Uitspraak
AUA2025H00155, AUA2025H00156 en AUA2025H00157
Datum uitspraak: 19 november 2025
gemeenschappelijk hof van jusTitie
van aruba, CURAÇAO, SINT MAARTEN
EN VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
Uitspraak op de hoger beroepen van:
Appellant 1, appellant 2, appellant 3, appellant 4, appellant 5 en appellant 6 (hierna: de omwonenden),
appellanten,
tegen de uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (hierna: het Gerecht) van 4 juni 2025 in zaken nrs. AUA202302913, AUA202303025 en AUA202302911, in het geding tussen:
appellanten
en
de minister van Algemene Zaken, Innovatie, Overheidsorganisatie, Infrastructuur en Ruimtelijke Ordening (hierna: de minister)
Procesverloop
Op 18 november 2022 en aangevuld op 15 mei 2023 hebben de omwonenden drie handhavingsverzoeken ingediend bij de minister, met betrekking tot de bouwvergunningen met de nummers 0853-2019, 0899-2019 en 0994-2019 van Three Rivers Real Estate VBA (hierna: Three Rivers).
Op 7 maart 2023 hebben de omwonenden bezwaar gemaakt tegen het met een afwijzende beschikking gelijkgestelde uitblijven van een beschikking op hun verzoeken.
Bij beschikking van 7 juni 2023 heeft de minister de bezwaren ongegrond verklaard (hierna: de bestreden beschikking).
Bij uitspraak van 4 juni 2025 heeft het Gerecht de door de omwonenden daartegen ingestelde beroepen ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak hebben de omwonenden hoger beroepen ingesteld.
De minister heeft een verweerschrift ingediend. Three Rivers heeft een schriftelijke uiteenzetting ingediend.
De omwonenden en Three Rivers hebben nadere stukken ingediend.
Het Hof heeft de zaak op een zitting behandeld op 9 oktober 2025. De omwonenden werden vertegenwoordigd door mr. M.B. Boyce, advocaat. De minister werd vertegenwoordigd door mr. V.M. Emerencia. Three Rivers werd vertegenwoordigd door mrs. M.R.M. Reinkemeyer en A.A. Ruiz, advocaten.
Overwegingen
Three Rivers ontwikkelt in Sero Colorado in de omgeving van Baby Beach een hotel met in totaal 900 kamers dat in twee fases zal worden gebouwd. Op 28 mei 2020 is aan Three Rivers vergunning verleend voor het bouwen van de eerste fase van 600 hotelkamers behorend tot het hotel gedeelte (0994-2019) en de bouw van het lobby gedeelte (0853-2019). Beide vergunningen zijn onherroepelijk geworden na de uitspraken van het Hof van 4 september 2024 (ECLI:NL:OGHACMB:2024:169) en 24 mei 2023 (ECLI:NL:OGHACMB:2023:70). Blijkens deze laatste uitspraak is de vergunningaanvraag 0899-2019 na wijziging van de aanvragen opgegaan in vergunningaanvraag 0853-2019.
Namens de omwonenden is op 18 november 2022, nadat de bouw was begonnen, verzocht om handhaving van de aan Three Rivers verleende bouwvergunningen waarbij is gesteld dat er niet volgens die vergunningen wordt gebouwd. Bij nader verzoek van 15 mei 2023 stellen de omwonenden zich op het standpunt dat “de hoogte van het gebouw op het terrein (…) niet overeen(komt) met de goedgekeurde bouwaanvraag en de goedgekeurde situatietekening van de verleende bouwvergunning”. Hierop heeft de minister bij de bestreden beschikking inhoudelijk beslist. Vervolgens hebben de omwonenden in beroep en in hoger beroep aangevoerd dat de vergunde bouwhoogte in strijd is met het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan met voorschriften, dat bij het vergunnen daarvan niet het waardeverlies van hun woningen is meegewogen en dat Three Rivers opgelegde bouwstops heeft genegeerd. Ook hebben zij gewezen op de geologische gesteldheid van het bouwperceel en aangevoerd dat bij de beoordeling van de funderingsveiligheid geen rekening is gehouden met kritische holtes en een oude mijnschacht, die gevaar kunnen opleveren voor de bodemstabiliteit.
De inhoud van het handhavingsverzoek is bepalend voor de omvang van het bij de bestuursrechter daarover te voeren geding. Met verwijzing naar de vaste rechtspraak in handhavingszaken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (o.a. uitspraak van 7 april 2021, ECLI:NL:RVS:2012:712) is het Hof van oordeel dat de omwonenden hun handhavingsverzoek niet meer konden uitbreiden nadat verweerder daar bij het besluit op bezwaar van 7 juni 2023 een eerste inhoudelijke beslissing op had genomen. De handhavingsverzoeken van 18 november 2022 zoals uitgebreid bij het verzoek van 15 mei 2023 hadden uitsluitend betrekking op de hoogte van de inmiddels in aanbouw zijnde hotelkamers en lobby. Uit die verzoeken kan niet worden afgeleid dat de omwonenden toen al meer overtredingen van de verleende bouwvergunningen aan de orde wilden stellen. Het Hof wijst er verder op dat een deel van het in beroep en in hoger beroep aangevoerde betrekking heeft op de inhoud van de, inmiddels onherroepelijke, vergunningen. Het Hof zal daarom slechts beoordelen of de opgerichte bouwwerken in strijd met de vergunde hoogte zijn opgericht.
Ingevolge artikel 7, aanhef en onder c, van de Bouw- en woningverordening (hierna: Bwv) is het verboden een gebouw op te richten in afwijking van het bepaalde in de bouwvergunning, behoudens nadere goedkeuring. Ingevolge artikel 64, eerste lid, van de Bwv is de minister, belast met publieke werken, bevoegd op kosten van de overtreders te doen wegnemen of te beletten hetgeen in strijd met deze landsverordening of de vergunning wordt aangebracht of ondernomen, en te doen verrichten, hetgeen in strijd daarmee wordt nagelaten.
Bij bouwvergunning 0994-2019 is het Three Rivers toegestaan hotelkamers te bouwen in drie bouwlagen. Blijkens de bij deze vergunning behorende goedgekeurde gewijzigde bouwtekening is vergund te bouwen tot een hoogte van 12.20 meter gemeten vanaf vloerpeil. Onder verwijzing naar rapportages van de Dienst Openbare Werken (hierna: DOW) van 13 december 2022 en 23 januari 2024 stelt de minister dat conform de vergunning wordt gebouwd. Door Three Rivers is een rapport ingebracht van een technical evaluation van 15 mei 2023 door HJC-Engineering (hierna: HJC). Volgens dit rapport bedraagt de hoogte van de Guestroom buildings 11.24 meter
“above the slab of the groundlevel”. Naar het oordeel van het Hof is daarmee volgens algemeen gangbaar spraakgebruik aangeduid dat is gemeten vanaf de op de aanwezige bodem gestorte betonnen vloer (
slab)en dus vanaf vloerpeil, zoals ter zitting ook toegelicht door de gemachtigden van Three Rivers. Er is dus, anders dan namens de omwonenden op de zitting is betoogd, geen sprake van een andere manier van meten waardoor de uitkomst niet kan worden afgezet tegen de uit de tekening blijkende vergunde bouwhoogte. Omdat de uitkomst van deze meting, die overigens met een kleine afwijking wordt bevestigd in het rapport van HJC van 23 januari 2024, niet feitelijk door de omwonenden is bestreden, moet worden geoordeeld dat overschrijding van de in bouwvergunning 0994-2019 vergunde bouwhoogte niet aannemelijk is geworden. In zoverre is dus niet gebouwd in afwijking van het vergunde.
“above the slab of the groundlevel”. Naar het oordeel van het Hof is daarmee volgens algemeen gangbaar spraakgebruik aangeduid dat is gemeten vanaf de op de aanwezige bodem gestorte betonnen vloer (
slab)en dus vanaf vloerpeil, zoals ter zitting ook toegelicht door de gemachtigden van Three Rivers. Er is dus, anders dan namens de omwonenden op de zitting is betoogd, geen sprake van een andere manier van meten waardoor de uitkomst niet kan worden afgezet tegen de uit de tekening blijkende vergunde bouwhoogte. Omdat de uitkomst van deze meting, die overigens met een kleine afwijking wordt bevestigd in het rapport van HJC van 23 januari 2024, niet feitelijk door de omwonenden is bestreden, moet worden geoordeeld dat overschrijding van de in bouwvergunning 0994-2019 vergunde bouwhoogte niet aannemelijk is geworden. In zoverre is dus niet gebouwd in afwijking van het vergunde.
Bij bouwvergunning 0853-2019 is het Three Rivers toegestaan een gebouw met “public areas” waaronder de hotellobby en restaurants op te richten. Blijkens de bij deze vergunning behorende goedgekeurde gewijzigde bouwtekening is vergund te bouwen tot een hoogte van 16.4 meter gemeten vanaf vloerpeil. Blijkens een door de omwonenden ingebracht rapport van 2 februari 2023 van Caribbean Surveying en Civil Solutions had het toen nog slechts aanwezige stalen skelet een hoogte van 16.09 meter vanaf de funderingskolomplaat. De minister heeft zich onder verwijzing naar bovengenoemde rapporten van DOW op het standpunt gesteld dat conform vergunning wordt gebouwd. In het rapport van de technical evaluation van 15 mei 2023 stelt HJC vast dat de hoogte van de Public Area buildings 16.23 meter bedraagt
“above the slab of the ground level”.Gelet op hetgeen onder 5 is overwogen mag ervan worden uitgegaan dat dit inhoudt dat vanaf vloerpeil is gemeten. Dit betekent dat zowel uit het door de omwonenden overgelegde rapport, waarin wordt gesteld dat is gemeten vanaf de funderingskolomplaat en dus vloerpeil, als uit het door Three Rivers overgelegde rapport volgt dat geen sprake is van overschrijding van de volgens de tekening vergunde maximumhoogte. Er is daarmee ook in zoverre geen sprake van bouwen in afwijking van de bouwvergunning.
“above the slab of the ground level”.Gelet op hetgeen onder 5 is overwogen mag ervan worden uitgegaan dat dit inhoudt dat vanaf vloerpeil is gemeten. Dit betekent dat zowel uit het door de omwonenden overgelegde rapport, waarin wordt gesteld dat is gemeten vanaf de funderingskolomplaat en dus vloerpeil, als uit het door Three Rivers overgelegde rapport volgt dat geen sprake is van overschrijding van de volgens de tekening vergunde maximumhoogte. Er is daarmee ook in zoverre geen sprake van bouwen in afwijking van de bouwvergunning.
Conclusie
7. Uit het voorgaande volgt dat er geen grond is voor handhavend optreden door de minister. Het Gerecht is terecht tot dezelfde conclusie gekomen. Het hoger beroep is daarom ongegrond. De uitspraak van het Gerecht wordt bevestigd. De minister hoeft geen proceskosten te vergoeden.
8. Het Hof merkt tot slot nog het volgende op. Uit deze uitspraak volgt dat Three Rivers zich, waar het gaat om de hoogte van de bouwwerken, aan de bouwvergunningen heeft gehouden. Voor handhaving is dus geen plaats. Dat neemt niet weg dat er voor de omwonenden als gevolg van (gebruikmaking van) de bouwvergunningen sprake is van een aanzienlijke wijziging van hun woon- en leefomgeving. Het Hof ziet dat ook, maar daarover hebben zij verschillende procedures gevoerd die tot het oordeel hebben geleid dat de bouwvergunningen rechtsgeldig door de minister zijn verleend.
Beslissing
Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.Th. Drop, voorzitter, en mr. T.G.M. Simons en mr. E.J. Daalder, leden, in tegenwoordigheid van mr. M. Buntjer, griffier.
w.g. Drop
voorzitter
w.g. Buntjer
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 19 november 2025.