Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2025
Zaaknummers: SXM202101534 – SXM2023H00108
Uitspraak: 15 januari 2025
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de rechtspersoon naar buitenlands recht
TUSCANY TRADING LIMITED,
kantoorhoudende in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
thans appellante,
gemachtigde: mr. R.M. Stomp,
tegen
de vereniging van eigenaren
VERENIGING VAN EIGENAREN (ASSOCIATION OF OWNERS)
LAS ARENAS BEACH CLUB, SIMPSON BAY,
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
thans geïntimeerde,
gemachtigden: mrs. L.G.J. Berman en E.F. Keuning.
Partijen worden hierna Tuscany en de VvE genoemd.
1.De zaak in het kort
In deze rechtszaak vordert een vereniging van eigenaren betaling van achterstallige onderhoudsbijdragen door een appartementseigenaar. De appartementseigenaar stelt tegenvorderingen in en beroept zich op opschorting. Het Gerecht heeft beslist in het voordeel van de vereniging van eigenaren.
In dit hoger beroep beoordeelt het Hof de vorderingen opnieuw.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 15 september 2023 ingekomen akte van appel is Tuscany in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 8 augustus 2023 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).
2.2
Bij op 25 oktober 2023 ingekomen memorie van grieven heeft Tuscany twee grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en haar (reconventionele) vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten in beide instanties.
2.3
Bij op 22 december 2023 ingekomen memorie van antwoord heeft de VvE de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van Tuscany, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in hoger beroep, met nakosten en rente.
2.4
Op 21 oktober 2023 heeft pleidooi plaatsgevonden ten overstaan van het Hof in Sint Maarten, tegelijkertijd met het pleidooi in zaak SXM2023H00107 tussen Stema Holding Limited en de VvE. Namens Tuscany (en Stema Holding Limited) is mr. Stomp verschenen en namens de VvE [betrokkene 1], bijgestaan door mr. Berman. Mrs. Stomp en Berman hebben de zaak bepleit aan de hand van pleitnotities en exemplaren daarvan overgelegd. Verder heeft [betrokkene 1] het woord gevoerd en zijn vragen van het Hof beantwoord.
2.5
Vonnis is gevraagd en bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
Feiten
3.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.1
De VvE is de vereniging van eigenaren van het appartementencomplex Las Arenas in Simpson Bay, Sint Maarten. Zij is opgericht bij splitsingsakte van 8 juni 2006. Art. 17 lid 3 van haar reglement luidt:
If over any financial year the advance contributions as meant in article 18, paragraph 2 exceed the final contributions the difference will be refunded to the owners, unless otherwise decided by the meeting.
Leden van de VvE zijn periodiek een onderhoudsbijdrage aan de VvE verschuldigd.
3.1.2
Tuscany is sinds 2006 appartementseigenaar met rechten op unit 1.1.
Stema Holding Limited (hierna: Stema) is sinds 2006 appartementseigenaar met rechten op unit 2.4. Tuscany en Stema worden beide vertegenwoordigd door [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]).
3.1.3
Op 6 september 2017 is Sint Maarten getroffen door de orkaan Irma. Op 18 september 2017 ondervond Sint Maarten hinder van de orkaan Maria (later omgedoopt tot Margot).
3.1.4
Op 25 november 2017 en 9 november 2021 heeft Proline Air Conditioning N.V. in vier facturen in totaal USD 16.475 bij [betrokkene 2] in rekening gebracht, waarvan in totaal USD 3.500 voor “labor” (werk). Drie van de facturen hebben betrekking op unit 1.1 en de vierde op unit 2.4.
3.1.5
Een ongedateerd overzicht van zes pagina’s met onder meer “Kooyman Receipts” in de periode 23 december 2019-2 juni 2020 en “Ace Hardware Receipts” in de periode 23 december 2019-11 oktober 2020 sluit op een totaal van USD 14.667,90.
3.1.6
Vanaf half maart 2020 tot 1 juni 2020 gold er een lockdown in Sint Maarten in verband met de coronapandemie.
3.1.7
Bij factuur van 13 mei 2020 heeft het energiebedrijf Gebe USD 7.365,73 bij [betrokkene 2] in rekening gebracht voor gebruik van water in de periode 14 maart 2020-11 mei 2020 (bijna twee maanden).
3.1.8
Vanaf eind 2020-begin 2021 heeft [betrokkene 1], (vertegenwoordiger van) appartementseigenaar met rechten op unit 3.7, (hierna: [betrokkene 1]) zich beziggehouden met de financiële administratie van de VvE.
3.1.9
Bij e-mail van 5 maart 2021 aan (vertegenwoordigers van) appartementseigenaren heeft [betrokkene 1] voorgesteld een (virtuele) vergadering van appartementseigenaren bijeen te roepen op 29 maart 2021. Op laatstgenoemde datum heeft een (virtuele) bijeenkomst van (een aantal) appartementseigenaren plaatsgehad, aangeduid als jaarlijkse vergadering van appartementseigenaren. Bij deze bijeenkomst is [betrokkene 1] (rechtsgeldig of niet rechtsgeldig) verkozen tot voorzitter en penningmeester van het bestuur van de vereniging van eigenaren. Bij deze bijeenkomst heeft [betrokkene 2] melding gemaakt van kosten die hij stelde in 2020 te hebben gemaakt. Van de bijeenkomst zijn notulen opgemaakt.
3.1.10
Bij e-mail van 31 mei 2021 heeft [betrokkene 2] aan [betrokkene 1] geschreven:
Ask them about the security refund / overcharge and dues overcharge. They are $82,878.59 and $77,093 respectively.
3.1.11
Bij “estimate/quote” van 15 oktober 2021 heeft Stema onder meer geschreven:
Project: Las Arenas apt 1.1
IRMA / MARIA Water Damage
Job description
Rehabilitate apartment to pre-storm condition caused by penetration of seawater from above apartment on the third floor that was open to sea and lagoon for several months. The front and rear sliders blown out during IRMA allowing water from Maria and subsequent storms inside, which traveled south thru the floor to the two apartments below with identical layouts.
(...)
Cost summary
Electrical $9000
Air Conditioning $16,000
Ceilings $5000
Walls
$3500
$3500
Total $33,500
3.1.12
Op 1 november 2021 heeft de VvE met verlof van het Gerecht conservatoir beslag ten laste van Tuscany doen leggen tot zekerheid van verhaal voor de vordering uit hoofde van de verschuldigde onderhoudsbijdrage.
3.1.13
Tuscany heeft volgens de administratie van de VvE de volgende achterstand opgelopen in de jaarlijkse betaling van een onderhoudsbijdrage aan de VvE:
- per 30 november 2021 (ten tijde van het inleidend verzoek) USD 23.555,53;
- per 23 augustus 2022 (ten tijde van de conclusie van repliek) USD 24.942,89 en - per 1 april 2023 (kort voor de datum van uitspraak van het bestreden vonnis) USD 3.698,86, na een onder protest verrichte betaling.
3.1.14
Op 26 maart 2022 heeft weer een (virtuele) bijeenkomst van (een aantal) appartementseigenaren plaatsgehad, aangeduid als jaarlijkse vergadering van appartementseigenaren. Hiervan zijn notulen opgemaakt.
Vorderingen en beslissingen van het Gerecht
3.2
In deze rechtszaak heeft de VvE, na vermeerdering van eis bij conclusie van repliek, betaling gevorderd van, verkort weergegeven, de betalingsachterstand van USD 24.942,89, met wettelijke rente, een opslag van 2% op grond van het reglement van de VvE, buitengerechtelijke incassokosten van 15% en proces- en beslagkosten.
3.3
Het Gerecht heeft rekening gehouden met de na de conclusie van repliek onder protest door Tuscany gedane betaling. Het heeft Tuscany veroordeeld tot betaling van:
Verschuldigde onderhoudsbijdrage USD 3.698,86
Toeslag van 2% over aanvankelijk gevorderd bedrag USD 471,11
Wettelijke rente p.m.
Buitengerechtelijke incassokosten NAf 1.875,00
Het Gerecht heeft Tuscany veroordeeld in de proceskosten.
3.4
Aan deze beslissingen heeft het Gerecht, verkort weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd. De verschuldigde onderhoudsbijdrage staat vast (4.2). Nu de reconventionele vorderingen worden afgewezen, is Tuscany niet bevoegd tot opschorting (4.3 en 4.4). Tegen de gevorderde toeslag van 2% en wettelijke rente is geen verweer gevoerd (4.8 en 4.9). De buitengerechtelijke incassokosten worden gematigd toegewezen (4.7).
3.5
Tuscany heeft in reconventie gevorderd, verkort weergegeven:
primair: betaling van USD 26.887,90;
subsidiair: verklaring voor recht dat de VvE aansprakelijk is voor misstanden jegens Tuscany wegens te veel berekende VvE-bijdragen en beveiliging, op te maken bij staat;
meer subsidiair: bevel aan de VvE om een bestuur te laten kiezen volgens het reglement en nietigverklaring van iedere beslissing die daarmee in strijd is.
3.6
Aan de primaire vordering in reconventie heeft Tuscany, verkort weergegeven, ten grondslag gelegd dat zij eind 2019 heeft geconstateerd dat er achterstallige onderhoudsproblemen waren waaraan zij kosten heeft gehad en dat zij uit dien hoofde een vordering van USD 28.887,90 op de VvE heeft, bestaande uit USD 12.220 aan kosten van reparatie van de airco’s en USD 14.667,90 aan inkoopbonnen van Kooijman (zie rov. 3.1.3 en 3.1.5 hiervoor).
Aan de subsidiaire vordering heeft Tuscany ten grondslag gelegd dat er vanaf 2011 te hoge VvE-bijdragen en te hoge vergoedingen voor beveiligingskosten in rekening zijn gebracht (zie rov. 3.1.9 hiervoor).
Aan de meer subsidiaire vordering heeft Tuscany ten grondslag gelegd dat de VvE vanaf 2010 niet meer heeft gefunctioneerd en dat ook de bijeenkomsten van 29 maart 2021 en 26 maart 2022 zonder formele bevoegdheid zijn bijeengeroepen en niet voldoen aan de daaraan te stellen eisen.
3.7
Het Gerecht heeft de vorderingen in reconventie afgewezen. Aan deze beslissingen heeft het Gerecht, verkort weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd.
De primaire vordering: Tuscany heeft niet uitgelegd waarom de VvE aansprakelijk zou zijn voor kosten die Tuscany zou hebben gemaakt ten gevolge van de toestand van een appartement waarvan niet is gebleken dat de VvE daarvan eigenaar is/was (4.3).
De subsidiaire vordering: Tuscany heeft nagelaten de bedragen te onderbouwen die de VvE volgens Tuscany te veel bij haar in rekening heeft gebracht (4.4).
De meer subsidiaire vordering: in hetgeen Tuscany naar voren heeft gebracht, vindt het Gerecht geen aanleiding om te twijfelen aan de legitimiteit van de verkiezing van het bestuur op 29 maart 2021. Het Gerecht gaat ervan uit dat de bestuursleden ook bij en na de vergadering van 26 maart 2022 in functie zijn gebleven (4.5).
Beoordeling door het Hof
3.8
Zoals het Hof bij pleidooi van 21 oktober 2024 als zijn beslissing te kennen heeft gegeven, vat het Hof hetgeen Tuscany in haar pleitaantekeningen in hoger beroep onder 29 heeft aangetekend op als een wijziging van eis, en laat het Hof die wijziging van eis buiten beschouwing wegens strijd met de eisen van een goede procesorde. Het Hof zal de vorderingen van Tuscany dus beoordelen zoals die in reconventie ingesteld zijn bij conclusie van antwoord, eis in reconventie.
3.9
Bij grief 1 heeft Tuscany betoogd dat tussen de VvE en Tuscany een overeenkomst tot stand is gekomen, op grond waarvan de VvE gehouden is het door Tuscany primair gevorderde bedrag te betalen als vergoeding voor aangeschaft materiaal in het kader van opgedragen werk. Hieraan heeft Tuscany, verkort weergegeven, in hoger beroep de volgende stellingen ten grondslag gelegd. In de periode 2011-2021 heeft de familie [betrokkene 3] het kasboekje en de zelfbenoemde leiding van de VvE op zich genomen. De VvE-bijdragen werden geïncasseerd door de [betrokkene 3]s. In 2011 heeft [betrokkene 3] de maandelijkse fee verhoogd. In 2019 heeft [betrokkene 2] contact gezocht met [betrokkene 4], de schoonzoon van [betrokkenen 5 en 6] en acterend voorzitter van de VvE (hierna: [betrokkene 4]). In overleg met [betrokkene 4] is [betrokkene 2] aan de slag gegaan om herstelwerkzaamheden aan het appartementencomplex uit te voeren. [betrokkene 4] en [betrokkene 2] hebben ook herhaaldelijk telefonisch contact gehad met [betrokkene 5], die opdracht gaf tot herstelwerkzaamheden. [betrokkene 4] en [betrokkene 5] hebben [betrokkene 2] als centrale figuur aangesteld voor reparatie van de schade die de orkaan Irma heeft aangericht. Dat werd ook als zodanig gecommuniceerd door [betrokkene 7] en zijn mannen, [betrokkene 8] (een gepensioneerde elektricien) en [betrokkene 9] van het bedrijf dat het sprinklersysteem heeft geïnstalleerd.
3.1
Het antwoord op de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van wat beide partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid. Aanbod en aanvaarding behoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden. Zij kunnen in elke vorm plaatsvinden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (HR 17 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1889).
Het antwoord op de vraag wie partij is bij een overeenkomst is afhankelijk van hetgeen partijen jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. Tot de omstandigheden die in dit verband in aanmerking moeten worden genomen, behoort tevens de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden. Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden, die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, kunnen van belang zijn (HR 29 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1615).
Is een rechtshandeling in naam van een ander verricht, dan kan tegen de wederpartij, indien zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze veronderstelling geen beroep worden gedaan (art. 3:61 lid 2 BW).
3.11
De stellingen van Tuscany zijn onvoldoende om de conclusie te kunnen dragen dat een overeenkomst tot stand is gekomen tussen de VvE en Tuscany, of dat Tuscany redelijkerwijs mocht begrijpen dat een zodanige overeenkomst tot stand is gekomen. Voor zover Tuscany heeft willen stellen dat [betrokkene 4] als acterend voorzitter van de VvE bevoegd was de VvE te binden, heeft zij die stelling onvoldoende onderbouwd, nu niet is toegelicht op grond waarvan Tuscany [betrokkene 4] als bevoegd handelend acterend voorzitter mocht beschouwen, zeker niet nu Tuscany zelf stellingen heeft betrokken van de strekking dat de [betrokkene 3]’s formeel geen bestuursleden van de VvE waren. Voor zover Tuscany heeft willen stellen dat [betrokkene 5] bevoegd was de VvE te binden, is ook die stelling onvoldoende onderbouwd, om dezelfde reden. Voor zover Tuscany een beroep doet op het vertrouwen dat een toereikende volmacht was verleend, faalt dat beroep, omdat zij niet heeft gesteld wie die volmacht zou hebben verleend en aan wie die zou zijn verleend.
3.12
Op grond van het voorgaande faalt grief 1.
3.13
Aan het begin van de toelichting op grief 2 heeft Tuscany onder meer aangevoerd dat het oordeel van het Gerecht dat [betrokkene 1] ook tijdens en na de vergadering van 26 maart 2022 bestuurslid is gebleven, discutabel is. Hiermee heeft Tuscany geen voldoende concreet bezwaar tegen dat oordeel aangevoerd. Het Hof heeft ambtshalve geen bedenkingen bij dat oordeel en neemt het over als zijn eigen oordeel.
Tuscany heeft aan het einde van de toelichting op grief 2 aangevoerd dat de vordering tot betaling van VvE-bijdragen eveneens discutabel is. Ook hiervoor geldt dat Tuscany onvoldoende duidelijk heeft gemaakt waarom dat zo zou zijn.
3.14
Grief 2 heeft voor het overige betrekking op opschorting. Nu niet aangenomen kan worden dat Tuscany tegenvorderingen op de VvE heeft, kan zij haar verplichting tot betaling van de VvE-bijdragen niet opschorten totdat de VvE aan haar tegenvorderingen heeft voldaan. De grief faalt daarom.
3.15
Beide grieven falen. Het Hof heeft ambtshalve geen bedenkingen bij het vonnis waarvan beroep. Het dient te worden bevestigd. Tuscany zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Tuscany in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de VvE gevallen en tot op heden begroot op NAf 249,50 aan verschotten en NAf 5.000,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met nakosten en met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de dag van uitspraak van dit vonnis;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, E.M. van der Bunt en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 15 januari 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.