Uitspraak
CUR2025H00246
Datum uitspraak: 10 juni 2026
gemeenschappelijk hof van jusTitie
van aruba, CURAÇAO, SINT MAARTEN
EN VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
Uitspraak op het hoger beroep van:
Stichting Particulier Fonds Orasis (hierna: Orasis),
appellante,
tegen de uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht) van 28 augustus 2025 in zaak nr. CUR202501472, in het geding tussen:
[naam appellant 1],
[naam appellant 2],
[naam appellant 3],
en
[naam appellant 4], (hierna: appellanten)
en
de minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning (hierna: de minister)
Procesverloop
Bij beschikking van 31 maart 2025 (hierna: bouwvergunning 635/2024) heeft de minister aan Orasis een vergunning verleend voor het gewijzigd uitvoeren van de bouwvergunning van 18 november 2022 (bouwvergunning 758/2022), voor de bouw van buitentrappen.
Bij uitspraak van 28 augustus 2025 heeft het Gerecht het tegen de bouwvergunning 635/2024 door appellanten ingestelde beroep gegrond verklaard en - zo begrijpt het Hof - de bouwvergunning vernietigd.
Tegen deze uitspraak heeft Orasis hoger beroep ingesteld.
De minister heeft geen verweerschrift ingediend. Appellanten hebben een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
Het Hof heeft de zaak op een zitting behandeld op 24 maart 2026. Orasis werd vertegenwoordigd door [naam], bijgestaan door mr. M.R. Hammoud, advocaat. De minister werd vertegenwoordigd door mr. E.A.M.J. van den Berg. Ook is verschenen appellant 1, tevens gemachtigde van appellant 2, appellant 3 en appellant 4.
Overwegingen
Inleiding
1. Appellanten wonen in de directe omgeving van het bouwperceel Kaya Urdal 61. Orasis is eigenaar van het bouwperceel. Op 18 november 2022 heeft de minister aan Orasis een vergunning verleend (bouwvergunning nr. 758/2022) voor het uitbreiden en verbouwen van de al bestaande woning en het bouwen van een zwembad. Appellanten hebben een civiel kort geding tegen Orasis aangespannen, omdat zij vreesden dat Orasis in plaats van een woning een appartementencomplex realiseerde. Ook stelden appellanten dat door de buitentrappen de in de bouwvergunning opgenomen rooilijnen worden overschreden. Bij vonnis van 29 oktober 2024 heeft het Gerecht Orasis verboden om op haar perceel meer dan één woning te bouwen en te bouwen binnen drie meter van de erfgrenzen aan de zijden van appellanten, zolang zij daarvoor niet beschikt over bouwvergunningen. Na dit vonnis heeft Orasis de bouwwerkzaamheden stopgezet. Intussen had Orasis op 21 oktober 2024 een aanvraag ingediend voor een vergunning voor het realiseren van de buitentrappen. Op 31 maart 2025 heeft de minister bouwvergunning 635/2024 verleend voor het gewijzigd uitvoeren van de bouwvergunning 758/2022 ten behoeve van het bouwen van de buitentrappen.
1.1. Appellanten zijn bij de bestuursrechter opgekomen tegen beide bouwvergunningen.
Het beroep van appellanten tegen de bouwvergunning voor het uitbreiden en verbouwen van de al bestaande woning en het bouwen van een zwembad (nr. 758/2022) is door het Gerecht niet-ontvankelijk verklaard, omdat het beroep te laat was ingediend en de termijnoverschrijding niet verschoonbaar was. Appellanten hebben hiertegen geen hoger beroep ingesteld. Daarmee is de bouwvergunning voor het uitbreiden en verbouwen van de al bestaande woning en het bouwen van een zwembad (nr. 758/2022) onherroepelijk geworden.
Het Gerecht heeft in de uitspraak van 28 augustus 2025 het beroep tegen de bouwvergunning voor het bouwen van de buitentrappen (nr. 635/2024) gegrond verklaard en deze bouwvergunning vernietigd. Orasis heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld.
Het beroep van appellanten tegen de bouwvergunning voor het uitbreiden en verbouwen van de al bestaande woning en het bouwen van een zwembad (nr. 758/2022) is door het Gerecht niet-ontvankelijk verklaard, omdat het beroep te laat was ingediend en de termijnoverschrijding niet verschoonbaar was. Appellanten hebben hiertegen geen hoger beroep ingesteld. Daarmee is de bouwvergunning voor het uitbreiden en verbouwen van de al bestaande woning en het bouwen van een zwembad (nr. 758/2022) onherroepelijk geworden.
Het Gerecht heeft in de uitspraak van 28 augustus 2025 het beroep tegen de bouwvergunning voor het bouwen van de buitentrappen (nr. 635/2024) gegrond verklaard en deze bouwvergunning vernietigd. Orasis heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld.
De uitspraak van het Gerecht
2. Het Gerecht heeft het beroep gegrond verklaard en bouwvergunning 635/2024 vernietigd vanwege een motiveringsgebrek. Volgens het Gerecht heeft de minister ten onrechte nagelaten de bouwaanvraag op grond van artikel 22, aanhef en onder 8 van de Bouw- en woningverordening (hierna: Bwv) te toetsen aan het verkavelingsplan Rooi Catootje. Het Gerecht heeft vastgesteld dat dit verkavelingsplan in zijn geheel is goedgekeurd door het Bestuurscollege en dat de minister daaraan had moeten toetsen.
Het hoger beroep
3. Orasis bestrijdt het oordeel van het Gerecht dat de minister aan het verkavelingsplan Rooi Catootje had moeten toetsen. Het is niet duidelijk wat het Bestuurscollege precies heeft goedgekeurd, omdat er alleen een stempel op het verkavelingsplan staat en er geen besluit is bijgevoegd. Verder verwijst het verkavelingsplan naar een plantekening die niet bij het plan is gevoegd. Omdat het verkavelingsplan nergens is gepubliceerd heeft Orasis er geen kennis van kunnen nemen voordat zij het huis kocht. Als dit verkavelingsplan zou leiden tot vernietiging van de bouwvergunning, dan is dat strijdig met het vertrouwensbeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel. Het verkavelingsplan is in de praktijk bovendien niet (consequent) toegepast. Diverse huizen in Rooi Catootje voldoen niet aan het verkavelingsplan, inclusief het huis van appellant 1. Bovendien noemt het verkavelingsplan gevelrooilijnen, terwijl het niet gaat om gevels maar om trappen. Daarom zijn de bepalingen over gevelrooilijnen niet van toepassing op de trappen.
Orasis voert verder nog aan dat het Gerecht ten onrechte in de overwegingen heeft opgenomen dat Orasis heeft bevestigd dat de trappen niet conform bouwvergunning 635/2024 zijn gebouwd. Orasis heeft verklaard dat de trappen niet helemaal conform de eerste bouwvergunning 758/2022 zijn gebouwd. De trappen zijn wel in overeenstemming met bouwvergunning 635/2024.
Orasis voert verder nog aan dat het Gerecht ten onrechte in de overwegingen heeft opgenomen dat Orasis heeft bevestigd dat de trappen niet conform bouwvergunning 635/2024 zijn gebouwd. Orasis heeft verklaard dat de trappen niet helemaal conform de eerste bouwvergunning 758/2022 zijn gebouwd. De trappen zijn wel in overeenstemming met bouwvergunning 635/2024.
Het oordeel van het Hof
Moet de vergunningaanvraag aan het verkavelingsplan worden getoetst?
4. Het Hof volgt Orasis niet in haar betoog dat het Gerecht ten onrechte heeft geoordeeld dat de vergunningaanvraag aan het verkavelingsplan moet worden getoetst. Het Hof overweegt daartoe als volgt.
4.1.
Het Hof baseert zich op het volgend wettelijk kader.
4.1.1.
Artikel 22, aanhef en onder 8, van de Bwv schrijft voor dat de minister een bouwvergunning weigert indien het bouwplan in strijd is met de bestemmingsvoorschriften van een ontwikkelingsplan dan wel de voorschriften behorende bij een goedgekeurd verkavelingsplan waarin de bij de aanvraag betrokken grond is begrepen.
4.1.2.
Artikel 20, vijfde lid, van het Eilandelijk Ontwikkelingsplan Curaçao (hierna: EOP) luidt:
“a. Rechtsgeldige verkavelingsplannen, welke tot stand zijn gekomen op grond van paragraaf 10 van de Bouw- en woningverordening 1935 of op grond van de overgangsregeling van hoofdstuk XIV EROC (Eilandsverordening Ruimtelijke Ontwikkelingsplanning Curaçao) blijven van kracht behoudens intrekking of wijziging ervan op de wijze, zoals voor beide typen van verkavelingsplannen gebruikelijk was.
b. Voor zover de globale of uitgewerkte bestemmingsvoorschriften niet overeenstemmen met de onder a bedoelde verkavelingsplannen, blijven deze laatste buiten toepassing.”
“a. Rechtsgeldige verkavelingsplannen, welke tot stand zijn gekomen op grond van paragraaf 10 van de Bouw- en woningverordening 1935 of op grond van de overgangsregeling van hoofdstuk XIV EROC (Eilandsverordening Ruimtelijke Ontwikkelingsplanning Curaçao) blijven van kracht behoudens intrekking of wijziging ervan op de wijze, zoals voor beide typen van verkavelingsplannen gebruikelijk was.
b. Voor zover de globale of uitgewerkte bestemmingsvoorschriften niet overeenstemmen met de onder a bedoelde verkavelingsplannen, blijven deze laatste buiten toepassing.”
4.2.
Vast staat dat het bouwperceel ligt binnen het plangebied van het verkavelingsplan “Villapark Rooi Catootje” en dat van het plan de “Bebouwingsvoorschriften, deel uitmakende van het verkavelingsplan Villapark Rooi Catootje, P.A. 74-44, bladen 1, 2 en 3, d.d. 11-9-74” onderdeel uitmaken. Tussen partijen is in geschil of het verkavelingsplan “Villapark Rooi Catootje” een goedgekeurd verkavelingsplan is zoals bepaald in artikel 22, aanhef en onder 8, van de Bwv.
4.3.
Net als Orasis stelt de minister zich op het standpunt dat het verkavelingsplan niet behoort tot het toetsingskader voor de aanvraag van een bouwvergunning door Orasis. In dat kader heeft de minister aangevoerd dat het toenmalige Bestuurscollege vanaf de inwerkingtreding van de Bwv in 1935 tot de inwerkingtreding van de EROC in 1983 op grond van paragraaf 10 van de Bwv (oud) bevoegd was tot het goedkeuren van verkavelingsplannen uitsluitend ten aanzien van voorschriften betreffende de wegen. Het Bestuurscollege was niet bevoegd om ook ruimtelijke aspecten van een verkavelingsplan, zoals bestemmingen en bebouwingsvoorschriften, goed te keuren. Wel werden over deze ruimtelijke aspecten van een verkavelingsplan afspraken gemaakt tussen de grondeigenaar en het Bestuurscollege, die werden geaccordeerd in een soort ‘publiekrechtelijke’ overeenkomst. Deze publiekrechtelijke overeenkomst garandeerde dat het Bestuurscollege geen bezwaren zou uiten bij indiening van een bouwplan, mits de grondeigenaar zich aan de afspraken hield. In zoverre had het Bestuurscollege zeggenschap bij de ontwikkeling van nieuwe gebieden. Overigens beschouwt de minister de voorschriften over ruimtelijke aspecten in een verkavelingsplan als civielrechtelijke rechten en verplichtingen tussen de grondeigenaar en diens rechtsopvolgers. Op grond van artikel 33 van Pro de EROC was het Bestuurscollege vanaf 1 oktober 1983 in het kader van een overgangsregeling gedurende ten hoogste acht jaren nog bevoegd om verkavelingsplannen in zijn geheel goed te keuren, zowel eventuele voorschriften over wegen als voorschriften over ruimtelijke aspecten. Deze overgangssituatie heeft geduurd tot 1 oktober 1991.
De minister stelt zich, gelet op het voorgaande, op het standpunt dat de goedkeuring van een verkavelingsplan van vóór 1983, zoals het verkavelingsplan Rooi Catootje, alleen betrekking heeft op de wegen en er voor andere aspecten dus geen goedgekeurd verkavelingsplan is zoals vermeld in artikel 22, aanhef en onder 8, van de Bwv. Het onderhavige bouwplan is daarom niet aan het verkavelingsplan Rooi Catootje getoetst. De minister heeft op de zitting uitgelegd waarom hij zich niet kan verenigen met het in een eerdere zaak gegeven oordeel van het Hof hierover.
De minister stelt zich, gelet op het voorgaande, op het standpunt dat de goedkeuring van een verkavelingsplan van vóór 1983, zoals het verkavelingsplan Rooi Catootje, alleen betrekking heeft op de wegen en er voor andere aspecten dus geen goedgekeurd verkavelingsplan is zoals vermeld in artikel 22, aanhef en onder 8, van de Bwv. Het onderhavige bouwplan is daarom niet aan het verkavelingsplan Rooi Catootje getoetst. De minister heeft op de zitting uitgelegd waarom hij zich niet kan verenigen met het in een eerdere zaak gegeven oordeel van het Hof hierover.
4.4.
Het Hof volgt het standpunt van Orasis en de minister niet. Volgens vaste rechtspraak van het Hof is zowel een verkavelingsplan tot stand gekomen vóór 1983 op grond van paragraaf 10 van de Bwv als een verkavelingsplan tot stand gekomen na 1983 op grond van de overgangsregeling van artikel 33 van Pro de EROC aan te merken als een goedgekeurd verkavelingsplan in de zin van artikel 22, aanhef en onder 8, van de Bwv. Het Hof heeft zich in de uitspraak van 23 november 2022 (ECLI:NL:OGHACMB:2022:128) in rechtsoverwegingen 10.1 en 10.2 in het algemeen uitgelaten over de vraag wat onder een goedgekeurd verkavelingsplan wordt verstaan:
“[…]
10.1 Vóór de totstandkoming van de EROC werden verkavelingsplannen vastgesteld op grond van paragraaf 10 van de Bwv (zie ook de uitspraak van het Hof van 23 december 2019, ECLI:NL:OGHACMB:2019:239). Deze plannen werden opgesteld naar aanleiding van een voornemen van een grondeigenaar tot het oprichten of uitbreiden van woningcomplexen. Zij bevatten niet alleen voorschriften over de aan te leggen wegen zoals bedoeld in artikel 39, tweede lid, van de Bwv, maar ook bebouwingsvoorschriften. Deze verkavelingsplannen werden, samen met de voorschriften over de wegen en de bebouwing, goedgekeurd door het Bestuurscollege. Met de invoering van de Landsverordening grondslagen ruimtelijke ontwikkelingsplanning (hierna: Lvgro) op 15 februari 1982 en de EROC op 3 oktober 1983 is de figuur van het ontwikkelingsplan ontstaan. Het stellen van bebouwingsvoorschriften in een verkavelingsplan is daarmee overbodig geworden. Paragraaf 10 van de Bwv is dan ook door middel van artikel 42, onder k, van de EROC ingetrokken. Toch was het Bestuurscollege op grond van hoofdstuk XIV van de EROC bevoegd om nog gedurende vijf jaar verkavelingsplannen goed te keuren. Uit de memorie van toelichting bij de EROC volgt dat deze bevoegdheid was opgenomen ter overbrugging van de periode totdat de eerste ontwikkelingsplannen door de Eilandsraad van het toenmalige eilandgebied Curaçao zouden worden voorbereid. Deze overbruggingsperiode was nodig omdat zonder paragraaf 10 van de Bwv geen wettelijke mogelijkheid bestond om in een verkavelingsplan, zoals toen gebruikelijk was, afspraken te maken over de bebouwing van een kavel, aldus de memorie van toelichting.
10.1 Vóór de totstandkoming van de EROC werden verkavelingsplannen vastgesteld op grond van paragraaf 10 van de Bwv (zie ook de uitspraak van het Hof van 23 december 2019, ECLI:NL:OGHACMB:2019:239). Deze plannen werden opgesteld naar aanleiding van een voornemen van een grondeigenaar tot het oprichten of uitbreiden van woningcomplexen. Zij bevatten niet alleen voorschriften over de aan te leggen wegen zoals bedoeld in artikel 39, tweede lid, van de Bwv, maar ook bebouwingsvoorschriften. Deze verkavelingsplannen werden, samen met de voorschriften over de wegen en de bebouwing, goedgekeurd door het Bestuurscollege. Met de invoering van de Landsverordening grondslagen ruimtelijke ontwikkelingsplanning (hierna: Lvgro) op 15 februari 1982 en de EROC op 3 oktober 1983 is de figuur van het ontwikkelingsplan ontstaan. Het stellen van bebouwingsvoorschriften in een verkavelingsplan is daarmee overbodig geworden. Paragraaf 10 van de Bwv is dan ook door middel van artikel 42, onder k, van de EROC ingetrokken. Toch was het Bestuurscollege op grond van hoofdstuk XIV van de EROC bevoegd om nog gedurende vijf jaar verkavelingsplannen goed te keuren. Uit de memorie van toelichting bij de EROC volgt dat deze bevoegdheid was opgenomen ter overbrugging van de periode totdat de eerste ontwikkelingsplannen door de Eilandsraad van het toenmalige eilandgebied Curaçao zouden worden voorbereid. Deze overbruggingsperiode was nodig omdat zonder paragraaf 10 van de Bwv geen wettelijke mogelijkheid bestond om in een verkavelingsplan, zoals toen gebruikelijk was, afspraken te maken over de bebouwing van een kavel, aldus de memorie van toelichting.
10.2
Gelet hierop volgt het Hof de minister in het standpunt dat er een onderscheid kán worden gemaakt tussen verkavelingsplannen die op grond van paragraaf 10 van de Bwv tot stand zijn gekomen en die op grond van hoofdstuk XIV van de EROC tot stand zijn gekomen. Dat onderscheid leidt er echter niet toe dat alleen laatstbedoelde verkavelingsplannen als een goedgekeurd verkavelingsplan in de zin van artikel 22, achtste lid, van de Bwv kunnen worden aangemerkt. Ten eerste geeft de tekst van dat artikel daar geen enkel aanknopingspunt voor omdat daarin geen onderscheid is gemaakt tussen een verkavelingsplan dat op basis van de Bwv of de EROC tot stand is gekomen. Artikel 22, achtste lid, gaat slechts uit van een goedgekeurd verkavelingsplan en voor beide typen verkavelingsplannen geldt dat die door het Bestuurscollege moeten worden goedgekeurd. De hiervoor genoemde memorie van toelichting geeft ook geen aanknopingspunt voor het oordeel dat met een goedgekeurd verkavelingsplan uitsluitend een verkavelingsplan is bedoeld dat op grond van de EROC tot stand is gekomen en is goedgekeurd. Dat het om beide typen verkavelingsplannen gaat, strookt ook met het EOP waarin voor wat het overgangsecht betreft ook is uitgegaan van beide typen verkavelingsplannen. Daarnaast acht het Hof het gelet op de rechtszekerheid onwenselijk om artikel 22, achtste lid, van de Bwv zo uit te leggen dat slechts hoeft te worden getoetst aan verkavelingsplannen die op grond van de EROC tot stand zijn gekomen. Niet gebleken is dat er in de praktijk een onderscheid is gemaakt tussen beide typen plannen. Zo werden beide typen plannen als toetsingskader voor bouwaanvragen gebruikt. Dat de minister onlangs is gaan twijfelen over de rechtsgeldigheid van de verkavelingsplannen die op basis van de Bwv tot stand zijn gekomen, is onvoldoende om nu te oordelen dat met een goedgekeurd verkavelingsplan slechts plannen zijn bedoeld die op grond van de EROC tot stand zijn gekomen. Voor de vraag of een bouwaanvraag aan een verkavelingsplan moet worden getoetst is dus slechts van belang of er voor de bij de bouwaanvraag betrokken gronden een door het Bestuurscollege goedgekeurd verkavelingsplan is. Of dat goedgekeurde verkavelingsplan op grond van de Bwv of de EROC tot stand is gekomen, doet niet ter zake.
[…]”
[…]”
4.5.
Het Hof ziet geen aanleiding nu over de geldigheid van verkavelingsplannen een ander standpunt in te nemen. Het Hof stelt vast, zoals het Gerecht heeft gedaan, dat de bebouwingsvoorschriften van het verkavelingsplan Rooi Catootje zijn goedgekeurd door het Bestuurscollege. Anders dan Orasis heeft betoogd, had de minister daarom (ook) de bouwaanvraag 635/2024 aan het verkavelingsplan moeten toetsen.
4.6.
Het Hof volgt Orasis niet in haar betoog dat het niet duidelijk is wat het Bestuurscollege precies heeft goedgekeurd. Op het voorblad van de “Bebouwingsvoorschriften van het verkavelingsplan Villapark Rooi Catootje” staat de tekst “Goedgekeurd door het Bestuurscollege van het Eilandgebied Curaçao bij besluit van: 18 okt. 1974 (stempel)”, met de handtekeningen van de Gezaghebber en de Secretaris. Hieruit blijkt onmiskenbaar dat de goedkeuring betrekking heeft op het hele verkavelingsplan en daarmee ook op de daarin opgenomen bebouwingsvoorschriften. Daaraan doet niet af dat er niet een apart goedkeuringsbesluit is overgelegd.
4.7.
Wat Orasis overigens heeft aangevoerd over het verkavelingsplan behoeft gezien het voorgaande geen bespreking meer. De stelling dat het verkavelingsplan voor andere woningen in de wijk niet is toegepast, kan niet leiden tot het oordeel dat de minister bij de toetsing van de bouwvergunningaanvraag van Orasis het verkavelingsplan terzijde had moeten schuiven. Verder gaat het Hof voorbij aan de stelling van Orasis dat het Gerecht ten onrechte in de overwegingen heeft opgenomen dat Orasis heeft bevestigd dat de trappen niet conform bouwvergunning 635/2024 zijn gebouwd. De vraag of al dan niet gebouwd is conform de bouwvergunning is in deze zaak niet aan de orde maar betreft een kwestie van handhaving.
Tussenconclusie
5. Naar het oordeel van het Hof heeft het Gerecht terecht geoordeeld dat het verkavelingsplan “Villapark Rooi Catootje” een goedgekeurd verkavelingsplan is waaraan de minister het bouwplan had moeten toetsen. De bouwvergunning is dus terecht vernietigd. De resterende vraag die partijen verdeeld houdt, is of het bouwplan van de buitentrappen de toets aan het verkavelingsplan kan doorstaan. Daarover oordeelt het Hof als volgt.
Voldoet het bouwplan aan de voorschriften van het verkavelingsplan?
Voldoet het bouwplan aan de voorschriften van het verkavelingsplan?
6. De volgende voorschriften uit de Bwv zijn van belang.
Artikel 1, eerste lid, van de Bwv definieert een gevelrooilijn als de lijn die bij het oprichten of het gedeeltelijk vernieuwen van een gebouw, behoudens bij of krachtens de Bwv toegelaten afwijkingen, op het te bebouwen terrein aan de naar de weg gekeerde zijde niet mag worden overschreden.
Artikel 33, eerste lid, van de Bwv bepaalt dat het vaststellen van gevelrooilijnen door de minister geschiedt bij het verlenen van een bouwvergunning, voor zover dit niet voortvloeit uit de bestemmingsvoorschriften van een ontwikkelingsplan of een goedgekeurd verkavelingsplan.
Artikel 36 van Pro de Bwv luidt: “Het is verboden bij het oprichten of het gedeeltelijk vernieuwen of het als eigenaar laten oprichten of het gedeeltelijk laten vernieuwen van een gebouw de vastgestelde gevelrooilijnen te overschrijden.”
Artikel 37 van Pro de Bwv luidt: “Het verbod van overschrijden der gevelrooilijn geldt niet ten aanzien van vergunningen als bedoeld in artikel 42 en Pro voorts van erfafscheidingen, stoepen, treden, terrassen, niet overdekte balkons, erkers, luifels, versieringen, goten en andere bij eilandsbesluit houdende algemene maatregelen genoemde uitspringende werken, mits aangebracht op of tot zodanige hoogte of op zodanige afstand van de begane grond en van geen grotere dan zodanige afmetingen, als bij zodanig eilandsbesluit te bepalen.”
Artikel 22 van Pro de Bwv bevat een limitatief-imperatief stelsel van weigeringsgronden. Dat stelsel houdt in dat een bouwvergunning alleen op de in artikel 22 van Pro de Bwv genoemde gronden mag worden geweigerd en moet worden geweigerd indien één of meer van die gronden zich voordoen. Doet zich geen weigeringsgrond voor, dan moet de gevraagde bouwvergunning worden verleend. Voor een nadere belangenafweging is op dit punt geen ruimte.
Artikel 1, eerste lid, van de Bwv definieert een gevelrooilijn als de lijn die bij het oprichten of het gedeeltelijk vernieuwen van een gebouw, behoudens bij of krachtens de Bwv toegelaten afwijkingen, op het te bebouwen terrein aan de naar de weg gekeerde zijde niet mag worden overschreden.
Artikel 33, eerste lid, van de Bwv bepaalt dat het vaststellen van gevelrooilijnen door de minister geschiedt bij het verlenen van een bouwvergunning, voor zover dit niet voortvloeit uit de bestemmingsvoorschriften van een ontwikkelingsplan of een goedgekeurd verkavelingsplan.
Artikel 36 van Pro de Bwv luidt: “Het is verboden bij het oprichten of het gedeeltelijk vernieuwen of het als eigenaar laten oprichten of het gedeeltelijk laten vernieuwen van een gebouw de vastgestelde gevelrooilijnen te overschrijden.”
Artikel 37 van Pro de Bwv luidt: “Het verbod van overschrijden der gevelrooilijn geldt niet ten aanzien van vergunningen als bedoeld in artikel 42 en Pro voorts van erfafscheidingen, stoepen, treden, terrassen, niet overdekte balkons, erkers, luifels, versieringen, goten en andere bij eilandsbesluit houdende algemene maatregelen genoemde uitspringende werken, mits aangebracht op of tot zodanige hoogte of op zodanige afstand van de begane grond en van geen grotere dan zodanige afmetingen, als bij zodanig eilandsbesluit te bepalen.”
Artikel 22 van Pro de Bwv bevat een limitatief-imperatief stelsel van weigeringsgronden. Dat stelsel houdt in dat een bouwvergunning alleen op de in artikel 22 van Pro de Bwv genoemde gronden mag worden geweigerd en moet worden geweigerd indien één of meer van die gronden zich voordoen. Doet zich geen weigeringsgrond voor, dan moet de gevraagde bouwvergunning worden verleend. Voor een nadere belangenafweging is op dit punt geen ruimte.
6.1.
Van het geldende verkavelingsplan zijn de volgende bepalingen relevant.
Artikel 1, onder 7, definieert een bebouwingsvlak als een door de op de plantekening aangegeven rooilijnen en/of door de in deze voorschriften omschreven rooilijnen gevormde bouwstrook.
Artikel 3, eerste lid, bepaalt dat gebouwen uitsluitend worden opgericht binnen de bebouwingsvlakken, tenzij elders in deze voorschriften anders is bepaald.
Volgens artikel 3, tweede lid, zijn de zij- en achtergevelrooilijnen gelegen op 3 meter afstand van de zijdelingse en achtergelegen perceelsscheidingen.
Artikel 3, derde lid, bepaalt dat de voorgevelrooilijn van de percelen rondom de cul-de-sac is gelegen op 1 meter afstand van de aan de cul-de-sac gelegen perceelsscheiding.
Volgens artikel 3, vierde lid, moet een naar de weg gekeerd gevelvlak van een gebouw op een perceel, gelegen aan de cul-de-sac, in zijn geheel in de voorgevelrooilijn zijn geplaatst, terwijl hier op de zijdelingse perceelsscheiding mag worden gebouwd.
Artikel 4, eerste lid en onder c, bepaalt voor eengezinshuizen van ten hoogste twee bouwlagen dat de afstand tot de zijdelingse perceelsscheiding tenminste 3 meter moet bedragen, behalve bij de cul-de-sac, waar op de perceelsscheiding mag worden gebouwd.
Artikel 1, onder 7, definieert een bebouwingsvlak als een door de op de plantekening aangegeven rooilijnen en/of door de in deze voorschriften omschreven rooilijnen gevormde bouwstrook.
Artikel 3, eerste lid, bepaalt dat gebouwen uitsluitend worden opgericht binnen de bebouwingsvlakken, tenzij elders in deze voorschriften anders is bepaald.
Volgens artikel 3, tweede lid, zijn de zij- en achtergevelrooilijnen gelegen op 3 meter afstand van de zijdelingse en achtergelegen perceelsscheidingen.
Artikel 3, derde lid, bepaalt dat de voorgevelrooilijn van de percelen rondom de cul-de-sac is gelegen op 1 meter afstand van de aan de cul-de-sac gelegen perceelsscheiding.
Volgens artikel 3, vierde lid, moet een naar de weg gekeerd gevelvlak van een gebouw op een perceel, gelegen aan de cul-de-sac, in zijn geheel in de voorgevelrooilijn zijn geplaatst, terwijl hier op de zijdelingse perceelsscheiding mag worden gebouwd.
Artikel 4, eerste lid en onder c, bepaalt voor eengezinshuizen van ten hoogste twee bouwlagen dat de afstand tot de zijdelingse perceelsscheiding tenminste 3 meter moet bedragen, behalve bij de cul-de-sac, waar op de perceelsscheiding mag worden gebouwd.
6.2.
Het Hof stelt voorop dat er geen conflict is tussen de voorschriften van het EOP en het verkavelingsplan op grond waarvan de voorschriften van het verkavelingsplan buiten toepassing zouden moeten blijven conform artikel 20, vijfde lid en onder b, van het EOP. Het EOP bevat immers geen voorschriften ten aanzien van (gevel-)rooilijnen, behoudens een voorschrift in artikel 2 over Pro de wijze van meten van de afstand tussen een bouwwerk en een grens van een bouwperceel. Dit artikel van het EOP strijdt niet met wat artikel 2 van Pro het verkavelingsplan over de wijze van meten bepaalt. Beide artikelen gaan uit van de meest dichtbije of kleinste afstand tussen het bouwwerk en de perceelgrens (EOP) dan wel tussen het bouwwerk en de rooilijn (verkavelingsplan).
6.3.
Uit het voorgaande volgt dat het verkavelingsplan van toepassing is en het toetsingskader is voor het bouwplan. De vraag die vervolgens voorligt is of het bouwplan, voor zover dit de trappen betreft, voldoet aan de voorschriften van het verkavelingsplan, in het bijzonder de voorschriften over rooilijnen.
6.4.
Met Orasis en de minister stelt het Hof vast dat het gaat om trappen van een (eengezins-)woning en dat het bouwperceel, een hoekperceel, deels aan de Kaya Urdal en overigens aan de cul-de-sac ligt.
6.5.
Volgens artikel 3, vierde lid, van het verkavelingsplan moet het naar de weg gekeerde gevelvlak van een bouwwerk op een aan de cul-de-sac gelegen perceel geheel in de voorgevelrooilijn zijn geplaatst. Bij de cul-de-sac geldt de door het verkavelingsplan vereiste afstand van 3 meter tussen het bouwwerk en de zijdelingse perceelsgrenzen niet. Bij de cul-de-sac mag volgens artikel 4, eerste lid en onder c, tot op de zijdelingse perceelscheiding worden gebouwd.
6.6.
Toegepast op de trap aan de zijde waar het bouwperceel grenst met het perceel van appellant 1 overweegt het Hof het volgende. Het bouwperceel en het perceel van appellant 1 zijn gelegen aan de cul-de-sac.
Gelet op de hiervoor genoemde bepalingen mag hier tot op de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd. Op de zitting heeft het Hof vastgesteld dat de muur tussen het bouwperceel en het perceel van appellant 1 kan worden aangemerkt als de kadastrale perceelsgrens. Dit klopt ook met de op de bouwtekening “existing site layout” aangegeven kadastrale perceelsgrens. Het Hof concludeert dat de trap op het perceel van Orasis binnen de kadastrale perceelsgrens ligt en daarmee voldoet aan de voorschriften van het verkavelingsplan. Daarbij gaat het Hof voorbij aan de stelling van appellant 1 dat hij eigenaar is geworden van de strook grond waarop de trap is geplaatst. Het Hof gaat uit van de kadastrale perceelsgrens, nu niet is gebleken dat de eigendomssituatie is gewijzigd ten opzichte van die opgenomen in het kadaster. In zoverre is er aanleiding om de rechtsgevolgen van de door het Gerecht vernietigde beschikking in stand te laten.
Gelet op de hiervoor genoemde bepalingen mag hier tot op de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd. Op de zitting heeft het Hof vastgesteld dat de muur tussen het bouwperceel en het perceel van appellant 1 kan worden aangemerkt als de kadastrale perceelsgrens. Dit klopt ook met de op de bouwtekening “existing site layout” aangegeven kadastrale perceelsgrens. Het Hof concludeert dat de trap op het perceel van Orasis binnen de kadastrale perceelsgrens ligt en daarmee voldoet aan de voorschriften van het verkavelingsplan. Daarbij gaat het Hof voorbij aan de stelling van appellant 1 dat hij eigenaar is geworden van de strook grond waarop de trap is geplaatst. Het Hof gaat uit van de kadastrale perceelsgrens, nu niet is gebleken dat de eigendomssituatie is gewijzigd ten opzichte van die opgenomen in het kadaster. In zoverre is er aanleiding om de rechtsgevolgen van de door het Gerecht vernietigde beschikking in stand te laten.
6.7.
Toegepast op de trap aan de zijde waar het bouwperceel grenst aan de cul-de-sac overweegt het Hof het volgende. Volgens appellant 1 overschrijdt de trap hier de geldende gevelrooilijn. De minister heeft betoogd dat het verbod tot overschrijding van de gevelrooilijn niet geldt op grond van het bepaalde in artikel 37 van Pro de Bwv. Het Hof volgt de minister hierin niet, omdat de in die bepaling opgenomen uitzondering voor treden, waar de trap onder valt, alleen geldt ‘mits aangebracht op of tot zodanige hoogte of op zodanige afstand van de begane grond en van geen grotere dan zodanige afmetingen, als bij zodanig eilandsbesluit te bepalen’. Het Hof is niet gebleken van een zodanig eilandsbesluit, zodat de stelling dat het verbod in dit geval voor treden niet geldt, niet althans niet zonder nadere motivering, die ontbreekt, kan worden gevolgd. Verder is onduidelijk of de gevel van het bouwplan gelegen aan de cul-de-sac moet worden aangemerkt als een zijgevel, zodat de regels voor zijgevelrooilijnen gelden, dan wel als een (tweede) voorgevel, zoals bij hoekpercelen wel vaker voorkomt. Daar komt bij dat het Hof niet heeft kunnen beschikken over de originele plantekening bij het verkavelingsplan, zodat niet kon worden geverifieerd of de rooilijnen ingetekend op de door appellant 1 ingebrachte tekening (PA74-44, blad 2) corresponderen met de ter plaatse vigerende rooilijnen. Dit alles leidt het Hof tot de conclusie dat de beschikking van 31 maart 2025 wat betreft de vraag of de trap aan de zijde van de cul-de-sac in overeenstemming is met de voorschriften uit het verkavelingsplan en daarmee met de artikelen 22, aanhef en onder 8, en 36 en 37 van de Bwv onvoldoende draagkrachtig is gemotiveerd.
Conclusie
7. Het hoger beroep is ongegrond wat betreft de trap gelegen aan de cul-de-sac. Wat betreft deze trap ziet het Hof aanleiding de uitspraak van het Gerecht te bevestigen omdat daarin de bouwvergunning terecht is vernietigd wegens een motiveringsgebrek. Het Hof zal de rechtsgevolgen van de vernietigde bouwvergunning echter in stand laten voor zover het betreft de trap aan de zijdelinge perceelsgrens. Orasis is op dit punt terecht opgekomen tegen de beslissing van het Gerecht. Dit betekent dat de minister alleen nog een nieuwe beslissing moet nemen op de aanvraag om een bouwvergunning van Orasis voor zover het betreft de trap aan cul-de-sac.
7.1.
De minister zal worden veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten van Orasis.
7.2.
Voor een vergoeding van proceskosten aan de zijde van appellanten, ziet het Hof geen aanleiding, omdat van het gestelde kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht niet is gebleken.
Beslissing
Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba:
I.
vernietigtde uitspraak van het Gerecht voor zover het Gerecht heeft nagelaten om te bepalen dat de rechtsgevolgen van de door het Gerecht vernietigde beschikking van 31 maart 2025 in stand blijven ten aanzien van de trap aan de zijdelingse perceelsgrens;
vernietigtde uitspraak van het Gerecht voor zover het Gerecht heeft nagelaten om te bepalen dat de rechtsgevolgen van de door het Gerecht vernietigde beschikking van 31 maart 2025 in stand blijven ten aanzien van de trap aan de zijdelingse perceelsgrens;
II.
bevestigtdie uitspraak voor het overige;
bevestigtdie uitspraak voor het overige;
III.
bepaaltdat de rechtsgevolgen van de door het Gerecht vernietigde beschikking van 31 maart 2025 in stand blijven voor zover het betreft de trap aan de zijdelingse perceelsgrens;
bepaaltdat de rechtsgevolgen van de door het Gerecht vernietigde beschikking van 31 maart 2025 in stand blijven voor zover het betreft de trap aan de zijdelingse perceelsgrens;
IV.
bepaaltdat de minister een nieuwe beslissing neemt op de aanvraag van Orasis van 21 oktober 2024, voor zover het betreft de trap aan de cul-de-sac, met inachtneming van hetgeen het Hof in deze uitspraak heeft overwogen;
bepaaltdat de minister een nieuwe beslissing neemt op de aanvraag van Orasis van 21 oktober 2024, voor zover het betreft de trap aan de cul-de-sac, met inachtneming van hetgeen het Hof in deze uitspraak heeft overwogen;
V.
veroordeeltde minister tot vergoeding van de bij Orasis in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van Cg 1.400,-, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
veroordeeltde minister tot vergoeding van de bij Orasis in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van Cg 1.400,-, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
VI.
gelastdat de minister aan Orasis het door haar voor de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van Cg 300,- vergoedt.
gelastdat de minister aan Orasis het door haar voor de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van Cg 300,- vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven, voorzitter, en mr. E.J. Daalder en mr. G.T.J.M. Jurgens, leden, in tegenwoordigheid van mr. C. Anselma-Bernsen, griffier.
w.g. Van Ettekoven
voorzitter
w.g. Anselma-Bernsen
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 10 juni 2026.