ECLI:NL:OGHACMB:2025:294 - Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Hoger beroep huurprijs en ontbinding huurovereenkomst per...

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2025

Zaaknummers: CUR202301706 – CUR2024H00134

Uitspraak: 2 december 2025

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

[HUURDER 3],

wonende in Curaçao,

in eerste aanleg gedaagde, thans appellante,

gemachtigden: mr. A.I. Martis, vanaf 4 november 2025 ook mrs. D.A.H. Segbert en B.M. Nagelmakers,

tegen

de stichting

STICHTING JOHANNES BOSCO,

gevestigd in Curaçao,

in eerste aanleg eiseres, thans geïntimeerde,

gemachtigde: mr. S.J.C. Anthonio.

Partijen worden hierna [huurder 3] of huurder en de stichting of verhuurder genoemd.

1.De zaak in het kort

1.1

Deze rechtszaak betreft een huurovereenkomst van een perceel te Brakkeput Ariba, Curaçao.

De verhuurder heeft vorderingen ingesteld met betrekking tot de ontbinding van de huurovereenkomst, de hoogte van de huur, de ontruiming, de betaling van achterstallige huur en de hoogte van een gebruiksvergoeding. Het Gerecht heeft de vorderingen toegewezen bij gebrek aan verweer.

1.2

Op 8 juli 2025 heeft het Hof een tussenvonnis gewezen (ECLI:NL:OGHACMB:2025:180). Thans wordt een tweede tussenvonnis gewezen. Daarbij wordt een deskundigenbericht gelast over de huurprijs.

2.Het verdere verloop van de procedure

2.1

In het tussenvonnis van 8 juli 2025 zijn een descente en, aansluitend, een mondelinge behandeling bepaald. Beide hebben, blijkens daarvan opgemaakt proces-verbaal, plaatsgevonden op 4 november 2025. De stichting heeft pleitnotities overgelegd.

2.2

Voorafgaand aan descente en mondelinge behandeling zijn de navolgende stukken ontvangen:

- op 27 oktober 2025 een akte van de stichting (over de omvang van de problematiek);

- op 30 oktober 2025 een brief van de stichting met producties 26 tot en met 30.

Ook heeft de stichting vooraf een pleitnota toegezonden.

2.3

Vonnis is bepaald op vandaag.

3.De verdere beoordeling

Omvang beoordeling

3.1

Het Hof heeft in het tussenvonnis gebruik gemaakt van zijn bevoegdheid het met de akte van appel voorgelegde hoger beroep ongeacht de aangevoerde grieven inhoudelijk, in het bijzonder ten aanzien van de huurprijs, te beoordelen (zie art. 281a Rv). Daarbij heeft het Hof ook gebruik gemaakt van zijn bevoegdheid suggesties te doen voor verweren die ook in eerste aanleg niet gevoerd zijn (zie art. 118 Rv Pro, slot). De stichting heeft zich, zo heeft zij tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd, daarover verbaasd. Volgens de stichting is van enig inhoudelijk verweer tegen haar vorderingen geen sprake en had het hoger beroep meteen moeten worden afgewezen.

3.2

Het Hof blijft bij de gekozen marsroute. De door het Hof gesuggereerde verweren liggen voor de hand, gelet op de soortgelijke problematiek in de twee andere zaken waarmee deze zaak gelijk oploopt, en waarmee de stichting dus bekend is. Het ambtshalve optreden van het Hof past ook bij zijn rol ter bescherming van de zwakkere partij (de huurder) in huurzaken, waarvan het recht deels dwingend recht is. Het zou in strijd zijn met het uitgangspunt van gelijke behandeling van materieel gelijke gevallen wanneer [huurder 3], uitsluitend als gevolg van een andere kwaliteit van de voor 4 november 2025 aan hem verleende rechtsbijstand, niet zou delen in de gunstige resultaten die beide andere huurders, mede door hun manier van procederen, mogelijk zullen behalen.

Bij de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft mr. Segbert de door het Hof suggereerde verweren namens [huurder 3] gevoerd; gelet op het tussenvonnis was dat niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. De problematiek van de huurprijs, ontbinding en ontruiming is in deze zaak net zo pregnant aanwezig als in de beide parallelle zaken van [huurder 1] (CUR2023H00267) en [huurder 2] (CUR2024H00072). Het, rechtens relevante, belang van de stichting wordt ook niet geschaad doordat de zaak inhoudelijk wordt beoordeeld. De zaak duurt wat langer en de kosten lopen voor de stichting op, maar dat weegt niet op tegen het belang van [huurder 3] bij een rechterlijk oordeel over de huurprijs.

Aanvullende stellingen en verweren

3.3

Toen het Hof zich op 4 november 2025, samen met de hiervoor al genoemde andere huurders en hun advocaten, meldde bij het, door hem bewoonde, perceel van [huurder 3] bleek deze van niets te weten. Het tussenvonnis was hem onbekend. Dat op 4 november 2025 een descente en mondelinge behandeling zou worden gehouden eveneens. Na kort overleg met hem hebben mrs. Segbert en Nagelmakers zich toen ter plekke (naast mr. Martis) als advocaat van [huurder 3] gesteld.

3.4

Een verzoek om aanhouding van de zaak is tijdens de mondelinge behandeling afgewezen. Tijdens die mondelinge behandeling heeft mr. Segbert vervolgens de nodige nadere stellingen betrokken en verweren gevoerd. Voor zover dat andere verweren zijn dan overeenkomstig de suggesties van het Hof in het tussenvonnis, is het echter in strijd met de goede procesorde deze in dit stadium van het geding alsnog toe te laten. De stichting heeft immers niet meer de mogelijkheid daarop, gedocumenteerd, te reageren. Op wat in dat verband nader is aangevoerd wordt daarom hierna niet ingegaan.

Later te beoordelen aspecten van de zaak

3.5

In het tussenvonnis van 8 juli 2025 is (ook) aandacht besteed aan de verwijdering van opstallen (rov. 3.17) en de ongerechtvaardigde verrijking (rov. 3.18). De (eind)beslissing op die onderdelen wordt aangehouden tot het eindvonnis.

De huurprijs tot 1 juli 2012

3.6

Zoals het Hof in het tussenvonnis van 8 juli 2025 heeft overwogen (rov. 3.16) blijft de huurprijs het dichtst bij het huurherzieningsbeding indien de huur wordt bepaald aan de hand van huurprijzen voor gelijkwaardige objecten in Curaçao.

3.7

In de periode tot 1 januari 2012 hanteerde de stichting een simpel onderscheid: voor waterkavels werd NAf 12.000 per jaar gerekend, voor andere kavels NAf 6.000 per jaar. De bruikbaarheid van dat criterium, als invulling van het huurherzieningsbeding, voor de periode tot 2012 is niet of onvoldoende weersproken door [huurder 3]. Vast staat dat hij niet een waterkavel had. Uit de brief van 6 februari 2002 moet voor huurder voldoende duidelijk zijn geweest dat voor zijn (land)kavel NAf 6.000 per jaar betaald moest gaan worden. Verder moest huurder de brief van 6 februari 2002 redelijkerwijs zo begrijpen dat de stichting daarin zonder voorbehoud berichtte dat de verhoogde huur op 1 april 2002 zou ingaan. Uit de passage in de brief dat nieuwe huurprijzen ‘zullen worden vastgesteld’ en dat ‘nieuw vast te stellen’ huurprijzen zullen ingaan, mocht hij redelijkerwijs niet afleiden dat er een tweede brief met een nadere vaststelling zou volgen en dat zonder die tweede brief de huurprijs als niet-verhoogd zou gelden. Ook indien in de jaren 2002-2011 geen nadere actie zijdens de stichting is gevolgd om de per 1 april 2002 verhoogde huur te innen, mocht de huurder daaruit niet afleiden dat de huur, ondanks de brief van 6 februari 2002, niet met ingang van 1 april 2002 was verhoogd. Daarbij komt dat onvoldoende gemotiveerd is weersproken dat een huurprijs van NAf 6.000 per jaar een juiste invulling is van het huurherzieningsbeding in die zin dat voor gelijkwaardige objecten in Curaçao in de periode tot 1 januari 2012 een dergelijke huurprijs werd gehanteerd. Voor de periode tot 1 januari 2012 wordt daarom uitgegaan van een verschuldigde huurprijs van NAf 6.000 per jaar.

De huurprijs vanaf 1 januari 2012

3.8

Daarmee wordt toegekomen aan de vraag welke huurprijs heeft te gelden vanaf 1 januari 2012. Inmiddels is het (eind) 2025. Van belang is daarom de vraag welke huurprijs heeft te gelden in de periode van 1 januari 2012 tot en met (in elk geval) 31 december 2025.

3.9

Voor de bepaling van de huurprijs is een deskundigenbericht noodzakelijk. Bij de mondelinge behandeling hebben partijen zich uitgelaten over de persoon van de deskundige(n), het aantal deskundigen en de aan deze(n) te stellen vragen. Om die reden zal het Hof in dit, tweede, tussenvonnis meteen tot benoeming overgaan.

3.1

Door huurder is voorgesteld te volstaan met benoeming van één deskundige, namelijk R. Adriaans van Taxatiebureau Exact. Tegen de persoon van deze deskundige heeft de stichting geen bezwaar. Wel ziet de stichting liever twee deskundigen benoemd, bij voorkeur deskundigen die eerder reeds ten behoeve van het Hof in een andere zaak van de stichting hebben gerapporteerd. Het Hof zal, mede met het oog op de kosten, volstaan met de benoeming van één deskundige en wel R. Adriaans. Deze heeft aan het Hof laten weten vrij te staan en bereid en in staat te zijn als deskundige op te treden. Hij heeft ook laten weten dat hij betaling van een voorschot van Cg 2.250,- ex OB per zaak verlangt, waarmee het Hof instemt.

3.11

De zaak van [huurder 3] loopt gelijk op met de zaken van [huurder 2] (CUR2024H00072) en [huurder 1] (CUR2023H00267). De problematiek in deze drie zaken is vergelijkbaar. De data die de deskundige zal verzamelen zullen om die reden vermoedelijk in alle drie de zaken bruikbaar zijn. Aan de deskundige wordt overgelaten te bezien of om die reden verslag wordt gedaan in één onderzoeksrapport, maar met daarin een duidelijke argumentatie ten aanzien van ieder perceel afzonderlijk, of dat per zaak een rapport wordt uitgebracht.

3.12

Uitgangspunt voor de deskundige is het huurherzieningsbeding, luidend voor zover van belang:

Deze huur wordt met ingang van 1 Januari 1975 en daarna om de drie jaar herzien naar de telkens alsdan geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao, met dien verstande dat de huur niet kan worden verminderd.

3.13

De stichting heeft aangevoerd dat de huurprijzen in beginsel moeten worden vastgesteld op grond van vergelijking met gelijkwaardige objecten in Curaçao. In de praktijk zal het, aldus de stichting, echter moeilijk zijn voor elk perceel afzonderlijk vergelijkbare (referentie)objecten te vinden. Om die reden bepleit zij vaststelling van de huurprijzen op basis van een bepaald percentage (4% of 6%) van de marktwaarde per m².

3.14

Om te beoordelen of de stichting in dit standpunt gevolgd moet worden zal eerst het huurwijzigingsbeding worden uitgelegd volgens de maatstaf van HR 13 maart 1981, ECLI:NLHR:1981:AG4158, Haviltex.

3.15

De bewoordingen van het beding zijn duidelijk: er moeten gelijkwaardige objecten vergeleken worden met de gehuurde kavel. De stichting heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat partijen destijds met “geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten” doelden op huurprijzen die worden vastgesteld op basis van een bepaald percentage (4% of 6%) van de getaxeerde marktwaarde per m² (op de markt voor koop), of dat partijen het redelijkerwijs zo mochten of moesten begrijpen. Ook feiten of omstandigheden van nadien (gedragingen van partijen daaronder begrepen), waaruit dat zou kunnen blijken zijn niet gesteld.

3.16

Voor het geval de te benoemen deskundige echter moet vaststellen dat concrete, gelijkwaardige, (huur)objecten niet of nauwelijks beschikbaar zijn brengt een redelijke uitleg van het huurherzieningsbeding thans mee dat onderzocht moet worden welke huurprijs voor het perceel redelijk is op basis van vergelijking met andere objecten, al dan niet huur. Het alternatief zou zijn dat aanpassing van de huurprijs niet mogelijk is. Dat is een gevolg dat niet aanvaard kan worden omdat de huurovereenkomst nu eenmaal uitdrukkelijk voorziet in (periodieke) huurprijsaanpassing en de stichting deze dus ook mag eisen. Een andere methode om tot huurprijsaanpassing te komen is door huurder niet voorgesteld.

3.17

Als de huurprijs op basis van vergelijking met andere objecten moet worden vastgesteld zal in het bijzonder van belang worden dat correcties worden toegepast om de verschillen met de kavel van huurder te verdisconteren. Volstrekt (100%) gelijkwaardige objecten zullen, zo mag worden aangenomen, niet bestaan. Bij zijn onderzoek zal de deskundige dus moeten en mogen onderbouwen of en in welk opzicht verschillen bestaan tussen de objecten die redelijkerwijs als gelijkwaardig kunnen worden aangemerkt en de kavel van huurder. Dat kan leiden tot correctiefactoren, die vertaald worden in een gecorrigeerde huurprijs. De deskundige dient te vermelden welke correctie(s) hij redelijk acht.

3.18

Voor het vaststellen van correctiefactoren is uitgangspunt wat in de huurovereenkomst staat (zie rov. 3.2.1 van het tussenvonnis van 8 juli 2025). In het bijzonder geldt dat de huurovereenkomst daardoor gekenmerkt wordt dat de huurder op de gehuurde kavel voor eigen rekening een woning mag hebben, dat hij deze (zij het onder voorwaarde van instemming van de stichting) mag overdragen en dat hij verplicht is de opstallen bij het eind van de huur te verwijderen. Daarnaast kan de deskundige onderzoeken of van andere correctiefactoren sprake is.

3.19

In rov. 3.16 van het tussenvonnis van 8 juli 2025 heeft het Hof vermeld dat de huur moet worden bepaald ‘vanaf 2022, vanaf 2012, vanaf 2023 en voor de toekomst’. De vermelding 2022 is een verschrijving, bedoeld is 2002. Blijkens voorgaande overwegingen in het vonnis van vandaag is de huur vanaf 2002 echter niet meer aan de orde. Het gaat dus om de huur vanaf 2012 en de huur vanaf 2023 en voor de toekomst. Gelet hierop zal de deskundige moeten onderzoeken welke huurprijs heeft te gelden naar de situatie van 2012 en die van 2023, telkens per 1 januari van die jaren. Aan de hand van onderzoeksjaar 2012 dient de huur voor de periode 2012-2022 te worden vastgesteld en aan de hand van het onderzoeksjaar 2023 de huur voor de periode vanaf 2023 en voor de toekomst.

3.2

Op basis van deze uitgangspunten worden hierna aan de deskundige de vragen gesteld die in het dictum van dit vonnis zijn geformuleerd. Daarin staan ook de verdere bepalingen waaraan partijen en deskundige zich hebben te houden.

3.21

Omdat de stichting zich beroept op haar recht de huurprijs te verhogen en stelplicht en bewijslast in zoverre op haar rusten zal zij belast worden met de betaling van het aan de deskundige verschuldigde voorschot. Bij eindvonnis wordt beslist welke partij die kosten uiteindelijk dient te dragen.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

benoemt tot deskundige:

R. Adriaansvan Taxatiebureau Exact N.V.,

[adresgegevens];

legt aan de deskundige de volgende vragen ter beantwoording voor:

1. welke huurprijs kan aan de kavel van huurder worden toegekend in de jaren 2012 en 2023 op basis van vergelijking met de huurprijzen in die jaren van gelijkwaardige objecten in Curaçao;

2. indien vraag 1 niet beantwoord kan worden wegens het ontbreken van gelijkwaardige objecten in Curaçao, welke huurprijs voor het perceel is dan redelijk op basis van vergelijking met andere objecten, al dan niet huur;

3. wilt u uw onderzoek verrichten op basis van de uitgangspunten die hiervoor in rov. 3.20 tot en met 3.27 zijn opgenomen?

4. geven uw bevindingen voor het overige aanleiding tot opmerkingen?

bepaalt dat
de stichtinghet, voor deze zaak, verschuldigde voorschot van Cg 2.250 ex OB binnen vier weken na vandaag dient te betalen aan de deskundige;

bepaalt dat
de deskundigezijn werkzaamheden niet behoeft aan te vangen voordat het verlangde voorschot door hem is ontvangen;

draagt
de griffierop zorg te dragen voor toezending van dit vonnis en een (digitale) kopie van het volledige procesdossier aan de deskundige;

bepaalt dat
de deskundige, indien door hem enige opname ter plaatse wordt gedan, partijen in de gelegenheid moet stellen daarbij aanwezig te zijn;

bepaalt dat
de deskundigeeen concept van zijn rapport aan partijen moet doen toekomen, hen in de gelegenheid moet stellen daarop te reageren en die reacties met de daarop te geven reactie van de deskundige in zijn eindrapport moet opnemen;

bepaalt dat
de deskundigezijn rapport dient in te leveren bij de griffie van het Hof
uiterlijk op 31 maart 2026;

bepaalt dat
het Hofde zaak na ontvangst van het deskundigenbericht naar de rol zal verwijzen voor conclusie na deskundigenbericht;

bepaalt dat
de deskundigein voorkomend geval, via de griffie van het Hof, contact kan opnemen met mr. G.C.C. Lewin (een van de rechters die dit vonnis wijzen) voor overleg over de voortgang van het onderzoek;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, W.P.M. ter Berg en E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, ondertekend door de rolrechter en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 2 december 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.