Conclusie
R 00/014 Mr. Langemeijer
Parket, 19 mei 2000 Conclusie inzake:
1. [Verzoekster 1] B.V.
2. [Verzoekster 2] B.V.
tegen
de gemeente Hellevoetsluis
Edelhoogachtbaar College,
Deze zaak heeft betrekking op het rechtsmiddelverbod van art. 28g lid 2 van de Huurwet.
1. De feiten en het procesverloop
. De feiten en het procesverloop
1.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan1:
1.1.1. Verweerster in cassatie (de gemeente) verhuurt sedert 1 juli 1986 resp. 1 januari 1991 aan de eerste verzoekster van cassatie ([verzoekster 1]) twee gedeelten van de loswal aan de Veerweg te Hellevoetsluis, tezamen groot 1.470 m2. Het gehuurde is bestemd voor het plaatsen van trechters en voor de op- en overslag van zand en grind. De huurprijs bedraagt f 15.118,48 per jaar excl. B.T.W. [Verzoekster 1] drijft handel in zand, grind, klei, wegenbouw- en bouwmaterialen.
1.1.2. Bij brief van 30 juni 1998 heeft de gemeente aan [verzoekster 1] bericht:
“Met u is een huurovereenkomst gesloten inzake een gedeelte van de loswal ter grootte van ongeveer 0.14.70 ha, gelegen aan de Veerhaven in Hellevoetsluis. Hierbij willen wij u mededelen dat wij in onze vergadering van 30 juni 1998 besloten hebben om het huurcontract dat wij met uw bedrijf hebben gesloten per 1 januari 1999 op te zeggen.”
1.1.3. Bij brief van 23 oktober 1998, betekend bij deurwaardersexploit, heeft de gemeente aan [verzoekster 1] bericht:
“Bij (fax)brieven d.d. 30 juni 1998 hebben wij de met u gesloten huurovereenkomsten inzake een gedeelte van de loswal (…) opgezegd tegen 1 januari 1999. Daarmee loopt deze huurovereenkomst op deze datum af. Bij deze verzoeken en sommeren wij u en de uwen het gehuurde op uiterlijk 31.12.1998 te ontruimen en op 1 januari 1999 leeg en ontruimd op te leveren. U dient deze aanzegging als een ontruimingsaanzegging te beschouwen. (…)”
1.2. [Verzoekster 1] en haar aandeelhoudster, de tweede verzoekster in cassatie (hierna: [verzoekster 2]) hebben op 25 februari 1999 bij de kantonrechter te Brielle een verzoekschrift ingediend, in de aanhef aangeduid als “Verzoek ex artikel 28d Huurwet”. Dit verzoekschrift bevat een opmerkelijk verzoek om:
“verzoekster(s) in haar verzoek niet-ontvankelijk te verklaren primair omdat de Gemeente de overeenkomst(en) niet heeft opgezegd, subsidiair omdat de opzegging niet rechtsgeldig is geschied wegens misbruik van recht, meer subsidiair omdat de opzegging niet rechtsgeldig is geschied wegens strijd met het evenredigheidsbeginsel.
Meer meer subsidiair verzoekt [verzoekster 1] b.v. de termijn, waarin de verplichting van verzoekster om na het einde van de huur het gehuurde te ontruimen geschorst is, te verlengen tot een jaar, derhalve tot 1 januari 2000 (…)”.
1.3. Ook de gemeente heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van het verzoek, zij het op een andere grond: volgens de gemeente ging het hier om onbebouwd onroerend goed waarop de Huurwet (ook art. 28d) niet van toepassing is (zie art. 1 lid 1 sub a Hw Pro). Subsidiair heeft de gemeente het verweer gevoerd dat de opzegging rechtsgeldig is geschied en dat er geen reden is tot verlenging van de ontruimingstermijn.
1.4. Bij tussenbeschikking d.d. 18 mei 1999 heeft de kantonrechter allereerst overwogen dat de gemetselde kademuur een belangrijk onderdeel uitmaakt van het gehuurde, zodat hier sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak en de uitzonderingsbepaling in art. 1 lid 1 sub a Huurwet Pro niet van toepassing is. Vervolgens heeft de kantonrechter beoordeeld of er sprake is van een rechtsgeldige opzegging. Na bespreking van de wederzijdse argumenten (blz. 4-5), is de kantonrechter tot de slotsom gekomen dat inderdaad sprake is van een rechtsgeldige opzegging en dat de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 1 januari 1999 is beëindigd. Ten aanzien van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bevolen.
1.5. [Verzoekster 1] en [verzoekster 2] hebben hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te Rotterdam. Het hoger beroep beperkte zich tot de vraag - in het beroepschrift genoemd: de voorvraag - of de opzegging van de huurovereenkomst rechtsgeldig is. Zij verzochten de rechtbank de beschikking van de kantonrechter te vernietigen en alsnog te beslissen dat [verzoekster 1] in haar verzoek tot ontruimingsbescherming niet-ontvankelijk is.
1.6. Bij beschikking van 16 december 1999 heeft de rechtbank, na daartoe strekkend verweer van de gemeente, [verzoekster 1] en [verzoekster 2] in hun hoger beroep niet-ontvankelijk verklaard omdat ingevolge het bepaalde in artikel 28g lid 2 Hw tegen de beschikking van de kantonrechter geen beroep open staat.
1.7. [Verzoekster 1] en [verzoekster 2] hebben tijdig2 beroep in cassatie ingesteld. De gemeente, daartoe in de gelegenheid gesteld, heeft in cassatie geen verweer gevoerd.
1.8. In het cassatiedossier bevindt zich een copie van de eindbeschikking d.d. 4 februari 2000, waarbij de kantonrechter te Brielle het verzoek van [verzoekster 1] ex art. 28d Hw heeft afgewezen op grond van de in art. 28d lid 3 Hw bedoelde belangenafweging. Niettemin heeft de kantonrechter de datum, waarop het door [verzoekster 1] gebruikte gedeelte van de loswal dient te zijn ontruimd, vastgesteld op 1 augustus 20003.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1. De kantonrechter heeft in zijn tussenbeschikking (blz. 3) onbestreden vastgesteld dat [verzoekster 2] ter terechtzitting heeft erkend dat zij geen huurster is en dat zij het verzoek, voor zover dit haar betrof, intrekt. Het petitum in appel had uitsluitend betrekking op [verzoekster 1]. Hieruit volgt dat, wat er zij van de motivering, [verzoekster 2] in elk geval terecht in haar hoger beroep niet-ontvankelijk is verklaard.
2.2. Eerst iets over de Huurwet. De beslissing van de kantonrechter dat in dit geval op de uitzonderingsregel van art. 1 lid 1 onder Pro a Hw geen beroep kan worden gedaan is niet bestreden. De Huurwet van 1950 biedt in hoofdstuk V (art. 18 en Pro 19) huurbescherming aan de gewezen huurder. Hoofdstuk VIA, in 1960 in de wet gevoegd, regelt de zgn. liberalisatie, hetgeen inhoudt dat hoofdstuk V en de andere in art. 28a genoemde bepalingen in de daar aangewezen gebieden en gevallen niet langer van toepassing zijn4. Tussen partijen is niet in geschil dat de onderhavige huurovereenkomst betrekking heeft op huur in geliberaliseerd gebied5. Art. 28c Hw bepaalt voor geliberaliseerd gebied dat de verplichting van de gewezen huurder tot ontruiming van rechtswege wordt geschorst. Deze periode is bedoeld om vervangend onderdak te zoeken. De wettelijke schorsing eindigt twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming op de voorgeschreven wijze is aangezegd. De uitzonderingen van het tweede lid van art. 28c Hw zijn in dit geding niet aan de orde.
2.3. Art. 28d, eerste lid, Hw bepaalt, voor zover thans van belang, het volgende:
“Zolang de in artikel 28c, eerste lid, bedoelde termijn niet is verstreken kan de gewezen huurder zich schriftelijk tot de kantonrechter (…) wenden met het verzoek om die termijn te verlengen. (…) De indiening van het verzoek schorst de verplichting om tot ontruiming over te gaan, totdat daaromtrent is beslist.”
Het derde lid bepaalt dat de kantonrechter het verzoek slechts inwilligt indien de belangen van de gewezen huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het genot door de gewezen huurder. Op grond van art. 28g, tweede lid, Hw staat tegen de beschikking op het verzoek hoger beroep noch beroep in cassatie open.
2.4. Niettemin is een hoger beroep, respectievelijk een beroep in cassatie, mogelijk voor zover erover wordt geklaagd dat art. 28d Hw ten onrechte is toegepast, ten onrechte buiten toepassing is gelaten, of met verzuim van essentiële vormen is toegepast: zie HR 26 november 1993, NJ 1994, 124. Deze beslissing sluit aan bij de vaste rechtspraak over mogelijkheden tot passeren van een wettelijke uitsluiting van rechtsmiddelen6.
2.5. De rechtbank heeft zich de vraag gesteld of de beslissing over het geschilpunt of de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd een beslissing over een voorvraag is, waarop het rechtsmiddelenverbod van art. 28g lid 2 Hw geen betrekking heeft. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend:
“De vraag of de huur is geëindigd betreft immers een voorwaarde voor het kunnen toewijzen van een verzoek tot verlenging van de schorsing van de ontruimingsverplichting en heeft naar het oordeel van de rechtbank geen betrekking op de afbakening van het gebied waarop de onderhavige regeling van ontruimingsbescherming van toepassing is. Het is binnen het kader van de toepassing van de onderhavige regeling tot ontruimingsbescherming dat de kantonrechter onderzoekt of aan de voorwaarden voor toewijzing van het verlengingsverzoek is voldaan. De belangrijkste voorwaarde is dat de huurder een ontruimingsverplichting heeft en de rechter dient, ter beantwoording van de vraag of die verplichting bestaat, mede de rechtsgeldigheid van de huurbeëindiging te onderzoeken.
Het onderzoek door de kantonrechter naar de rechtsgeldigheid van de huuropzegging valt binnen het toepassingsgebied van de onderhavige wetsbepalingen.”
2.6. Het cassatiemiddel valt deze beslissing aan met, kort samengevat, een beroep op de strekking van het appelverbod in art. 28g lid 2 Hw en met het argument dat een beslissing over de voorvraag of de huur rechtsgeldig geëindigd is van een andere aard is dan de beslissing of de ontruimingstermijn dient te worden verlengd.
2.7. De klacht is gegrond. De betekenis van een wettelijk appelverbod wordt in de eerste plaats bepaald door het object van het verbod7. Dat is in dit geval de beschikking van de kantonrechter waarin wordt vastgesteld of het verzoek tot verlenging van de wettelijke termijn voor ontruiming al dan niet toewijsbaar is. Zoals de rechtbank opmerkt, is één van de voorwaarden voor toewijzing van een verzoek ex art. 28d Hw dat er sprake is van een gewezen huurder met een ontruimingsverplichting. Dit neemt niet weg dat de beslissing op het geschilpunt of de huurovereenkomst wel of niet rechtsgeldig is beëindigd, niet behoort tot het object van het wettelijk appelverbod. Dit valt af te leiden uit HR 17 mei 1974, NJ 1975, 238. De vraag was toen, of het ging om een woning in de zin van de Huurwet (m.a.w.: of de artikelen 28a-28h Hw wel of niet van toepassing waren). De Hoge Raad achtte, ondanks het rechtsmiddelverbod van art. 28g lid 2 Hw, beroep in cassatie niet uitgesloten. In gelijke zin is beslist in HR 13 maart 1987, NJ 1987, 1017, rov. 3.2 (appelverbod in Huurprijzenwet woonruimte). In HR 26 november 1993, NJ 1994, 124 werd niet geklaagd dat art. 28d Hw ten onrechte was toegepast, ten onrechte buiten toepassing was gelaten of met verzuim van essentiële vormen was toegepast; uit rov. 3 valt evenwel af te leiden dat het cassatieberoep ontvankelijk had kunnen worden verklaard indien daarover wél zou zijn geklaagd.
2.8. Het probleem, waarmee de rechtbank zich geconfronteerd zag, wortelt in het ongebruikelijke petitum van het inleidend verzoekschrift, waarin [verzoekster 1] haar eigen niet-ontvankelijkverklaring verzocht8. De huurder, die een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex art. 28d Hw indient maar zich tegelijkertijd op het standpunt stelt dat de huur niet geëindigd is, loopt de kans in zijn verzoek niet-ontvankelijk te worden verklaard. Een gepaste werkwijze in een dergelijke situatie is de indiening van een voorwaardelijk verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn voor het geval (in een andere procedure mocht worden vastgesteld dat) de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd. Onder die voorwaarde kan een dergelijk verzoek ook worden toegewezen9.
2.9. Op dit punt gekomen, dient zich een nieuwe complicatie aan. De algemene bepalingen van de verzoekschriftprocedure (de art. 429a B 429r in de twaalfde titel van boek 1 Rv) zijn niet in werking getreden voor de in art. 28d Hw geregelde verlengingsprocedure10. Niettemin leert de rechtspraak dat deze algemene bepalingen doorgaans overeenkomstig worden toegepast tenzij uit de wet het tegendeel voortvloeit11. Een overeenkomstige toepassing van art. 429n lid 3 Rv heeft tot gevolg dat van een tussenbeschikking eerst hoger beroep openstaat tegelijk met een hoger beroep tegen de eindbeschikking, tenzij de rechter (in dit geval: de kantonrechter) anders bepaalt12. Het gaat in dit geval om een tussenbeschikking. In het dictum van de beschikking van 18 mei 1999 wordt immers niet een einde gemaakt aan het geding omtrent enig deel van hetgeen is verzocht; er wordt slechts een comparitie van partijen gelast. De kantonrechter heeft geen tussentijds hoger beroep toegestaan. Een overeenkomstige toepassing van art. 429n lid 3 Rv leidt dus tot niet-ontvankelijkheid van het hoger beroep, als prematuur ingesteld13.
2.10. Art. 345 Rv Pro regelt de mogelijkheid van hoger beroep tegen beschikkingen, voor zover de twaalfde titel van boek 1 Rv of een bijzondere wet niet anders bepaalt. In HR 25 oktober 1985, NJ 1986, 89 m.nt. WLH, werd overwogen dat, met betrekking tot op verzoekschrift gegeven beschikkingen waarop de genoemde twaalfde titel geen toepassing vindt, hoger beroep alleen is uitgesloten indien de wet of de aard der beschikking zich daartegen verzet. Daarmee is alleen de vraag beantwoord of hoger beroep openstaat, maar nog niet of tegen tussenbeschikkingen, waarop de twaalfde titel van boek 1 Rv geen toepassing vindt, tussentijds hoger beroep kan worden ingesteld, d.w.z. vóórdat de eindbeschikking in eerste aanleg is gegeven. Over die kwestie kan uiteenlopend worden geoordeeld.
2.11. In HR 10 maart 1955, NJ 1955, 314, is eenmaal een tussentijds hoger beroep tegen een tussenbeschikking geaccepteerd. De dragende overweging was, dat onder omstandigheden de toelating van hoger beroep van interlocutoire beschikkingen tot een versnelde afdoening kan leiden. Onder verwijzing naar die beslissing, wordt in de losbladige Rechtsvordering (Doek/Wesseling-van Gent), aant. 19b op art. 429n, betoogd dat in gevallen, waarvoor de artikelen 429a B 429r nog niet in werking zijn getreden, afzonderlijk hoger beroep van interlocutoire beschikkingen in het algemeen is toegelaten. Van Rossem/Cleveringa (1972), aant. 5 op art. 345 Rv Pro, leert daarentegen dat van appel tegen een tussenbeschikking geen sprake kan zijn. Snijders/Wendels, Civiel appel (1999) nr. 367, stelt onder verwijzing naar NJ 1955, 314, dat tussentijds appel van tussenbeschikkingen in niet-429a-rekestprocedures wel steeds mogelijk lijkt te zijn. Niettemin valt er z.i. veel voor te zeggen, op deze beschikkingen art. 429n lid 3 Rv overeenkomstig toe te passen en tussentijds hoger beroep dus niet toe te staan tenzij de rechter anders bepaalt. Als laatste noem ik H.W. Wiersma, Tussenoordelen en eindbeslissingen (diss. 1998, nrs. 151-152 en passim), die in het algemeen grote bezwaren heeft tegen ieder wettelijk verbod van tussentijds appel. Voor het komend recht lijkt de teerling geworpen14. In wetsontwerp 26 855, art. I onder Y, wordt het wettelijk verbod van tussentijds hoger beroep in rekestprocedures (tenzij de rechter anders bepaalt) gehandhaafd in het ontwerp-artikel 358 lid 3 en Pro zelfs uitgebreid tot alle verzoekschriftprocedures. In art. I onder K, ontwerp-art. 337 lid Pro 2, wordt het wettelijk regime, zoals dat thans reeds geldt voor verzoekschriftprocedures waarop art. 429n lid 3 Rv van toepassing is, ook ingevoerd voor rolprocedures15. Het argument daarvoor is de versnelling van de procedure. Op het eerste gehoor klinkt het merkwaardig dat het argument, dat eerder werd gebruikt om tussentijds appel wel toe te staan (nl. de versnelling van de procedure), nu wordt gebruikt om tussentijds appel af te wijzen. Dit heeft echter te maken met de categorie van zaken, waarop men het oog heeft. In zaken waarin een tussentijds appel leidt tot bekrachtiging van het vonnis van de eerste rechter betekent een tussentijds appel vertraging door de schorsende werking van een appel. Een tussentijds appel kan de instructie van de zaak schaden. In zaken waarin een tussentijds appel leidt tot een andere beslissing betekent een tussentijds appel daarentegen een bespoediging van het geding omdat geen uitvoering behoeft te worden gegeven aan een onjuist tussenvonnis van de eerste rechter. Over de grote linie, is de laatste categorie veruit in de minderheid.
2.12. Hoezeer in het algemeen een overeenkomstige toepassing van art. 429n - met inbegrip van het derde lid dat tussentijds appel verbiedt behoudens verlof van de rechter - de voorkeur verdient, brengt het vigerende wettelijke stelsel m.i. met zich mede dat, als eenmaal de barrière van art. 28g Hw genomen is in een procedure waarop art. 429n lid 3 Rv niet toepasselijk is, tussentijds hoger beroep wordt toegelaten, nu de wet het niet uitdrukkelijk verbiedt. Overeenkomstige toepassing van art. 429n Rv zou in dit geval dus achterwege moeten blijven. Naast wetten staan er ook praktische bezwaren in de weg. Zou het appel als prematuur niet-ontvankelijk worden verklaard, dan zou tegelijk met een beroep tegen de eindbeschikking van de kantonrechter de problematiek opnieuw aan de orde kunnen worden gesteld en met een nog veel grotere vertraging beslist moeten worden.
2.13. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het cassatieberoep van [verzoekster 2] kan worden verworpen en dat het cassatieberoep van [verzoekster 1] slaagt. Om praktische reden (het lopende appel tegen de eindbeschikking van de kantonrechter) geef ik verwijzing van de zaak naar de rechtbank te Rotterdam in overweging.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep van [verzoekster 2] en, op het cassatieberoep van [verzoekster 1]: tot vernietiging van de bestreden beschikking van de rechtbank en tot verwijzing van de zaak.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Zie de beschikking in eerste aanleg blz. 3.
2 Binnen twee maanden: art. 426 lid 1 Rv Pro. Zie ook: H.J. Snijders/A. Wendels, Civiel Appel (1999), nr. 361; S. Boekman, De verzoekschriftprocedure (1996), blz. 48.
3 De rechtsgrond van deze datumbepaling is mij niet geheel duidelijk; de beschikking verwijst naar het besprokene ter terechtzitting. Het begeleidend schrijven van verzoeksters advocaat d.d. 27 maart 2000 vermeldt dat van de eindbeschikking hoger beroep zou zijn ingesteld.
4 Zie verder: Asser-Abas 5-II (1990), nrs. 345-354.
5 Sinds 1972 zijn in het gehele land geliberaliseerd: gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woningen of gedeelten daarvan, voor zover de op 30 juni 1971 ingevolge de Huurwet geldende huurprijs meer dan f 100,-- per maand bedraagt; Huurwet (losbl.) ad art. 28a, blz. 220f; Asser-Abas 5-II (1990) nr. 346.
6 T.a.v. art. 28g Hw: HR 17 mei 1974, NJ 1975, 238 m.nt. WLH onder nr. 239. Zie ook, met verdere verwijzingen: Snijders/Wendels, Civiel appel (1999) nrs. 346-355; S. Boekman, De verzoekschriftprocedure (1996) blz. 43-46; R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk (1994), blz. 385-386.
7 Uitgebreid hierover: Snijders/Wendels, Civiel appel (1999) nrs. 346-347.
8 Al moet gezegd dat deze constructie eerder is toegepast: zie NJ 1994, 124.
9 Ter vergelijking wijs ik op de gangbare praktijk van een voorwaardelijk verzoek tot ontbinding van de arbeidsovereenkomst. Vgl. Snijders/Wendels, Civiel appel (1999) nr. 349.
10 Vgl. Asser-Abas, 5-II (1990) nr. 352.
11 S. Boekman, De verzoekschriftprocedure (1996), blz. 16.
12 HR 28 april 1989, NJ 1990, 90 m.nt. WHH, rov. 3.1.2.
13 Vgl. HR 20 maart 1992, NJ 1992, 475; HR 5 juni 1998, NJ 1998, 626.
14 TK 1999-2000, 26 855, herziening van het procesrecht voor burgerlijke zaken.
15 Zie de MvT, blz. 163-164 (voor rolzaken) resp. 167-168 (voor rekestzaken).