Conclusie
Rolnr. C07/008HR
mr. Wuisman
Zitting: 11 april 2008
CONCLUSIE inzake:
1. [Eiser 1]
2. [Eiser 2]
adv. mr. J. Groen
tegen
1. [Verweerster 1]
2. Have Vastgoed B.V.
adv. mr. P.S. Kamminga
1. Feiten((1)) en procesverloop
1.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan:
(i) Eisers tot cassatie (hierna: [eiser] c.s.) sluiten op 21 april 2004 met verweersters in cassatie (hierna: [verweerster] c.s.) een overeenkomst tot koop van een woning/villa, aanhorigheden en ondergrond aan de [a-straat] te [woonplaats] voor een prijs van € 650.000,-. De woning c.a. maakt deel uit van een kleinschalig villacomplex, dat bestaat uit vier kavels op ieder waarvan een woning/villa is geplaatst. Het complex is door [verweerster] c.s. tot ontwikkeling gebracht. Aan het complex grenst een aan [verweerster] c.s. in eigendom toebehorend terrein (dat in de processtukken ook wel als [kavel A] wordt aangeduid).
(ii) In de overeenkomst is bepaald dat uiterlijk op 12 februari 2004 als zekerheid voor de nakoming ofwel 10% van de koopprijs op een rekening van de notaris dient te zijn gestort ofwel voor dat bedrag een bankgarantie dient te zijn gesteld en verder dat de leveringsakte uiterlijk op 19 mei 2004 zal worden verleden. Voorts komt in de koopakte de volgende bepaling omtrent de mededelingsplicht van de verkoper voor:
"Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten en omstandigheden welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt."
(iii) Nadat aan [eiser] c.s. een uitstel voor de zekerheidstelling tot 19 mei 2004 is verleend, berichten zij bij faxbrief d.d. 18 mei 2004 aan [verweerster] c.s. onder meer het volgende:
"Middels deze ontbinden wij de aankoop van de woning/perceel aan de [a-straat 1]. In tegenspraak tot afgesproken bij de ondertekening van de koopakte ligt thans al geruime tijd in de planning om op het terrein/compound waarin wij geïnteresseerd zijn een garagecomplex te bouwen die een veel grotere omvang (...) zal hebben dan hetgeen mondeling is afgesproken. Daar dit garagecomplex alle vormen van redelijkheid overstijgt zal dit onmiskenbaar invloed hebben op de atmosfeer cq. woongenot van de woning/perceel waarin wij zijn geïnteresseerd. Dat dit punt niet alleen voor ons maar ook voor andere potentiële kopers een ontwikkeling is die het woongenot ernstig zal verstoren, is voor ons de reden om de koop te ontbinden (...)".
[Eiser] c.s. hebben op 19 mei 2004 noch de overeengekomen zekerheid gesteld noch hun medewerking aan de levering verleend.
(iv) Na eerst [eiser] c.s. in gebreke te hebben gesteld, laten [verweerster] c.s. door tussenkomst van hun raadsvrouw hen bij aangetekende brief van 28 mei 2004 weten:
"Hierdoor bericht ik U namens cliënten dat de koopovereenkomst die tussen u en cliënten is gesloten op 21 april jl. met ingang van heden ontbonden is verklaard nu u tekort bent gekomen in de nakoming van uw verplichtingen voortvloeiende uit voormelde koopovereenkomst (o.a. artikel 7 en Pro 8). Cliënten maken daarbij aanspraak op de boete van tien procent van de koopprijs, derhalve ter hoogte van € 65.000,00."
(v) De woning/villa is omstreeks 15 oktober 2004 aan een derde voor € 745.000,- verkocht.
1.2 Bij exploot van 14 juni 2004 hebben [verweerster] c.s. [eiser] c.s. voor de rechtbank Amsterdam gedagvaard en een veroordeling van hen gevorderd tot betaling van de boete van € 65.000,-. Aan deze vordering leggen zij ten grondslag, kort gezegd, dat [eiser] c.s. toerekenbaar zijn tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst d.d. 21 april 2004 en dat dit niet alleen de ontbinding van die overeenkomst rechtvaardigt maar hen ook recht geeft op de overeengekomen boete. [Eiser] c.s. hebben de vordering bestreden. Zij voeren, ook nu kort samengevat en voor zover in cassatie nog van belang, het volgende aan: vóór de ondertekening van de koopovereenkomst is herhaaldelijk met [verweerster] c.s. gesproken over hetgeen op [kavel A] zou worden gebouwd; daarbij is ook gevraagd of er op het terrein bedrijfsruimte zou komen; hen is meegedeeld dat het zou gaan om de bouw van vier garages en op de dag van de ondertekening van de koopakte is op een als bijlage bij de koopakte gevoegde situatieschets van het terrein op het [kavel A] voorstellende gedeelte ook aangetekend: "garages"; hen is vervolgens gebleken dat hetgeen gebouwd zou worden niet zou zijn vier garages met een plat dak en verder van een gebruikelijke omvang, maar dat er een aanmerkelijk groter bouwcomplex zou komen; [verweerster] c.s. wisten bij de verkoop hiervan af, want zij hadden al in 2003 een bouwvergunning aangevraagd, maar hebben daarover, gelet op de in het koopcontract opgenomen bepaling over de mededelingsplicht, ten onrechte gezwegen; door hetgeen alsnog omtrent de bouw van de garages is gebleken, beantwoordde het gekochte niet meer aan hetgeen zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten en dat rechtvaardigt de door hen uitgevoerde ontbinding van de koopovereenkomst; althans de koopovereenkomst is, gelet op wat alsnog omtrent de bouw van de garages is gebleken, door hen met een, vanwege de schending van de mededelingsplicht aan [verweerster] c.s. toe te rekenen, verkeerde voorstelling gesloten, hetgeen recht op vernietiging van de koopovereenkomst geeft((2)). Op grond van de hiervoor samengevatte stellingen hebben [eiser] c.s. in aansluiting op de conclusie van antwoord in eerste aanleg voorwaardelijk in reconventie gevorderd primair dat de koopovereenkomst reeds op 18 mei 2004 ontbonden is geraakt, subsidiair de koopovereenkomst alsnog te vernietigen wegens bedrog althans dwaling. [Verweerster] c.s. hebben de reconventionele vordering bestreden. In dat verband hebben zij onder meer aangevoerd dat zij vóór het sluiten van de koopovereenkomst aan [eiser] c.s. inzage hebben gegeven in de bouwtekeningen betreffende hetgeen op [kavel A] zou worden gebouwd((3)). [Eiser] c.s. hebben op hun beurt deze stelling weer bestreden((4)).
1.3 De rechtbank Amsterdam heeft bij vonnis d.d. 8 juni 2005 de reconventionele vordering van [eiser] c.s. afgewezen en de conventionele vordering van [verweerster] c.s. toegewezen, met dien verstande dat zij de boete heeft gematigd tot een bedrag van € 6.500,-.
1.4 [Verweerster] c.s. hebben principaal beroep bij het hof Amsterdam ingesteld tegen de matiging door de rechtbank van de boete, [eiser] c.s. incidenteel hoger beroep tegen de afwijzing van de reconventionele vorderingen.
1.5 Bij het in cassatie bestreden arrest d.d. 14 september 2006 heeft het hof het principale beroep gegrond bevonden, het incidentele beroep daarentegen niet. In de rov. 3.10 t/m 3.14 zet het hof uiteen dat en waarom aan [eiser] een recht op ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst niet toekomt.
1.6 [Eiser] c.s. zijn bij exploit van elf december 2006 - aldus tijdig - van 's hofs arrest in cassatie gekomen. Na de conclusie van antwoord van [verweerster] c.s. tot verwerping van het cassatieberoep, hebben beide partijen hun standpunt in cassatie schriftelijk doen toelichten en ook nog doen re- en dupliceren.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1 Het cassatiemiddel, dat zich keert tegen hetgeen het hof in de rov. 3.11 t/m 3.14 overweegt, bestaat uit een aanhef en vervolgens 5 ongenummerde alinea's met ieder klachten. Om de verwijzing te vereenvoudigen zijn de alinea's alsnog genummerd vanaf 1. Bij de bespreking van de alinea's zal een afwijkende volgorde worden aangehouden.
alinea 2
2.2 Alinea 2 bevat als eerste klacht dat het hof uit het oog heeft verloren dat het bij de koop van een onroerende zaak niet alleen gaat om eigenschappen van de onroerende zaak zelf, doch dat ook de factoren uit de omgeving van de zaak die voor de koper het genot zullen bepalen wat hij van het gekochte mag verwachten, doorslaggevend zijn, zodat hij ook in dit opzicht op de verklaringen en gegevens die hem door de verkoper worden aangereikt, zal mogen afgaan.
De klacht mist feitelijke grondslag. Het hof geeft in het bestreden arrest er niet blijk van dat het bij koop van een onroerende zaak alleen gaat om eigenschappen van die zaak zelf. Het tegendeel blijkt uit rov. 3.12, waar het hof stil staat bij de vraag wat [eiser] c.s. omtrent de op [kavel A] uit te voeren bebouwing heeft mogen verwachten.
2.3 Wat in alinea 2 verder nog wordt opgemerkt, vormt niet zozeer een klacht als wel een bewering, nl. dat de verkopende partij uit eigen beweging de kopende partij er van op de hoogte moet stellen indien er in de omgeving oorzaken zijn voor verstoring van de rust bij bewoning. Nog afgezien van het feit dat niet vastgesteld is dat er bij het villacomplex sprake zou zijn van een verstoring van de rust van de bewoning, vindt de bewering, zo algemeen als zij is geformuleerd, geen grondslag in het recht.
alinea 3
2.4 In alinea 3 wordt rov. 3.12 bestreden, voor zover het hof aan het slot van de eerste alinea van die rechtsoverweging als zijn oordeel geeft dat uit de aantekening op situatieschets bij [kavel A]: 'vier garages', niet volgt dat het bouwwerk op [kavel A], behalve die vier garages, niets meer of anders mocht omvatten, dus niet tevens bergruimten horende bij de garages en een kantoorruimte voor [verweerster] c.s.
2.5 Voor zover de alinea de klacht inhoudt dat het hof ten onrechte uitgaat van een zuiver taalkundige redenering en daarmee de bij de uitleg van de aantekening te hanteren Haviltex-formule miskent, mist de klacht feitelijke grondslag. Het hof laat zich bij het bepalen van de betekenis van de aantekening op de situatieschets niet slechts door taalkundige overwegingen leiden. Dit volgt in het bijzonder uit de eerste zin van de tweede paragraaf van rov. 3.12, waar het hof overweegt: "Ook anderszins is niet gebleken dat tussen partijen overeenstemming was ontstaan over een maximale omvang van de bebouwing op [kavel A] in die zin dat de bebouwing op [kavel A] uitsluitend mocht bestaan uit vier garages en dat aan die bebouwing beperkingen waren gesteld zoals door [eiser] c.s. gesteld." Hiermee geeft het hof aan dat voor het bepalen van de betekenis van de aantekening meer van belang is dan dat wat aan het papier is toevertrouwd en op basis daarvan zou kunnen worden aangenomen.
2.6 In de alinea wordt verder nog opgemerkt: "In de discussie tussen de koper en de verkoper heeft de koper deze uitlating van de verkoper niet anders kunnen opvatten dan dat er op [kavel A] vier garages en niets anders zou verrijzen. In de onderhavige zaak hebben de kopende partijen de uitlating van de verkopende partij zo kunnen opvatten dat op [kavel A] niets anders dan vier geplande garages zouden komen."
Hier wordt, zo schijnt het toe, beoogd te klagen over een onbegrijpelijke uitleg door het hof van de aantekening. De klacht schiet echter tekort door niet nader aan te geven, ook niet in de vorm van een verwijzing naar te dezen relevante stellingen in de processtukken, waaruit de onbegrijpelijkheid van 's hofs uitleg voortvloeit. De opmerking dat de koper uit de discussie met de verkoper de uitlating van de verkoper niet anders heeft kunnen opvatten dan dat er op [kavel A] vier garages en niets anders zou verrijzen, volstaat niet.
alinea 5
2.7 In het eerste gedeelte van alinea 5 wordt er over geklaagd dat het hof heeft miskend dat de verkopende partijen de door hen gedane mededeling duidelijk dienen te formuleren en dat eventuele misverstanden die uit onzorgvuldige redactie voortvloeien, zoals deze zich in de onderhavige zaak hebben voorgedaan, voor hun rekening moeten komen. ((5))
2.8 Hier wordt een punt aangestipt dat niet eerder in de procedure aan de orde is geweest. Het hof stelt niet vast dat de aantekening onduidelijk is en dat is door [eiser] c.s. ook niet eerder naar voren gebracht. Zij hebben niet aangevoerd dat de aantekening voor meerderlei uitleg vatbaar is en dat de voor hen minst bezwarende uitleg moet worden aangehouden. In verband hiermee wordt ook niet naar een vindplaats in de stukken verwezen. Het gaat hier om een punt van feitelijke aard, dat niet voor het eerst in cassatie kan worden opgebracht.
alinea 1
2.9 Het verwijt aan het hof in alinea 1 is dat het hof uit het oog heeft verloren dat volgens de rechtspraak van de Hoge Raad de koper kan afgaan op de juistheid van de mededelingen die ten aanzien van de verkochte zaak door de verkoper worden gedaan zonder dat van hem kan worden geëist de juistheid door eigen onderzoek te controleren.
2.10 Aan deze klacht ligt de veronderstelling ten grondslag dat [eiser] c.s. de aantekening en verdere mededelingen van [verweerster] c.s. omtrent de bebouwing op [kavel A] hebben mogen begrijpen als dat de bebouwing niet meer zou inhouden dan de bouw van vier garages en bovendien dat die garages een omvang zouden hebben als door [eiser] bepleit. Het hof heeft de afspraak over de bebouwing van [kavel A] anders, nl. ruimer, uitgelegd. Zoals uit de bespreking hierboven van alinea 3 volgt, wordt die uitleg in cassatie tevergeefs bestreden. Dit betekent dat de klacht, doordat zij op een onjuiste veronderstelling berust, gedoemd is te falen.
alinea 4
2.11 Mede gelet op de toelichting van [eiser] c.s. op alinea 4 op de blz. 13 en 14 van hun Schriftelijke Toelichting, lijkt de klacht in alinea 4 vooral hierop neer te komen dat het hof miskent dat, ook indien van de contractinhoud geen deel uitmaakt dat op [kavel A] slechts vier garages mogen worden gebouwd, er desalniettemin sprake kan zijn van een verkeerde voorstelling bij de koper (alleen vier garages op [kavel A] en geen commerciële activiteit aldaar, want die past niet in een kleinschalig exclusief villacomplex), die een grond voor vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling kan opleveren.
2.12 De klacht faalt in ieder geval bij gebrek aan belang. In de laatste twee zinnen van de tweede alinea van rov. 3.12 stelt het hof vast - mede met het oog op het beroep van [eiser] c.s. op dwaling -, dat [eiser] c.s. onvoldoende hebben gesteld waaruit zou kunnen blijken dat [verweerster] c.s. hebben begrepen, althans hebben moeten begrijpen, dat voor hen de aard en omvang van het bouwwerk op [kavel A] bepalend waren voor het aangaan van de koopovereenkomst. Dit oordeel zelf blijft in cassatie onbestreden. Het kan de verwerping van het beroep op dwaling dragen, ongeacht of de door [eiser] c.s. aangenomen aard en omvang van de bebouwing van [kavel A] wel of niet deel van de wilsovereenstemming tussen partijen vormen. Genoemde vaststelling brengt immers mee dat, ongeacht of de aard of omvang van bebouwing als door [eiser] c.s. bepleit deel uitmaken van de wilsovereenstemming tussen partijen, niet aan het in lid 1 van artikel 6:228 BW Pro besloten liggende vereiste is voldaan, dat het bij het aangaan van de betrokken overeenkomst voor de wederpartij van degene, die zich op dwaling beroept, duidelijk moet zijn dat de aanwezigheid van een bepaalde omstandigheid of eigenschap voor laatstgenoemde van beslissende betekenis was((6)). En dan gaan de in artikel 6:228 BW Pro, lid 1, sub a en b genoemde dwalinggevallen niet op, terwijl het in lid 1 sub c genoemde geval van wederzijdse dwaling in het onderhavige geval niet speelt.
3. Conclusie
Daar, naar het voorkomt, geen van de voorgedragen klachten doel treft, wordt tot verwerping van het cassatieberoep geconcludeerd.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1. Zie het vonnis d.d. 8 juni 2005 van de rechtbank Amsterdam, rov. 1 en het bestreden arrest d.d. 14 september 2006 van het hof Amsterdam, rov. 3.1 - 3.6.
2. Zie voor deze stellingen in het bijzonder de conclusie van antwoord in conventie en van voorwaardelijke eis in reconventie, sub 5, 7, 8,13, 14 en 15, en memorie van antwoord en van grieven, sub 4, 5, 6, 7 en 11.
3. Zie in het bijzonder conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, sub 18 en 19, en memorie van grieven, sub 5.3 en 5.4, en memorie van antwoord in incidenteel appel, sub 3, 5 en 6.
4. Zie in het bijzonder proces-verbaal van de comparitie van partijen d.d. 30 november 2004, blz. 3 (verklaring van partij [eiser]), en memorie van antwoord en van grieven in incidenteel appel, sub 4, 5, 6 en 8.
5. In het tweede gedeelte van de vijfde alinea komt niet nog een klacht voor maar slechts een afrondende, op de voorafgaande klachten stoelende conclusie. Daarbij hoeft niet apart te worden stilgestaan.
6. Het vereiste staat bekend onder het kenbaarheidvereiste. Zie in dit verband Asser-Hartkamp, 4-II, 2005, nr. 182