Conclusie
Rolnr C05/169HR
mr. J. Spier
Zitting 30 juni 2006 (bij vervroeging)(1)
Conclusie inzake
Gemeente 's-Gravenhage
(hierna: de Gemeente)
tegen
1. [Verweerster 1]
2. [Verweerder 2]
(hierna tezamen: [verweerder] c.s.)
1. Feiten en procesverloop
1.1 In de onderhavige onteigeningszaak, die nauw samenhangt met de zaak C05/168HR, strijden partijen over de berekening van de schadeloosstelling door de Gemeente aan de eigenaar ([verweerder] c.s.) van twee percelen grond te 's-Gravenhage. Uit de door de Rechtbank gewezen vonnissen en de overige gedingstukken kan omtrent de feiten en het procesverloop, voorzover in cassatie van belang, het volgende worden afgeleid.
1.2 Ter uitvoering van het stadsvernieuwingsplan 'Schilderswijk-Centrum, zevende herziening (Poeldijksestraat)', dat onder andere ertoe strekte raamprostitutie in de Poeldijksestraat uit te bannen, heeft de gemeenteraad op 9 november 2000 besloten tot onteigening van (onder andere) de percelen kadastraal bekend als gemeente 's-Gravenhage, sectie [A], nrs. [001 en 002], plaatselijk bekend als [a-straat 1 en 2].
1.3 Het raadsbesluit van 9 november 2000 is goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 15 mei 2001 (Stcrt. 2001, 114).
1.4 Bij datzelfde KB zijn [verweerder] c.s. aangewezen als eigenaren van voornoemde percelen.
1.5 [Verweerder] c.s. hadden de onteigende percelen, althans de zich daarop bevindende panden, verhuurd aan zekere [betrokkene 1], die deze panden exploiteerde ten behoeve van raamprostitutie.
1.6 Bij exploot van 17 februari 2003 heeft de Gemeente de (vervroegde) onteigening van de onder 1.2 genoemde percelen gevorderd.
1.7 Bij vonnis van 19 maart 2003 heeft de Rechtbank 's-Gravenhage (vervroegd) de onteigening van de percelen uitgesproken. Daarnaast heeft de Rechtbank het voorschot op de schadeloosstelling voor [verweerder] c.s. bepaald op € 196.200 (zijnde 90% van de door de Gemeente aan [verweerder] c.s. aangeboden schadeloosstelling van € 218.000). Voorts heeft zij deskundigen benoemd ter begroting van de schadeloosstellingen voor [verweerder] c.s.
1.8 Het vonnis van 19 maart 2003 is op 14 juli 2003 ingeschreven in de openbare registers.
1.9 De deskundigen hebben hun rapport van 4 mei 2004 op 6 mei 2004 ter griffie van de Rechtbank gedeponeerd. Op verzoek van de Rechtbank hebben de deskundigen op 6 oktober 2004 een aanvullend rapport uitgebracht.(2)
1.10 Met betrekking tot de berekening van de waarde van de onteigende panden heeft de Rechtbank overwogen:
"13. De rechtbank is van oordeel dat de waarde van de onteigende prostitutiepanden beter wordt benaderd wanneer de relatief hoge rendementswaarde daarin wordt verdisconteerd dan bij de in het rapport van 4 mei 2004 aanbevolen taxatiemethode. Aan de onteigende moet op grond van artikel 40b, lid 1, Ow de werkelijke waarde van het onteigende worden vergoed. Die waarde dient in de regel ingevolge artikel 40b, lid 2, Ow te worden bepaald aan de hand van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelend verkoper en de onteigenaar als redelijk handelend koper. De rechtbank acht een benadering van de waarde aangewezen waarin wordt uitgegaan van een redelijk handelend koper die wel "in het vak zit". De taxatiemethode op basis van werkelijk haalbare rendementen komt de rechtbank dan ook aanvaardbaar voor. Zij acht het voorts aannemelijk dat de koper die een pand als de onteigende panden wil kopen met het oog op gebruik voor raamprostitutie, gezien deze exploitatievooruitzichten en bij gebreke van vergelijkingsprijzen, bereid zal zijn een bedrag ter grootte van de aldus getaxeerde waarde te betalen. Bij afwezigheid van volledige en controleerbare (financiële) gegevens kan naar het oordeel van de rechtbank uitgegaan worden van geobjectiveerde "straatgemiddelden", zoals bijvoorbeeld de bezettingsgraad van de panden. Een aantoonbaar hogere of lagere bezettingsgraad zou dan wellicht in voorkomende gevallen aanleiding kunnen zijn de waarde op een lets hoger of lager bedrag te taxeren."
1.11 Vervolgens heeft de Rechtbank overwogen:
"14. [Verweerder] c.s. zijn pas volledig schadeloos gesteld, indien zij in staat worden gesteld een investering te verrichten waarmee een vergelijkbaar hoog rendement kan worden behaald. De rechtbank gaat ervan uit dat [verweerder] c.s., gezien hun kennis en ervaring, slechts in de prostitutiebranche een dergelijk hoog rendement kunnen behalen. Daarom dienen aan [verweerder] c.s. de kosten te worden vergoed die zij moeten maken als zij de waarde die zij ter zake van het onteigende ontvangen, herbeleggen in een ander prostitutiepand. Mede gezien het feit dat [verweerder] c.s. reeds medeeigenaars zijn van een prostitutiepand in de [b-straat], ligt aankoop van een vervangend prostitutiepand in de [b-straat] het meest in de rede. Daaraan doet niet af dat de toekomst van de prostitutie in de [b-straat] mogelijk onzeker is.
15. Naast de vergoeding van de kosten van wederbelegging bij aankoop van een prostitutiepand in de [b-straat] bestaat naar het oordeel van de rechtbank voor vergoeding van een premie uit handen breken geen aanleiding, nu niet valt in te zien dat er voor [verweerder] c.s. een noodzaak bestaat snel een vervangend prostitutiepand aan te kopen. Hier speelt immers niet de noodzaak om een bestaand bedrijf op korte termijn voort te zetten. [Verweerder] c.s. kunnen de schadeloosstelling tijdelijk elders beleggen of anderszins vastzetten. Weliswaar zal dat hun minder opleveren dan de investering in een prostitutiepand, maar daar staat tegenover dat zij daarmee dan ook minder (beleggings)risico lopen dan in de prostitutiebranche.
(...)
17. De gemeente heeft naar voren gebracht dat deskundigen bekend zijn met de contractuele huur van € 32.672,00, zodat met dat bedrag dient te worden gerekend.
De deskundigen hebben in dit verband in hun aanvullend rapport (blz. 14) aangevoerd dat in het verleden huurverhogingen hebben plaatsgevonden.
Mede gelet op deze constatering van deskundigen, gaat de rechtbank ervan uit dat een redelijk handelend koper niet zal kopen voor minder dan het bedrag van de waarde berekend vanuit de exploitatie, ongeacht de mindere op het moment van de onteigening gerealiseerde huuropbrengst."
1.12 De Gemeente heeft tijdig beroep in cassatie tegen het vonnis van 20 april 2005 ingesteld. [Verweerder] c.s. hebben het beroep bestreden en voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. Vervolgens hebben partijen hun standpunten schriftelijk toegelicht. De Gemeente heeft gere-, en [verweerder] c.s. hebben gedupliceerd.
2. De ontvankelijkheid van de Gemeente
2.1 In hun cva - waarin [verweerder] c.s. lijken te menen bij de Rechtbank te procederen - wordt beroep gedaan op niet-ontvankelijkheid van de Gemeente en nietigheid van de cassatiedagvaarding.
2.2 Dit betoog stoelt hierop dat de Gemeente in haar cassatiedagvaarding heeft aangegeven dat [verweerder] c.s. woonachtig zijn in [plaats], terwijl zij - ook blijkens het bestreden vonnis - in [woonplaats] wonen.
2.3 Juist is dat zowel akte waarbij de Gemeente cassatieberoep instelt als in de cassatiedagvaarding bedoelde vergissing voorkomt.
2.4 Het is volkomen duidelijk dat [verweerder] c.s. door deze vergissing niet in enig redelijk belang zijn geschaad. Zij hebben ook begrepen tegen wie het beroep zich richtte hetgeen alleen al hieruit blijkt dat:
a. ze in cassatie zijn verschenen;
b. in de cva wordt aangegeven dat zij, schoon wonende te [woonplaats], verweerders in het principale beroep zijn.
2.5 Volgens art. 45 lid 2 onder Pro d Rv. moet een exploit onder meer de woonplaats van degene voor wie het is bestemd vermelden. Aan deze eis is in zoverre voldaan dat het exploit een woonplaats vermeldt, zij het een onjuiste. Het vermelden van een onjuiste woonplaats heeft geen nietigheid tot gevolg.(3)
2.6 Ware dit al anders, dan is voor de sanctie nietigheid vereist dat verweerder onredelijk is benadeeld (art. 66 lid 1 Rv Pro.). Niet valt in te zien en door [verweerder] c.s. wordt ook niet aangegeven waarin deze benadeling in casu zou bestaan.(4)
2.7 Nu [verweerder] c.s. in cassatie zijn verschenen, is eventuele nietigheid trouwens gedekt, andermaal omdat van onredelijke benadeling geen sprake is (art. 122 lid 1 Rv Pro.).(5)
2.8 Kortom: het verweer snijdt geen hout.
3. Bespreking van het middel in het principale cassatieberoep
3.1 In de parallelzaak heb ik de vraag opgeworpen of het maatschappelijk - en rechtens - aangewezen is om uit de openbare middelen een volledige schadeloosstelling toe te kennen ter zake van de klaarblijkelijk buitengewoon profijtelijke belegging in prostitutiepanden. Daarnaar zij verwezen.
3.2 Onderdeel 1 is gericht tegen het oordeel van de Rechtbank in rov. 17. Het betoogt dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet begrijpelijk is op grond waarvan een redelijk handelend koper het onteigende zou willen kopen voor het bedrag van de waarde berekend vanuit de exploitatie - met een veronderstelde bruto huuropbrengst van € 44.380 per jaar -, terwijl de koper in werkelijkheid geconfronteerd zou worden met een huurder, aan wie hij voor onbepaalde tijd vast zat tegen een huur van € 32.672, zij het met de mogelijkheid van huurverhogingen.
3.3.1 De Rechtbank wijst er in rov. 17 op dat de Gemeente heeft betoogd dat bij de berekening van de waarde van de onteigende panden moet worden gerekend met de contractuele huur van € 32.672. Verwezen wordt naar mr De Wittes pleitnotities van 18 oktober onder 2. Daar wordt inderdaad - zij het zonder nadere toelichting - aangevoerd dat der deskundigen beschouwing "niet zozeer van belang" is. In dat verband wordt gewezen op de bedongen huurprijs.
3.3.2 Onder 10 van dezelfde pleitnotities heeft mr. De Witte gesteld - het onderdeel doet daarop intussen geen beroep -:
"In de zaak [verweerders] zijn deskundigen bekend met de contractuele huur van EUR 32.672. Met dat bedrag dient ook te worden gerekend. De economische huurwaarde voor de ramen berekenen deskundigen op EUR 32.000,-. Van drievoudige huurinkomsten ten opzichte van de economische huurwaarde is bij [verweerders] derhalve geen sprake."
3.3.3 Eerder (onder 7) heeft de Gemeente eveneens gewezen op de contractuele huur. Zij vervolgt haar betoog in diezelfde paragraaf met een uiteenzetting over onder meer het beheer, de beheerder en de veiligheid. Blijkbaar vond zij zelf de contractuele huur niet beslissend.
3.4.1 Het oordeel van de Rechtbank in rov. 17 (laatste volzin) vormt in essentie een verwerping van het onder 3.3.1 en 3.3.2 weergegeven betoog. De Rechtbank heeft vastgehouden aan de in het aanvullende rapport van 6 oktober 2004 gehanteerde (zie blz. 14) en in rov. 9, 10, 12 en 13 door haar onderschreven waardebepaling, die is gebaseerd op een berekening van de rendementswaarde (huurwaarde; netto-rendement; werkelijk haalbare rendementen) vanuit de exploitatie van de onteigende panden.
3.4.2 Dit door de Rechtbank gehanteerde uitgangspunt - waarmee de Gemeente zich in feitelijke aanleg in essentie kon verenigen(6) - wordt in cassatie niet bestreden.(7) Hierbij verdient nog aantekening dat uit het nadere rapport van deskundigen - met name blz. 13 - zonneklaar blijkt dat zij niet de werkelijke huuropbrengst op het oog hebben, terwijl zij op de hoogte waren van de huurovereenkomst (blz. 14).
3.5 Nu het onderdeel stoelt op een onjuiste lezing van rov. 17 kan het bij gemis aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden.
3.6.1 Hoewel de Gemeente kan worden toegegeven dat de laatste alinea van rov. 17 niet gemakkelijk te begrijpen is,(8) kan zij daarbij m.i. geen garen spinnen. Het vonnis, gelezen in haar geheel, komt er op neer dat de contractuele huur niet beslissend is. Nu dat oordeel niet wordt bestreden, faalt onderdeel 1.
3.6.2 Het onderdeel ziet er voorts aan voorbij dat de Rechtbank in het licht van de omstandigheid dat de Gemeente a) (aanvankelijk) de benadering van deskundigen onderschreef en b) zelf, blijkens haar onder 3.3.3 geciteerde uiteenzetting, niet - laat staan consistent - het standpunt heeft vertolkt dat het louter aankomt op de contractuele huur, redelijkerwijs mocht menen dat ook de Gemeente de contractueel overeengekomen huur niet beslissend vond.
3.7 Denkbaar is dat de m.i. niet bijster heldere rapportages van deskundigen aldus moeten worden verstaan dat in hun besommingen wordt uitgegaan van de werkelijke huuropbrengst. Anders gezegd: dat [verweerder] c.s. meer ontvingen dan de contractueel overeengekomen huur (mogelijk omdat dit in deze tak van bedrijvigheid zo gaat). Een aanwijzing daarvoor kan worden geput uit het nadere rapport van deskundigen waarin wordt aangedragen dat "wel degelijk - ik voeg toe: vrij spectaculaire - wijzigingen van de huursom plaatsvinden" (blz. 14). Het bestreden vonnis zou zo kúnnen worden gelezen dat ook de Rechtbank daarvan in hun voetspoor uitgaat. In die zeer wel verdedigbare lezing faalt de klacht omdat zij langs het oordeel van de Rechtbank heenschiet.
3.8 Voor zover de s.t. van mrs Groen en Scheltema onder 2.5 nog een rechtsklacht bedoelt te postuleren, kan daarop niet worden ingegaan nu zij in het onderdeel niet valt te lezen.
3.9 Onderdeel 2 keert zich tegen het oordeel van de Rechtbank in rov. 14 dat aan [verweerder] c.s. de kosten dienen te worden vergoed die zij moeten maken als zij de waarde die zij terzake van het onteigende ontvangen, herbeleggen in een ander prostitutiepand.
3.10 Subonderdeel 2.1 gaat m.i. terecht ervan uit dat de Rechtbank in rov. 14 (klaarblijkelijk) heeft geoordeeld dat sprake is van een duurzame belegging door [verweerder] c.s. in de onteigende prostitutiepanden en dat het redelijk belang van [verweerder] c.s. herbelegging in een prostitutiepand vordert.
3.11 Naar de de door de Hoge Raad geformuleerde maatstaf is voor vergoeding van kosten van herbelegging in onroerende zaken alleen dan plaats indien het onteigende als duurzame belegging werd aangehouden en het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerende zaken vordert.(9)
3.12 Het subonderdeel klaagt over de motivering van het oordeel van de Rechtbank dat aan dit laatste vereiste is voldaan.
Het stelt daartoe in de eerste plaats dat de door de Rechtbank gereleveerde omstandigheid dat [verweerder] c.s. alleen door belegging in een prostitutiepand een hoog rendement kunnen behalen, niet zonder meer meebrengt dat het redelijk belang van [verweerder] c.s. vordert dat zij in een prostitutiepand blijven beleggen. Het wijst in dit verband op het oordeel van de Rechtbank in rov. 15 dat tegenover het hoge rendement van belegging in een prostitutiepand een groter (beleggings)risico staat. Daarvan uitgaande zou niet zijn in te zien waarom [verweerder] c.s. niet zouden kunnen beleggen in andere onroerende zaken of niet zouden kunnen kiezen voor andere beleggingsvormen; deze bieden immers weliswaar een minder hoog rendement, maar kennen ook een minder groot (beleggings)risico.
3.13 De Gemeente ziet er m.i. aan voorbij dat hetgeen de Rechtbank in rov. 14 heeft overwogen, uitsluitend betrekking heeft op de (door de Rechtbank van de hand gewezen) vergoeding van een premie "uit handen breken", in het licht van de wel aanmerking genomen kosten van wederbelegging.
3.14 De Gemeente kan worden toegegeven dat wellicht nadere toelichting behoeft waarom [verweerder] c.s., ter vermijding van een premie "uit handen breken", tijdelijk genoegen kunnen nemen met "elders beleggen of anderszins vast te zetten", maar dit oordeel werkt slechts in haar voordeel. Uit de omstandigheid dat de Rechtbank in dit kader heeft geoordeeld dat [verweerder] c.s. de schadeloosstelling tijdelijk elders kunnen beleggen - wel-iswaar tegen een minder hoog rendement, maar ook met een minder hoog (beleggings)risico - vloeit niet voort dat onvoldoende is gemotiveerd waarom zij (op lange termijn) slechts door herbelegging in een prostitutiepand een vergelijkbaar hoog rendement kunnen behalen.
3.15 In dit verband verdient nog opmerking dat de Gemeente niet aangeeft dat, laat staan waar, zij in feitelijke aanleg zou hebben betoogd waartoe verdiscontering van het beleggingsrisico zou leiden. De Rechtbank zou zich m.i. hebben bezondigd aan een verboden aanvulling van feiten wanneer zij, zonder enig fundament in het processuele debat, hieromtrent een oordeel zou hebben geveld. In elk geval zou zij de grenzen van het partijdebat hebben overschreden.(10)
3.16 Het subonderdeel voert in de tweede plaats aan dat evenmin zonder meer valt in te zien waarom de "persoonlijke omstandigheden" van [verweerder] c.s. meebrengen dat wederom in een prostitutiepand moet worden belegd. Daartoe zou onvoldoende zijn dat zij gedurende een aantal jaren in prostitutiepanden hebben belegd en dienaangaande over kennis en ervaring beschikken.
3.17 Voor zover deze klacht al voldoet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv Pro, faalt zij omdat het bestreden oordeel naar mijn mening onbegrijpelijk noch onvoldoende gemotiveerd is.
3.18 Subonderdeel 2.2 voegt aan de klachten van subonderdeel 2.1 nog toe dat in ieder geval onbegrijpelijk is, gelet op het oordeel van de Rechtbank in rov. 15, waarom [verweerder] c.s. hun schadeloosstelling redelijkerwijs wel tijdelijk elders zouden kunnen beleggen of anderszins vastzetten met minder (beleggings)risico, maar zij dit niet duurzaam in enige andere belegging dan een prostitutiepand zouden kunnen doen.
3.19 Ook deze klacht faalt. Zij ziet zij er al aanstonds aan voorbij dat rov. 15 alleen betrekking heeft op een vergoeding voor de premie "uit handen breken" en niet op de kosten van herbelegging. Bovendien valt niet in te zien hoe uit het oordeel van de Rechtbank dat [verweerder] c.s. de schadeloosstelling tijdelijk elders kunnen beleggen met minder (beleggings)risico, volgt dat [verweerder] c.s. zulks ook duurzaam zouden kunnen en moeten doen. Ook het onderdeel doet dat niet uit de doeken.
3.20.1 Voor zover de s.t. van mrs Groen en Scheltema onder 2.9 (laatste alinea) berust op de gedachte dat de Rechtbank zou hebben geoordeeld - dan wel dat vast zou staan - dat [verweerder] c.s. in de tussen gelegen periode in het geheel geen inkomsensschade lijden, berust het op een verkeerde lezing van het bestreden vonnis. Voor zover zij de stelling bepleit dat de Rechtbank een premie "uit handen breken" had moeten toekennen, mist de Gemeente daarbij belang omdat zulk een beslissing in haar nadeel zou uitpakken; nog daargelaten dat het middel geen daarop toegesneden klacht behelst.
3.20.2 Voor zover de s.t. onder 2.10-2.13 ervan uitgaat dat de Rechtbank heeft geoordeeld dat [verweerder] c.s. niet op korte termijn in een ander prostitutiepand kunnen beleggen, ontbeert het feitelijke grondslag. De Rechtbank zegt niet meer of anders dan dat er geen "noodzaak bestaat snel een vervangend prostitutiepand aan te kopen" (rov. 15; cursivering toegevoegd). Ik laat nog daar dat niet recht duidelijk is waarom het voor een blijkbaar professionele belegger in dit soort panden niet mogelijk zou zijn elders een dergelijk pand aan te kopen; zie hierna onder 4.18 en 4.19.
3.21 Deskundigen zijn er blijkens rov. 9 vanuit gegaan dat de waardebepaling in casu "een specifieke benadering" vergt. Deze komt er - samengevat - op neer dat volledige schadeloosstelling slechts mogelijk is wanneer hetzij de kosten van aankoop van een vervangend prostitutiepand worden vergoed, dan wel alle schade die verband houdt met de onmogelijkheid dit te doen. In rov. 13 en 14 neemt de Rechtbank deze benadering in zoverre over dat zij tot uitgangspunt neemt dat herbelegging in een ander prostitutiepand aangewezen is. Dat oordeel wordt door de Gemeente als zodanig niet bestreden. De klachten van onderdeel 2 zetten immers niet de aanval in op het uitgangspunt zelf, maar op a) beweerde inconsistentie van het oordeel van de Rechtbank en b) de niet nader toegelichte klacht dat persoonlijke omstandigheden van [verweerder] c.s. niet dwingen tot herbelegging in prostitutiepanden.
3.22 In het licht van het onder 3.21 niet bestreden uitgangspunt van de Rechtbank miskent de Gemeente m.i. dat de door de Rechtbank gevolgde redenering - die, het zij toegegeven, niet gemakkelijk te doorgronden valt - slechts in haar voordeel uitvalt.
3.23 Subonderdeel 2.3 (noch ook de s.t. onder 2.14 die volstaat met de opmerking dat dit subonderdeel "geen nadere toelichting" behoeft) geeft niet aan tegen welke rov. het is gericht. Het voldoet daarom m.i. niet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv Pro.
3.24.1 Volledigheidshalve stip ik hierbij nog aan dat de Gemeente in de pleitnotities d.d. 18 oktober 2004 van mr. De Witte onder 17 (genoemd aan het slot van de klacht) heeft betoogd:
"In het geval uw Rechtbank van oordeel is dat genoemde rendementen alleen kunnen worden behaald met investeringen in panden met raamprostitutie,(11) stelt de Gemeente dat de kosten voor het aankopen van een vervangend pand dienen te worden vergoed."
3.24.2 Dat is nauwkeurig wat de Rechtbank heeft gedaan. Bij inhoudelijke beoordeling zou de klacht hierop stuk lopen.
4. Bespreking van het middel in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep
4.1 Het incidenteel cassatieberoep is ingesteld onder de voorwaarde dat de Gemeente ontvankelijk is in haar principaal cassatieberoep. Zoals al aangegeven onder 2 is deze voorwaarde vervuld.
4.2 Het middel in het incidentele beroep bevat twee onderdelen die beide tegen rov. 15 opkomen. Daarin heeft de Rechtbank geoordeeld dat voor een premie "uit handen breken" geen aanleiding bestaat.
4.3 Volgens onderdeel A valt het oordeel van de Rechtbank in rov. 15 niet te rijmen met hetgeen zij heeft overwogen in rov. 14. Betoogd wordt dat sprake is van innerlijke tegenstrijdigheid waar de Rechtbank eerst heeft overwogen (in rov. 14) dat aankoop van een vervangend prostitutiepand in de [b-straat] het meest in de rede ligt en vervolgens (in rov. 15) dat hier niet de noodzaak speelt om een bestaand bedrijf op korte termijn voort te zetten en dat [verweerder] c.s. de schadeloosstelling tijdelijk elders kunnen beleggen of vastzetten. Uit de slotzin van rov. 15 blijkt (eveneens) dat de Rechtbank heeft erkend dat [verweerder] c.s. dientengevolge minder inkomen hebben en dus niet (overeenkomstig het oordeel in rov. 14) volledig zijn schadeloos gesteld, aldus nog steeds het onderdeel.
4.4 In de eerste plaats miskent het onderdeel dat rov. 14 uitsluitend betrekking heeft op de vergoeding van de kosten van herbelegging. Rov. 15 ziet daarentegen op een vergoeding van een premie "uit handen breken", waarvoor naar het oordeel van de Rechtbank (naast de vergoeding van kosten van wederbelegging) geen aanleiding bestaat.
4.5 De Rechtbank heeft in rov. 15 overwogen dat niet valt in te zien dat er voor [verweerder] c.s. een noodzaak bestaat snel een vervangend prostitutiepand aan te kopen omdat hier niet de noodzaak speelt om een bestaand bedrijf op korte termijn voort te zetten. Voorts heeft de Rechtbank in dit kader overwogen dat [verweerder] c.s. de schadeloosstelling tijdelijk elders kunnen beleggen of vastzetten, weliswaar met minder rendement, maar tegenover een lager risico. Daarom bestaat geen aanspraak op een premie "uit handen breken".
4.6 Nu beide oordelen zien op een andere kwestie is van tegenstrijdigheid geen sprake. De klacht loopt daarop stuk.
4.7 Ook als juist zou zijn dat in het oordeel van de Rechtbank besloten ligt hetgeen aan het slot van het onderdeel wordt aangevoerd - te weten dat [verweerder] c.s. door de benadering van de Rechtbank minder inkomsten genieten dan bij prompte herbelegging - mist de klacht doel.
4.8.1 In feitelijke aanleg hebben partijen hun standpunten aan de hand van een reeks uitvoerige stukken uiteengezet. Zij hebben gereageerd op de concept-rapporten van deskundigen en vervolgens op hun uiteindelijke bevindingen. Bovendien hebben zij hun standpunten meermalen bepleit.
4.8.2 Het middel maakt geen gewag van enige concrete beschouwing van [verweerder] c.s. over de hier - veronderstellenderwijs uitgaande van de visie van de steller van het middel - m.i. relevante vragen: a) hoe lang zou herbelegging in prostitutiepanden vergen en b) wat zouden [verweerder] c.s. tekort komen bij tijdelijke herbelegging op de meest in aanmerking komende alternatieve wijze, rekening houdend met het (mogelijk) lagere risico van zodanig alternatief.
4.9 Bij die stand van zaken ligt allerminst voor de hand dat een premie van € 40.000 ter zake van "uit handen breken" wordt toegekend.(12) Een substantieel lagere premie zou blijkbaar goede zin missen om het beoogde doel te bewerkstelligen en lag aldus evenmin voor de hand.
4.10 Mogelijk had de Rechtbank zich de vraag kunnen/moeten stellen of er aanleiding bestond een andere vorm van schadeloosstelling voor hetgeen [verweerder] c.s., naar eigen inzicht, tijdelijk tekort komen vast te stellen. Ik behoef daarop evenwel niet in te gaan nu het onderdeel slechts inzet op bedoelde premie.(13) Nog geheel daargelaten dat niet goed valt in te zien op basis van welke feiten of aannames de Rechtbank in staat zou zijn geweest om een ook maar enigszins verantwoorde schatting van zo'n bedrag te maken.
4.11.1 Onderdeel B bestrijdt, als gezegd, eveneens rov. 15. O Onjuist zou zijn dat het toekennen van een vergoeding van een premie "uit handen breken" afhankelijk kan worden gesteld van de snelheid c.q. urgentie waarmee een vervangend pand zal moeten worden gekocht.
4.11.2 [Verweerder] c.s. wijzen er voorts op dat het volgens "het deskundigenrapport" "überhaupt niet mogelijk zal zijn om een vervangend pand in de [b-straat] te 's-Gravenhage te kopen zonder dat daarvoor een premie uit handen breken dient te worden betaald."
4.12 In rov. 3.4 van het arrest Moskee El Islam/Den Haag(14) heeft de Hoge Raad de volgende omschrijving gegeven van de premie uit handen breken:
"Met een dergelijke premie wordt, in het algemeen en ook in dit geval, gedoeld op dat deel van de schadeloosstelling dat strekt tot vergoeding van de schade die voor een onteigende zal ontstaan ingeval te verwachten is dat hij als gevolg van de onteigening zal komen te verkeren in de situatie dat hij, vanwege de noodzaak om op korte termijn een vervangende onroerende zaak te verwerven, gedwongen is daarvoor een hogere prijs dan de werkelijke waarde te betalen." (cursivering toegevoegd)
4.13 Naar het oordeel van de Rechtbank bestond er in casu geen noodzaak voor herbelegging op korte termijn (rov. 14). Reeds daarop stuit de klacht af.(15) Zij mislukt ook omdat de daarin gepropageerde rechtsopvatting haaks staat op die van het onder 4.12 geciteerde arrest.
4.14 De onder 4.11.2 weergegeven motiveringsklacht voldoet m.i. niet aan de eisen van art. 410 lid 1 Rv Pro. Immers wordt niet aangegeven waar en in welk rapport deskundigen de daarin genoemde opvatting zouden vertolken; ook de s.t. zwijgt daarover stil.
4.15 Ten overvloede: [verweerder] c.s. zien over het hoofd dat de Rechtbank niet aan de opvatting van deskundigen is gebonden.(16)
4.16 Voor zover Uw Raad zou menen dat aan dit euvel een mouw ware te passen en dat het onderdeel aldus moet worden begrepen dat wordt gedoeld op het deskundigenrapport van 6 oktober 2004 blz. 17 onder d, is het geen beter lot beschoren.
4.17 Deskundigen zeggen niet meer of anders dan dat "rekening moet worden gehouden" met een hogere koopprijs in verband met bedoelde premie. Dat is veel minder stellig dan het onderdeel wil doen geloven.
4.18 Deskundigen baseren hun oordeel voorts op "aankoop van een pand in de [b-straat]" (aanvullend rapport blz. 17). De Rechtbank drukt zich in rov. 14 - terecht - veel minder stellig uit. Zij signaleert dat aankoop van een pand aldaar "het meest in de rede ligt", maar houdt blijkbaar - en volstrekt begrijpelijk - rekening met de mogelijkheid dat [verweerder] c.s. ook elders een "passend" pand, bestemd voor deze tak van bedrijvigheid, kunnen aankopen.
4.19 De voorzichtige(r) benadering van de Rechtbank spreekt in zoverre aan dat voor een personen die in dit soort panden menen te moeten beleggen niet valt in te zien waarom zij alleen op zoek zouden moeten gaan naar panden in (de [b-straat] in) [plaats].
4.20 Ook in het licht van dit een en ander faalt de klacht.
Conclusie
Deze conclusie strekt zowel in het principale als in het incidentele cassatieberoep tot verwerping.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 In deze zaak wordt bij vervroeging geconcludeerd in verband met de inhoudelijke samenhang met de zaak met rolnr C 05/168 waarin eveneens heden wordt geconcludeerd. Onderdeel 2 principaal en het incidentele middel worden in deze zaak uitvoeriger besproken dan in de parallel-conclusie, mede omdat het incidentele middel gedeeltelijk andere klachten postuleert.
2 Het rapport dat zich bij de stukken bevindt, is gedateerd 1 oktober 2004.
3 HR 20 maart 1981, NJ 1983, 776; Burgerlijke Rechtsvordering art. 45 (A. Knigge) aant. 22.
4 Zie nader Burgerlijke Rechtsvordering art. 66 (Knigge) aant. 2.
5 Zie nader A.I.M. van Mierlo en J.H. van Dam-Lely, Procederen bij dagvaarding in eerste aanleg blz. 118/119.
6 Zie deskundigenrapport van 4 mei 2004 blz. 10; nader rapport blz. 4. Onmiskenbaar in deze richting wijzen ook de pleitnotities van mr Pos van 17 mei 2004 onder 6 alwaar wordt gesproken van een zorgvuldige en uitgebreide motivering van deskundigen. De laatste pleitnotities van mr De Witte beginnen met de stelling dat de Gemeente het eerder aangevoerde handhaaft (onder 1).
7 Deskundigen hebben, blijkens hun rapport van 4 mei 2004 blz. 12 in het kader van de inkomensschade wél acht geslagen op de huuropbrengst.
8 Zij berust m.i. ook op een verkeerde lezing door de Rechtbank van het rapport, maar daarop haakt het middel niet in.
9 Zie bijv. HR 28 mei 1997, NJ 1998, 298 PCEvW rov. 3.6.
10 HR 10 februari 2006, NJ 2006, 154.
11 Als gezegd: dat is het uitgangspunt van de Rechtbank.
12 Dit bedrag is ontleend aan rov. 10 en het aanvullend deskundigenrapport blz. 17 onder d.
13 Dat geldt eveneens voor de s.t. van mr Verhaegh blz. 6.
14 15 juni 1994, NJ 1996, 84 MB.
15 Daarop wordt terecht ook gewezen in de dupliek van mr Scheltema onder 4.
16 HR 31 maart 2006, RvdW 2006, 329 rov. 3.1.