Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2026
Registratienummers: CUR202201907 en CUR2023H00272
Uitspraak: 24 februari 2026
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de stichting
[de stichting],
die is gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg eiseres,
thans appellante,
gemachtigde: mr. E. Bokkes,
tegen
de besloten vennootschap
Innovative Building Solutions & Management B.V.,
die is gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg verweerster,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: Mr. M.N. Meyer.
Partijen worden hierna aangeduid als [de stichting] respectievelijk IBSM.
1.De zaak in het kort
1.1 [
de stichting] heeft aan IBSM een woning verkocht. Tussen partijen is een financieringsvoorbehoud overeengekomen. Ook is een boeteclausule overeengekomen. [de stichting] vordert betaling van de overeengekomen boete.
1.2
Het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (verder: het Gerecht) heeft de vordering van [de stichting] afgewezen op de grond dat IBSM zich tijdig op het financieringsvoorbehoud heeft beroepen en mocht beroepen.
1.3
Het Hof oordeelt anders: het beroep op het financieringsvoorbehoud was te laat en de boete moet worden betaald. Hierna wordt uitgelegd waarom zo geoordeeld wordt.
2.Het verdere verloop van de procedure
2.1
In het tussenvonnis van 25 februari 2025 (ECLI:NL:OGHACMB:2025:52) is IBSM toegelaten tot bewijslevering.
2.2
Op 27 november 2025 heeft IBSM aanvullende producties in het geding gebracht.
2.3
Op 1 december 2025 zijn door IBSM aangezegde getuigen gehoord en op 4 december 2025 is een door [de stichting] aangezegde getuige gehoord. Van die verhoren is telkens proces-verbaal opgemaakt.
2.4
Op 13 januari 2026 hebben beide partijen nog een conclusie na enquête genomen.
2.5
Vonnis is gevraagd en bepaald op vandaag.
3.De verdere beoordeling
3.1
In het tussenvonnis van 25 februari 2025 is IBSM toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat zij het bericht van de Bank aan haar van 10 maart 2022, 10:56 uur op die dag ter kennis heeft gebracht van [de stichting] of haar makelaar en dat [de stichting] of haar makelaar dat bericht op die dag heeft ontvangen.
De van belang zijnde mails
3.2
In de mail van 10 maart 2022, 10:56 uur van de bank aan IBSM staat:
(…) lk heb uw verzoek nogmaals besproken met mijn commissie leden maar helaas niet met positief uitkomst.
(…)
Voor wat betreft uw verzoek voor de koop en verbouwen van [het adres], kunnen we momenteel niet accoorderen vanwege het risicofactor.
(...)
3.3
Met die mail reageerde de bank op een eerdere mail van IBSM aan de bank van 10 maart 2022 10:44 uur:
(…) Ik heb aangegeven dat ik een koopcontract heb getekend (welke jullie ook hebben) met een duidelijke deadline in van 9 maart voor jullie uitsluitsel. De bank heeft drie en een halve week de tijd gehad om hieraan te werken. Vandaag 10 maart en het maakt de bank duidelijk niet uit dat ik mijn afspraken naar de verschillende partijen niet kan nakomen. (...)
De diverse getuigenverklaringen en waarneming van de rechter
3.4
De getuige [de getuige 1], die namens IBSM optrad als bemiddelaar bij de verkoop, heeft verklaard:
U laat mij zien de mail (…) van 10 maart 2022, 10:56 AM. Ik herken die mail. Die heb ik inderdaad als e-mail ontvangen van [getuige 2]. Hij had die aan mij doorgestuurd. Vervolgens heb ik op mijn beurt die mail doorgestuurd naar [getuige 3], de makelaar van [de stichting]. Van deze [Hof: mail] weet ik zeker dat ik die heb ontvangen als email. U laat mij nu zien (…) een mail [Hof: 10 maart 2022, 11:05) van mij aan [getuige 3] met de tekst FYI. U vraagt mij wat ik dan ter informatie heb doorgestuurd. Dat weet ik niet meer 100% zeker. Het kan zijn de mail van 10:56AM, het kan ook zijn een screenshot van een door mij van [getuige 2] ontvangen bericht van de bank met als inhoud kortgezegd: excuus voor de late reactie; de afwijzingsbrief van de bank krijgt u z.s.m. U vraagt mij of ik na de e-mail van 10 maart 2022 10:56 uur nog enig contact heb gehad met [getuige 3]. Ik weet dat eerlijk gezegd niet meer. Ik kan me haast niet voorstellen dat het niet zo was. Per slot was de financieringskwestie een heet hangijzer.
3.5
De getuige [getuige 2] heeft verklaard:
U toont mij een mailbericht van 10 maart 2022 10:56AM. (…) Ik herken dat mailbericht. Daarbij liet de bank weten dat IBSM geen krediet kreeg. U toont mij nu (…) een mailbericht van 10 maart 10:59AM. Dat is mijn mail aan [getuige 1]. Met die mail heb ik hem doorgestuurd wat ik eerder ontvangen had. U vraagt mij (…) wat ik nou precies heb doorgestuurd met dat mailtje van 10 maart 10:59AM: met die mail heb ik twee andere mails doorgestuurd, namelijk de mail van 10 maart 2022, 10:44 van mij aan de bank en de mail van 10 maart 2022, 10:56 van de bank aan mij. (…) Ik heb op 10 maart 2022 niet persoonlijk contact gehad met [getuige 3] of iemand van [de stichting].
3.6
De getuige [getuige 3] heeft verklaard:
U toont mij een mailbericht van [de getuige]] van 10 maart 2022, 11:05AM. (…) Ik zie dat de tekst van dat mailbericht is “FYI”. Dat bericht heb ik destijds ontvangen. U toont mij nu ook een ander mailbericht, namelijk het bericht van [getuige 1] aan [naam] van 10 maart 2022, 10:44:46AM. (…) Dat bericht ken ik ook, het was het bericht dat aan mij werd doorgezonden met het genoemde mailtje van 10 maart 2022, 11:05AM. U laat mij vervolgens zien een mailbericht van 10 maart 2022, 10:56AM. (…) Ik lees dat bericht door en ik zie dat het, kortgezegd, een
mededeling bevat dat de financiering is afgewezen. Dit mailbericht heb ik destijds niet ontvangen. Ik ben voorafgaand aan deze zitting nog wel in mijn eigen mailaccount nagegaan of dit bericht daarin voorkwam. Ik kon wel teruggaan tot de periode rond 10 maart 2022, maar dit bericht heb ik daar niet in aangetroffen.
3.7
Op verzoek van [de stichting] heeft de getuige [getuige 3] ter zitting op zijn mobieltje laten zien welke mails op 10 maart 2022 tussen hem en [getuige 1] zijn gewisseld. Het proces-verbaal vermeldt:
Waarneming rechter:
Getoond wordt door de heer [getuige 3] op zijn mobieltje de mailketen zoals deze is
opgenomen op de hiervoor al genoemde pagina’s 2 en 3 van de op 1 december
overgelegde productie derhalve de mail van 10 maart 2022, 11:05AM (FYI), daaronder de mail van 10 maart 2022 10:59AM en daaronder de mail van 10 maart 2022, 10:44:46AM. Daarna stopt de keten.
Is het bewijs geleverd?
3.8 [
getuige 2] verklaart dat de mail van de bank aan hem van 10 maart 2022 10:56 uur door hem (om 10:59 uur) is doorgestuurd aan [getuige 1]. [getuige 1] verklaart die mail, als e-mail, te hebben ontvangen. Dat de mail van 10 maart 2022 10:56 uur (van de bank aan IBSM) om 10:59 uur op die dag in het bezit van [getuige 1] is gekomen kan op basis van de verklaringen van [getuige 1] en [getuige 2] als vaststaand worden aangenomen.
3.7
Over de doorzending daarvan aan [getuige 3] kan [getuige 2] niet uit eigen wetenschap verklaren. [getuige 1] verklaart dat hij die mail heeft doorgestuurd aan de heer [getuige 3], de makelaar van [de stichting]. Op de vraag of dat dan gebeurd is met de FYI-mail van 10 maart 2022 11:05 uur antwoordt hij dat niet meer 100% zeker te weten.
3.8
De overgelegde mailketen (als productie gehecht aan het proces-verbaal van de zitting van 1 december 2025, in het bijzonder de pagina’s 2 en 3 van die productie) biedt onvoldoende steun aan wat IBSM moet bewijzen. Volgens die productie zouden met de FYI-mail van 11:05 uur door [getuige 1] aan [getuige 3] zijn doorgestuurd het bericht van 10:59 uur van [getuige 2] aan [getuige 1], het bericht van 10:44 uur (van de bank aan IBSM) en het bericht van 10:56 uur (van [getuige 2] aan [getuige 1]). Dat de diverse mails daadwerkelijk digitaal verbonden waren aan de FYI-mail blijkt uit de overgelegde afdrukken daarvan niet. Hooguit is daaruit kenbaar de inhoud van elke individuele mail, welke inhoud overigens ook niet in geschil is. In de op het mobieltje van [getuige 3] ter zitting getoonde mailketen van het door hem op 10 maart 2022 met [getuige 1] gewisselde mailverkeer, zo heeft de rechter die het getuigenverhoor deed onweersproken vastgesteld, ontbrak de mail van 10:56 uur.
3.9
De getuige [getuige 3] heeft, samengevat, verklaard dat hij met de FYI-mail (van 11:05 uur) wel de mail van IBSM aan de bank van 10:44 uur heeft ontvangen, maar niet de mail van 10:56 uur.
3.1
IBSM heeft nog aangevoerd dat de verklaring van de getuige [getuige 3] onvoldoende betrouwbaar is en dat om die reden aan zijn ontkenning van de ontvangst van het mailtje van 10 maart 2022 10:56 uur geen waarde kan worden gehecht. Daarvoor bestaat echter geen reden. Reagerend op wat IBSM in dit verband heeft opgemerkt geldt het volgende:
- [ getuige 3] verklaart als getuige eerst dat hij ‘pas weken’ na 10 maart 2022 heeft kennis genomen van de afwijzing van de bank. Geconfronteerd met een mail van 15 maart 2022 waaruit zijn wetenschap blijkt komt hij daarop terug en verklaart hij inderdaad toen (14 maart 2022) al kennis te hebben gekregen van de afwijzing. Die gang van zaken kan ook zijn oorzaak vinden in een nadere activering van het geheugen en wijst niet noodzakelijkerwijs op opzettelijk onjuist verklaren.
- de stelling (van IBSM) dat het technisch onmogelijk is dat [getuige 3] met de FYI-mail slechts de mail van 10 maart 2022 10:44 uur en niet ook die van 10:56 uur heeft ontvangen kan niet worden gevolgd. Deze stelling gaat er immers vanuit dat de mail van 10:56 uur onderdeel was van een en dezelfde mailketen, maar dat staat niet vast. Een contra-indicatie is dat de mail van 10:44 uur in de ter zitting overgelegde productie is opgenomen boven die van 10:56 uur. [de stichting] heeft betoogd (memorie van grieven sub 16 en 17) dat elkaar opvolgende correspondentie in een mailketen altijd oplopend of aflopend is, maar dat de mails in de door IBSM aangeleverde mailketen door elkaar lopen: 11:05, 10:44 en 10:56. Dat is door IBSM niet gemotiveerd weersproken. Daarbij komt dat door IBSM niet is verklaard waarom het bericht van haar aan [getuige 1] van 10:59 uur geen onderdeel uitmaakt van de mailketen.
- niet in geschil is dat [getuige 3] op (de ochtend van) 10 maart 2022 om 09:16 uur bij [getuige 1] geïnformeerd heeft of de bank al gereageerd had op de financieringsaanvraag van IBSM (conclusie van antwoord productie 2). [getuige 3] verklaart dat [getuige 1] daarop per mail met “Nee” geantwoord heeft. Volgens IBSM bestaat die mail niet, daarvan kan bij gebreke van onderzoek op dat punt echter niet worden uitgegaan.
- dat [getuige 3] eerst verklaart zeker te weten op 10 maart 2022 (na 10:56 uur) nog contact te hebben gehad met [getuige 1], maar later verklaart dat niet meer zeker te weten kan ook zijn oorzaak vinden in een een onvolkomenheid van het geheugen en wijst niet noodzakelijkerwijs op opzettelijk onjuist verklaren.
3.11
De conclusie is dat uit de getuigenverklaringen en rechterlijke waarneming in onderling verband bezien het gevergde bewijs niet kan worden afgeleid. [getuige 1] weet niet 100% zeker of hij de mail van 10 maart 2022 10:56 uur met de FYI-mail van 11:05 uur heeft doorgestuurd aan [getuige 3] en [getuige 3] verklaart die mail toen niet te hebben ontvangen. [getuige 2] kan over die doorzending uit eigen wetenschap niets verklaren en aan de als productie overgelegde mailketen kan onvoldoende ondersteunende waarde worden toegekend.
3.12
Aan dit alles doet niet af dat het opmerkelijk te noemen is dat het als cruciaal aan te merken bericht van 10 maart 2022 10:56 uur door [getuige 1] niet is verzonden, althans dat het [getuige 3] niet heeft bereikt. Per slot van rekening waren partijen – dat is niet in geschil – zich zeer bewust van het fatale karakter van de termijn van het financieringsvoorbehoud en onderhielden ze daarover nauw contact. Dat laatste betekent echter nog niet dat het, zoals IBSM stelt, niet anders kan zijn dan dat [getuige 1] het bericht in kwestie wel degelijk heeft doorgezonden. Sluitend bewijs ontbreekt.
De gevolgen van het bewijsoordeel
3.13
Nu het gevergde bewijs niet is geleverd geldt dat niet is komen vast te staan dat IBSM tijdig een beroep heeft gedaan op de financieringsvoorwaarde. Dat betekent dat grief 1 slaagt. IBSM is dus de contractueel bepaalde boete van 10% van de koopprijs verschuldigd, zijnde Cg 117.000.
3.14
Voor dat geval heeft IBSM zich beroepen op overmacht (conclusie van antwoord sub 21 en 22). Aangevoerd is dat zij niet aan haar verplichtingen jegens [de stichting] heeft kunnen voldoen omdat de bank niet voldaan heeft aan haar verplichtingen jegens IBSM door de afwijzing van de financieringsaanvraag niet tijdig en adequaat aan IBSM mee te delen.
3.15
Dit verweer is kennelijk gebaseerd op art. 6:92 lid 3 BW Pro, maar strandt reeds op het gegeven dat de bank wél tijdig bericht van de afwijzing van de financieringsaanvraag aan IBSM heeft gestuurd, namelijk op 10 maart 2022 10:56 uur. IBSM had dus de mogelijkheid (en heeft die naar eigen zeggen ook benut) om zich jegens [de stichting] tijdig op het financieringsvoorbehoud te beroepen.
Slotsom
3.16
Het slagen van grief 1 brengt mee dat het vonnis van het Gerecht vernietigd wordt. De gevorderde hoofdsom met wettelijke rente is toewijsbaar. Als in het ongelijk gestelde partij wordt IBSM veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze worden als volgt begroot:
eerste aanleg:
- Cg 1.459,50 verschotten (griffierecht Cg 1.170 en betekening verzoek Cg 289,50)
- Cg 4.000 salaris gemachtigde (2 punten tarief 7 à Cg 2.000 per punt)
hoger beroep
- Cg 2.745,50 verschotten (griffierecht Cg 2.340 en betekening ava/mvg Cg 405,50)
- CG 14.000 salaris gemachtigde (4 punten tarief 7 à Cg 3.500 per punt)
3.17
De uit te spreken kostenveroordeling levert ook voor het nasalaris een executoriale titel op (HR 16 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853). De vordering om IBSM ook tot betaling van het nasalaris te veroordelen stuit daarop af.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis van 28 augustus 2023 en, opnieuw rechtdoende,
veroordeelt IBSM aan [de stichting] te betalen Cg 117.000 vermeerderd met de wettelijke rente daarover met ingang van 29 april 2022 tot de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt IBSM in de kosten van de procedure van [de stichting], te weten:
(i) eerste aanleg: Cg 1.459,50 aan verschotten en Cg 4.000 aan salaris gemachtigde;
(ii) hoger beroep: Cg 2.745,50 aan verschotten en Cg 14.000 aan salaris gemachtigde,
deze bedragen vermeerderd met de wettelijke rente daarover met ingang van de vijftiende dag na vandaag;
verklaart dit vonnis ten aanzien van de daarbij uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, W.P.M. ter Berg en M.A. Loth, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 24 februari 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.