Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2025
Zaaknummers: CUR202301706 – CUR2024H00134
Uitspraak: 8 juli 2025
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[HUURDER 3],
wonende in Curaçao,
in eerste aanleg gedaagde, thans appellante,
gemachtigde: mr. A.I. Martis,
tegen
de stichting
STICHTING JOHANNES BOSCO,
gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg eiseres, thans geïntimeerde,
gemachtigden: mr. S.J.C. Anthonio.
Partijen worden hierna [huurder 3] en de stichting genoemd.
1.De zaak in het kort
Deze rechtszaak betreft een huurovereenkomst van een perceel te Brakkeput Ariba, Curaçao.
De verhuurder heeft vorderingen ingesteld met betrekking tot de ontbinding van de huurovereenkomst, de hoogte van de huur, de ontruiming, de betaling van achterstallige huur en de hoogte van een gebruiksvergoeding. Het Gerecht heeft de vorderingen toegewezen bij gebrek aan verweer.
In dit hoger beroep beoordeelt het Hof de vorderingen, waartegen nu wel verweer is gevoerd.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 27 mei 2024 ingekomen akte van appel is [huurder 3] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 15 april 2024 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht).
2.2
Bij e-mail van 3 juli 2024 heeft mr. Martis verzocht dat de zaak zal worden voorgelegd aan de president van het Hof.
2.3
Bij op 8 juli 2024 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [huurder 3] drie grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van de stichting alsnog zal afwijzen, met veroordeling van de stichting in (naar het Hof begrijpt) de proceskosten in beide instanties.
2.4
Bij e-mail van 19 juli 2024 heeft de griffie van het Hof namens de president in reactie op de e-mail van 3 juli 2024 van mr. Martis bericht dat de president geen scheidsman zal benoemen en het geschil niet zelf zal beoordelen.
2.5
Bij verzoekschrift van 19 juli 2024 heeft [huurder 3] gevorderd dat het Hof de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis zal schorsen.
2.6
Bij op 10 september 2024 ingekomen memorie van antwoord heeft de stichting de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [huurder 3], uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten.
2.7
Bij vonnis van 26 november 2024, zaaknummer CUR2024H00172, heeft het Hof afwijzend beslist op de vordering tot schorsing van 19 juli 2024.
2.8
Op 25 februari 2025 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend.
2.9
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
Feiten
3.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.1
De stichting heeft diverse percelen te Brakkeput Ariba, Curaçao in eigendom.
3.1.2
De stichting heeft een perceel te Brakkeput Ariba verhuurd aan [huurder 4] (hierna: [huurder 4]). In het door beiden ondertekende huurcontract d.d. 15 december 1972 is het verhuurde perceel aangeduid als [perceel #1] (met een doorhaling) en staat verder onder meer:
1. De huur wordt aangegaan voor een tijdvak eindigende op 1 April 1983, ingaande op 1 April 1974 tegen een huurprijs van NAfl. 700,- per jaar (…).
Deze huur wordt met ingang van 1 Januari 1975 en daarna om de drie jaar herzien naar de telkens alsdan geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao, met dien verstande dat de huur niet kan worden verminderd.
Bovendien komt voor rekening van de huurder de grondbelasting, berekend over de bebouwde waarde.
(…)
2. (…)
8. In geval van wanbetaling zal de huurder, tweemaal, met een tussentijd van veertien dagen, bij aangetekend schrijven worden aangemaand tot betaling; daarna zal deze overeenkomst zonder termijn ontbonden zijn.
9. De Stichting erkent dat de huurder tijdens de duur van het huurcontract rechten ontleent aan de opstallen die hij op het gehuurde heeft aangebracht. Met schriftelijke toestemming van de verhuurder, kan hij deze rechten, binnen de periode waarover deze huurovereenkomst loopt, aan een ander overdragen, die dan geheel in de rechten van de vorige huurder treedt. Bij deze overdraging van huur mogen geen andere noch mindere voorwaarden worden gesteld dan in deze overeenkomst zijn opgenomen.
De nieuwe huurder heeft ook dezelfde plichten voor de verdere duur van het huurcontract als de vorige huurder. De huur eindigt ook bij deze wederverhuur c.q. overdraging van huur krachtens deze overeenkomst uiterlijk op 1 Januari 1983.
10. Na beëindiging van deze overeenkomst zal de huurder of zijn rechtsopvolger zorgen dat deze opstallen binnen een maand worden verwijderd en het terrein in deugdelijke staat wordt opgeleverd. Indien hij hiermede in gebreke blijft, heeft de verhuurder het recht de opstallen op kosten van de ondergetekende sub. 2 te verwijderen, dan wel deze zonder vergoeding over te nemen.
Ondergetekende sub. 2 verbindt zich, zich terzake niet op een eventueel plaatselijk gebruik te beroepen.
11. (…)
Op het huurcontract met [huurder 4] staat bijgeschreven:
overgegaan naar [huurder 3] per 1/1 ’77.
Verder is de naam van [huurder 4] op dat contract doorgestreept met een kronkellijn en is daar de naam van [huurder 3] bijgeschreven.
3.1.3
De stichting heeft ook een perceel te Brakkeput Ariba verhuurd aan [huurder 5] (hierna: [huurder 5]). In het door beiden ondertekende huurcontract is het aan [huurder 5] verhuurde perceel aangeduid als [perceel #2]. In artikel 1 staat Pro als ingangsdatum ingevuld: 1 mei 1976. Aan het einde van artikel 9 staat Pro dat de overeenkomst uiterlijk op 1 april 1989 eindigt (in plaats van op 1 januari 1983, zoals in het contract met [huurder 4] staat). Voor het overige zijn de bepalingen in de huurovereenkomst gelijk aan de (hiervoor geciteerde) bepalingen in het huurcontract met [huurder 4].
3.1.4
Een door de stichting overgelegde handgeschreven en ondertekende brief van 15 januari 1977 vermeldt:
Bij deze stel ik u in kennis van het volgende:
[huurder 3], wonende [adres], neemt ingaande 1/1/’77 het huurcontract op kavel [#2] Brakkeput Ariba, van mij, [huurder 5] over.
Een brief van 15 februari 1978 van de stichting aan [huurder 3] verwijst naar [perceel #1]. Met de hand is “[#1]” doorgestreept en “[#2]” erbij geschreven.
3.1.5
Het perceel dat [huurder 3] in of rond 1977 in gebruik heeft genomen, staat thans bekend als perceel [#3].
3.1.6
Bij brief van 21 augustus 1992 heeft [taxateur 1], makelaar/taxateur onroerend goed, werkzaam bij [taxatiekantoor 1], een indicatie gegeven van de marktwaarde van de percelen van de stichting te Brakkeput Ariba. De taxateur heeft onderscheid gemaakt tussen het oostelijk eiland en het westelijk schiereiland. Op het oostelijk eiland heeft hij zes prijsklassen onderscheiden, waarbij percelen aan het water marktwaarden hebben van NAf 600, NAf 400 en NAf 700 per vierkante meter en percelen die niet aan het water liggen NAf 200, NAf 150 en NAf 125 per vierkante meter. Op het westelijk schiereiland heeft hij acht prijsklassen onderscheiden, waarbij percelen aan het water marktwaarden hebben van NAf 650, NAf 550, NAf 500 en NAf 450 per vierkante meter en percelen die niet aan het water liggen NAf 200, NAf 150, NAf 125 en NAf 80 per vierkante meter.
3.1.7
Bij brief van 6 februari 2002 heeft de stichting [huurder 3] onder meer als volgt bericht:
Zoals u zich wellicht voor de geest kunt halen heeft het Bestuur van [de stichting] U per brief van 25 januari 1999 wederom een huurprijsverhoging aangekondigd welke per 1 januari 1997 in werking zou treden. In bedoelde brief zijn de verhoogde huurprijzen vastgelegd op ANG. 12.000,- per jaar voor de aan zee grenzende kavels en ANG. 6.000,- per jaar voor de niet aan zee grenzende kavels.
Deze verhoogde huurprijzen zijn tot op heden nimmer formeel aan u in rekening gebracht. (…)
Bij deze willen wij U berichten dat gezien het feit dat sedert 1963 de huurgrondprijzen niet zijn verhoogd/aangepast, het Bestuur van de Stichting de volgende beslissingen heeft genomen.
De brief van 19 juli 1996 wordt aangepast in die zin dat vóór eind maart 2002 nieuwe huurprijzen zullen worden vastgesteld waarbij zal worden uitgegaan van huurprijzen die ter plaatse redelijk en billijk zijn en in overeenstemming met de markt.
(…)
De nieuw vast te stellen huurprijzen zullen per 1 april 2002 ingaan.
Voor wat betreft de door U te weinig betaalde huur over de periode januari 1997 tot april 2002 zal de Stichting op een later tijdstip op terugkomen.
Wij zouden tevens onder Uw aandacht willen brengen dat aan U vanaf maart 1999 per abuis geen omzetbelasting in rekening is gebracht.
3.1.8
Bij brief van 15 november 2011 heeft de stichting aan [huurder 3] onder meer bericht:
In dit schrijven zullen wij nader ingaan op deze reeds in 1996, 1999 en 2002 aangekondigde huurprijsherziening en u een voorstel doen tot betaling van de nog niet door u betaalde huurprijsverhoging. Tevens zullen wij u in dit schrijven informeren over de aanstaande huurprijsherziening per 1 januari 2012.
In de brief staat onder het kopje “Huurprijsherziening 2002” onder meer:
De Stichting heeft (…) – geheel onverplicht en onder voorbehoud van alle rechten – de prijzen vanaf 1 januari 1997 (…) vastgesteld (…) op slechts NAF. 6.000,- per jaar voor de kavels die niet aan het water grenzen, en op slechts NAF. 12.000,- per jaar voor de kavels die wel aan het water gelegen zijn.
De Stichting heeft – wederom geheel onverplicht – deze huurverhoging in de periode 1997 tot 2002 niet feitelijk doorgevoerd. Benadrukt dient te worden dat zij daarmee geen afstand heeft gedaan van haar recht tot huurverhoging. Sinds 2002 was u echter wel gehouden deze verhoogde huur te voldoen. Doordat u heeft nagelaten de verhoogde huurprijs te voldoen, bent u nu in verzuim en derhalve verplicht deze verhoging te betalen, zulks vermeerderd met de wettelijke rente.
In de brief stelt de stichting onder het kopje “Voorstel betalingsregeling” de volgende betalingsregeling voor, verkort weergegeven:
a. betaling ineens van de huurverhoging over de jaren 2006-2011, waarbij de huurverhoging over de jaren 2002-2005 wordt kwijtgescholden; of
b. betaling van de huurverhoging over de jaren 2002-2011 in vijf jaarlijkse termijnen.
Onder het kopje “Huurprijsherziening per 1 januari 2012” staat in de brief onder meer:
Voor wat betreft de huurprijsherziening ingaande 1 januari 2012 zij gesteld dat de Stichting vooralsnog niet zal overgaan tot de maximale verhoging zoals de Stichting gerechtigd is op grond van artikel 1 van Pro de huurovereenkomst (…), maar voor de komende drie (3) jaren de huur zal verhogen tot maar 4% i.p.v. 8% van de marktwaarde van de kavel.
De door u gehuurde kavel heeft een oppervlakte van 1000 vierkante meter. (…) De waarde van de door u gehuurde kavel is vastgesteld op NAF. 300,- per vierkante meter. (…)
De huurprijs per jaar zal met ingang van 1 januari 2012 4% van de marktwaarde bedragen, derhalve NAF 12.000,-. Dat komt neer op een huurprijs van NAF. 1.000 per maand.
3.1.9
Bij brief van 8 oktober 2014 heeft de stichting aan [huurder 3] bericht dat de facturen die hij op 19 december 2012 heeft ontvangen, per abuis zijn gebaseerd op de huurprijs van een kavel die aan zee is gelegen, dat de huurprijs voor niet aan water gelegen kavels met ingang van 1 april 2002 NAf 6.000 bedraagt en dat deze omissie is gecorrigeerd bij facturen van 29 augustus 2014.
3.1.10
Bij brief van 1 april 2015 heeft de stichting een factuur van NAf 12.000 voor het jaar 2015 aan [huurder 3] doen toekomen, een rentefactuur en een
statementdat per 31 december 2014 een
balancevan NAf 105.999,97 vermeldt als huurachterstand voor de jaren 2002 tot en met 2014 met wettelijke rente. Bij dezelfde brief heeft de stichting [huurder 3] gesommeerd om binnen veertien dagen de volledige achterstallige huur te voldoen.
statementdat per 31 december 2014 een
balancevan NAf 105.999,97 vermeldt als huurachterstand voor de jaren 2002 tot en met 2014 met wettelijke rente. Bij dezelfde brief heeft de stichting [huurder 3] gesommeerd om binnen veertien dagen de volledige achterstallige huur te voldoen.
3.1.11
Op 18 maart 2016 heeft de stichting een soortgelijke brief gestuurd als op 1 april 2015, nu met een factuur van NAf 12.000 voor het jaar 2016, een nieuwe rentefactuur en een bijgewerkt
statement. In de daarop volgende jaren heeft zij soortgelijke brieven met bijlagen gestuurd voor de jaren 2017 tot en met 2021.
statement. In de daarop volgende jaren heeft zij soortgelijke brieven met bijlagen gestuurd voor de jaren 2017 tot en met 2021.
3.1.12
Bij brief van 11 maart 2022 heeft de stichting, met verwijzing naar uitspraken van dit Hof (GHvJ 22 oktober 2013, AR 52596 - H 170/13
([huurder 6]/Johannes Bosco) en GHvJ 27 juli 2021, CUR2017H00104 (
[huurder 5]/Johannes Bosco)) opnieuw het standpunt ingenomen dat de huur zoals door haar verhoogd opeisbaar is. Verder heeft de stichting zich bereid verklaard een deel van de aanspraak te laten vervallen. Zij is bereid NAf 105.720 kwijt te schelden, waarna volgens de stichting een restschuld overblijft van NAf 115.020.
([huurder 6]/Johannes Bosco) en GHvJ 27 juli 2021, CUR2017H00104 (
[huurder 5]/Johannes Bosco)) opnieuw het standpunt ingenomen dat de huur zoals door haar verhoogd opeisbaar is. Verder heeft de stichting zich bereid verklaard een deel van de aanspraak te laten vervallen. Zij is bereid NAf 105.720 kwijt te schelden, waarna volgens de stichting een restschuld overblijft van NAf 115.020.
3.1.13
Bij brief van 26 april 2022 heeft [huurder 3] te kennen gegeven niet akkoord te gaan met het voorstel of met de huur van NAf 12.000 en bericht dat zijn perceel niet aan het water grenst. Hij heeft verzocht om een aangepast overzicht van de huurachterstand. Bij brieven van 6 mei 2022 en 30 mei 2022 heeft de stichting hierop gereageerd met de mededeling dat de huur tot en met 2011 NAf 6.000 per jaar bedroeg, gebaseerd op de omstandigheid dat het perceel (inderdaad) niet aan het water grenst, en sinds 2012 NAf 12.000 bedraagt, gebaseerd op 4% van een marktwaarde NAf 300 per vierkante meter.
3.1.14
Na een sommatiebrief van de stichting van 4 oktober 2022 heeft [huurder 3] zich gewend tot mr. Martis. Daarna is enige correspondentie gevolgd.
3.1.15
Bij brief van 28 december 2022 heeft de stichting [huurder 3] gesommeerd NAf 233.768 te betalen en verklaard dat de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang buitengerechtelijk ontbonden is.
3.1.16
Bij brief van 1 februari 2023 heeft mr. Martis onder meer bericht dat [huurder 3] de huur heeft betaald zoals afgesproken en dat hij geen betalingsachterstand heeft.
Beslissingen van het Gerecht
3.2
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht op vordering van de stichting, verkort weergegeven:
a. voor recht verklaard dat de huurovereenkomst “(met betrekking tot het perceel op plantage Brakkeput Ariba, met perceelnummer [#3], voorheen Brakkepunt Kavel [#2])” is ontbonden;
b. [huurder 3] bevolen het perceel te ontruimen en de woning, gebouwen en opstallen te verwijderen;
c. toestemming gegeven voor inzet van de sterke arm in verband met een eventuele gedwongen ontruiming;
d. [huurder 3] veroordeeld tot betaling van NAf 186.887,51 aan huurachterstand met wegengeld en grondbelasting, te vermeerderen met wettelijke rente;
e. voor recht verklaard dat de vergoeding voor gebruik van het gehuurde per 1 januari 2023 NAf 24.000 per jaar bedraagt;
f. [huurder 3] veroordeeld tot betaling daarvan tot aan de dag van de ontruiming, met wettelijke rente; en
g. [huurder 3] veroordeeld tot betaling van NAf 3.000 voor buitengerechtelijke kosten.
3.3
Aan deze beslissingen heeft het Gerecht ten grondslag gelegd dat de vorderingen niet zijn weersproken en zij het Gerecht niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen.
Grieven
3.4
De grieven van [huurder 3] strekken, verkort weergegeven tot het volgende.
3.4.1 [
[huurder 3] is geen partij bij de ontbonden overeenkomst. [huurder 3] heeft een andere overeenkomst met de stichting gesloten. Deze had [huurder 3] willen overleggen bij conclusie van antwoord, maar er is akte van niet dienen verleend.
3.4.2
Het Gerecht is ten onrechte tot de beslissingen gekomen die in het dictum van het bestreden vonnis staan. Het Gerecht was ervan op de hoogte dat [huurder 3] na de zitting een conclusie van antwoord heeft ingediend waaruit blijkt dat [huurder 3] niets verschuldigd is aan de stichting.
3.4.3
Het vonnis van het Gerecht is ten onrechte uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Beoordeling door het Hof
Voorgenomen behandeling
3.5
Het Hof zal een descente en een mondelinge behandeling gelasten, beide te houden op dinsdag 4 november 2025. Het Hof zal die ook gelasten in twee andere zaken waarin huurprijzen en ontruimingsvorderingen met betrekking tot percelen van de stichting aan de orde zijn. In totaal gaat het om de volgende drie zaken:
a. CUR2023H00267 Johannes Bosco (mrs. M.F. Murray en S.J.C. Anthonio) vs.
[huurder 1] (mr. B.M. Nagelmakers)
b. CUR2024H00072 Johannes Bosco (mrs. S.J.C. Anthonio en L.M. van Veldhoven) vs. [huurder 2] (mr. D.A.H. Segbert)
c. CUR2024H00134 [huurder 3] (mr. A.I. Martis) vs. Johannes Bosco
(mr. S.J.C. Anthonio)
3.6
Vooralsnog houdt het Hof de volgende dagindeling aan:
’s Ochtends:
9.00u descente bij [huurder 1]
aansluitend descente bij [huurder 2]
aansluitend descente bij [huurder 3]
aansluitend eventueel bezichtiging van hetgeen partijen verder nog op of bij percelen van de stichting te Brakkeput Ariba aan het Hof willen tonen.
Het Hof verwacht dat iedere descente een half uur à drie kwartier zal duren. Indien de ligging van de drie percelen een andere volgorde van de descentes efficiënter maakt, wordt partijen verzocht dit aan het Hof mede te delen, zodat de volgorde kan worden aangepast. De descentes zijn niet bedoeld om partijen de gelegenheid te bieden standpunten te bepleiten, maar slechts om aan het Hof te tonen wat dienstig voorkomt en om het Hof de gelegenheid te bieden zelf waarnemingen te doen.
’s Middags:
13.30u mondelinge behandeling Johannes Bosco/[huurder 1]
14.30u mondelinge behandeling Johannes Bosco/[huurder 2]
15.30u mondelinge behandeling [huurder 3]/Johannes Bosco
3.7
De advocaten en partijen kunnen desgewenst aanwezig zijn bij de mondelinge behandeling van de andere zaken dan hun eigen zaak; de mondelinge behandeling is immers openbaar. Dat geldt in beginsel ook voor de descentes. Indien een bewoner zich met een beroep op een huisrecht zich daartegen verzet, zal het Hof dat verzet beoordelen na hoor en wederhoor te hebben toegepast.
Oordelen
3.8
Het Gerecht heeft door middel van een akte niet dienen vastgesteld dat [huurder 3] geen conclusie van antwoord heeft ingediend en dat zijn recht daarop is vervallen. In hoger beroep is niet van belang of het Gerecht dit terecht heeft gedaan, omdat [huurder 3] de gelegenheid heeft gehad om de betogen die hij bij conclusie van antwoord bij het Gerecht had willen aanvoeren en de producties die hij daarbij over had willen leggen, alsnog in hoger beroep aan te voeren, respectievelijk over te leggen.
3.9
Bij memorie van grieven heeft [huurder 3] doen stellen dat de conclusie van antwoord drie bijlagen heeft, waaronder de enige huurovereenkomst die [huurder 3] stelt met de stichting te hebben gehad. Bij memorie van antwoord verwijst de stichting naar een huurcontract tussen de stichting en [huurder 5] dat [huurder 3] zou hebben overgelegd. Bij pleitnota in hoger beroep heeft [huurder 3] doen aanvoeren dat de conclusie van antwoord samen met de memorie van grieven thans bij het Hof ligt voor beoordeling met de pleitnota.
3.1
Het Hof heeft geen conclusie van antwoord bij de stukken aangetroffen en ook geen door [huurder 3] overgelegd huurcontract tussen de stichting en [huurder 5]. [huurder 3] heeft deze stukken in dit hoger beroep niet alsnog in het geding gebracht, althans niet op behoorlijke wijze. De procesvoering met het verzoek aan de president en de vordering tot schorsing (zie hiervoor onder 2.2-2.7 hiervoor) heeft wellicht tot verwarring geleid, maar het is niet de taak van het Hof om op zoek te gaan naar een conclusie van antwoord en huurcontract die [huurder 3] desgewenst als producties aan zijn memorie van grieven had kunnen hechten.
3.11
Bij inleidend verzoekschrift heeft de stichting onder meer overgelegd (zie het feitenoverzicht onder 3.1.1-3.1.5 hiervoor):
- een huurcontract met [huurder 4] (productie 2);
- een huurcontract met [huurder 5] (bijlage bij productie 17).
3.12
Vermoedelijk is het als volgt gegaan. In 1977 heeft [huurder 3] niet [perceel #1] van [huurder 4] overgenomen, maar [perceel #2] van [huurder 5]. De stichting heeft de overname per abuis aangetekend op het contract met [huurder 4] voor [perceel #1] en dit later veranderd in het juiste perceelnummer [#2]. Hierdoor heeft ook de advocaat van de stichting in het inleidend verzoekschrift per abuis verwezen naar het huurcontract met [huurder 4]. Niettemin heeft het Gerecht in het vonnis verwezen naar het voormalige perceelnummer [#2]. Dat hoort bij het aan [huurder 5] verhuurde perceel, waarvan [huurder 3] de opstal heeft overgenomen en dat hij ook verder in gebruik heeft genomen.
3.13
Wat hiervan zij, tot vernietiging van het bestreden vonnis kan dit alles niet leiden. Het bestreden vonnis moet hoe dan ook aldus worden begrepen dat het Gerecht de enige huurovereenkomst heeft ontbonden die tussen partijen heeft bestaan.
3.14
In de brieven van 6 mei 2022 en 30 mei 2022 heeft de stichting aan [huurder 3] bericht dat de huur tot en met 2011 NAf 6.000 per jaar bedroeg, gebaseerd op de omstandigheid dat het perceel (inderdaad) niet aan het water grenst, en sinds 2012 NAf 12.000 bedraagt, gebaseerd op 4% van een marktwaarde van NAf 300 per vierkante meter (dus niet op de veronderstelling dat het perceel ineens wel aan het water zou grenzen). Voor zover [huurder 3] zijn standpunt dat hij geen huurachterstand heeft, gebaseerd heeft op de enkele omstandigheid dat zijn perceel niet aan het water grenst, vindt het zijn weerlegging in die brieven van de stichting.
Vragen en opmerkingen in verband met de descente en de mondelinge behandeling
Omvang van de problematiek
3.15
Het Hof wenst te onderzoeken in hoeverre deze drie zaken deel uitmaken van een grotere en meer langdurige problematiek. Daarom de volgende vragen (die niet met grote precisie beantwoord hoeven te worden):
a. Hoeveel percelen heeft de stichting thans in Brakkeput Ariba in eigendom?
b. Hoeveel zijn verhuurd?
c. Hoeveel zijn bebouwd met een weekendhuis/vakantiehuis/woning geschikt voor permanente bewoning/luxe villa/andere vorm van bebouwing?
d. Bij hoeveel lijkt er sprake te zijn van structurele onderverhuur en/of permanente bewoning door anderen dan de huurders?
e. In hoeverre was dit anders in 1992, in 2002, in 2012 en in 2022?
f. Bij hoeveel percelen bestaat meningsverschil over de huurprijs; in hoeveel gevallen is een rechtszaak aanhangig of wordt die overwogen?
Huurprijs
3.16
In art. 1 van Pro het huurcontract staat onder meer (hierna: het huurherzieningsbeding):
Deze huur wordt (…) om de drie jaar herzien naar de telkens alsdan geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao, met dien verstande dat de huur niet kan worden verminderd.
De huurprijs blijft het dichtste bij het huurherzieningsbeding indien de huur vanaf 2022, vanaf 2012, vanaf 2023 en voor de toekomst wordt bepaald aan de hand van de in die jaren geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao. Voorshands is het Hof van oordeel dat, mede gelet op de duidelijke tekst van het huurherzieningsbeding, de huur op die wijze dient te worden bepaald. Indien inderdaad moet worden uitgegaan van de in die jaren geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao, zal de benoeming van een deskundige noodzakelijk zijn om daarnaar onderzoek te doen. Partijen kunnen zich bij de mondelinge behandeling uitlaten over (een) naar hun mening geschikte deskundige(n) en de aan het onderzoek verbonden kosten. Mogelijk kunnen partijen het daarover al voor de mondelinge behandeling eens worden. Mogelijk kunnen partijen zelfs tot een vergelijk komen over een aanvaardbare hoogte van toekomstige huur en aanvaardbare betaling voor achterstallige huur. Dit alles zal bij de mondelinge behandeling aan de orde komen.
Verwijdering van opstallen?
3.17
De stichting lijkt gedurende zeer lange tijd niet te hebben opgetreden tegen meer bebouwing dan slechts een weekendhuis of vakantiehuis, die op tamelijk grote schaal en veelal in tamelijk grote omvang lijkt te zijn voorgekomen. Hierdoor kan bij huurders de gedachte zijn ontstaan dat de stichting daar niet zwaar aan tilde (ondanks het bepaalde in art. 3 van Pro het huurcontract). De stichting heeft niet toegelicht welk belang zij heeft, in geval van ontbinding, bij verwijdering van de opstallen als bedoeld in art. 10 van Pro het huurcontract. Voorshands acht het Hof het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de stichting dit verlangt. In veel gevallen zal dit tot kapitaalvernietiging leiden. Bij het uiteindelijke oordeel hierover speelt een rol welke bestemming de stichting wil geven aan de percelen ten aanzien waarvan de huurovereenkomst zal worden ontbonden en aan de opstallen die zich daar nu op bevinden. Ook hierop kunnen partijen bij de mondelinge behandeling ingaan.
Ongerechtvaardigde verrijking?
3.18
De vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor door hem aangebrachte veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, kan slechts bevestigend worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven (HR 25 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP4373). Het Hof stelt de vraag aan de orde of dergelijke bijzondere omstandigheden zich voordoen in dit geval. Hierbij kunnen de Curaçaose maatschappelijke opvattingen over bebouwing op huurgrond een rol spelen (zie bijvoorbeeld GHvJ 17 december 2024, ECLI:NL:OGHACMB:2024:256). Zie ook de eerste volzin van art. 9 van Pro het huurcontract.
Overig
3.19
Het hof houdt ieder verder oordeel aan.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
gelast een gerechtelijke plaatsopneming en een mondelinge behandeling op dinsdag 4 november 2025 (zie 3.8 voor de dagindeling);
houdt iedere verdere beslissing aan.
B E S L I S S I N G
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, W.P.M. ter Berg en E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, ondertekend door de rolrechter en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 8 juli 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.