen aflossen. [eisers] dwongen [verweerders] tot het aangaan van de Overeenkomst door hen de daarvoor benodigde middelen te onthouden. Het subonderdeel klaagt ook dat het hof in de voorlaatste zin van rov. 3.12 geen begrijpelijke respons op die stellingen heeft gegeven, nu [eiser 1] als grootaandeelhouder een beslissende stem over het doen van dividenduitkeringen had.

5.5

Subonderdeel 1.3 noemt drie andere stellingen die als essentieel zouden zijn aan te merken, maar waarop het hof niet (voldoende) heeft gerespondeerd. Anders dan het hof in rov. 3.12 aanneemt, duiden die stellingen erop dat [verweerders] in een (financiële) noodtoestand verkeerden en daarom van [eisers] afhankelijk waren. Het gaat om de volgende stellingen: (i) [eiser 1] stelde als voorwaarde voor de Modalfalening in 2009 dat [verweerders] een groot deel van hun vastgoed aan hem overdroegen tegen koopprijzen waarmee enkel de financiering kon worden afgelost, maar niet de overwaarde kon worden verzilverd; (ii) [eisers] maakten gedurende anderhalf jaar geen aanspraak op aflossing, totdat medio 2013 een verschil van inzicht bestond; [eiser 1] , die in september 2013 wel de aandelen van zijn vriendin [betrokkene 2] overnam tegen een prijs die voor [verweerders] hoog genoeg zou zijn geweest om de Modalfalening af te lossen, wees het voorstel van [verweerster 1] om zijn aandelen aan [eiser 1] over te dragen tegen een prijs waarmee hij de Modalfalening kon aflossen, van de hand; en (iii) [eiser 1] eiste onmiddellijke gehele aflossing van de Modalfalening en zegde de managementovereenkomst met [verweerster 1] per direct op, waardoor deze vanaf 1 juni 2013 zijn inkomen verloor.

5.6

Subonderdeel 1.4 betoogt dat de hiervoor genoemde stellingen niet zien op de inhoud van de Overeenkomst, zoals het hof in rov. 3.11 overweegt, maar op de omstandigheden die [verweerders] tot het aangaan van de Overeenkomst dwongen. De Overeenkomst was voor [verweerders] zeer nadelig, onder meer vanwege de mogelijkheid van certificering in combinatie met de weigering van [eisers] om dividend uit te keren en de voor [eisers] zeer gunstige mogelijkheid om de balans en daarmee de grondslag van de verkoopprijs van de aandelen te bepalen, aldus het subonderdeel. Als het hof toch heeft bedoeld dat de overeenkomst voor [verweerders] niet nadelig was, is dat impliciete oordeel onvoldoende gemotiveerd.

5.7

De klachten lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.8

Het hof oordeelt in rov. 3.10-3.14 als volgt:

“3.10 Vervolgens komt de primaire vordering sub b aan de orde. De grieven 4 tot en met 16 hebben daar betrekking op. [verweerders] hebben betoogd dat de Overeenkomst tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden. Hiertoe hebben zij, kort samengevat, het volgende aangevoerd. [verweerster 1] had een schuld uit hoofde van de Modalfalening. Hoewel de vastgoedvennootschappen winsten maakten die tot een toevoeging van ruim € 3 miljoen aan de vrije reserves leidden, weigerde [eiser 1] mee te werken aan door [verweerster 1] voorgestelde dividenduitkeringen, waarmee [verweerster 1] zijn schuld had kunnen aflossen. De aandelen die [verweerster 3] in de vastgoedvennootschappen hield, waren in september 2013 ongeveer € 686.000,- waard, afgaande op de prijs die Mobeta toen heeft betaald voor de aandelen van [betrokkene 2] (zie rov. 2.12 hiervoor). Bij de Overeenkomst zijn de rechten van [verweerster 3] ernstig bekort doordat:

a. er voorwaarden werden gesteld aan de kandidaat-koper;

b. aan de goedkeuring door [eiser 1] en [eiser 6] de voorwaarde van certificering

kon worden verbonden;

c. Mobeta, Modalfa en Wieglia Beheer een matchingsrecht verwierven;

d. de periode voor [verweerster 3] om na het doorlopen van de blokkeringsregeling de aandelen in de vastgoedvennootschappen vrijelijk voor een reële prijs aan een derde over te dragen, werd verkort tot 1 juli 2014, waarna zij haar aandelen voor een ongunstige prijs moest overdragen aan Mobeta en Modalfa, ongeacht of de Modalfalening zou zijn afgelost;

e. de grondslag van de prijs de balans per 1 juni 2014 was, met inachtneming van de beleggingswaarde van het vastgoed, terwijl [eisers] konden bepalen hoe de balans werd vastgesteld en terwijl de vastgoedmarkt zich per 1 juni 2014 op een dieptepunt bevond; en

f. een boeterente van 1% per maand vanaf 1 juli 2014 bedongen werd.

Gelijktijdig met het aangaan van de Overeenkomst werd de managementovereenkomst opgezegd, zodat [verweerders] geen inkomsten meer hadden.

De Overeenkomst was een vrucht van overleg tussen twee juridische adviseurs van [eisers] , te weten mrs. [betrokkene 1] en Josephus Jitta. Onderhandeling over de Overeenkomst was niet mogelijk. [verweerders] werden niet geïnformeerd over de gevolgen van de Overeenkomst. [eisers] verhinderden [verweerders] om juridische hulp in te schakelen. [eisers] legden [verweerders] onder een toenemende zware druk.

3.11 De Overeenkomst is blijkens de considerans daarvan gesloten omdat partijen het in 2009 begonnen samenwerkingsverband wensten te beëindigen. Ook [verweerders] wensten dat. De wens van [eisers] dat [verweerster 3] als aandeelhouder in de vastgoedvennootschappen op afzienbare termijn diende uit te treden, acht het hof niet onredelijk. Aan haar is daarvoor een termijn van een jaar gegeven. Ook die termijn is niet onredelijk.

Wellicht valt met wijsheid achteraf vast te stellen dat de relevante vastgoedmarkt zich begin 2014 op een dieptepunt bevond, maar niet kan worden geoordeeld dat de keuze in de Overeenkomst voor een waarderingsdatum per 1 juni 2014 op basis van de toenmalige kennis onredelijk was. Ook de verdere inhoud van de Overeenkomst, zoals hiervoor in rov. 2.8 weergegeven, is niet dermate onevenwichtig dat reeds op die grond zou kunnen worden geconcludeerd dat sprake moet zijn geweest van misbruik van omstandigheden.

3.12 Ten tijde van de Overeenkomst was [verweerster 1] ongeveer 37 jaar oud. Hij had naar eigen zeggen ruime ervaring en was een vakman op het gebied van het opbouwen van woningportefeuilles. Die omstandigheden wijzen er niet op dat sprake was van bijzondere omstandigheden in de zin van art. 3:44 lid 4 BW, met name niet dat sprake was van een noodtoestand of van afhankelijkheid. Weliswaar bracht de Modalfalening verplichtingen voor [verweerster 1] jegens Modalfa mee, maar het enkele bestaan van de Modalfalening is onvoldoende om te kunnen aannemen dat sprake was van een noodtoestand of van afhankelijkheid in de zin van art. 3:44 lid 4 BW. Hetgeen [verweerders] verder hebben aangevoerd over de veeleisendheid en het overwicht van [eiser 1] kan, waar daarvan zij, niet bijdragen aan het oordeel dat toch sprake is van

afhankelijkheid, want [verweerster 1] moet geacht worden in staat te zijn zich daartegen teweer te stellen. Dit geldt ook voor de stelling dat [eisers] [verweerders] onder een toenemende zware druk legden.

3.13 Indien [eisers] niet over de inhoud van de Overeenkomst wensten te onderhandelen en niet wensten dat [verweerders] juridische hulp zouden inschakelen, dan komt het voor risico van [verweerders] dat zij daarmee genoegen hebben genomen. Indien al aangenomen zou moeten worden dat het de taak van [betrokkene 1] als gewezen notaris was om [verweerders] nader voor te lichten over de gevolgen van de Overeenkomst en indien ook aangenomen zou moeten worden dat [betrokkene 1] die taak niet naar behoren heeft uitgevoerd, dan kan dat niet aan

[eisers] worden tegengeworpen. Die taak van [betrokkene 1] vloeit dan immers niet voort uit zijn eventuele relatie met [eisers] Niet valt in te zien waarom het de taak van mr. Josephus Jitta was om [verweerders] nader voor te lichten over de gevolgen van de Overeenkomst. [verweerders] hebben ook niet gesteld dat zij de inhoud van de overeenkomst niet begrepen.

3.14 Op grond van het voorgaande moet geoordeeld worden dat onvoldoende is gesteld om te kunnen aannemen dat de Overeenkomst tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden.”

5.9

Het hof overweegt in rov. 3.10 dat [eiser 1] weigerde mee te werken aan door [verweerster 1] voorgestelde dividenduitkeringen van de winsten van de vastgoedvennootschappen die hebben geleid tot een toevoeging van ruim € 3 miljoen aan de vrije reserves en dat [verweerster 1] daarmee zijn schuld had kunnen aflossen (vgl. subonderdeel 1.2). In diezelfde overweging stelt het hof vast dat de aandelen die [verweerster 3] in de vastgoedvennootschappen hield in september 2013 ongeveer € 686.000,- waard waren, afgaande op de prijs die Mobeta toen heeft betaald voor de aandelen van [betrokkene 2] (vgl. subonderdeel 1.3 onder ii). In rov. 3.12 overweegt het hof dat de reden voor het sluiten van de Overeenkomst, namelijk het beëindigen van het samenwerkingsverband, en het daartoe uittreden van [verweerster 3] als aandeelhouder over een periode van een jaar, niet onredelijk is. De keuze in de Overeenkomst om het aandelenpakket per 1 juni 2014 te waarderen was op basis van de toenmalige kennis evenmin onredelijk, en ook de verdere inhoud van de Overeenkomst is volgens het hof niet dermate onevenwichtig dat reeds op die grond sprake moet zijn geweest van misbruik van omstandigheden.

5.1

Vervolgens gaat het hof in rov. 3.12 in op andere gronden die aanleiding zouden kunnen zijn voor het aannemen van misbruik van omstandigheden: de persoon van [verweerster 1] , het bestaan van de Modalfalening, en het handelen van [eiser 1] . Het hof oordeelt dat de omstandigheden dat [verweerster 1] ten tijde van het sluiten van de Overeenkomst 37 jaar oud was en naar eigen zeggen ruime ervaring had op het gebied van het opbouwen van woningportefeuilles (vakman), er niet op wijzen dat sprake was van bijzondere omstandigheden als bedoeld in art. 3:44 lid 4 BW, en met name niet van een noodtoestand of van afhankelijkheid. Het hof overweegt vervolgens dat de Modalfalening weliswaar verplichtingen voor [verweerster 1] jegens Modalfa meebracht, maar dat het enkele bestaan van de lening onvoldoende is om aan te kunnen nemen dat sprake was van een noodtoestand of van afhankelijkheid in de zin van art. 3:44 lid 4 BW. Ook hetgeen [verweerster 1] c.s verder hebben aangevoerd over de veeleisendheid (subonderdeel 1.3 onder i en iii) en het overwicht van [eiser 1] kan, wat daarvan ook zij, niet bijdragen aan het oordeel dat toch sprake is van afhankelijkheid, want [verweerster 1] moet geacht worden in staat te zijn (geweest) zich daartegen teweer te stellen. Dat geldt ook voor de stelling van [verweerders] dat [eisers] hen onder een toenemende zware druk zetten, aldus het hof in rov. 3.12 (dat op deze punten in cassatie niet is bestreden).

5.11

Het hof heeft zodoende voldoende gerespondeerd op de stellingen van [verweerders] dat, samengevat, de handelwijze van [eiser 1] ten aanzien van de aflossing van de lening en de beëindiging van het samenwerkingsverband [verweerders] dwongen tot het sluiten van de Overeenkomst met voor hen zeer nadelige gevolgen. Het hof heeft daarmee kennelijk geoordeeld dat hoewel [verweerster 1] aan verplichtingen uit de lening jegens Modalfa moest voldoen en wellicht daartoe onder druk werd gezet, er gezien de vakkennis/professionaliteit van [verweerster 1] geen sprake was van misbruik van omstandigheden of van een afhankelijkheidsrelatie bij de totstandkoming van de Overeenkomst. Dit oordeel acht ik niet onbegrijpelijk.

5.12

Subonderdeel 1.5 acht onjuist dan wel onbegrijpelijk het oordeel in rov. 3.13 dat het feit dat [verweerders] er genoegen mee hebben genomen dat [eisers] niet wensten dat zij juridische hulp inschakelden, voor hun risico komt. Het subonderdeel beroept zich (i) op de intimiderende mededeling van [eiser 6] dat zij vooral geen juridisch advies moesten inwinnen omdat dan alles uit de kast zou worden gehaald om goedschiks of kwaadschiks de Modalfalening te innen, en (ii) op het feit dat [verweerders] in e-mails aan mr. Josephus Jitta hebben geschreven de Overeenkomst niet goed te begrijpen, in het bijzonder het punt van de certificering. ^[13]

5.13

Het hof bouwt met zijn oordeel in rov. 3.13 voort op rov. 3.12, waarin zoals wij net zagen het oordeelt dat [verweerster 1] een professional is en zich ook teweer moest kunnen stellen tegen [eiser 1] , tegen welke oordelen geen cassatieklachten zijn gericht. Ik acht het aangevochten oordeel van het hof dan ook niet onbegrijpelijk, ook niet in het licht van de in de vorige alinea genoemde stellingen (i) en (ii). [verweerders] werden als professionele partij geacht zichzelf staande te kunnen houden tegen [eisers] als wederpartij. Zij hebben de inhoud van de Overeenkomst als zodanig geaccepteerd dan wel het risico van die inhoud geaccepteerd.

5.14

Subonderdeel 1.6 bevat een voortbouwklacht tegen het oordeel in rov. 3.19 dat Laviem niet ongerechtvaardigd is verrijkt en faalt in het spoor van de vorige subonderdelen.

Onderdeel 2

5.15

Onderdeel 2 omvat vier subonderdelen.

5.16

Subonderdeel 2.1 bevat geen klacht, maar slechts een weergave van het oordeel van het hof in rov. 3.15:

“3.15 Nu komt het hof toe aan de primaire vordering sub c [zie hiervoor 3.4; A-G]. Deze vordering is in hoger beroep toegevoegd. [verweerders] hebben betoogd dat de in de akten van 31 augustus 2015 bedoelde koopovereenkomst tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden. Hiertoe hebben zij onder meer aangevoerd dat [eisers] en mr. Josephus Jitta zware en steeds toenemende pressie op [verweerders] hebben uitgevoerd, dat zij [verweerster 1] in hun macht hadden en dat zij hem konden "pijnigen". Op grond van hetgeen hiervoor onder rov. 3.12-3.13 is overwogen, kan dat niet tot het oordeel leiden dat sprake is van misbruik van omstandigheden. De overige verwijten die [verweerders] aan [eisers] en mr. Josephus Jitta maken in het kader van de totstandkoming van de in de akten van 31 augustus 2015 bedoelde koopovereenkomst, kunnen evenmin tot dat oordeel leiden, omdat zij niet zien op bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid enz. als bedoeld in art. 3:44 lid 4 BW. [verweerders] hebben dus onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat die koopovereenkomst tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden.”

5.17

Subonderdeel 2.2 bouwt voort op onderdeel 1, waarin [verweerders] hebben betoogd dat het oordeel van het hof in rov. 3.12 en 3.13 de verwerping van het beroep op misbruik van omstandigheden bij de totstandkoming van de Overeenkomst niet kan dragen. Deze overwegingen vormen daarom evenmin een afdoende verwerping van het beroep op misbruik bij de in de akten van 31 augustus 2015 bedoelde koopovereenkomst, aldus het subonderdeel.

5.18

Het subonderdeel deelt het lot van onderdeel 1. Dat is ook daarom terecht omdat, zoals het subonderdeel naar voren brengt, de in de akten van 31 augustus 2015 bedoelde koopovereenkomst is gebaseerd op dan wel uitvoering geeft aan de Overeenkomst.

5.19

Subonderdeel 2.3 richt tegen het oordeel van het hof in rov. 3.15 zowel een rechtsklacht als motiveringsklachten. Het hof zou zijn uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting over de in art. 3:44 lid 4 BW genoemde omstandigheden, althans heeft het die omstandigheden onvoldoende gemotiveerd, omdat [verweerders] hun beroep op misbruik bij de totstandkoming van de overeenkomst bedoeld in de akten van 31 augustus 2015 ook hebben gebaseerd op de handelwijze van [eisers] na het sluiten van de Overeenkomst (van 3 juli 2014). [verweerders] hebben in dat verband aangevoerd (i) dat [eisers] hun pogingen om de aandelen aan [betrokkene 3] te verkopen hebben gefrustreerd, waardoor zij niet konden ontkomen aan de aandelenverkoop tegen een fractie van hun waarde op 31 augustus 2015 en (ii) dat [verweerders] de verkoop zijn aangegaan omdat hun een redelijk afbetalingsschema voor de lening was voorgehouden, dat later niet werd gevolgd. Deze omstandigheden duiden erop dat [verweerders] niet uit hun (financiële) noodtoestand en afhankelijkheid van [eisers] konden loskomen.

5.2

Subonderdeel 2.3 mist mijns inziens feitelijke grondslag. Het hof heeft in rov. 3.15 expliciet overwogen dat hetgeen onder rov. 3.12-3.13 is overwogen – onder meer de stellingen dat [eisers] en mr. Josephus Jitta zware en toenemende druk op [verweerders] hebben uitgeoefend, dat zij [verweerster 1] in hun macht hadden en dat zij hem konden “pijnigen” – niet tot het oordeel kon leiden dat sprake is van misbruik van omstandigheden. Het hof gaat daarna in op de overige verwijten die [verweerders] aan [eisers] en hun advocaat maken in het kader van de totstandkoming van de in de akten van 31 augustus 2015 bedoelde overeenkomst, waarmee het hof doelt op de gang van zaken bij de uitvoering van de Overeenkomst en dus op feiten die zich hebben voorgedaan na 4 juli 2013, zoals de handelwijze van [eisers] met betrekking tot de aandelenverkoop aan [betrokkene 3] en de mogelijkheid van aflossing van de Modalfalening uit de opbrengst van die verkoop. Het hof overweegt dat deze verwijten evenmin tot het oordeel kunnen leiden dat sprake is van misbruik van omstandigheden bij de totstandkoming van de in de akten van 31 augustus 2015 bedoelde koopovereenkomst, omdat zij niet zien op bijzondere omstandigheden als bedoeld in art. 3:44 lid 4 BW.

5.21

Subonderdeel 2.4 bevat een louter voortbouwende klacht tegen het oordeel in rov. 3.18 dat Laviem de aandelen niet terug hoeft te leveren, en deelt het lot van de vorige subonderdelen.

Onderdeel 3

5.22

Onderdeel 3 bevat tien subonderdelen.

5.23

Subonderdeel 3.1 bevat een weergave van het oordeel van het hof in rov. 3.22-3.29, en rov. 3.35, dat, kort gezegd, het beroep van [verweerders] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid er niet toe leidt dat art. 2.4 van de Overeenkomst buiten toepassing moet blijven. De betrokken rechtsoverwegingen luiden als volgt:

“3.21 [verweerders] hebben betoogd dat de vraag bevestigend moet worden beantwoord. Hiertoe hebben zij, kort samengevat, het volgende aangevoerd:

a. hetzelfde als zij hebben aangevoerd ten betoge dat sprake is van misbruik van recht;

b. DTZ Zadelhoff is onbetrouwbaar;

c. de door DTZ Zadelhoff uitgevoerde taxatie van € 95.040.000 is te laag;

d. de in art. 2.4 Overeenkomst bedongen waarderingsmethode leidt tot een zeer ongunstig resultaat, zeker indien die op een dieptepunt van de markt wordt uitgevoerd; daarin zijn geen toekomstperspectieven verdisconteerd; dit blijkt ook uit het bod van [betrokkene 3] ; [verweerster 3] heeft de aandelen dus geleverd voor een fractie van de waarde;

e. de levering van de aandelen voor een fractie van de waarde heeft zeer verstrekkende gevolgen voor [verweerders]

3.22 Voor een bespreking van argument a verwijst het hof naar rov. 3.11-3.14 hiervoor. Het argument slaagt niet.

3.23 Argument b overtuigt niet. [verweerders] zijn blijkens art. 2.3 Overeenkomst zelf ermee akkoord gegaan om DTZ Zadelhoff op te nemen op de lijst van taxateurs die konden worden aangezocht om de beleggingswaarde van het vastgoed vast te stellen. De enkele omstandigheid dat [verweerders] DTZ Zadelhoff (inmiddels) niet meer vertrouwt, kan niet leiden dat het oordeel dat DTZ Zadelhoff niet ingeschakeld had mogen worden of dat de taxatie van DTZ Zadelhoff niet gebruikt kan worden. Indien [verweerders] niet betrokken is geweest bij de inschakeling van DTZ Zadelhoff, kan dat evenmin tot die oordelen leiden (de grieven 20 en 21 behoeven daarom geen bespreking). Hetgeen [verweerders] hebben gesteld over vermoede of gebleken onregelmatigheden bij DTZ Zadelhoff, kan niet het oordeel dragen dat DTZ Zadelhoff naar objectieve maatstaven niet kan worden vertrouwd.

3.24 Argument c is de stelling dat de uitkomst van de door DTZ Zadelhoff uitgevoerde taxatie te laag is. Dit hebben [verweerders] , kort samengevat, als volgt uitgewerkt (hun grief 24 verwijst naar die uitwerking):

c1. ten onrechte is aan de complexen 375 en 377 geen waarde toegekend;

c2. de taxatiewaarde is te laag in het licht van de huuropbrengsten, vermenigvuldigd met een passende multiplier (dit is onderbouwd met een e-mail van 2 juni 2015 van Van Dijk & Ten Cate Vastgoedadviseurs);

c3. bij de taxatie zijn te lage waarden voor onverhuurde woningen gehanteerd en had de leegwaarde niet leidend mogen zijn; correctie van een en ander leidt tot een taxatie van minimaal € 105 miljoen (dit is onderbouwd met een brief van 14 september 2017 van Jones Lang LaSalle);

c4. de taxatiewaarde is te laag in het licht van de volgende omstandigheden:

- tot en met 2012 is een vrije reserve van ruim € 3 miljoen in de boeken van de vastgoedvennootschappen opgebouwd;

• uit hetgeen Mobeta in 2013 bereid was aan [betrokkene 2] te betalen, moet worden afgeleid dat de aandelen van [verweerster 3] toen ongeveer € 686.000,- waard waren (zie rov. 2.12 hiervoor); en
• [betrokkene 3] was in 2014 bereid om € 1 miljoen voor de aandelen te betalen.

3.25 De taxatie van vastgoed is afhankelijk van tal van variabelen, waarbij in redelijkheid verschillende keuzes kunnen worden gemaakt. In dat licht hebben [verweerders] hun stelling onvoldoende onderbouwd dat DTZ Zadelhoff, door op een getaxeerde waarde van € 95.040.000,- per 1 juni 2014 uit te komen, niet heeft gehandeld overeenkomstig hetgeen mag worden verwacht van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur, en dat [eisers] zich in verband daarmee niet mogen beroepen op die uitkomst van de taxatie. De omstandigheid dat een andere taxateur drie jaar later (toen bekend was dat de markt weer zou aantrekken) tot een hogere getaxeerde waarde komt, is in dit verband onvoldoende. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat de argumenten c1 tot en met c3, gezamenlijk genomen, tot een zo veel hogere uitkomst van de taxatie zouden leiden dat het vastgoed niet meer "onder water" zou staan, dat wil zeggen: dat de waarde ervan niet meer lager zou zijn dan het vreemd vermogen van de vastgoedvennootschappen, zodat het eigen vermogen van de vastgoedvennootschappen positief zou zijn.

3.26 Argument c4 gaat uit van een verkeerde vergelijking. Het is naar algemene ervaringsregels goed mogelijk dat een investeerder bereid is een substantiële koopprijs te betalen voor aandelen in een vastgoedvennootschap, indien het vastgoed van de vastgoedvennootschap "onder water" staat in de hiervoor omschreven zin. Aandeelhouders zijn immers niet verplicht tot bijstorting indien het eigen vermogen negatief is geworden. Het is daarom goed mogelijk dat men aandelen in een vastgoedvennootschap koopt op basis van de verwachting dat de marktwaarde van het vastgoed op den duur wel weer zal stijgen en de rentelasten van het vreemd vermogen kunnen worden gefinancierd door de kasstromen die de vastgoedvennootschappen genereren. Argument c4 kan dus niet de conclusie dragen dat de door DTZ Zadelhoff uitgevoerde taxatie, op zichzelf bezien, op een te lage waarde van het vastgoed uitkomt.

3.27 Argument d wordt ook verworpen. Het is juist dat de overeengekomen waarderingsmaatstaf voor [verweerders] als verkopende partij ongelukkig uitpakt in de gegeven marktomstandigheden. Die maatstaf komt er immers in essentie op neer dat de waarde van de aandelen wordt bepaald door de beleggingswaarde van het onroerend goed te verminderen met het vreemd vermogen van de vastgoedvennootschappen. Die intrinsieke waarde van de aandelen kan zeer gering (of zelfs negatief) zijn indien op de peildatum de waarde van het onroerend goed lager is dan de omvang van het vreemd vermogen. De toekomstige upside bij stijging van de waarde van het onroerend goed en de daaruit te genereren kasstromen (door verkopen of hogere huurprijzen) blijven bij de overeengekomen maatstaf immers buiten beschouwing. Indien toepassing van art. 2.4 Overeenkomst leidt tot een zeer lage koopprijs, komt dat niettemin in beginsel voor eigen risico van [verweerders] Zij zijn het zo overeengekomen. Zij zijn professionele partijen die in beginsel gehouden dienen te worden aan hetgeen zij overeenkomen.

3.28 Argument e legt enig gewicht in de schaal. Een uitkomst waarbij [verweerders] hun aandelenbelang kwijt zijn voor een fractie van de waarde, indien rekening wordt gehouden met toekomstperspectieven, en waarbij niettemin de Modalfalening doorloopt inclusief boeterente, is inderdaad verstrekkend voor [verweerders] Hierbij kan in het midden blijven of [verweerster 1] op grote voet leeft, hoe hij woont, in welke auto's hij rijdt en op basis van welke afspraak hij in die auto's rijdt. Het hof zal daarom niet nader onderzoeken of [verweerders] zich in het partijdebat daarover heeft bediend van een vervalste e-mail.

3.29 Alle feiten en omstandigheden van het geval, in samenhang beschouwd en afgewogen, leiden tot het oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat [eisers] een beroep doen op art. 2.4 Overeenkomst, in die zin dat dit beding geheel en al buiten toepassing zou moeten blijven (argument e legt dus onvoldoende gewicht in de schaal). Voor het overige verwijst het hof naar rov. 3.35 hierna.

(…)

3.35 Deze uitkomst komt erop neer dat de aandelenoverdracht van 31 augustus 2015 rechtsgeldig is en dat de daarbij gehanteerde koopprijs ook niet wordt gewijzigd, maar dat [eisers] wel gehouden zijn tot schadevergoeding. Dit laatste is een bijkomende grond voor het in rov. 3.29 gegeven oordeel dat het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid er niet toe leidt dat art. 2.4 Overeenkomst buiten toepassing zou moeten blijven.”

5.24

Subonderdeel 3.2 betoogt dat het oordeel van het hof onvoldoende is gemotiveerd, omdat het hof in rov. 3.22 de stellingen die [verweerders] ook ten grondslag hebben gelegd aan hun beroep op misbruik van omstandigheden verwerpt onder verwijzing naar rov. 3.11 tot en met 3.14. Volgens onderdeel 1 bevatten die overwegingen echter geen afdoende verwerping en valt zonder nadere ontbrekende motivering niet in te zien waarom dat wel het geval zou zijn in het kader van een beroep op de onaanvaardbaarheid van art. 2.4 van de Overeenkomst, aldus het subonderdeel.

5.25

Het subonderdeel deelt het lot van onderdeel 1 (zie hiervoor) en faalt daarom.

5.26

Volgens
subonderdeel 3.3 berust het oordeel op een onbegrijpelijk beperkte uitleg van de stellingen van [verweerders] dan wel is het gelet op die stellingen onvoldoende gemotiveerd. [verweerders] hebben aan hun beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ook ten grondslag gelegd dat (i) [eisers] de verkoop van de aandelen aan [betrokkene 3] voor € 1 miljoen hebben gefrustreerd waardoor de verkoop niet kon plaatsvinden voor de in de Overeenkomst opgenomen datum van 1 juli 2014, (ii) [eisers] niet zijn overgegaan tot uitwinning van hun pandrechten omdat de prijsbepaling van de aandelen dan vanwege de blokkeringsregelingen zou plaatsvinden op basis van de werkelijke waarde in plaats van de balanswaarde per 1 juni 2014 als opgenomen in de Overeenkomst, en (iii) [eisers] de activa van de vennootschappen ten onrechte met € 10,1 miljoen hebben afgewaardeerd om [betrokkene 3] af te schrikken en de te betalen prijs voor de aandelen te drukken. Het hof had op deze stellingen moeten ingaan nu het in rov. 3.32 en 3.33 een deel van het daarin beschreven handelen van [eisers] onrechtmatig acht. Niet valt in te zien waarom dit handelen in het kader van art. 6:248 lid 2 BW wel aanvaardbaar zou zijn.

5.27

Wat er van deze stellingen ook zij, het subonderdeel gaat eraan voorbij dat de toetsing aan art. 6:162 BW een andere is dan die in het kader van art. 6:248 lid 2 BW. Hierdoor is ook een andere feitenselectie doorslaggevend. De klacht is daarom tevergeefs voorgesteld. Overigens behandelt het hof de in subonderdeel 3.3 aangehaalde stellingen in de behandelingen van de verschillende vorderingen van [verweerders] en verwijst het verschillende keren in zijn arrest zowel terug naar eerdere rechtsoverwegingen en door naar rov. 3.35.

5.28

Subonderdeel 3.4 voert aan dat het hof, door bij de afwijzing van het beroep van [verweerders] op art. 6:248 lid 2 BW te betrekken dat [eisers] gehouden zijn tot schadevergoeding, miskent dat de vraag of [eisers] onrechtmatig hebben gehandeld en zij daarom schadeplichtig zijn nog niet aan de orde was bij de beoordeling van de vordering tot een verklaring voor recht dat het beroep van [eisers] op art. 2.4 van de Overeenkomst onaanvaardbaar was.

5.29

In
subonderdeel 3.5 wordt betoogd dat het hof daardoor art. 19 tot en met 24 Rv heeft geschonden, althans een ontoelaatbare verrassingsbeslissing heeft genomen.

5.3

De beide subonderdelen falen wegens gebrek aan feitelijke grondslag. Zij lichten ook niet toe waar het hof bij de afwijzing van het beroep op art. 6:248 lid 2 BW de schadevergoedingsplicht betrekt, anders dan in rov. 3.35. In die rechtsoverweging bepaalt het hof dat de schadevergoedingsverplichting van [eisers] een bijkomende grond is voor het oordeel dat het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid er niet toe leidt dat art. 2.4 van de Overeenkomst buiten toepassing zou moeten blijven. Ik lees dit oordeel zo dat het terugslaat op het oordeel van het hof in rov. 3.28 en 3.29 dat weliswaar enig maar in het kader van het beroep op art. 6:248 lid 2 BW onvoldoende gewicht in de schaal legt dat het verlies van hun aandelenbelang voor een fractie van de waarde voor [verweerders] verstrekkende gevolgen heeft gehad. De schadevergoedingsplicht komt aan deze verstrekkende gevolgen voor [verweerders] in belangrijke mate tegemoet, en vormt in zoverre een rechtvaardiging voor de verwerping van hun beroep op art. 6:248 lid 2 BW.

5.31

Subonderdeel 3.6 bevat de voorwaardelijke klacht dat het beroep van [eisers] op art. 2.4 van de Overeenkomst niet onaanvaardbaar is mede omdat [eisers] schadeplichtig zijn, niet in stand kan blijven als het principale cassatieberoep slaagt en de schadevergoedingsplicht wegvalt.

5.32

Het subonderdeel behoeft geen bespreking, nu ik meen dat het principale cassatieberoep tevergeefs is voorgesteld.

5.33

Volgens
subonderdeel 3.7 vormt het oordeel aan het slot van rov. 3.23 dat hetgeen [verweerders] hebben gesteld over vermoede of gebleken onregelmatigheden bij DTZ Zadelhoff niet kan dragen dat DTZ Zadelhoff naar objectieve maatstaven niet kan worden vertrouwd, een onvoldoende respons op de stelling van [verweerders] dat [eiser 1] in de vastgoedwereld een machtige speler is tegen wie DTZ Zadelhoff zeker geen vuist heeft willen maken en dat DTZ Zadelhoff daarom heeft ‘toegetaxeerd’ naar een voor [eisers] gunstig (laag) resultaat.

5.34

Het subonderdeel kan niet slagen. Het hof gaat in rov. 3.32 expliciet in op de vermoede of gebleken onregelmatigheden bij de taxatie door DTZ Zadelhoff en concludeert dat deze onregelmatigheden niet het oordeel kunnen dragen dat DTZ Zadelhoff naar objectieve maatstaven niet kan worden vertrouwd. Daar komt bij dat het hof in die rechtsoverweging terecht voorop stelt dat [verweerders] blijkens art. 2.3 van de Overeenkomst zelf ermee akkoord zijn gegaan om DTZ Zadelhoff op te nemen op de lijst van taxateurs die konden worden aangezocht om de beleggingswaarde van het vastgoed vast te stellen.

5.35

Subonderdeel 3.8 acht de verwerping door het hof in rov. 3.24-3.26 van de stelling dat de taxatie door DTZ Zadelhoff te laag was onbegrijpelijk. Het hof betrekt in zijn oordeel niet kenbaar (i) de eerdere ongegronde afwaarderingen door [eisers] en (ii) de invloed die dat heeft gehad op de taxatie door DTZ Zadelhoff.

5.36

Ook deze klacht faalt mijns inziens. In rov. 3.24 en 3.25 gaat het hof in op de stellingen die [verweerders] hebben aangevoerd ter onderbouwing van hun argument dat de uitkomst van de taxatie te laag was. Het hof heeft in rov. 3.25 in aanmerking genomen dat niet is gesteld of gebleken dat de argumenten uit rov. 3.25 onder c1 tot en met c3, gezamenlijk genomen, tot een zo veel hogere uitkomst van de taxatie zouden leiden dat het vastgoed niet meer “onder water” zou staan, dat wil zeggen: dat de waarde ervan niet lager zou zijn dan het vreemd vermogen van de vastgoedvennootschappen, en het eigen vermogen van de vastgoedvennootschappen daarom positief zou zijn. In rov. 3.26 gaat het hof in op de invloed van het gegeven dat het vastgoed van de vennootschap “onder water” staat op de te betalen koopprijs voor de aandelen en acht het goed mogelijk dat men dergelijke aandelen koopt, omdat aandeelhouders niet verplicht zijn tot bijstorting bij negatief eigen vermogen, en op basis van de verwachting dat de marktwaarde van vastgoed weer zal stijgen en de rentelasten van het vreemd vermogen kunnen worden gefinancierd uit de kasstromen. Hiermee heeft het hof kenbaar aandacht besteed aan de mogelijke effecten van een afwaardering.

5.37

Subonderdeel 3.9 bestrijdt de verwerping door het hof in rov. 3.25 van het als c1 aangeduide argument van [verweerders] dat DTZ Zadelhoff ten onrechte aan de complexen 375 en 377 geen waarde heeft toegekend. Het subonderdeel veronderstelt dat het hof aan dit oordeel ten grondslag legt dat [verweerders] niet hebben gesteld, noch dat is gebleken, dat het wel meenemen van deze complexen in de taxatie ertoe zou hebben geleid dat de complexen niet meer “onder water” stonden. Het hof legt de stelplicht ter zake ten onrechte bij [verweerders] in plaats van bij [eisers] , omdat hun stelling dat de objecten niet in de taxatie zijn meegenomen in beginsel rechtvaardigt dat DTZ Zadelhoff niet een taxatie heeft verricht op grond waarvan de beleggingswaarde van alle tot de vennootschappen behorende woningen kon worden vastgesteld, zoals art. 2.4 van de Overeenkomst verlangt. Het subonderdeel voert verder aan dat niet zonder meer begrijpelijk is dat het hof er in rov. 3.25 en 3.27 kennelijk vanuit gaat dat pas als het vastgoed niet meer “onder water” zou staan, het eigen vermogen van de vastgoedvennootschappen positief zou zijn en de koopprijs van de aandelen hoger uit zou vallen dan € 1 per aandelenpakket, mede gezien het feit dat op de balans van 1 juni 2014 naast het vastgoed ook de aan de vrije reserves toegevoegde winst van ruim € 3 miljoen zal hebben gestaan.

5.38

Het subonderdeel gaat mijns inziens uit van een onjuiste lezing van het arrest. Het hof stelt in rov. 3.25 voorop dat de taxatie van vastgoed afhankelijk is van tal van variabelen, waarbij in redelijkheid verschillende keuzes worden gemaakt. [verweerders] hebben hun stelling dat, kort gezegd, de taxatiewaarde te laag was in dat licht onvoldoende onderbouwd. De omstandigheid dat een andere taxateur drie jaar later (onder betere marktomstandigheden) tot een hogere getaxeerde waarde komt, acht het hof in dit verband onvoldoende. Daar komt bij dat volgens het hof niet is gesteld of gebleken dat de argumenten uit rov. 3.24 onder c1 (het weglaten van de waarde van complexen 375 en 377) tot en met c3 samen zouden hebben geleid tot een hogere uitkomst van de taxatie. In rov. 3.26 oordeelt het hof dat ook de omstandigheden uit rov. 3.24 onder c4 niet de conclusie kunnen dragen dat de door DTZ Zadelhoff uitgevoerde taxatie, op zichzelf bezien, op een te lage waarde van het vastgoed uitkomt. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk. Nu [verweerders] zich op het gebruik van de te lage taxatiewaarde door [eisers] beroepen, ligt het op hun weg om te stellen en zo nodig te bewijzen dat de aangehouden waarde inderdaad te laag is. Daarom faalt ook deze klacht.

5.39

Subonderdeel 3.10 bevat een louter voortbouwende klacht tegen het oordeel in rov. 3.30 dat Laviem niet ongerechtvaardigd is verrijkt, en deelt het lot van de vorige subonderdelen.

Onderdeel 4

5.4

Onderdeel 4 klaagt over de verwerping van het bewijsaanbod in rov. 3.37 als onjuist dan wel onbegrijpelijk, voor zover het hof daarmee heeft bedoeld dat één of meer van de hiervoor genoemde stellingen van [verweerders] niet tot een ander oordeel kunnen leiden. Het onderdeel bouwt daarmee voort op de eerdere onderdelen en kan daarom niet slagen.

6. Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het principale cassatieberoep en van het incidentele cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Voetnoten

1. Vgl. het bestreden arrest van het hof Amsterdam van 19 mei 2020 onder rov. 2.1-2.24 onder verwijzing naar rov. 2.5-2.6, 2.7.2, 2.8, 2.10, 2.11, 2.14, 2.18 en 2.19.2 van het vonnis van de rechtbank Amsterdam.

2. Uit deze structuur blijkt al dat de zeggenschap hoofdzakelijk bij [eiser 1] lag.

3. De statuten van Brammadam II B.V. bevatten een zelfde blokkeringsregeling.

4. Vgl. procesinleiding p. 4, onder verwijzing naar rov. 2.6 van het bestreden arrest.

5. ECLI:NL:GHAMS:2015:3030.

6. Zie rov. 3.3 van het bestreden arrest voor de weergave van de vorderingen in hoger beroep.

7. ECLI:NL:GHAMS:2020:1378.

8. Memorie van antwoord, nr. 52 en nr. 62.

9. Zie ook de schriftelijke toelichting namens [verweerders] , nr. 4.22.

10. Memorie van antwoord, nr. 56.

11. Zie het arrest onder 1.1. en de procesinleiding van [eisers] , voetnoot 39.

12. Memorie van grieven, nr. 169-170.

13. Memorie van grieven nr. 38, 64-66, 86.