Conclusie
Zaaknr. C06/051HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 16 februari 2007
Conclusie inzake
Woningstichting Land van Rode
eiseres tot cassatie
tegen
[Verweerster]
verweerster in cassatie
Feiten en procesverloop(1)
1) Sinds maart 2001 verhuurt de eiseres tot cassatie, Land van Rode, aan de verweerster in cassatie, [verweerster], een woning in [plaats]. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden Zelfstandige Woonruimte van 1 januari 1995. Ingevolge art. 6.1 daarvan moet de huurder de woning gebruiken als goed huurder overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte.
2) Op 2 oktober 2001 heeft een - meerderjarige - zoon van [verweerster], [de zoon], de huismeester van het betreffende woningencomplex, [betrokkene 1], op de parkeerplaats van het woningencomplex (ernstig) mishandeld. [Verweerster] had met deze mishandeling niets van doen en was hier ook niet van op de hoogte. Als gevolg van de mishandeling heeft [betrokkene 1] letsel opgelopen en is hij meer dan zeven maanden arbeidsongeschikt geweest. [De zoon] is wegens deze mishandeling door de politierechter veroordeeld tot een werkstraf, een leerstraf in de vorm van een cursus agressiebeheersing en een voorwaardelijke gevangenisstraf.
3) In januari 2002 heeft Land van Rode de huurovereenkomst met [verweerster] opgezegd per 1 mei 2002 wegens het zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt.
[Verweerster] heeft met de huurbeëindiging niet ingestemd.
In deze procedure vordert Land van Rode op de voet van art. 7A:1623 c, d en e (oud) BW(2) vaststelling van een beëindigingsdatum van de huurovereenkomst en ontruiming.
4) In de eerste aanleg werd de vordering van Land van Rode afgewezen op de grond (kort gezegd) dat niet was komen vast te staan dat [de zoon] bij [verweerster] inwonend was (en [verweerster] daarom niet voor de gedragingen van [de zoon] aansprakelijk is).
In hoger beroep - uiteraard van de kant van Land van Rode - bekrachtigde het hof dit oordeel, maar op wezenlijk andere gronden. Ik vat die aldus samen, dat de gedragingen van [de zoon], ook al zou ten onrechte niet als vaststaand zijn aangenomen dat [de zoon] bij [verweerster] inwoonde, niet aan [verweerster] mogen worden toegerekend; én dat ontruiming, met het oog op de andere middelen die Land van Rode ter beschikking heeft om herhaling van het gebeurde te voorkomen, disproportioneel zou zijn en daarom moet worden afgewezen.
5) Namens Land van Rode is tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld(3). [Verweerster] heeft verstek laten gaan. Land van Rode heeft haar standpunt schriftelijk laten toelichten.
Bespreking van het cassatiemiddel
6) Het belangrijkste geschilpunt in deze zaak betreft de (risico-)aansprakelijkheid van de huurder voor huisgenoten en anderen die zich van zijnentwege op of in het gehuurde bevinden of dat gebruiken. In het hier toepasselijke "oude" recht berustte die aansprakelijkheid op art. 7A:1602 (oud) BW: "De huurder is jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden."
7) Deze bepaling kreeg de zojuist weergegeven redactie - tekstueel gelijk aan die van het thans geldende art. 7:219 BW Pro - in 1992, bij de invoering van de boeken 3, 5 en 6 van het BW. De Parlementaire Geschiedenis vermeldt dat de bepaling inhoudelijk overeenstemt met het voordien geldende art. 7A:1602 (dat stamt uit 1838)(4). Voor de uitleg van de bepaling zouden dan, als dat inderdaad zo was, de rechtsbronnen betreffende de beide versies van art. 7A:1602 (oud) BW én die betreffende het huidige art. 7:219 BW Pro, van belang zijn.
8) Intussen trekt de aandacht dat de wetteksten van vóór 1992 en daarna, wél een duidelijk verschil vertonen: terwijl de aansprakelijkheid (van de huurder) in art. 7A:1602 van vóór 1992 was toegesneden op "schaden of verliezen ... aan het gehuurde toegebragt", is die laatste bijstelling in de nieuwe wetteksten niet meer te vinden. Die stellen, zoals hoger aangehaald, de huurder aansprakelijk voor (alle) gedragingen van "de zijnen"(5).
9) Ik laat even daar dat er gedragingen kunnen zijn van personen die tot de huurder in een bijzondere relatie als bedoeld in art. 7A:1602 (oud) BW (post-1992) of art. 7:219 BW Pro staan, maar die zo weinig verband houden met de huurrelatie, dat toerekening daarom niet in aanmerking komt(6). Dan nog zijn er zijn heel wat gedragingen van de huurder (en de zijnen) uit de jurisprudentie op te maken (en daarnaast ook te bedenken), die onmiskenbaar wél schending van des huurders contractuele verplichtingen zouden opleveren, maar géén beschadiging of verlies "aan het gehuurde toegebragt". Een zeer bekend voorbeeld vormt overlast, aangedaan aan de verhuurder of aan omwonenden(7); maar de recente rechtspraak is ook geconfronteerd met het fenomeen van de huurder die de directeur van de verhuurder in een vriescel opsluit(8). Ik haal dat tamelijk bizarre geval naar voren omdat het zo goed laat zien dat er wangedrag aan de kant van de huurder bestaat, dat zelfs bij de meest ruimhartige uitleg niet kan worden beschouwd als "schaden of verliezen ... aan het gehuurde toegebragt"(9).
10) Men kan zich, dit zo zijnde, afvragen of de wet van vóór 1992 al zo ruim moest worden uitgelegd, dat ook gedragingen van de toentertijd in art. 7A:1602 (oud) BW aangewezen personen die geen schade aan het gehuurde konden veroorzaken maar wél in strijd waren met de verplichtingen van de huurder, door die bepaling werden bestreken; en, mocht dat niet het geval zijn, of de sedert 1992 geldende wettekst, in weerwil van de aanmerkelijk ruimere bewoording, toch de beperktere strekking heeft die (in deze hypothese) de "oude" wettelijke regel had - zoals blijkens de Parlementaire Geschiedenis wel de bedoeling was.
11) Om met het eerste te beginnen: ik denk inderdaad dat de regeling van vóór 1992 de risicoaansprakelijkheid van de huurder beoogde te beperken tot beschadigingen - waaronder misschien ook immateriële schade(10) - aan het gehuurde. Ik zie vier redenen om dat aan te nemen.
De eerste van die redenen dringt zich eenvoudig op: de tekst van de oude bepaling suggereert deze beperking in uitgesproken mate. Ik denk dat men goede gronden moet hebben om een in de wettekst zo expliciet tot uitdrukking gebrachte beperking "zomaar" te ecarteren.
[12) De in de literatuur van vóór 1992 eenstemmig (zij het met nuanceverschillen) te beluisteren mening dat de in art. 7A:1602 (oud) BW aangewezen kring van personen ruim moet worden getrokken steunt, naar mijn indruk, trouwens ook op de premisse dat de aansprakelijkheid waar het dan om gaat, beperkt is tot schade (of "verliezen") aan het gehuurde zelf. Niet dat de schrijvers uit die jaren dat expliciet aangeven - maar zeker voor de bronnen uit een verder afgelegen periode geldt, dat vergaande aansprakelijkheden voor de daden van derden, de betrokkenen moet zijn voorgekomen als iets (hoogst) buitenissigs. Aansprakelijkheid voor een (zeer) ruime kring van personen, en die zich ook uitstrekt tot buiten het terrein van schade aan het gehuurde zelf kan, naar men moet aannemen, in die context niet voor ogen hebben gestaan(11).]
13) Daar komt dan bij - tweede reden - dat deze beperking steun vindt bij vergelijkbare beperkingen die in het huurrecht van andere Europese landen worden aangenomen.
In het Duitse en Engelse recht wordt de aansprakelijkheid van de huurder voor door huisgenoten e.a. veroorzaakte schade in verband gebracht met de zorgplicht van de huurder voor behoud van het gehuurde. De derden-schadeveroorzakers worden dan ook wel gezien als "hulppersonen" die bij de implementatie van deze zorgplicht worden ingeschakeld of in elk geval betrokken - al zijn er ook bronnen die suggereren dat deze schakel niet nodig is(12). Deze zorgplicht betreft naar zijn aard (alleen) het behoud van het gehuurde, niet andere aspecten van de huurrelatie.
In het Franse recht - dat voor de bepaling uit ons "oude" BW model heeft gestaan - ziet de aansprakelijkheid van de huurder voor door anderen begane onregelmatigheden ook in de eerste plaats op "schaden en verliezen" ("dégradations et pertes"(13)) aan het huurobject zelf, maar kan die zich ook uitstrekken tot schades aan andere bezittingen van de verhuurder(14). Er zijn echter geen aanwijzingen dat nog verdere uitbreiding van de aansprakelijkheid wordt aangenomen.
14) Als derde grondslag voor mijn eerder uitgesproken mening geldt, dat die mening - waarin dus de aansprakelijkheid van de verhuurder op de voet van art. 7A:1602 (oud²) BW(15) beperkt wordt uitgelegd - beter aansluit bij de ontwikkeling die de rechtsleer met betrekking tot aansprakelijkheid voor de gedragingen van derden vertoont (waarbij ik overigens moet aangeven dat die ontwikkeling voor een belangrijk deel dateert van ná de afschaffing van het te interpreteren wetsartikel).
15) Ik denk daarbij dan vooral aan de leer zoals die zich met betrekking tot art. 6:76 BW Pro heeft ontwikkeld. Bij die bepaling - althans: bij de formulering van die bepaling - heeft de wetgever blijkens de in voetnoot 4 aangehaalde vindplaatsen met de nieuwe tekst van art. 7A:1602 (oud) BW, en later art. 7:219 BW Pro, willen aansluiten. En inderdaad ziet art. 7A:1602 (oud) BW op zeer vergelijkbare materie: contractuele aansprakelijkheid voor het doen en laten van derden die bij de uitvoering van een overeenkomst een rol (kunnen) spelen.
16) Art. 6:76 BW Pro is door de Hoge Raad beperkt uitgelegd: de kring van "hulppersonen" waar deze bepaling op ziet moet niet ruim worden getrokken; alleen personen van wie de hulp wordt gebruikt bij de uitvoering van de verbintenis ten aanzien waarvan aansprakelijkheid in het geding is, mogen daaronder worden begrepen(16). Ik denk dat de beperkte uitleg die uit deze arresten kan worden geleerd, niet verenigbaar is met toerekening aan de huurster van misdragingen ten opzichte van een huismeester, door haar niet-inwonenende zoon. Zou art. 7A:1602 (oud) BW - tot stand gekomen tegelijk met art. 6:76 - die aansprakelijkheid dus wél vestigen, dan zou voor het huurrecht een regime gelden dat opvallend - en wat mij betreft ook onverklaarbaar - afwijkt van wat op dit punt voor andere overeenkomsten geldt.
17) De rechtsleer ten aanzien van aansprakelijkheid voor onrechtmatige gedragingen vertoont een ontwikkeling die "gelijk op loopt" met de ontwikkelingen rond art. 6:76 BW Pro: ook daar wordt terughoudendheid voorgeschreven als het gaat om uitbreiding van de aansprakelijkheid buiten de "traditionele" kaders van aansprakelijkheid voor kinderen, ondergeschikten e.d. Met name aansprakelijkheid voor niet-ondergeschikte "hulppersonen" op de voet van art. 6:171 BW Pro mag niet (te) spoedig worden aangenomen(17). Ook met die "trend" zou een aansprakelijkheid in het kader van de huurovereenkomst die een veel ruimere kring van personen én van tot aansprakelijkheid leidende handelingen bestrijkt, slecht sporen.
18) En tenslotte: uitleg van de hier te onderzoeken regel in die zin dat die in zijn effect beperkt is tot aan het gehuurde toegebrachte "schaden en verliezen" lijkt mij zowel redelijk, als aansluitend bij wat in het maatschappelijk verkeer als behoorlijk wordt ervaren ("verkeersopvatting"). Dat degeen die tot eigen voordeel de zaak van een ander onder zich heeft een risicoaansprakelijkheid draagt ten aanzien van schadeoorzaken die hij zelf heeft "binnengehaald", dringt zich op als een redelijke risicoverdeling. Dat de betrokkene ook aansprakelijk zou zijn voor allerhande door derden ondernomen initiatieven die wél jegens de andere partij ongeoorloofd zijn maar die géén schade berokkenen aan de zaak waarvan in het kader van de (huur)overeenkomst het "opzicht" van de ene partij aan de andere is overgedragen, is bepaald niet zo vanzelfsprekend. Men kan omstandigheden bedenken waarin dat wel redelijk is, maar ook casus waarbij dat bepaald niet zo is. Ik zou denken dat de grenslijn hier niet wezenlijk anders zou moeten lopen, dan die in de rechtsleer omtrent de art. 6:169 - 6:172 en 6:75 - 6:76 BW getrokken is.
19) Zo kom ik ertoe, een uitleg van art. 7A:1602(oud) BW (en ook van art. 7:219 BW Pro) te verdedigen, die inderdaad overeenkomt met de uitleg die volgens mij ook voor art. 7A:1602(oud²) BW gold: de aansprakelijkheid van de huurder voor "de zijnen" geldt dan, wanneer er sprake is van schade aan het gehuurde; voor de toerekening aan de huurder van andere onregelmatigheden die derden hebben teweeggebracht, moet men zich niet oriënteren op art. 7A:1602(oud) BW/art. 7:219 BW Pro, maar op de algemene leerstukken van aansprakelijkheid voor de gedragingen van derden. De tekst van de genoemde artikelen kan weliswaar aanleiding geven tot een ruimere uitleg; maar de uit de Parlementaire Geschiedenis naar voren komende strekking, in combinatie met de verdere rechtsbronnen die ik hiervóór heb onderzocht, wijst op een beperktere strekking; en die aanwijzingen zijn wat mij betreft doorslaggevend.
20) Volledigheidshalve vermeld ik dat de recente(re) literatuur over art. 7A:1602 (oud) BW of art. 7:219 BW Pro volgens mij geen nader licht op het hier onderzochte probleem werpt. Ik wijs op Huurrecht (losbl.), De Waal, art. 219, aant. 6. Wat daar wordt verdedigd komt - zo begrijp ik het - neer op, dan wel heel dicht bij, een schuldaansprakelijkheid van de huurder. Er wordt immers gesteld dat er geen aansprakelijkheid is als de huurder redelijk heeft gehandeld en buiten hem om schade of overlast wordt veroorzaakt(18). Uit mijn eerdere beschouwingen zal zijn gebleken dat ik die opvatting niet deel: als het om schade aan het gehuurde gaat, vestigt de wet volgens mij wel degelijk een risicoaansprakelijkheid voor de gesties van "de zijnen" ten laste van de huurder; maar voor de verdergaande aansprakelijkheid (buiten het kader van schade aan het gehuurde) stem ik in zoverre met deze vindplaats in, dat "volle" risicoaansprake-lijkheid excessief zou zijn, en dan ook niet als strekking van de wet mag worden verondersteld(19).
21) Daarmee ben ik intussen nog niet bij de oplossing van de problemen die deze zaak oproept. Ik wil dat toelichten aan de hand van het volgende voorbeeld:
Stel, de huurder bestelt werklieden om nieuwe vloerbedekking te leggen. Deze komen, en parkeren hun bedrijfswagen op een ongelukkige plek op de binnenplaats. De huismeester spreekt de chauffeur hierop aan. Dat gesprek verloopt ongelukkig, en er ontstaat een vechtpartij. Ofschoon de "klassieke" rechtsleer juist ook schade, veroorzaakt door door de huurder ingeschakelde werklieden, onder het bereik van art. 7A:1602 (oud) BW (in beide versies) brengt, lijkt mij duidelijk dat het excessief zou zijn om hier de huurder voor het gebeurde aansprakelijk te houden uit hoofde van diens contractuele
(risico-)verplichting ten opzichte van de verhuurder.
22) Stel echter, de huurder (van woonruimte) krijgt - bestendig - veel bezoek. Dat bezorgt andere huurders in omliggende woningen overlast (lopen en geroezemoes in de "verkeersruimten" voor gemeenschappelijk gebruik, parkeeroverlast op de binnenplaats, soms luidruchtige "nabesprekingen" op de openbare weg vóór het gehuurde, etc.). De huurder doet het redelijkerwijs mogelijke om de overlast binnen aanvaardbare grenzen te houden, maar dat lukt toch niet; er moet vastgesteld worden dat van onaanvaardbare overlast sprake is(20).
Hier ligt in de rede om dat gegeven wél als strijdig met de (risico-)verplichting van de huurder aan te merken(21).
23) De zojuist gegeven voorbeelden bieden een keuze: men kán ervoor kiezen, art. 7A:1602 BW (oud - dus in de "nieuwe" redactie, overeenkomend met art. 7:219 BW Pro) zo uit te leggen dat de bepaling weliswaar in de eerste plaats ziet op schade aan het huurobject, maar dat ook sommige andere gevallen van "excessief gebruik" via vanwege de huurder aanwezige personen, binnen het bereik ervan vallen. Ik zou daar echter niet voor kiezen. Ik geef er de voorkeur aan - om de hoger besproken redenen, maar ook met het oog op een zeker minimum aan eenvoud en hanteerbaarheid van de wettelijke regel - om art. 7A:1602 (oud) BW alléén op gevallen van schade aan het gehuurde toepasselijk te achten. Andere gevallen van "excessief gebruik" moeten dan beoordeeld worden naar de algemene toerekeningsmaatstaven, zoals die o.a. in art. 6:75 BW Pro en 6:162 lid 3 BW tot uitdrukking komen
24) Zoals ik al terloops aangaf, stelt het middel vooral de uitleg van art. 7A:1602 (oud) BW aan de orde. Daarbij bepleiten dan wel poneren de onderdelen 1, 2 en 5 een ruimere uitleg van de bepaling dan ik voor juist houd, voor een geval waarin geen beroep op schade aan het gehuurde (hoe ruim men dat begrip ook wil nemen) is gedaan. Bij aanvaarding van de door mij verdedigde uitleg van dit wetsartikel gaan die klachten dus niet op.
Omgekeerd, dus: wanneer men art. 7A:1602 (oud) BW ruimer uitlegt, denk ik dat de klachten van het middel wél - althans gedeeltelijk - op gaan. Er is dan van uit te gaan dat de huurder (risico-)aansprakelijkheid draagt voor de gesties van degenen die van zijnentwege het gehuurde gebruiken of daarop aanwezig zijn (ook als er geen sprake is van schade aan het gehuurde).
25) Uitgaand van de aan het slot van de vorige alinea geuite veronderstelling denk ik, dat dan zowel juist is dat de betrokkenheid van de zoon van [verweerster], ook al zou die niet "inwonend" zijn, zeer wel als zodanig zou kunnen worden beoordeeld, dat deze (ik bedoel: de zoon) moet worden aangemerkt als iemand die het gehuurde met goedvinden van [verweerster] gebruikt of daar met [verweerster]s goedvinden (veelvuldig) aanwezig is; alsóók dat juist is dat het hof niet voorbij kon gaan aan de (te bewijzen aangeboden) stelling van Land van Rode dat de zoon wél als "inwonend" moest worden aangemerkt(22). Wat het hof in rov. 4.3.1 heeft overwogen - wat er op neerkomt dat [verweerster] van het gebeurde in geen enkel opzicht verwijten kunnen worden gemaakt - is dan onvoldoende, om een (afwijzend) oordeel over de (risico-)aansprakelijkheid die art. 7A:1602 (oud) BW bij deze uitleg zou meebrengen, te kunnen dragen.
Aangezien het middel in de onderdelen 1, 2, 5 en - als gezegd: bij welwillende uitleg - ook 6 (slot) over deze zaken klaagt, zou ik in deze (door mij hiervóór echter afgewezen) rechtsopvatting, menen dat het oordeel van het hof op het hierdoor bestreden punt geen stand kan houden.
26) Volledigheidshalve wil ik ook nagaan of in de door mij in alinea 23 hiervóór aanvaarde opvatting, grond zou kunnen bestaan voor cassatie. Ik bedoel dan de opvatting dat weliswaar art. 7A:1602 (oud) BW niet voor toepassing in aanmerking komt in gevallen waarin geen schade aan het gehuurde (in ruime zin) aan de orde is, maar waar wel moet worden nagegaan of het verband tussen misdragingen van derden en de huurder c.q. de huurovereenkomst van dien aard is, dat toerekening naar de algemene toerekeningsmaatstaven aangewezen zou zijn. Ik meen ook dat het middel in de onderdelen 2 (slot) en 6, ook hierover klaagt.
27) Ik kan wel instemmen met de gedachte dat als een huurder (zeer) regelmatig een bezoeker ontvangt die veelvuldig overlast aan omwonenden veroorzaakt, dat gegeven (uiteraard: aangenomen dat het om onaanvaardbare overlast gaat) aan de huurder mag worden toegerekend, ook als de huurder zelf van de gedragingen van de bezoeker geen verwijt valt te maken - het gaat dan eigenlijk om een variant op het geval dat ik in alinea 22 hiervóór als voorbeeld heb gekozen.
28) De stellingen van het middel, in het bijzonder die van onderdeel 6, zijn ook van dien aard dat die een betoog van de zojuist bedoelde strekking kunnen ondersteunen (en het bestreden arrest bevat geen overwegingen die een deugdelijk onderzoek van dat betoog inhouden). Dat alles leidt echter niet tot het oordeel dat de beslissing van het hof (op dit punt) ondeugdelijk is; en wel omdat ik meen dat er in de feitelijke instanties onvoldoende is aangevoerd om het hof tot het onderzoek dat ik hier op het oog heb, te noodzaken.
29) Onderdeel 6 van het middel verwijst in dit verband naar passages uit de processen-verbaal van de getuigenverhoren. Daarbij wordt miskend dat de rechter zijn oordeel niet mag baseren op gronden die weliswaar uit de gedingstukken kunnen worden afgeleid, maar die niet door een partij aan haar vordering of verweer ten grondslag zijn gelegd(23). Hier was namens Land van Rode niet - mede - aan haar vordering ten grondslag gelegd dat aan [verweerster] een regelmatig terugkerende overlast van de kant van haar zoon moest worden toegerekend (het middel geeft ook niet aan op welke plaatsen iets dergelijks zou zijn gebeurd). Ik zie als grondslag van de vordering alleen de mishandeling van de huismeester, die aan [verweerster] zou mogen worden toegerekend.
Dan kan Land van Rode zich er niet over beklagen dat de rechter de andere thans opgevoerde grond niet heeft "opgepakt".
30) Wat betreft het bewijsaanbod waar onderdeel 6 op wijst (uit alinea 21 van de Memorie van Grieven - aan het in de inleidende dagvaarding gedane bewijsaanbod hoefde het hof allicht geen aparte aandacht te besteden), merk ik nog op dat dit weinig precies geformuleerd was. Het hof hoefde daaruit niet op te maken dat (ook) eerdere overlastkwesties in verband met de zoon van [verweerster] beoogd werden - ik meen zelfs dat dat er redelijkerwijs niet uit opgemaakt kan worden. Men is veeleer geneigd te denken dat het erop gericht was, aan te tonen dat de zoon bij [verweerster] inwoonde of op een daarmee (ongeveer) vergelijkbare wijze bij haar verbleef. Daarom strandt ook het verwijt - althans in deze context (zie immers ook alinea 25 hiervóór) - dat het hof aan dit bewijsaanbod voorbij is gegaan.
31) Onderdeel 4, en misschien ook onderdeel 5, van het middel vragen er nog de aandacht voor dat Land van Rode haar vordering baseerde op de opzeggingsgrond van art. 7A:1623e lid 1 sub 1º (oud) BW, terwijl het hof althans in rov. 4.3.2 spreekt van "ontbinding" (wat bij toepassing van art. 7A:1623e lid 1 sub 1º (oud) BW niet aan de orde is). De onderdelen suggereren dat dit een ander licht op (ook de hiervóór onderzochte aspecten van) de zaak werpt.
Wat betreft de gegrondheid van het beroep van Land van Rode op een beëindigingsgrond denk ik, dat dat niet het geval is. Ik zie geen reden (en misschien verdedigt het middel ook niet anders) om aan te nemen dat toerekening van gedragingen van derden aan de huurder in het verband van de beëindigingsgrond van art. 7A:1623e lid 1 sub 1º (oud) BW naar andere maatstaven zou moeten worden beoordeeld, dan ik hiervóór heb besproken (en die ook gelden wanneer het om ontbinding wegens tekortkomingen gaat)(24).
Een tweede zelfstandig dragende grond?
32) Hiervóór heb ik rekening gehouden met een alternatieve (en door mij verworpen) gedachtelijn die ertoe leidt dat een deel van de daar besproken klachten van het middel als gegrond zijn aan te merken. In aansluiting daarop wil ik nu onderzoeken of, ook bij deze uitkomst, toch geen cassatie zou hoeven te volgen. Dat zou, denk ik, het geval zijn wanneer de overweging aan het slot van rov. 4.3.2 uit het bestreden arrest, die ertoe strekt dat de vordering tot beëindiging en ontruiming als disproportioneel moet worden aangemerkt en daarom niet voor toewijzing in aanmerking komt, de beslissing van het hof zelfstandig draagt (en wanneer dat oordeel niet met succes in cassatie wordt bestreden).
33) Beginnend bij het begin: ofschoon de aanhef van de hier bedoelde rov. 4.3.2 voedsel kan geven aan de gedachte dat deze rov. slechts voortbouwt op het voorafgaande - en daarmee dus staat of valt -, denk ik toch dat de andere lezing van het arrest juist is. Ik kan mij namelijk niet goed voorstellen dat men de vordering van Land van Rode slechts dan als disproportioneel aanmerkt als men (aan de hand van het eerder overwogene) al heeft vastgesteld dat die vordering toch niet voor toewijzing in aanmerking komt. Beoordeling of de vordering niet-disproportioneel (en in dat opzicht in beginsel voor toewijzing vatbaar) is, heeft pas zin als men uitgaat van de veronderstelling dat Land van Rode overigens - dus afgezien van de kwestie van proportionaliteit - met recht beroep op een beëindigingsgrond zou kunnen doen. Alleen van een overigens gegronde vordering kan zinvol worden beoordeeld of er aan een mogelijk te stellen eis van proportionaliteit wordt voldaan. Ik ga er daarom van uit dat het hof ook langs die lijn heeft geredeneerd; en in die gedachtelijn is de hier door het hof gevonden grond wél aan te merken als zelfstandig dragend voor de afwijzing van het gevorderde.
34) Onderdeel 4 van het middel bevat - naar ik erken: weer bij enigszins welwillende lezing - de klacht dat de motivering van het oordeel dat ontruiming in de gegeven omstandigheden een disproportionele stap zou zijn, niet kan worden aanvaard(25).
Ik bespreek twee klachten die men, met de al even genoemde goede wil, in het onderhavige middelonderdeel zou kunnen "inlezen": namelijk de klacht dat de regeling van art. 7A:1623e (oud) BW zich niet verdraagt met een weging van belangen zoals die kennelijk aan de hier bestreden overweging van het hof ten grondslag ligt; en de klacht dat onjuist dan wel onvoldoende begrijpelijk is waarom het feit dat Land van Rode voor de toekomst mogelijk adequate maatregelen zou kunnen nemen om herhaling van de misdragingen van [verweerster]s zoon te voorkomen, zou meebrengen dat aan de in het verleden voorgevallen (ernstige) misdraging onvoldoende gewicht zou toekomen om de gevorderde beëindiging en ontruiming te rechtvaardigen.
35) De eerste in de vorige alinea weergegeven klacht sluit aan op de uit de rechtsleer blijkende gedachte dat de regels van art. 7A:1623e (oud) BW geen ruimte laten om, nadat eenmaal is vastgesteld dat één van de in dat artikel omschreven beëindigingsgronden zich voordoet, nog een belangenafweging toe te passen om te beoordelen of de beëindiging en de daaraan inherente ontruiming ook als gerechtvaardigd kunnen worden aangemerkt(26).
Ik wil niet verhelen dat ik met de uit deze bronnen blijkende opvatting wat moeite heb. Het vergt, wat mij betreft, nadere uitleg waarom een verhuurder een beroep op een beëindigingsgrond zou mogen doen in gevallen waarin de belangen van de huurder (kennelijk) zwaarder wegen dan die van de verhuurder. Zelfs als moet worden aangenomen dat dit het systeem is dat de wetgever voor ogen heeft gestaan, zou nog moeten worden overwogen of daarop geen jurisprudentiële verfijningen moeten worden aangebracht(27).
36) Voor de onderhavige zaak lijkt het mij echter niet nodig om op deze kwestie in te gaan: voor de beëindigingsgrond van art. 7A:1623e lid 1 sub 1º (oud) BW is bij HR 13 mei 1983, NJ 1983, 668, rov. 3 geoordeeld dat er wél afweging van de belangen van partijen mag (en, denk ik, dan ook moet) plaatsvinden. De ruimte die daartoe blijkens deze beslissing wordt geboden, lijkt mij voldoende om aan de bezwaren waarop ik in de vorige alinea zinspeelde, tegemoet te komen.
37) Gegeven de hier geboden ruimte lijkt mij de afweging die het hof gemaakt heeft - even afgezien van het in de volgende alinea te besprekene - ook niet onbegrijpelijk. Daarbij mag, denk ik, meewegen (ofschoon niet expliciet blijkt dát het hof dat heeft meegewogen) dat [verweerster] een, ogenschijnlijk niet meer jonge en sociaal-economisch niet bij uitstek "weerbare", huurster is die om de genoemde redenen allicht sterk aangewezen is op de woonruimte die zij huurt, en dat Land van Rode "sociaal" verhuurster is. In die context komt aan het feit dat Land van Rode (zoals het hof heeft vastgesteld) met andere middelen aan de problemen in verband met [verweerster]s zoon het hoofd kan bieden, relatief veel gewicht toe. Ook als men zelf misschien geneigd zou zijn dat gewicht bij de beoordeling van de proportionaliteit niet als doorslaggevend te beoordelen, kan men toch niet onbegrijpelijk vinden dat het hof dat wél heeft gedaan.
38) Ik heb mij nog afgevraagd of de ernst van de aan de zoon van [verweerster] verweten gedraging en de gevolgen daarvan - beide zaken die niet (kunnen) worden "goedgemaakt" door het feit dat er stappen mogelijk zijn om herhaling in de toekomst te voorkomen - niet meebrengen dat de door het hof op het punt van de proportionaliteit gemaakte afweging nadere motivering behoefde. Als het gaat om ontbinding op de voet van art. 6:265 BW Pro moet immers worden beoordeeld of de tekortkoming waar de ontbinding op gebaseerd wordt gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding wel (of niet) rechtvaardigt(28). Die maatstaf legt de nadruk op het gewicht van de ingetreden tekortkoming, en laat daarom maar beperkte ruimte voor het "meewegen" van de voor de toekomst te verwachten (kansen op) herhaling.
Het zou als wonderlijk treffen wanneer de afweging op de voet van art. 7A:1623e lid 1 sub 1º (oud) BW aan de hand van een wezenlijk andere maatstaf zou moeten worden beoordeeld(29); en dat zou dan weer betekenen dat de ernst/aard van de tekortkoming bij de in dit kader te maken afweging voorop zouden moeten staan, of tenminste de - kenbare - aandacht van de rechter zouden moeten krijgen.
39) Op dit punt aangekomen moet ik erop wijzen dat het middel de zojuist besproken kwestie - dus of de motivering van het hof wel voldoende ingaat op de ernst van de tekortkoming (mede gezien de gevolgen daarvan) - niet expliciet vermeldt. Het middel verwijst in onderdeel 6 naar de door [verweerster]s zoon in het verleden veroorzaakte overlast voor andere huurders/bewoners, maar niet naar de ernst van de ten opzichte van de huismeester begane misdraging (en de gevolgen daarvan).
Ik denk dat men de in cassatie geldende grenzen overschrijdt wanneer het gegeven waar ik net op doelde in het middel wordt "ingelezen". Dat zou betekenen dat de klacht waarover ik hiervóór heb gesproken al daarom niet tot cassatie leidt.
40) Zou men daarover anders denken, dan kom ik overigens nog tot dezelfde uitkomst. Niet zonder aarzeling - maar ik heb mij al vaker laten ontvallen dat men nu eenmaal niet zo vaak aan aarzeling ontkomt - kies ik er namelijk voor, de door het hof gegeven motivering als - nog juist - voldoende aan te merken, ook op het punt dat ik hiervóór heb onderzocht. Dat lijkt mij verantwoord omdat het hof in rov. 4.3.1 heeft benadrukt dat [verweerster] zelf in geen enkel opzicht betrokken was bij, of anderszins in verwijtbare relatie stond tot, de misdraging van haar zoon. Dit gegeven kan verklaren waarom het hof de tekortkoming aan [verweerster]s kant (die, herhaal ik, in de context van het proportionaliteits-oordeel wél veronderstellenderwijs moet worden aangenomen) heeft gewaardeerd als minder ernstig, dan de misdraging op zich genomen zou doen vermoeden. Dat het hof inderdaad aldus heeft geredeneerd, behoefde niet nog eens expliciet in de volgende rov. tot uitdrukking te worden gebracht.
41) Ik meen daarmee alle klachten van het middel te hebben besproken. De uitkomst van de bespreking is, dat ik meen dat de klachten niet zouden moeten slagen.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Ontleend aan het in cassatie bestreden arrest van het hof van 18 oktober 2005, rov. 4.1.1 - 4.1.9, 4.3 en 4.3.1.
2 Partijen zijn het erover eens dat deze procedure wordt beheerst door het vóór 1 augustus 2003 geldende huurrecht; en inderdaad vloeit uit de overgangsregel van art. 205 ONBW Pro voort dat het "oude" recht hier van toepassing is.
3 Zoals vermeld, is het arrest van het hof van 18 oktober 2005. De cassatiedagvaarding is van 17 januari 2006.
4 Reehuis - Slob, Parlementaire Geschiedenis Invoering boeken 3, 5 en 6, Aanpassing Burgerlijk Wetboek, 1991, p. 402; Meijers, Ontwerp voor een Nieuw Burgerlijk Wetboek, Toelichting, vierde gedeelte (Boek 7), 1972, p. 931; Huurrecht (losbl.), De Waal, Art. 219, aant. 3.
5 Een enigszins ingeburgerde en ook handzame uitdrukking, waarvan ik mij overigens realiseer dat die de wettelijke omschrijving nét niet nauwkeurig weergeeft.
6 Ik noem als verzonnen voorbeeld dat de zoon en de huismeester die in de onderhavige zaak een rol spelen, elkaar buiten het gehuurde ontmoeten in de kantine van de sportvereniging waarvan beiden lid zijn (en elkaar ook kennen); en dat zij daar ruzie krijgen, die op handgemeen uitloopt. Als wij ook nog aannemen dat de ruzie niets met (problemen rond) het huurobject te maken had (maar bijvoorbeeld ging over bijzonderheden van de door beiden bedreven sport), lijkt mij het verband met de huurverhouding onvoldoende om aansprakelijkheid van de huurster ook maar een ogenblik in overweging te nemen.
7 Als voorbeeld temidden van vele noem ik HR 29 januari 1988, NJ 1988, 872 m.nt. PAS, rov. 3.1 en 3.2 - een voorbeeld dat ook daarom illustratief is, omdat het ging om overlast die in een enigszins verwijderd verband tot het gehuurde stond.
8 HR 25 juni 1999, NJ 2000, 33 m.nt. PAS, rov. 3.3.
9 Van overlast kan men misschien nog beweren, dat daardoor de aantrekkelijkheid en verhuurbaarheid van een huurobject kan worden aangetast, en dat er in zoverre van schade of verlies "aan het gehuurde toegebragt" kan worden gesproken; maar van het onder ongeoorloofde druk zetten van zijn wederpartij (door die in een vriescel op te sluiten) valt, lijkt mij, werkelijk niet vol te houden dat dat enige aantasting van het huurobject, materieel of immaterieel, kan opleveren.
10 Men denkt dan allicht aan HR 27 januari 1927, NJ 1927 p. 548 e.v., waarin sprake was van misdragingen van de huurder en de zijnen waardoor het gehuurde tot "berovingshol" was geworden.
11 Uit de bronnen die voor ruime uitleg pleiten van de kring van personen waarvoor de huurder aansprakelijk is, noem ik: Opzoomer, Het Burgerlijk Wetboek verklaard, 8e deel, 1883, p. 327; Diephuis, Het Nederlandsch Burgerlijk Regt, twaalfde deel, 1889, p. 86 - 87; Land - Star Busmann, Verklaring van het Burgerlijk Wetboek, 1915, p. 172 (voetnoot 4); Hofmann, Het Nederlandsch Verbintenissenrecht, tweede deel, 1936, p. 131 (voetnoot 1); Asser - Kamphuisen - Van Andel, 1960, p. 230. Zie ook Pitlo - Wolffensperger - Frenkel, Het Nederlands Burgerlijk Wetboek deel 3A, 1979, p. 106; Asser - Abas - Van Andel, Bijzondere Overeenkomsten deel II, 1981, p. 50 - 51.
12 Zie voor vindplaatsen Von Staudinger "Kommentar etc." Buch 2 §§ 535 - 562d, 2003, § 538 rndnrs. 6 - 8 en § 540 rndnr. 37; Soergel - Heintzmann, BGB, 1997, § 548, rndnr. 9 en § 549, rndnr. 41 (ook in het Duitse recht valt het nefaste verschijnsel van "omnummering" van bestaande wetsbepalingen te signaleren - en te betreuren); Birks, English Private Law deel II, 2000, par. 13.62.
13 Huet, Traité de droit civil, Les principaux contrats spéciaux, 1996, nr. 21190.
14 Huet, Traité de droit civil deel, Les principaux contrats spéciaux, 1996, nr. 21194.
15 Op gevaar af meer onduidelijkheid te scheppen dan duidelijkheid: met (oud²) beoog ik hierna de oudste versie van de bepaling aan te duiden; en met alleen (oud), de versie zoals die van 1992 tot 2003 heeft gegolden.
16 HR 10 oktober 2003, NJ 2005, 89 m.nt. MMM, rov. 4; HR 14 juni 2002, NJ 2002, 495 m.nt. K.F. Haak, rov. 3.4.
17 HR 21 december 2001, NJ 2002, 75, rov. 3.5 en 3.6.
18 Als ik het goed zie is dat ook de opvatting van De Jonge, Huurrecht, 2006, p. 95 - 96.
19 De verdere literatuur gaat niet expliciet op "ons" probleem in; zie T&C Burgerlijk Wetboek, boeken 5, 6, 7 en 8, 2005, Dozy, art. 7:219 (enige aantekening); intussen kán men Rueb - Vrolijk - De Wijkerslooth-Vinke, De Huurbepalingen Verklaard, 2006, p. 41 en Dozy - Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 102 lezen als steun voor een ruimere opvatting dan ik heb bepleit.
Ik merk nog op dat HR 24 oktober 1997, NJ 1998, 69, waarop in de stukken verschillende malen een beroep wordt gedaan, volgens mij weinig tot opheldering van de in deze zaak spelende vragen bijdraagt: in rov. 3.4.2 van dit arrest constateert de Hoge Raad dat toepasselijkheid van de art. 7A:1600 en 1602 (oud) BW niet is vastgesteld, en wordt verder geoordeeld aan de hand van de algemene maatstaf van art. 6:75 BW Pro. (Het kan misschien verbazen dat toepasselijkheid van, met name, art. 7A:1602 (oud) BW in deze zaak (betreffende huur van een auto die door een passagier van de huurster zou zijn verduisterd) nauwelijks aandacht heeft gekregen (voorzover ik kan zien wordt de bepaling voor het eerst in de aangehaalde overweging van de Hoge Raad genoemd); maar dat eenmaal het geval zijnde, werpt deze beslissing op de aan art. 7A:1602 (oud) BW te geven uitleg nauwelijks licht.)
20 Het geval herinnert allicht aan de casus uit HR 2 oktober 1992, NJ 1993, 166 m.nt. PAS; maar daar was juist sprake van als overlast ervaren gedragingen die nog juist binnen de grenzen van het aanvaardbare bleven.
21 Het verschil met de eerste casus zit hem vooral in het verband tussen de onbehoorlijke gedragingen en het gebruik dat de huurder van het gehuurde maakt. In het tweede geval wordt de overlast weliswaar niet door wangedrag van de huurder veroorzaakt, maar is die wel een rechtstreeks gevolg van de manier waarop de huurder in de woning zijn leven inricht. In het eerste geval doet zich een toevallige samenloop voor tussen een initiatief van de huurder en een ongelukkig incident waarbij de huismeester en de werklui betrokken zijn. Het verband tussen de rol van de huurder en de onbehoorlijke gedragingen is daar (te zeer) verwijderd - maar misschien toch niet zo ver verwijderd dat de in alinea 9 en voetnoot 6 hiervóór besproken uitzondering opgeld doet.
22 Waarbij ik aanteken dat onderdeel 6 van het middel met welwillendheid moet worden gelezen, om een klacht op dit punt daarin "onder te brengen".
23 HR 12 januari 2007, rechtspraak.nl LJN AZ1492, rov. 3.4; HR 17 februari 2006, NJ 2006, 158, rov. 3.6; HR 24 juni 2005, NJ 2006, 46, rov. 4.5; HR 1 oktober 2004, NJ 2005, 92, rov 3.4.
24 Of de beëindigingsgrond van art. 7A:1623e lid 1 sub 1º (oud) BW inhoudelijk verschilt van de norm die art. 7A:1596 (oud) BW de huurder oplegt (eenvoudig gezegd: of gemakkelijker een beëindigingsgrond mag worden aangenomen dan "wanprestatie") is een andere vraag. De Parlementaire Geschiedenis suggereert dat hier inderdaad verschil bestaat, maar sommige andere bronnen spreken dat tegen (Handboek Huurrecht (losbl., oud), De Wijkerslooth-Vinke, art. 7A:1623e, aant. 65). Hier hoeft op die vraag niet te worden ingegaan: voor de toerekening van gedragingen van derden aan de huurder, het kernpunt in dit conflict, zie ik geen enkele aanleiding om hier verschil te maken.
25 Ten overvloede wijs ik erop dat deze klachten alleen behandeling behoeven als er overige klachten van het middel als gegrond worden beoordeeld. Is dat namelijk niet het geval, dan geldt, spiegelbeeldig, dat het oordeel dat er niet van een aan [verweerster] toerekenbare tekortkoming sprake is, de beslissing van het hof zelfstandig draagt, en dat de overweging over (dis)proportionaliteit als "obiter dictum" heeft te gelden.
26 Die leer wordt veelal ontleend aan, dan wel "ingelezen in" HR 24 januari 1986, NJ 1986, 746 m.nt. PAS, rov. 3.2; zie ook T&C Burgerlijk Wetboek, Boeken 5, 6, 7 en 8, 2005, Huydecoper, art. 7:274, aant. 2; Handboek Huurrecht (losbl., oud), De Wijkerslooth-Vinke, art. 7A:1623e, aant. 5.
27 Naar ik beken, betreft het hier een stokpaardje dat ik, in iets andere varianten, eerder heb bereden in Mok-aria (bundel ter ere van M.R. Mok), 2002, p. 97 e.v. en NJB 2003, p. 1940 e.v.
28 Zie daarover bijvoorbeeld HR 27 november 1998, NJ 1999, 197, rov. 3.4.
29 Onderdeel 4 van het middel wijst er overigens, zoals al aangestipt, terecht op dat het hof in de onderhavige overweging verwijst naar "ontbinding" van de overeenkomst in plaats van "beëindiging" - kennelijk omdat het hof geen verschil ziet tussen de voor beide toepasselijke maatstaven. Wat mij betreft is dat dus juist, ook in de hier besproken context (zie ook alinea 31 hiervóór).