ECLI:NL:PHR:1985:AW8138 - Parket bij de Hoge Raad - Hoge Raad over bedrijfswaarde en waardering monumentenpan...

Conclusie

Nr. 23.159

Derde Kamer A

Vennootschapsbelasting 1980

Parket, 2 april 1985

Mr. Van Soest.

Conclusie inzake:

De Staatssecretaris van Financien

t e g e n

[X] B.V.

Edelhoogachtbare Heren,

a.
Korte beschrijving van de zaak.

De belanghebbende (thans verweerster in cassatie) verwierf in de voorzomer van 1980 door aankoop een gerestaureerd monumentenpand voor f 639.508,-.

In de balans per 31 december 1980 werd het pand opgenomen voor f 460.000,-, zijnde de aan een taxatierapport ontleende verkoopwaarde.

In de aanvulling van haar beroepschrift van 19 september 1983, blz. 2, omschreef de belanghebbende haar waarderingssysteem als

‘’kostprijs - verminderd met afschrijving - of lagere bedrijfswaarde’’.

In geschil is, of de bedrijfswaarde per 31 december 1980 lager is dan de kostprijs en, zo ja, in hoeverre.

Het Gerechtshof te Amsterdam overwoog in zijn, thans bestreden, uitspraak van 11 juli 1984, nr. 5234/82, onder V, blz. 3:

‘’Voor de berekening van het rendement op onroerende goederen pleegt uitgegaan te worden van de actuele marktwaarde. Indien de boekwaarde aanmerkelijk hoger is dan de marktwaarde zal uitgaande van die hoge boekwaarde een rendement berekend worden dat, naar evenredigheid van het waardeverschil, lager is dan het actuele rendement op onroerende goederen. Deze overwegingen leiden tot de gevolgtrekking dat voor een onderneming tot exploitatie van onroerende goederen de aantoonbaar lagere marktwaarde ook leidt tot een aantoonbaar lagere bedrijfswaarde.’’

b.
Nadere analyse van de feiten.

1. In de aanvulling van haar beroepschrift, blz. 1, betoogde de belanghebbende: de

‘’koopsom kwam overeen met de taxatiewaarde in een vóór de aankoop opgemaakt taxatie-rapport (bijlage I). De B.V. had de intentie dit pand gesplitst te gaan verhuren’’;

(blz. 4)

‘’Kort na de aankoop van het pand is de onroerend-goed-markt in elkaar gezakt.’’

Het als bijlage I bijgevoegde Taxatie-Rapport noemt de getaxeerde grootheid

‘’verkoopwaarde’’.

2. In zijn Vertoogschrift, blz. 4, schreef de Inspecteur:

‘’Weliswaar bestond er in de tweede helft (van 1980) een voortzettende dalende tendens in de prijzen van onroerend goed, doch ... bestond die dalende tendens reeds ten tijde van de aanschaf van het pand.’’

3. Het Hof heeft vastgesteld (onder II, blz. 2):

‘’Tegen het einde van het jaar 1980 was de feitelijke situatie met betrekking tot dit pand als volgt: Souterrain met eigen opgang - verhuurd aan een fotograaf voor f 1.000,-- per maand Beletage - onverhuurd, leeg 1e etage - verhuurd aan de echtgenote van de directeur/aandeelhouder voor een door haar gedreven ... antiquariaat 2e etage en zolderverdieping - verhuurd aan de directeur/aandeelhouder als woonhuis.’’

4. Van de zijde van de belanghebbende is ter zitting van het Hof een Pleitnota overgelegd. Deze is door het Hof in zijn uitspraak, onder I, 2e alinea, blz. 1, tot de stukken gerekend.

In de Pleitnota, blz. 3, staat:

‘’Het inzakken van de markt blijkt alleen al uit het feit dat belanghebbende tot 1984 met een onverhuurde verdieping is blijven zitten, terwijl een andere verdieping (t.w. het souterrain) slechts opnieuw verhuurd kan worden door de huurprijs t.o.v. 1979 met 25% te laten zakken.’’

5. De Inspecteur heeft blijkens 's Hofs uitspraak, onder IV, blz. 2, aangevoerd:

‘’De leegstand is slechts tijdelijk.’’

c.
Bedrijfswaarde van een ter exploitatie aangekocht goed.

1. Art. 10, tweede lid, Besluit op de Inkomstenbelasting 1941, oorspronkelijke tekst, hield in:

‘’De activa worden ten minste op de werkelijke aanschaffings- of voortbrengingskosten gewaardeerd. ... Waardeering op een lager bedrag ... is slechts geoorloofd, voor zoover ... de bedrijfswaarde van het voorwerp der waardeering aantoonbaar lager is. Onder bedrijfswaarde wordt verstaan de waarde, welke een verkrijger, bij overneming van het gehele bedrijf ..., zou toekennen aan het afzonderlijke activum, indien hij zou uitgaan van de overnemingswaarde van het geheel en voornemens zou zijn, de uitoefening van het bedrijf ... voort te zetten’’.

2. In mijn conclusie voor HR 24 september 1975, BNB 1976/184 met noot H.J. Hofstra, vermeldde ik gegevens en beschouwingen over dit begrip, in het bijzonder met het oog op de mogelijkheid dat de bedrijfswaarde onder de kostprijs daalt. Ik citeer:

‘’De bedrijfswaarde kan reeds aanstonds lager zijn dan de kostprijs. Dit zal zich met name voordoen, indien de kopende ondernemer bij de bepaling van zijn bod een beoordelingsfout heeft gemaakt, die bij de ingebruikneming van de verworven zaak aan het licht treedt: een ''miskoop''. In dat geval kan de zaak onmiddellijk te boek gesteld worden voor de lagere bedrijfswaarde ... en komt het verlies ten laste van de belastbare winst over het eerste jaar. ... De ondernemer die voor zijn bedrijfsuitoefening het activum wil verwerven, zal niet meer dan de bedrijfswaarde bieden. ... In de regel zal dan ook de bedrijfswaarde van een aangekochte zaak niet lager zijn dan de kostprijs’’.

HR 29 maart 1961, BNB 1961/146, betrof een aankoop van grond, bestemd tot speeltuin voor kinderen van personeel en andere omwonenden. Uw Raad overwoog,

‘’dat het Hof heeft overwogen, dat het vermoeden gewettigd is, dat de bedrijfswaarde van het ... terrein op 31 December 1955 gelijk was aan het bedrag van de aanschaffingskosten en dat belanghebbende dit vermoeden niet heeft weten te ontzenuwen; dat deze beslissing als zijnde van feitelijke aard, in cassatie niet op haar juistheid kan worden getoetst; ... dat het Hof heeft overwogen, dat niet ... op 31 December 1955 moest worden gevreesd, dat de aanwending van het terrein ... in mindere mate aan het bedrijf ten goede zou komen dan bij de aanschaffing was verwacht; dat ter bepaling van de bedrijfswaarde op genoemden datum deze overweging in 's hofs gedachtengang geenszins irrelevant was’’.

Vergelijk voorts de jurisprudentie en literatuur, vermeld in Fiscale encyclopedie de Vakstudie, deel 2, art. 9 Wet Pro op de inkomstenbelasting 1964, aant. 93, alsmede HR 18 mei 1977, BNB 1977/250 met noot G. Slot; Hof Arnhem 10 oktober 1972, BNB 1973/196; mijn conclusie voor HR 14 juni 1978, BNB 1979/181 met noot Slot.

3. In de aanvulling van haar beroepschrift, blz. 4, betoogde de belanghebbende:

‘’Indien een willekeurige koper het bedrijf ... voor de going-concern-waarde overneemt, betaalt hij niet meer voor het pand dan de waarde in het economische verkeer t.t.v. de verkoop. M.a.w. de bedrijfswaarde is i.c. gelijk aan de marktwaarde.’’

4. In zijn Vertoogschrift, blz. 3, schreef de Inspecteur:

‘’Onder bedrijfswaarde is m.i.
niette verstaan de waarde welke een
derdebij overneming en voortzetting van de gehele onderneming van belanghebbende aan het desbetreffende bedrijfsmiddel toekend (lees: toekent, v.S.), indien hij zou uitgaan van de going concern gedachte. ... Onder bedrijfswaarde is m.i.
welte verstaan de waarde welke
belanghebbende zelfvoor het bedrijfsmiddel over heeft gehad ten einde dat bedrijfsmiddel in zijn bedrijf te incorporeren. ... Zo Uw Hof ... de mening is toegedaan dat de exploitatie van het pand in kwestie ... een bedrijf vormt dan dient, ten einde te kunnen bepalen of er mogelijkerwijs sprake is van een lagere bedrijfswaarde o.g.v. instorting van de markt, te worden bepaald in welke markt het bedrijf van belanghebbende opereert. M.i. is dit dan de onroerende goed
exploitatiemarkt. ... De onroerend goed exploitatie markt is in de tweede helft van 1980
nietingestort, noch tijdelijk, noch blijvend, noch in zijn geheel noch in het bijzonder t.a.v. belanghebbendes pand.’’;

(blz. 4)

‘’Weliswaar bestond er in de tweede helft een voortzettende dalende tendens in de prijzen van onroerend goed, doch dit betreft de markt van de onroerend goed
handelen
nietdie van de exploitatie van het onroerend goed. Overigens bestond die dalende tendens reeds ten tijde van de aanschaf van het pand’’.

5. ' s Hofs hiervóór onder a geciteerde overweging onttrekt zich aan de discussie tussen de partijen. Naar het mij voorkomt is zij evenwel niet houdbaar. Indien een ondernemer een bepaalde prijs voor een goed over heeft op grond dat hij hoopt door exploitatie van dat goed een normaal rendement te maken van het geïnvesteerde bedrag, dan betekent een daling van de verkoopwaarde van het goed voor de ondernemer nog geen verlies. Zou de ondernemer er immers in slagen het verwachte rendement te maken, dan geniet hij ten opzichte van de nieuwe verkoopwaarde een relatief hoog rendement, maar, zolang hij dat rendement blijft maken en hij niet tot verkoop van het goed overgaat, lijdt hij geen verlies.

6. Ik meen dan ook, dat de rekwirant tot cassatie (de staatssecretaris) terecht aanvoert, dat het hof het begrip ‘’bedrijfswaarde’’ onjuist heeft opgevat. Op die grond zal de bestreden uitspraak vernietigd moeten worden.

In verband daarmede behoef ik niet in te gaan op de overige inhoud van het betoog van de staatssecretaris.

d.
Conclusie.

Het middel gegrond bevindende, concludeer ik tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot verwijzing van het geding naar een ander gerechtshof ter verdere behandeling en beslissing.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,

Hoge Raad over bedrijfswaarde en waardering monumentenpand voor vennootschapsbelasting

Conclusie