ECLI:NL:HR:1986:AG5179

• Datum uitspraak: 24 januari 1986
• Publicatiedatum: 4 april 2013
• Zaaknummer: 6965 rek.nr
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: Ras; Martens; De Groot; Hermans; Bloembergen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en opzegging verhuurder wegens bestemmingsplan

In deze zaak heeft de Hoge Raad op 24 januari 1986 uitspraak gedaan over de opzegging van een huurovereenkomst door de Gemeente op basis van de verwezenlijking van een bestemmingsplan. De Gemeente had in 1974 een huurovereenkomst gesloten voor een woning die in een gebied lag met de bestemming 'industriële doeleinden'. In 1983 heeft de Gemeente de huur opgezegd, met als reden dat zij het gebied als uitgeefbaar industrieterrein wilde gebruiken. De huurders hebben hiertegen verweer gevoerd, waarna de Kantonrechter het verzoek van de Gemeente om het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst vast te stellen, heeft afgewezen. De Rechtbank heeft deze beslissing bekrachtigd, maar de Gemeente heeft cassatie ingesteld.

De Hoge Raad heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat de rechter in cassatie kan uitgaan van de feiten zoals die zijn vastgesteld in de eerdere instanties. De Hoge Raad oordeelt dat de Rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de Gemeente haar belang bij de beëindiging van de huur onvoldoende heeft aangetoond. De Hoge Raad benadrukt dat indien de verhuurder zijn opzegging en verzoek tot beëindiging van de huurovereenkomst baseert op de in de wet omschreven gronden, de rechter dit verzoek moet toewijzen. De beschikking van de Rechtbank is vernietigd en de zaak is verwezen naar het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch voor verdere behandeling.

Deze uitspraak is van belang voor de interpretatie van de voorwaarden waaronder een verhuurder een huurovereenkomst kan opzeggen op basis van bestemmingsplannen. De Hoge Raad bevestigt dat de gemeente alleen kan overgaan tot opzegging indien de ontwikkeling tot verwezenlijking van de bestemming 'noopt' en dat de rechter moet toetsen of de gemeente in redelijkheid tot deze conclusie heeft kunnen komen. De uitspraak biedt duidelijkheid over de belangenafweging die de rechter moet maken in dergelijke gevallen.

Uitspraak

24 januari 1986
Eerste Kamer
Rek.nr. 6965
AT

Hoge Raad der Nederlanden

Beschikking

in de zaak van:

[de gemeente] ,

waarvan de zetel is gevestigd te [vestigingsplaats] ,

VERZOEKSTER tot cassatie,

advocaat: Mr. G.M.H. Hoogvliet

t e g e n

[huurder 1] en
[huurder 2] ,
VERWEERDERS cassatie,
niet verschenen.

1. Het geding in feitelijke instanties

Op 23 januari 1984 heeft verzoekster tot cassatie - verder te noemen de Gemeente - zich gewend tot de Kantonrechter te Helmond met het verzoek het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen de Gemeente en verweerders in cassatie - verder te noemen [de huurders] betreffende de woonruimte staande en gelegen te [woonplaats] aan de [a-straat 1] , zal eindigen, met gelijktijdig bevel aan [de huurders] om het gehuurde met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen.

Nadat [de huurders] tegen dat verzoek verweer hadden gevoerd, heeft de Kantonrechter bij beschikking van 23 maart 1984 het verzoek afgewezen en bepaald dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet.

Tegen deze beschikking heeft de Gemeente hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Hertogenbosch.

Bij beschikking van 24 juli 1985 heeft de Rechtbank de beschikking van de Kantonrechter bekrachtigd.

De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen de beschikking van de Rechtbank heeft de Gemeente beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Leijten strekt tot vernietiging van de bestreden beschikking en tot verwijzing van de zaak naar het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch.

3. Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende:
--(i) op de onderhavige, door de Gemeente in 1974 gesloten overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte zijn de bepalingen van de vierde afdeling van Titel 7 van Boek IV BW van toepassing;
--(ii) de door de Gemeente aan [de huurders] verhuurde woning ligt in een deel van [de gemeente] dat in het geldende bestemmingsplan Hoofdzaken 1952 de bestemming "industriële doeleinden" heeft gekregen;

--(iii) bij op 18 april 1983 verzonden schrijven heeft de Gemeente aan [de huurders] de huur opgezegd - naar de Kantonrechter heeft geoordeeld: tegen 15 november 1983 - en daarbij als grond die tot die opzegging heeft geleid, vermeld dat zij "over het gebied, waarbinnen de woning is gelegen, als uitgeefbaar industrieterrein dient te beschikken" en deswege de krachtens het geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
--(iv) nadat [de huurders] te kennen hadden gegeven in deze opzegging niet toe te stemmen, heeft de Gemeente zich op de onder (iii) vermelde grond tot de Kantonrechter te Helmond gewend met het verzoek het tijdstip te willen vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen;
--(v) de Kantonrechter heeft dit verzoek afgewezen en de Rechtbank heeft zijn beschikking bekrachtigd.

3.2 De Rechtbank heeft in het midden gelaten of te deze is voldaan aan de vereisten voor de in art. 1623
e , eerste lid, onder 5° BW omschreven grond tot huurbeëindiging. De Rechtbank heeft dit gedaan omdat zij van oordeel was: (a) dat uit de aanvangswoorden van genoemd eerste lid ("De rechter
kan het verzoek slechts toewijzen") valt af te leiden dat ook als aan even bedoelde vereisten is voldaan de rechter vrij is een op die grond gedaan verzoek als bedoeld in art. 1623
c tweede lid af te wijzen wanneer naar zijn inzicht de verzoekende gemeente haar belang bij beëindiging van de huur onvoldoende heeft aangetoond, en (b) dat dit laatste geval zich hier voordeed.
Tegen het onder (a) weergegeven oordeel keert het middel zich terecht: tekst en geschiedenis van art. 1623
c laten geen andere conclusie toe dan dat de rechter, indien hij tot de slotsom komt dat de verhuurder zijn opzegging en zijn verzoek tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, terecht op een van de in het eerste lid van deze bepaling omschreven gronden heeft gebaseerd, dat verzoek moet toewijzen.

3.3 De beschikking van de Rechtbank moet derhalve worden vernietigd en het geding moet worden verwezen, omdat na de vernietiging, naar aanleiding van het door [de huurders] in eerste aanleg en in appel gevoerde verweer, alsnog dient te worden beslist of te dezen is voldaan aan de vereisten voor de in art. 1623
e , eerste lid, onder 5° omschreven grond tot huurbeëindiging.
Daarbij verdient opmerking dat daartoe niet steeds voldoende is dat komt vast te staan dat krachtens het geldende bestemmingsplan op het verhuurde een bestemming ligt die voortgezet gebruik tot bewoning uitsluit en dat de gemeente stelt dat zij die bestemming wenst te verwezenlijken. Overeenkomstig hetgeen gold onder vigeur van art. 18 tweede lid onder e Huurwet -- aan welke bepaling het onderwerpelijke voorschrift kennelijk is ontleend --, moet immers worden aangenomen dat de gemeente slechts dan op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming als even bedoeld mag overgaan tot opzegging van de huur van een door haar verhuurde woning indien de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt (HR 16 maart 1956, NJ 1956, 266). Daarbij staat, zo het verweer van de huurder daartoe aanleiding geeft, ter toetsing van de rechter of de gemeente in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt de beschikking van de Rechtbank te 's-Hertogenbosch van 24 juli 1985 en verwijst het geding naar het Hof aldaar ter verdere behandeling en beslissing.

Deze beschikking is gewezen door de vice-president Ras als voorzitter en de raadsheren Martens, De Groot, Hermans en Bloembergen, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president Ras op
24 januari 1986 .