Conclusie
Nr. 1380
Derde Kamer B
mr P.J. Wattel
Schadevergoeding onteigening
Zitting 23 mei 2003
Conclusie in de zaak:
Mr. C.M.E. Verhaegh in zijn hoedanigheid van derde ex art. 20 Onteigeningswet Pro, voor:
[Betrokkene 1] gevestigd te [vestigingsplaats] (Zwitserland)
tegen
Hoogheemraadschap Krimpenerwaard
1. Feiten en procesverloop
1.1 Bij Koninklijk Besluit van 23 juli 2001, nr 01.003450, Stcrt 8 oktober 2001, nr. 194, is besloten tot onteigening, ten behoeve van de verbetering van de [...] met bijkomende werken, van de litigieuze grond, plaatselijk bekend als [...], vanaf het pand [adres] te [plaats] tot garagebedrijf [A] B.V., in de gemeenten Nederlek en Krimpen aan den IJssel. De stukken, bedoeld in artikel 12 Onteigeningswet Pro (Ow), zijn ter visie gelegd van 11 april tot en met 14 mei 2001.
1.2 De rechtbank s'-Gravenhage heeft bij vonnis van 26 februari 2002 vervroegd de onteigening van uitgesproken van de litigieuze grond, kadastraal bekend als Gemeente Krimpen aan de Lek, sectie [...], nummer [001] (grondplannummer [00]), groot 0.03.88 hectare, zulks ten name en ten behoeve van het Hoogheemraadschap Krimpenerwaard. Zij heeft het voorschot op de schadeloosstelling voor de eigenaar [betrokkene 1](1) bepaald op € 440,17. Het Hoogheemraadschap heeft aan [betrokkene 1] bijkomend aangeboden de vestiging van een erfdienstbaarheid van weg/pad. [Betrokkene 1] heeft dat aanbod aanvaard.
1.3 De onteigende onroerende zaak is niet belast met een hypothecaire inschrijving, andere beperkte rechten of beslagen. Het Hoogheemraadschap heeft verklaard dat het vonnis tot vervroegde onteigening op 29 april 2002 is ingeschreven in de openbare registers.
1.4 Het onteigende is een waterkering bestaande uit een openbare dijk met kanteldijk en binnendijkse openbare weg met berm, en buitendijks terrein bestaande uit ruigte, water op rivierniveau en gorzen met opgaande beplanting. Het wordt aan weerszijden begrensd door tot circa vier meter hoger opgehoogde terreinen, die eigendom zijn van anderen. Het ligt braak als buitendijks natuurterrein met wilde begroeiing.
1.5 Het onteigende ligt in een complex dat een oppervlakte heeft van 1.78.20 ha. en bestaat uit laaggelegen, grotendeels niet opgehoogde gronden, water en gorzen. De bestemming van dat complex is "Bedrijven." Die bestemming geldt volgens de deskundigen en de Rechtbank echter niet voor het onteigende, dat op grond van toepasselijke regelgeving de bestemming "tuin" of "waterstaat" heeft. Het complex ligt tussen "[...]" (dat is kennelijk die dijk) en de [...], en wordt ontsloten over water naar de Nieuwe Maas. Er is geen ontsluiting naar [...]. Kennelijk valt er dus vanaf het onteigende niet met voertuigen de dijk over te komen naar die binnendijkse openbare weg. Het "overblijvende" (kennelijk niet het onteigende zelf) is ernstig verontreinigd, waardoor effectuering van de bedrijfsbestemming door ophoging van het terrein en ontsluiting naar de [...] thans niet tot de mogelijkheden behoort.
1.6 De deskundigen hebben de waarde van het onteigende en, bij gebreke van bijkomende schade, daarmee ook de schadeloosstelling begroot op € 1,15 per m2, dat is op € 446,20. [Betrokkene 1] meent dat zij aanspraak kan maken op € 10,74 per m2, dat is de prijs die zij - ná de peildatum - ontving bij de verkoop van overblijvend terrein aan buurman [betrokkene 2] (Holding BV).(2) De deskundigen achten niet aannemelijk dat [betrokkene 2] significant méér betaald zou hebben als hij niet alleen het overblijvende, maar ook het onteigende gekocht zou hebben. Dit geschil, ter zake waarvan de in eerste instantie te vergoeden proces- en deskundigenkosten reeds € 9.727,17 beliepen, gaat dus, als ik het wel heb, tot in cassatie over maximaal 3.720 Euro en 92 Eurocents (het verschil tussen € 446,20 en € 4.167,12 (388 m2 * € 10, 74)).
1.7 De rechtbank heeft na weergave van standpunten en rapportage geoordeeld (r.o. 14 van het eindvonnis) dat niet is gebleken dat de deskundigen verkeerde uitgangspunten hebben gehanteerd of bepaalde relevante factoren over het hoofd hebben gezien en heeft de waardebepaling en de motivering van de deskundigen overgenomen en tot de hare gemaakt.
2. Het cassatieberoep
2.1 [Betrokkene 1] stelt één cassatiemiddel voor in drie onderdelen, het eerste onderverdeeld in twee subonderdelen A en B. Het komt met motiveringsklachten op tegen de beslissende r.o. 10 van het eindvonnis. Het perceel is, kort gezegd, tien keer zoveel waard omdat er, opnieuw kort gezegd, mogelijk wél gebouwd kan worden.
2.2 De eerste klacht is gericht tegen de eerste volzin van r.o. 10. Die klacht houdt in dat onjuist of onvoldoende begrijpelijk is dat de Rechtbank zich verenigd heeft met het deskundigenrapport, omdat (Sub A) de Waterschapskeur en het bestemmingsplan ruimere bebouwings- en gebruiksmogelijkheden bieden dan de deskundigen en de Rechtbank hebben aangenomen, en (Sub B) het onteigende deel uitmaakt van een complex met bedrijfsbestemming in de zin van art. 40d Onteigeningswet. Dat het onteigende deel uitmaakt van een complex heeft de rechtbank expliciet vastgesteld (r.o. 4), en een ander gedeelte van dat complex is door [betrokkene 1] verkocht voor een veel hogere prijs dan begroot door de deskundigen.
2.3 De tweede klacht richt zich tegen r.o. 10, tweede volzin en is blijkens de toelichting deels een herhaling van de eerste klacht. Kennelijk wordt niet bestreden de vaststelling dat het onteigende een stukje dijk is dat ook als zodanig in gebruik is, maar wel dat het niet geschikt is voor andere doeleinden, nu uit Keur en Bestemmingsplan blijkt dat "(ten minste een gedeelte van) het onteigende wel geschikt zou kunnen zijn voor andere doeleinden."
2.4 De derde klacht richt zich tegen r.o. 10, laatste volzin, die inhoudt dat een koper van het geheel niet significant méér geboden zou hebben om het onteigende er bij te verwerven. Ook deze klacht is deels herhaling van de eerste en houdt in, kort gezegd: "welles."
3. Beoordeling
Onderdeel 1, sub A (ruimere gebruiksmogelijkheden)
3.1 Volgens art. 8, lid 1, aanhef en sub b, van de planvoorschriften kunnen op het perceel met ontheffing van het waterschap, maar volgens [betrokkene 1] feitelijk ook zonder ontheffing, bouwwerken worden toegelaten.
3.2 In de nota descente (blz. 3) aan de rechtbank heeft [betrokkene 1] gesteld dat het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid kent en dat het perceel daarom als toekomstig bedrijventerrein gewaardeerd dient te worden. Dit standpunt werd ook ter zitting(3) ingenomen.
3.3 De Rechtbank heeft vastgesteld (blz. 4) dat bedrijfsbestemming door ophoging van het terrein en ontsluiting naar de de [...] thans niet tot de mogelijkheden behoort vanwege ernstige verontreiniging van het overblijvende. Dat het terrein - maar niet het onteigende stuk - ernstig vervuild is, wordt door [betrokkene 1] niet bestreden. Uit het dossier(4) blijkt dat op de locatie in de jaren vijftig teer werd gestort en, naar de dijk toe, grof puin, waaronder kalkslakken en metaal- en kabelafval. Er zijn sterk verhoogde gehalten gemeten van minerale olie, PAK,(5) VAK en zware metalen.
3.4 De Rechtbank heeft voorts uitgebreid weergegeven (i) het standpunt van [betrokkene 1] met betrekking tot de gestelde ontheffings- en wijzigingsmogelijkheden, alsmede (ii) het tegengestelde rapport ter zake van de deskundigen, waarna de Rechtbank het deskundigenoordeel en de gronden daarvoor heeft overgenomen. Hetgeen [betrokkene 1] ter zake in cassatie stelt, is ofwel in feitelijke instantie niet aangevoerd, ofwel herhaling van stellingen van overwegend feitelijke aard die door de Rechtbank zijn verworpen.
3.5 Gezien (i) de feitelijk vast staande vervuiling van de rest van het terrein die vooralsnog aan ontsluiting en bebouwing in de weg staat, (ii) het niet-onbegrijpelijke oordeel dat een relevante ontheffing of wijziging van de voorschriften er redelijkerwijs niet in zit, en (iii) de niet-bestreden feitelijke vaststelling dat het om een stukje dijk gaat dat feitelijk ook aldus in gebruik is, is mijns inziens niet onbegrijpelijk het feitelijke oordeel van de Rechtbank dat het onteigende slechts zeer beperkte gebruiksmogelijkheden en geen rechtens relevante bedrijfsbouwmogelijkheden bezat.
Onderdeel 1, sub B ("Complex")
3.6 De rechtbank heeft overwogen (r.o. 4) dat het onteigende deel uitmaakt van "een complex laaggelegen (grotendeels niet opgehoogde) gronden, water en gorzen." Mijns inziens is met het woord "complex" hier, net als in de letterlijk overeenkomstige passage in het deskundigenrapport (blz. 4), slechts bedoeld "groter geheel," en niet het specifieke "complex"begrip van art. 40d, onderdeel b, Onteigeningswet. Zulks blijkt ook uit r.o. 9 van het eindvonnis:
"De deskundigen merken voorts op dat het onteigende niet gezien moet worden als een gedeelte van een complex. Om die reden kan volgens de deskundigen niet gesproken worden van een kunstmatige en onterechte "knip" en behoeft derhalve geen rekening te worden gehouden met artikel 40e Ow."
3.7 De deskundigen achtten dus uitdrukkelijk, mede gezien hun terminologie "kunstmatige en onterechte knip" - geen "complex" aanwezig in de zin van art. 40d van de Onteigeningswet. Uit r.o. 10 blijkt dat de Rechtbank die opvatting onderschrijft. Van inconsistentie of onbegrijpelijkheid is aldus geen sprake, al ware het wellicht wenselijk om in een onteigeningsvonnis de aanduiding "complex" te mijden als het oog niet op art. 40d van de Onteigeningswet gericht is, maar slechts bedoeld wordt ABN te bezigen. De vastgestelde feiten nopen geenszins tot de conclusie dat de verschillende delen van het gebied inclusief het onteigende vóór de onteigening gezamenlijk werden geëxploiteerd of dat de waarschijnlijkheid bestond van een gezamenlijke exploitatie of gebruik waaraan de delen wederzijds extra (synergetische) waarde zouden kunnen ontlenen. Het onteigende lag immers braak, werd niet anders dan als waterkering gebruikt, heeft geen ontsluiting en grenst aan ernstig verontreinigd terrein.
3.8 De omstandigheid dat buurman [betrokkene 2] voor een ander deel dan het onteigende deel, met andere eigenschappen (geen dijk), ná de peildatum € 10,74 per m2 betaald heeft, doet daar niet aan af. [Betrokkene 1] heeft niet aannemelijk gemaakt dat [betrokkene 2] ook voor het onteigende stuk dijk en "ruigte" € 10,74 per m2 zou hebben betaald, althans meer dan de onteigeningsvergoeding, of dat het onteigende stuk dijk met buitendijkse ruigte vergelijkbaar is met het door [betrokkene 2] gekochte en kennelijk aan diens binnendijkse terrein grenzende terrein. De Rechtbank heeft zulks in elk geval uitdrukkelijk niet aannemelijk geacht en dat is in het licht van de vastgestelde feiten geen onbegrijpelijk feitelijk oordeel.
Onderdeel 2
3.9 Het tweede onderdeel bestrijdt de overweging van de Rechtbank dat het onteigende "niet geacht" wordt geschikt te zijn voor andere doeleinden dan dijk. Het houdt grotendeels herhaling van het eerste onderdeel in ("Het hiervoor onder 6 subA gestelde dient hier als herhaald (...) te worden beschouwd.") en moet mijns inziens dan ook het lot van het eerste onderdeel delen. Dat het bestemmingsplan mogelijk ook - na wijziging en /of ontheffing - gebruik voor andere doeleinden dan dijk zou kunnen toestaan voor zover het waterstaatsbelang zich daartegen niet verzet, lijkt niet relevant zolang die ontheffing volstrekt speculatief is en het onteigende gedeelte feitelijk niet geschikt lijkt voor ander gebruik dan waterkering omdat het (i) in gebruik is en zal blijven als dijk en daartoe thans ook door het Hoogheemraadschap onteigend wordt en (ii) niet lucratief benut kan worden wegens (a) ernstige vervuiling in de omgeving en (b) ontbreken van ontsluiting. Overigens gaat het ook hier (nog steeds) om een feitelijk en niet-onbegrijpelijk oordeel en lijkt de steller van het middel zich nog verder in putatieve en fictieve werelden te begeven dan in onteigeningszaken reeds gebruikelijk is.
Onderdeel 3
3.10 Het derde onderdeel bestrijdt de motivering van het oordel dat het onteigende bijna niets waard is en nauwelijks meerprijs zou opleveren als het meeverkocht zou hebben kunnen worden bij de verkoop van het overblijvende perceelsgedeelte.
3.11 Het gaat ook hier wezenlijk om herhaling (dit keer moet hetgeen "hiervoor onder 6 sub B" gesteld is als herhaald beschouwd worden). Gezien met name de feitelijke staat (geen ontsluiting; grenzend aan ernstige vervuiling), de juridische staat (waterstaatsbestemming; geen ontheffing) en het feitelijke gebruik van het onteigende (braak, dijk), is het waarde-oordeel van de Rechtbank geenszins onbegrijpelijk. Nu feitelijk en niet-onbegrijpelijk vastgesteld is dat geen sprake is van een "onterechte knip" en (dus) ook niet van een "complex" in de zin van art. 40d Ow., was de Rechtbank uiteraard niet gehouden onderzoek te doen naar de waarde van dat niet-bestaande complex.
4. Conclusie
Ik geef U in overweging het cassatieberoep te verwerpen.
De Procureur-Generaal
Bij de Hoge Raad der Nederlanden
(a.-g.)
1 Welke rechtsvorm of (rechts)persoon achter deze naam schuilgaat, is mij uit het dossier niet duidelijk geworden.
2 Aldus de deskundigen en de Rechtbank; punt 8 van de conclusie na deskundigenbericht van Nauta Dutilh spreekt echter van verkoop aan Alédha BV.
3 Zie blz. 3 en volgende van de pleitnotities namens [betrokkene 1] voor de rechtbank.
4 Blz. 4 van de nota descente van [betrokkene 1] voor de rechtbank, waarin verwezen wordt naar het concept-saneringsplan "Teerstortplaats te Krimpen a/d Lek, gemeente Nederlek", projectnummer [002], van 20 januari 1999.
5 Dat zijn, geloof ik, polycyclische aromatische koolwaterstoffen. Niet gezond.