Conclusie
Rolnr. 09/03727
mr. M.H. Wissink
Zitting: 9 juli 2010 (bij vervroeging)
Conclusie inzake:
[Eiser]
tegen
1. [Verweerster 1]
2. [Verweerster 2]
3. [Verweerster 3]
(hierna: [verweerster] c.s.)
Deze zaak leent zich voor een verkorte conclusie.
1. [Verweerster] c.s. zijn gezamenlijk rechthebbenden op het appartementsrecht tot gebruik van de woning aan de [a-straat 1] te [plaats]. Aan [eiser] behoort het appartementsrecht toe van de bovenwoning aan de [a-straat 1a] te [plaats].
2. In de splitsingsakte is een regeling opgenomen met betrekking tot de situatie dat een van de rechthebbenden zijn appartementsrecht wenst te verkopen. Alsdan dient het te worden aangeboden aan de andere rechthebbende tegen een prijs die door drie deskundigen wordt bepaald.
3. [Eiser] heeft contact gehad over de woning met [betrokkene 1], de inmiddels overleden echtgenoot van verweerster in cassatie sub 1. In een brief aan [betrokkene 1] van 3 november 2006 heeft [eiser] onder meer geschreven dat hij het aanbod van [betrokkene 1] namens [verweerster] c.s. om de woning voor € 550.000,-- aan [eiser] te verkopen accepteert onder het voorbehoud van een voor hem positieve uitkomst van een bouwtechnische keuring. Een week na de keuring zou [eiser] laten weten of hij het aanbod accepteert. Na de bouwkundige keuring heeft [eiser] [betrokkene 1] schriftelijk bericht dat funderingsherstel nodig zal zijn. De daarmee gemoeide bedragen voor het onderzoek en het herstel zijn begroot op € 15.500,-- respectievelijk € 67.600,--. Hij sluit zijn brief af met het verzoek hem te bellen.
4. [Verweerster] c.s. hebben bij monde van hun raadsvrouw aan [eiser] medegedeeld dat het door [betrokkene 1] gedane aanbod geen gelding meer heeft en dat zij de woning op de markt ter verkoop zullen aanbieden, waarbij zij aan [eiser] het recht van eerste keus zullen geven.
5. [Eiser] heeft conservatoir beslag op de woning gelegd.
6. [Eiser] heeft [verweerster] c.s. in rechte betrokken. Hij heeft primair gevorderd [verweerster] c.s. te veroordelen tot het ondertekenen van de koopovereenkomst, waartoe [eiser] heeft gesteld dat tussen hem en [verweerster] c.s. met betrekking tot het appartementsrecht een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Subsidiair heeft [eiser] een veroordeling tot dooronderhandelen gevorderd en meer subsidiair een verklaring voor recht dat [verweerster] c.s. onrechtmatig hebben gehandeld door de onderhandelingen af te breken. In reconventie hebben [verweerster] c.s. gevorderd voor recht te verklaren dat [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door het leggen van het conservatoir beslag, met een veroordeling van [eiser] tot vergoeding van de daardoor geleden schade nader op te maken bij staat.
7. De rechtbank te Amsterdam heeft [verweerster] c.s. veroordeeld exclusief met [eiser] te onderhandelen overeenkomstig het bepaalde in de splitsingsakte. De reconventionele vordering heeft de rechtbank afgewezen. In zijn arrest van 2 december 2008 heeft het hof te Amsterdam het bestreden vonnis vernietigd, de conventionele vorderingen alsnog afgewezen en de reconventionele vordering toegewezen.
8. Het tijdig ingestelde cassatieberoep komt met twee middelen op tegen 's hofs arrest. [Verweerster] c.s. hebben zich in cassatie niet gesteld.
9. Middel I klaagt in de subonderdelen 1.1 t/m 1.12, naar de kern genomen, dat het hof niet heeft onderkend "dat [eiser] het aanbod (...) voor een bedrag van € 550.000,-- heeft aanvaard onder de opschortende voorwaarde van een voor hem positieve uitkomst van de bouwtechnische keuring en het onderling tot stand te brengen overleg over en de verdeling van de kosten van herstel van de fundering". Mede onder verwijzing naar de vervreemdingsbepaling in de splitsingsakte klaagt [eiser] dat hij van [verweerster] c.s. mocht verlangen dat zij de gesprekken met hem zouden voortzetten met betrekking tot de kosten van het funderingsherstel. Het hof heeft niet onderkend dat [eiser] gelet op het bepaalde in de splitsingsakte zijn opschortende voorwaarde kon handhaven, hetgeen hij heeft gedaan. De uitkomst van de keuring was zodanig dat voortgezet partij-overleg mogelijk was, respectievelijk dat de (uiteindelijke) totstandkoming van een definitieve koopovereenkomst redelijkerwijs viel te verwachten, aldus het middel.
10. In rov. 2.6 heeft het hof geoordeeld dat te betwijfelen valt of de brief van 3 november 2006 kan worden uitgelegd als een aanvaarding van een door [betrokkene 1] gedaan aanbod. Mocht in de brief al een aanvaarding worden gelezen, zo vervolgt het hof, dan gaat het redelijkerwijs niet om een ontbindende maar een opschortende voorwaarde. Hieruit kan m.i. worden afgeleid dat het hof primair van oordeel is dat niet sprake is van aanvaarding van een door [betrokkene 1] gedaan aanbod en subsidiair dat sprake is van aanvaarding onder een opschortende voorwaarde. Het middel, dat tot uitgangspunt neemt dat sprake is van een aanvaarding onder een tweetal opschortende voorwaarden, komt niet op tegen dit primaire oordeel van het hof en loopt hierop stuk.
11. Een inhoudelijk oordeel zou het middel overigens geen soelaas bieden. Voor zover wordt geklaagd dat 's hofs (subsidiaire) oordeel - dat de aanvaarding is geschied onder de opschortende voorwaarde van een voor [eiser] positieve uitkomst van een bouwtechnische keuring - onbegrijpelijk is, nu [eiser] het aanbod heeft aanvaard onder zowel die opschortende voorwaarde als onder de opschortende voorwaarde van "het onderling tot stand te brengen overleg over en de verdeling van de kosten van herstel van de fundering", faalt de klacht. In de eerste plaats is een dergelijke stelling niet te vinden in de door het middel onder 1.2 genoemde vindplaatsen, zodat de klacht niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Tevens wijs ik erop dat het hof in rov. 2.9 - in cassatie onvoldoende bestreden - heeft geoordeeld dat, in aanmerking genomen de uitkomst van de keuring en de relatie van die uitkomst met een mogelijke koopsom van het appartementsrecht, niet kan worden geoordeeld dat de onderhandelingen reeds in een zo vergevorderd stadium waren dat redelijkerwijs overeenstemming in het verschiet lag. Waar het middel sub 1.8 verwijst naar de aanbiedingsprocedure volgens de splitsingsakte, miskent het dat het hof eerst daarover heeft geoordeeld in rov. 2.12 e.v. en dit als een afzonderlijke grondslag van de vorderingen van [eiser] heeft gezien. Hierop strandt het middel eveneens.
12. Middel II, dat uiteenvalt in tien subonderdelen genummerd 2.1 t/m 2.20 (waarbij de nrs. 2.5 t/m 2.14 ontbreken), komt blijkens subonderdeel 2.1 op tegen 's hofs oordeel in rov. 2.10 t/m 2.19 en het dictum van 's hofs arrest.
13. In subonderdeel 2.2 wordt geklaagd dat het hof ten onrechte in rov. 2.14 heeft geoordeeld dat de eerst ingeslagen weg kennelijk niet verder is doorlopen. Geklaagd wordt dat [eiser] uitging van een koopovereenkomst zodat het alleen aan [verweerster] c.s. is te wijten dat het appartementsrecht niet is geleverd. De klacht, die veronderstelt dat het hof met de eerst ingeslagen weg doelt op de verkoop en levering conform de door [eiser] gestelde koopovereenkomst, faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof doelt immers op de in rov. 2.13 beschreven weg dat de makelaar van [verweerster] c.s. na vaststelling van de waarde van de woning contact met [eiser] zou opnemen en dat [verweerster] c.s. hem "de eerste keus tot aankoop" zouden geven. Deze ingeslagen is echter niet verder doorlopen. [Verweerster] c.s. hebben daarentegen, zo overweegt het hof in rov. 2.14, overeenkomstig het bepaalde in de splitsingsakte schriftelijk laten weten te overwegen hun appartementsrecht te verkopen zodat tot benoeming van drie deskundigen/taxateurs moest worden overgegaan.
14. De op subonderdeel 2.2 voortbouwende klacht in subonderdeel 2.3 dat "[eiser] aldus op goede gronden [mocht] komen tot een conservatoir beslag op dit appartementsrecht", faalt met het falen van subonderdeel 2.2. Voor zover in subonderdeel 2.3 wordt geklaagd dat het hof in rov. 2.14 eerste tekstblok in de slotzin "de zaken ten onrechte om[draait]", faalt de klacht nu deze niet voldoende begrijpelijk is toegelicht en in zoverre niet voldoet aan de vereisten van artikel 407 Rv Pro.
15. De klacht in subonderdeel 2.4, die zich richt tegen 's hofs oordeel in rov. 2.14 tweede tekstblok, slotzin, faalt eveneens nu deze niet voldoende begrijpelijk is toegelicht en derhalve niet voldoet aan de vereisten van artikel 407 Rv Pro.
16. De klacht in subonderdeel 2.15 richt zich tegen 's hofs oordeel in rov. 2.14 derde tekstblok, slotzin. Aldaar heeft het hof overwogen dat - na eerst te hebben vastgesteld dat overeenkomstig de splitsingsakte drie deskundigen waren aangewezen en zij een afspraak hadden gemaakt waarop [eiser] de door hem aangewezen deskundige heeft verzocht een pas op de plaats te maken nu [eiser] het standpunt innam dat reeds een koopovereenkomst tot stand was gekomen - het voor risico komt van [eiser] als nadien niet komt vast te staan dat deze gestelde overeenkomst daadwerkelijk tot stand is gekomen. Geklaagd wordt dat een koopovereenkomst een tweezijdige rechtshandeling is, zodat het niet voor risico van [eiser] kan komen als niet blijkt dat deze daadwerkelijk tot stand is gekomen. De klacht miskent dat het hof heeft geoordeeld dat het onjuiste standpunt en de door [eiser] daaraan verbonden consequenties voor zijn risico komen, zodat de klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag.
Voor zover in het subonderdeel wordt geklaagd dat het hof heeft miskend dat het conservatoir beslag gelegd ter nakoming van de onderhandelingsplicht volgend uit de splitsingsakte niet onrechtmatig kan zijn, faalt de klacht nu deze stelling in haar algemeenheid niet juist is. Voor zover in het subonderdeel anderszins wordt geklaagd over 's hofs oordeel, faalt het subonderdeel nu het niet voldoet aan de vereisten van artikel 407 Rv Pro.
17. Subonderdeel 2.16 klaagt dat de strikte nakoming van hetgeen in het splitsingsreglement is bepaald, te weten een taxatie door drie deskundigen, van belang is. Het hof kon derhalve niet overwegen in rov. 2.15(1) dat de betekenis van de afwijking zo gering is dat daaraan niet de gevolgtrekking kan worden verbonden dat [verweerster] c.s. de belangen van [eiser] zouden hebben willen frustreren. De klacht faalt nu het uitgaat van een onjuiste lezing van 's hofs arrest. Met de geringe afwijking in rov. 2.15 doelt het hof namelijk op de door [verweerster] c.s. eerst ingeslagen, doch niet doorlopen weg als beschreven in rov. 2.13 (nl. dat de makelaar van [verweerster] c.s. na vaststelling van de waarde van de woning contact met [eiser] zou opnemen en dat [verweerster] c.s. hem "de eerste keus tot aankoop" zouden geven).
18. Subonderdeel 2.17 klaagt dat 's hofs stellingen neerkomen op een verboden aanvulling van feiten en/of verweermiddelen van [verweerster] c.s. "nu toch [verweerster] c.s. niet die of zodanige stellingen in deze procedure in hoger beroep hebben betrokken". De klacht faalt nu deze niet voldoet aan de vereisten van artikel 407 Rv Pro: het is niet voldoende duidelijk op welke stellingen en/of verweermiddelen de klacht doelt.
19. Subonderdeel 2.18 klaagt, voortbouwend op de voorgaande subonderdelen, dat ook rov. 2.17 t/m 2.19 en het dictum niet in stand kunnen blijven. Het subonderdeel kent geen zelfstandige klacht en faalt met het falen van de voorgaande subonderdelen.
20. Subonderdeel 2.19 komt op tegen 's hofs oordeel in de eerste volzin van rov. 2.17, dat het voor risico van [eiser] gelegde conservatoir beslag als onrechtmatig moet worden beschouwd. Geklaagd wordt dat zolang [eiser] recht heeft op nakoming door [verweerster] c.s. van de aanbiedingsplicht als bedoeld in de splitsingsakte, [eiser] niet onrechtmatig handelt door het leggen van het conservatoir beslag. De klacht faalt. Het hof heeft zijn oordeel te dezer zake kennelijk gebaseerd op de maatstaf dat degene die een beslag legt op eigen risico handelt en dat, bijzondere omstandigheden daargelaten, de beslaglegger wiens beslag ten onrechte blijkt te zijn gelegd, aansprakelijk is uit onrechtmatige daad jegens degene op wiens recht het beslag inbreuk heeft gemaakt. Dit oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting.(2) De klacht miskent dat het hof de op de betreffende bepaling in de splitsingsakte gebaseerde subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen heeft afgewezen.
21. Tot slot klaagt subonderdeel 2.20 over 's hofs oordeel in de eerste volzin van rov. 2.18. Geklaagd wordt dat het hof onvoldoende heeft onderkend dat de situatie van de reeds bestaande huur hoe dan ook een beperkende factor vormt in de waardebepaling en dat de verhuurde staat wel degelijk van belang is geweest. De klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag, nu het hof in rov. 2.18 niet heeft geoordeeld dat de verhuurde staat van de woning niet van invloed is op de waardebepaling.
Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep met toepassing van artikel 81 RO Pro.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
A-G
1 Het subonderdeel verwijst abusievelijk naar rov. 2.5.
2 HR 8 februari 2008, LJN: BB6196, NJ 2008, 92 rov. 5.4.