Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2024
Registratienummers: AUA201903376 – AUA2022H000221
Uitspraak: 30 juli 2024
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[Appellant],
wonende in Aruba,
appellant in principaal beroep, verweerder in incidenteel beroep,
in eerste aanleg eiser,
gemachtigde: voorheen mr. J.P Sjiem Fat, thans mr. M.G.A. Baiz,
tegen
1. de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Geïntimeerde 1],
2. de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
A.Z. PRIVE INVESTMENTS & HOLDING V.B.A.,
3. de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
G.A. EPIC INVESTMENTS & HOLDING V.B.A.,
4.
[Geïntimeerde 2],
[Geïntimeerde 2],
alle gevestigd respectievelijk wonende in Aruba,
geïntimeerden in principaal beroep, appellanten in incidenteel beroep,
in eerste aanleg verweerders.
gemachtigde: mr. M.B. Boyce.
Appellant wordt hierna [appellant] genoemd, geïntimeerde sub 1 wordt aangeduid als [geïntimeerde 1], geïntimeerde sub 2 als AZPIH, geïntimeerde sub 3 als Epic en geïntimeerden worden gezamenlijk aangeduid als de [geïntimeerden]. [Geïntimeerde 1] wordt hierna ook [geïntimeerde 1] genoemd.
1.De zaak in het kort
Deze zaak betreft een meerpartijenovereenkomst over de afbouw van een appartementencomplex in Aruba. De kernvraag is welke partij zich terecht op ontbinding van de overeenkomst kan beroepen. Het Hof beoordeelt deze vraag anders dan het Gerecht.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 4 oktober 2022 ingekomen akte van appel is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 24 augustus 2022 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (hierna: het Gerecht), gepubliceerd op www. rechtspraak.nl met kenmerk ECLI:NL:OGEAA:2022:574.
2.2
Bij op 15 november 2022 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [appellant] twee grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en zijn vorderingen alsnog zal toewijzen en wel als volgt:
(i) dat het Hof AZPIH zal veroordelen tot betaling van Afl 564.420, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 oktober 2019 tot algehele betaling;
(ii) dat het Hof GAZPM en Epic hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van Afl 1.790.675,76, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 oktober 2019 tot algehele betaling,
met veroordeling van de [geïntimeerden] – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in beide instanties.
2.3
Bij memorie van antwoord, tevens houdende incidenteel beroep, hebben de [geïntimeerden] de grieven bestreden. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen. De [geïntimeerden] en [geïntimeerde 2] hebben voorts alsnog een tegenvordering ingesteld, met als strekking opheffing van de door [appellant] gelegde beslagen en veroordeling van [appellant] in de schade die is ontstaan door die onterecht gelegde beslagen,
met veroordeling van [appellant] – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in beide instanties.
2.4
Bij memorie van antwoord in incidenteel beroep heeft [appellant] geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel beroep.
2.5
Op 8 april 2024 is een mondeling pleidooi gehouden in het Gerechtsgebouw in Aruba. Aanwezig waren: [appellant], bijgestaan door zijn gemachtigde mr. Baiz, en [geïntimeerde 2] als vertegenwoordiger van de [geïntimeerden], bijgestaan door hun gemachtigde mr. Boyce. De gemachtigden hebben gepleit aan de hand van pleitaantekeningen.
2.6
Voorafgaand aan die zitting zijn door partijen de volgende stukken ingediend:
- door mr. Boyce bij e-mailbericht van 3 april 2024 een akte met eiswijziging en aanvullende producties 1 tot en met 5;
- door mr. Boyce bij e-mailbericht van 5 april 2024 een akte met een aangepaste eiswijziging;
- door mr. Baiz een e-mailbericht van 5 april 2024 waarin hij bezwaar maakt tegen de eiswijziging;
2.7
Ter zitting heeft het Hof met partijen afgesproken dat de [geïntimeerden] in de gelegenheid zouden worden gesteld tot het nemen van een akte uiterlijk 15 mei 2024 op een bepaald geschilpunt en dat [appellant] daarop uiterlijk op de rol van 4 juni 2024 kon reageren met een antwoordakte. Mr. Boyce heeft op 19 april 2024 een akte met producties ingediend. Hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld op de rolzitting van het Hof in Aruba op 4 juni 2024 heeft mr. Baiz op die datum geen (antwoord)akte genomen. De rolrechter heeft daarop beslist dat vonnis zal worden gewezen.
2.8
Vonnis is nader bepaald op heden. Vandaag zal ook vonnis worden gewezen in een tussen partijen aanhangige kortgedingprocedure (AUA2019H00239, hierna: de kortgeding-procedure). In die procedure is hoger beroep ingesteld tegen een vonnis van het Gerecht van 13 november 2019 (AUA201903543), gepubliceerd op www. rechtspraak.nl ECLI:NL:OGEAA:2019:767.
3.De feiten
3.1 [
[Geïntimeerde 2] is bestuurder van [geïntimeerde 1] en van Epic en aandeelhouder/UBO (ultimate beneficial owner) van GAZPM, AZPIH en Epic. AZPIH was aandeelhouder van de aandelen van Epic.
3.2 [
[Geïntimeerde 2] heeft een dierenkliniek laten bouwen op een perceel grond (hierna: het perceel, kadastraal bekend als K3344) dat [geïntimeerde 1] in 2015 van het Land Aruba in erfpacht heeft verkregen.
3.3
Het plan van [geïntimeerde 2] was om naast de dierenkliniek op het perceel een appartementencomplex te bouwen en die appartementen af te splitsen en te verkopen. Om dit plan te financieren heeft eerst de CMB-bank en daarna RBC Royal Bank een hypothecaire lening verstrekt aan [geïntimeerde 1].
3.4
Epic is begonnen met het bouwen van een appartementencomplex (met 14 appartementen). Met de aannemer die de bouw is begonnen (Jamer Enterprises Aruba B.V., hierna: Jamer) is gedurende de bouw een conflict ontstaan en de aannemingsovereenkomst met dit bedrijf is uiteindelijk ontbonden.
3.5 [
[Geïntimeerde 2] was op zoek naar een partij die het appartementengebouw kon afbouwen en [appellant] was betrokken bij een aannemersbedrijf op Aruba (Grupo Technico de Servicio Company VBA, hierna: GTS). Tegen deze achtergrond is op 3 oktober 2018 een meerpartijenovereenkomst gesloten (hierna: de Overeenkomst) tussen enerzijds [appellant] en anderzijds [geïntimeerde 1], AZPIH en Epic.
3.6
De Overeenkomst hield onder meer in dat [appellant] de aandelen zou kopen die AZPIH had in de vennootschap Epic, dat Epic (met behulp van GTS) de bouw van het appartementencomplex zou afronden en dat [geïntimeerde 1] 13 van de 14 appartementen (minus het penthouse, dat eigendom van [geïntimeerde 2] zou blijven) zou overdragen aan Epic/[appellant] tegen een vergoeding.
3.7
De aandelen in Epic zijn aan [appellant] geleverd; hij heeft slechts een deel van de koopsom daarvoor betaald.
3.8
Zowel AZPIH als [appellant] hebben de buitengerechtelijke ontbinding van de Overeenkomst ingeroepen.
3.9 [
[appellant] heeft op 12 september 2019 beslag gelegd op het (erfpachtrecht op het) perceel. De vordering van de [geïntimeerden] tot opheffing van dit beslag is door het Gerecht in de kortgedingprocedure afgewezen bij vonnis van 13 november 2019.
4.De procedure bij het Gerecht
4.1 [
[Appellant] heeft gevorderd om de [geïntimeerden] en [geïntimeerde 2] in persoon hoofdelijk te veroordelen tot betaling van Afl 2.335.075, vermeerderd met rente en kosten.
4.2
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht [appellant] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vordering tegen [geïntimeerde 2] in persoon, heeft AZPIH veroordeeld tot betaling van Afl 564.240, vermeerderd met rente en kosten, heeft de vordering van [appellant] voor het overige (de vordering tot schadevergoeding van Afl 1.790.675) afgewezen en heeft hem veroordeeld in de proceskosten.
5.De beoordeling
omvang van de beide vorderingen in hoger beroep
5.1 [
[Appellant] heeft in zijn principaal beroep in de eerste plaats bezwaar gemaakt tegen de afwijzing (in 4.20 en 4.21 bestreden vonnis) van zijn vordering van Afl 1.790.675 tot vergoeding van door hem gestelde investeringen in verband met de afbouw van het appartementencomplex. In de tweede plaats heeft [appellant] bezwaar tegen het feit dat het Gerecht (in 4.24) alleen AZPIH heeft veroordeeld tot betaling van Afl 564.240 en niet ook [geïntimeerde 1] en Epic en ook tegen de daarmee samenhangende proceskostenveroordeling in 4.27.
5.2
AZPIH heeft incidenteel beroep ingesteld tegen de toewijzing van de vordering tot betaling van Afl 564.240.
5.3
De [geïntimeerden] en [geïntimeerde 2] hebben voorts in incidenteel hoger beroep vorderingen ingesteld, samengevat, tot opheffing van de door [appellant] gelegde beslagen en tot veroordeling van [appellant] in de schade die is ontstaan door die onterecht gelegde beslagen. Nu zij deze vorderingen echter niet bij het Gerecht hadden ingesteld, kan dat niet alsnog voor het eerst in hoger beroep (dit staat in artikel 280 lid 1 Rv Pro). Deze vorderingen liggen dus voor afwijzing gereed en de akten eiswijziging behoeven geen verdere bespreking. De vorderingen worden wel beoordeeld in het eerder genoemde hoger beroep in de kortgedingprocedure.
5.4
Tegen de beslissing van het Gerecht om [appellant] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vordering tegen [geïntimeerde 2] in persoon zijn geen grieven gericht. Dat betekent echter niet dat [geïntimeerde 2] geen vorderingen kan instellen in incidenteel hoger beroep. Gelet op hetgeen in 5.3 is overwogen zullen die vorderingen echter worden afgewezen.
verplichtingen uit de Overeenkomst
5.5
In deze zaak is sprake van een meerpartijenovereenkomst, waarbij de in de Overeenkomst vastgelegde verplichtingen voor de individuele partijen sterk met elkaar samenhangen. Niet alleen speelt een rol dat de [geïntimeerden] één en dezelfde UBO hebben, maar ook zijn alle verplichtingen die de individuele partijen zijn aangegaan duidelijk gericht op één resultaat, te weten de afbouw van het appartementencomplex. De Overeenkomst is aangegaan op basis van een contractuele wederkerigheid van alle partijen: het is de bedoeling dat iedere partij zijn verplichtingen uitvoert, met als doel en in de veronderstelling dat de andere partijen dat ook doen. Voor de beoordeling van ontbinding en opschorting is in dit geval dus niet alleen de samenhang tussen twee concrete (wan)prestaties van twee specifieke partijen van belang, maar is de samenhang tussen alle verplichtingen in deze overeenkomst uitgangspunt (dit volgt uit artikel 6:279 BW Pro).
5.6
Op grond van de oorspronkelijk in het Spaans opgestelde tekst van de overeenkomst, de Nederlandse vertaling daarvan, en hetgeen partijen over de achtergrond en de bedoelingen van de Overeenkomst hebben verklaard op de zitting en in de processtukken destilleert het Hof uit de overeenkomst (in ieder geval en voor zover in hoger beroep relevant) de volgende met elkaar samenhangende verplichtingen:
( i) AZPIH verplicht zich tot overdracht van de aandelen in Epic aan [appellant] (artikel I) tegen betaling van een verkoopprijs van in totaal USD 1.349.783 (artikel II/1);
(ii) [Appellant] verplicht zich tot betaling van die koopprijs in termijnen, te weten:
a. een voorschot van USD 500.000 binnen vijf dagen na uitgifte van de bouwvergunning voor het appartementencomplex (artikel II/2a);
b. de rest van de koopsom in zes termijnen, waarbij de eerste termijn moest worden betaald uiterlijk 30 december 2018 en daarna maandelijks de overige termijnen, steeds uiterlijk de laatste dag van die maand (artikel II/2b);
(iii) [Geïntimeerde 1] verplicht zich 13 appartementen over te dragen aan Epic en Epic aanvaardt die overdracht van de rechten op 13 appartementen en de splitsing van het perceel (artikel III/c);
(iv) [Appellant] verplicht zich tot aanvaarding van de splitsing van het perceel en de overdracht van de rechten op 13 appartementen en verplicht zich tot betaling van een vergoeding daarvoor, bestaande uit USD 171.430 en de waarde van het 14e appartement (een penthouse), dat op naam van GAZPM blijft staan (artikel III/aanhef sub d en III/1a en b);
( v) Epic en [appellant] verplichten zich het penthouse af te bouwen, zonder extra kosten voor [geïntimeerde 1] (artikel III/1c);
(vi) [Appellant] verplicht zich tot betaling van de vergoeding van USD 171.430 in twee termijnen, waarvan de eerste helft betaald moet worden uiterlijk binnen 45 dagen na het verlenen van de vergunning en de tweede helft uiterlijk 15 dagen na de eerste (artikel III/2a en 2b).
kernvraag: welke partij kan zich terecht op ontbinding beroepen?
5.7
De kernvraag die met name het incidenteel beroep voorlegt is of AZPIH, die zich als eerste op ontbinding heeft beroepen (omdat [appellant] niet de volledige koopprijs heeft betaald voor de aandelen) dat terecht heeft gedaan. Het Gerecht oordeelt van niet, omdat [appellant] zich volgens het Gerecht op opschorting en vervolgens op ontbinding van de Overeenkomst kon beroepen. [Geïntimeerde 1] heeft namelijk volgens het Gerecht wanprestatie gepleegd door (1) niet tijdig de juridische splitsing te realiseren en (2) niet onmiddellijk na het aangaan van de overeenkomst de appartementsrechten te leveren aan Epic, terwijl dit wel de bedoeling van de Overeenkomst was (verplichting iii). Gelet op de aard en ernst van dit tekortschieten van [geïntimeerde 1] rechtvaardigt dit, gelet op de samenhang tussen alle verplichtingen, de algehele ontbinding van de Overeenkomst, aldus het Gerecht (in 4.15 en 4.16).
wanprestatie [appellant]
5.8
Vast staat dat de aandelen in Epic door AZPIH (op 3 oktober 2018, bij het aangaan van de Overeenkomst) zijn geleverd aan [appellant] (verplichting i). Vast staat ook dat op 2 oktober 2018 de bouwvergunning voor het appartementencomplex was verleend, zodat [appellant] uiterlijk 5 werkdagen nadien, op 7 oktober 2018, een eerste betaling moest doen van USD 500.000. Daarna moest de rest van de koopsom voor de aandelen in zes gelijke maandelijkse termijnen worden betaald, de eerste termijn uiterlijk op 30 december 2018 en de volgende termijnen in de daaropvolgende vijf maanden, uiterlijk op de laatste dag van de maand.
5.9
Vast staat ook dat [appellant] zich niet heeft gehouden aan deze betalingsverplichting (verplichting ii) en slechts een deel van het bedrag dat hij als eerste termijn moest voldoen heeft betaald. Omdat [appellant] zich niet heeft gehouden aan de fatale termijnen voor betaling in de Overeenkomst is hij al vanaf 7 oktober 2018 in verzuim. Aangezien [appellant] na levering van de aandelen de koopsom niet volledig heeft betaald, terwijl dit gelet op de inhoud en bedoeling van de Overeenkomst een noodzakelijke voorwaarde was voor het uitvoeren door de andere partijen bij de Overeenkomst voor het uitvoeren van hun verplichtingen, kon AZPIH zich op ontbinding van de gehele Overeenkomst beroepen en heeft zij dit terecht gedaan bij brief van haar toenmalige gemachtigde van 8 juli 2019. Aan te nemen valt dat deze ontbinding ook namens de overige [geïntimeerde 1] is gebeurd.
opschorting en ontbinding door [appellant]
5.10 [
[Appellant] heeft zich verweerd tegen de ontbinding door zich bij brief van 8 juli 2019 te beroepen op opschorting van zijn verplichtingen uit de Overeenkomst en heeft op zijn beurt de Overeenkomst ontbonden bij brief van 2 augustus 2019. Aan de opschorting heeft [appellant] het volgende ten grondslag gelegd:
( a) dat hij niet juist is ingelicht over de stand van zaken van het bouwproject, dat bleek minder ver gevorderd dan wat hem was meegedeeld door de wederpartij;
( b) dat de wederpartij niet heeft meegedeeld dat [geïntimeerde 1] één dag voor het sluiten van de Overeenkomst het onroerend goed heeft bezwaard met een hypotheek van bijna Afl 1 mio;
( c) dat de wederpartij niet heeft meegedeeld dat [geïntimeerde 1] op grond van de geldende erfpachtvoorwaarden geen bevoegdheid had tot overdracht van het perceel; de erfpachtvoorwaarden verbieden overdracht binnen een periode van drie jaar na voltooiing van de bouw zonder toestemming van de betrokken minister;
Aan zijn ontbindingsverklaring heeft [appellant] ook nog het volgende ten grondslag gelegd:
( d) dat de splitsing van het onroerend goed in appartementsrechten nog niet had plaatsgevonden bij het aangaan van de Overeenkomst, terwijl uit de Overeenkomst valt af te leiden dat dit al wel was gebeurd.
mocht [appellant] opschorten?
5.11
Het Hof oordeelt als volgt, waarbij de gemotiveerde betwisting van de opschortingsgronden door de [geïntimeerden] is betrokken. Voor het oordeel of [appellant] zijn verplichtingen mocht opschorten moet de Overeenkomst en de bedoelingen van partijen daarbij worden uitgelegd en daarvoor acht het Hof de volgende feiten en omstandigheden van belang:
- in de tekst van de Overeenkomst wordt verwezen naar een aantal bijlagen (A tot en met I). Bijlage G is een notariële akte van 26 augustus 2015 waarin het Land Aruba een recht van erfpacht uitgeeft aan [geïntimeerde 1] betreffende het perceel (hierna: bijlage G of de erfpachtvoorwaarden 2015); bijlage H is een notariële akte van 1 november 2017 waarbij de erfpachtvoorwaarden en daarmee de beoogde bestemming van het perceel zijn gewijzigd (hierna: bijlage H of de gewijzigde erfpachtvoorwaarden 2017); bijlage I is een aannemingsovereenkomst met Jamer;
- zowel de Overeenkomst als alle bijlagen zijn geparafeerd door zowel [geïntimeerde 2] als [appellant];
- in de Overeenkomst is vermeld (in punt 6 van de considerans) dat [appellant] een due diligence-onderzoek heeft verricht, dat hij alles in overeenstemming met de door de wederpartij verstrekte gegevens heeft bevonden en in artikel VIII wordt dat nog eens bevestigd;
- om [appellant] in staat te stellen dat due diligence-onderzoek uit te voeren hebben de [geïntimeerden] aan hem twee gele mappen overhandigd;
- aan de hand van deze stukken werd de Overeenkomst opgesteld door een advocaat, mr. B.M. de Sousa, in de Spaanse taal, ten behoeve van [appellant].
due diligence
5.12
De [geïntimeerden] hebben gesteld dat in de genoemde gele mappen originele stukken over het bouwproject zaten, waaronder de bouwovereenkomst met Jamer, een rapport van 16 december 2017 met een taxatie van de stand van zaken van afbouw, stukken over de bouwvergunning, de erfpachtvoorwaarden, ministeriële beschikkingen over de bestemmingswijziging en de splitsing en stukken betreffende de op het perceel rustende hypotheken. [Appellant] heeft weliswaar erkend dat hij twee mappen met stukken heeft gekregen, maar betwist dat dit de stukken waren die zijn opgesomd in bijlage 1 bij de conclusie van dupliek (een inventarislijst van de inhoud van de mappen) en in de memorie van antwoord in principaal appel/memorie van grieven in incidenteel appel (randnummer 29).
5.13
Anders dan het Gerecht heeft geoordeeld (in 4.13 bestreden vonnis) acht het Hof aannemelijk dat de door de [geïntimeerden] gestelde stukken zich in de gele mappen bevonden. Ook als dit echter niet zo zou zijn staat vast dat [appellant] de belangrijke bijlagen G, H en I bij de Overeenkomst in ieder geval kende. Die bijlagen met aanduiding van hun inhoud zijn immers letterlijk in de Overeenkomst vermeld en de getuigen die aanwezig waren bij de ondertekening van de Overeenkomst hebben bevestigd (volgens hun verklaringen bij de akte van 19 april 2024) dat [appellant] alle pagina’s van de Overeenkomst en van alle bijlagen bij die overeenkomst heeft geparafeerd.
5.14
De [geïntimeerden] hebben op die wijze voldaan aan hun mededelingsplicht over de stand van zaken van het bouwproject en de daarvoor geldende voorwaarden. Op [appellant] rustte vervolgens als koper van een half-af bouwproject een onderzoeksplicht om de in de Overeenkomst vermelde documenten door te nemen en na te gaan of de mededelingen van de [geïntimeerden] juist waren, welke voorwaarden er golden voor de afbouw van de appartementen en wat de stand van zaken van die afbouw was. Dat hij kennelijk niet heeft voldaan aan die onderzoeksplicht is een feit dat voor zijn risico komt.
opschortingsgrond a-stand van zaken bouwproject
5.15
Wat betreft de stand van zaken van het bouwproject geldt bovendien dat de overeenkomst met Jamer als bijlage I bij de Overeenkomst zat en dat een taxatie van het bouwwerk uit december 2017 voorhanden was (conclusie van antwoord, productie 4) waaruit kan worden opgemaakt dat de appartementen al voor 65% waren afgebouwd. [Appellant] heeft niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij dit taxatierapport kende. Bovendien heeft [appellant] in Aruba een aannemingsbedrijf en hij kon dus zelf eenvoudig constateren hoe ver de bouw gevorderd was. Zijn onbekendheid met de stand van het bouwproject (de hiervoor in 5.10 genoemde reden (a) voor opschorting) is daarmee niet gegrond.
opschortingsgrond b-bekendheid met RBC-hypotheek
5.16 [
[Appellant] wist dat er een hypotheek van CMB op het perceel rustte; dit staat namelijk vermeld in de notariële akte die als bijlage H bij de Overeenkomst zat. Vast staat dat die hypothecaire lening door RBC is overgenomen van CMB tegen gelijke voorwaarden, maar tegen een lagere rente. Het is dus niet zo dat [appellant] plotsklaps (één dag voor het sluiten van de Overeenkomst) op de hoogte raakte van het bestaan van een (tweede) hypotheek. Het Hof is het eens met de gelijkluidende beslissing van het Gerecht op dit punt in 4.9 van het bestreden vonnis en neemt de motivering daarvoor over. De conclusie is dat reden (b) voor de opschorting evenmin gegrond is.
opschortingsgrond c-aangevallen oordelen Gerecht
5.17
Het Gerecht heeft aangenomen (in 4.11 bestreden vonnis) dat de vordering tot levering van de appartementsrechten direct opeisbaar was en dat het de bedoeling van partijen was dat de overdracht van de appartementsrechten meteen na ondertekening van de Overeenkomst zou gebeuren. Het Gerecht heeft verder aangenomen (in 4.13) dat de erfpachtvoorwaarden aan onmiddellijke levering van de appartementsrechten in de weg stonden (vanwege een overdrachtsbeperking) en dat [appellant] niet op de hoogte was van die overdrachtsbeperking. Het Hof beoordeelt hierna de juistheid van beide oordelen op grond van de stellingen van partijen in hoger beroep.
5.18
De [geïntimeerden] hebben deze beide oordelen (met name in hun incidenteel beroep) gemotiveerd aangevallen en hebben daarvoor onder meer het volgende aangevoerd:
- [ Appellant] wist dat het [geïntimeerde 1] niet was toegestaan om appartementsrechten over te dragen van nog niet afgebouwde appartementen;
- om die reden zijn partijen niet overeengekomen dat de appartementsrechten direct aan [appellant] zouden worden geleverd; die levering was gebonden aan de termijn voor afbouw van het appartementencomplex en de betaaltermijnen van de koopsom van de aandelen was ook gekoppeld aan die periode van afbouw;
- de overdrachtsbeperking in de erfpachtvoorwaarden 2015 gold alleen voor het bouwen van de kliniek; die kliniek is op 10 juni 2016 voltooid, zodat de termijn van drie jaar waarbinnen de in erfpacht uitgegeven domeingrond niet kon worden verkocht afliep op 10 juni 2019;
- die overdrachtsbeperking is echter niet van toepassing op de Overeenkomst, omdat daarin overeengekomen is dat 13 appartementsrechten aan [appellant] zouden worden overgedragen en niet dat het in erfpacht uitgegeven perceel domeingrond aan hem zou worden verkocht.
vordering tot levering appartementsrechten niet direct opeisbaar
5.19
Anders dan het Gerecht neemt het Hof niet aan dat de vordering tot levering van de appartementsrechten direct opeisbaar was en dus ook niet dat het de bedoeling van partijen was de overdracht van de appartementsrechten meteen te laten plaatsvinden na tekening van de Overeenkomst. Weliswaar staat er geen termijn voor levering van de appartementsrechten genoemd in de Overeenkomst, maar uitleg van de Overeenkomst in samenhang met de inhoud van de erfpachtvoorwaarden 2015 en de gewijzigde voorwaarden 2017 leiden tot dit oordeel, om de volgende redenen.
5.2
In de erfpachtvoorwaarden 2015 staat op p. 7 de volgende overdrachtsbeperking (hierna: de overdrachtsbeperking):
“Overdracht en splitsing recht van erfpacht
1. De Erfpachter kan het in erfpacht uitgegeven perceel domeingrond niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Minister overdragen(…) dan na een periode van drie (..) jaar. De periode van drie (..) jaar gaat in op de datum van voltooiing als hierboven bedoeld in het derde lid van het onderdeel Bouw- en Afbouwverplichting
2. De Erfpachter kan het recht van erfpacht op het in erfpacht uitgegeven perceel domeingrond niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Minister splitsen:
2.1
door overdracht van het recht van erfpacht op een gedeelte van de zaak;
(…)
2.3
door een of meer gebouwen met toebehoren staande op het erfpachtsperceel te splitsen in appartementsrechten (…)”.
5.21
Verwezen wordt naar de op p. 6 van de akte vermelde Bouw-en Afbouwverplichting (hierna: de afbouwverplichting):
“Bouw- en afbouwverplichting
1. De Erfpachter is verplicht op het in erfpacht uitgegeven perceel domeingrond binnen zes (..) maanden na de inschrijving van de akte van erfpachtuitgifte in de daartoe bestemde openbare registers met de bouw van de kliniek aan te vangen en de bouw regelmatig voort te zetten.
2. De erfpachter is verplicht de kliniek binnen een redelijke termijn doch niet langer dan twee (..) jaar geheel af te bouwen conform de van tevoren door de Dienst Openbare Werken goedgekeurde bouwtekeningen en afgegeven bouwvergunning.
3. Na het gereedkomen van de bouwwerken dient daarvan kennis te worden gegeven aan de Dienst Openbare Werken.
5.22
De [geïntimeerden] hebben gesteld dat deze afbouwverplichting (en daarmee de overdrachtsbeperking) alleen voor [geïntimeerde 1] gold, te weten dat zij verplicht was de kliniek binnen de in deze artikelen genoemde termijn af te bouwen. Vast staat dat de bouw van de kliniek gereedgemeld is op 10 juni 2016, zodat de overdrachtsbeperking niet meer gold na 10 juni 2019 (drie jaar nadien). [Appellant] heeft aangevoerd dat de overdrachtsbeperking ook gold voor de appartementen en dat dit betekende dat hij de appartementen niet (meteen) kon doorverkopen, terwijl dit wel overeengekomen was.
5.23
Het Hof is het eens met de [geïntimeerden] dat de overdrachtsbeperking opgenomen in de erfpachtvoorwaarden 2015 weliswaar voor [geïntimeerde 1] gold, maar niet van toepassing is op de overeenkomst met [appellant]. Partijen zijn immers niet overeengekomen dat domeingrond zou worden overgedragen aan [appellant], maar wel dat hij de appartementen zou afbouwen en dat 13 van de appartementsrechten aan hem zouden worden overgedragen. Volgens de letterlijke tekst van het in 5.20 genoemde artikel is deze overdrachtsbeperking dus niet van toepassing op hetgeen partijen overeengekomen zijn.
opschortingsgrond c gaat niet op
5.24
Hiermee is echter wel komen vast te staan dat er voor [geïntimeerde 1] een overdrachtsbeperking bestond, die gold tot 10 juni 2019. [Appellant] wist daarvan bij het aangaan van de Overeenkomst of kon daarvan weten. [Appellant] heeft genoemde artikelen immers kunnen lezen in de notariële akte van 1 augustus 2015; de inhoud van die akte, die als bijlage G bij de Overeenkomst zat, kende hij (hij heeft alle pagina’s geparafeerd). [appellant] heeft onvoldoende aangevoerd om aan te nemen dat de [geïntimeerden] hem hierover verkeerd hebben ingelicht. In het kader van zijn due diligence-onderzoek heeft [appellant] bovendien, naar valt aan te nemen, onderzoek kunnen doen naar de erfpachtvoorwaarden en (juridisch) advies kunnen vragen over de betekenis en reikwijdte van deze clausules. Dat [appellant] dat kennelijk niet (grondig) heeft gedaan komt voor zijn risico.
5.25 [
[Appellant] wist of kon dus weten dat deze overdrachtsbeperking aan onmiddellijke levering van de appartementsrechten in de weg stond. Dat de overdrachtsbeperking gold tot 10 juni 2019 past ook in de stellingen van de [geïntimeerden]. Volgens hen was het tijdstip waarop de appartementen geleverd moesten worden gebonden aan de termijn voor afbouw van het appartementencomplex en waren de betaaltermijnen van de koopsom van de aandelen (de laatste termijn moest eind mei 2019 worden betaald) ook gekoppeld aan die periode van afbouw.
5.26
De conclusie luidt dat [appellant] zich niet op de overdrachtsbeperking kon beroepen en dat opschortingsgrond c dus ook niet opgaat.
opschortingsgrond d-splitsing van de appartementsrechten
5.27
Vast staat dat een (juridisch geldige) splitsing van het perceel nog niet had plaatsgevonden op het moment van aangaan van de Overeenkomst. [Appellant] heeft aangevoerd dat de Overeenkomst zo moet worden uitgelegd dat [geïntimeerde 1] daarin garandeert (in artikel III sub b) dat (juridische) splitsing van de appartementen al had plaatsgevonden, terwijl dit niet zo bleek te zijn.
5.28
Ook staat vast dat voor splitsing toestemming van de minister nodig was. De [geïntimeerden] hebben gesteld (bij dupliek, p.5 e.v. ) dat die toestemming al was gegeven bij ministeriele beschikking van 9 november 2017, dat de notaris al begonnen was met het proces van splitsing, maar dat daarvoor alleen nog een notariële akte nodig was en dat die nog niet was opgemaakt omdat [appellant] de notaris niet betaald had. [Appellant] heeft deze stellingen niet betwist en heeft dus ook niet betwist dat hij op de hoogte was van de toestemming van de minister en de aanvang van de splitsingsprocedure. [Appellant] heeft slechts aangevoerd (in zijn pleitnota bij het Gerecht p.4) dat niet is overeengekomen dat hij de kosten van de splitsingsakte zou moeten dragen en dat [geïntimeerde 1] dit moest betalen.
5.29
In het midden kan blijven aan welke partij het te wijten is dat de splitsingsprocedure nog niet geheel was voltooid bij het aangaan van de Overeenkomst. Ook al zou dit aan [geïntimeerde 1] te wijten zijn dan levert dit hooguit een geringe tekortkoming op die makkelijk teniet gedaan kon worden en geen opschorting door [appellant] (als eerst presterende partij) rechtvaardigt. De conclusie luidt dat [appellant] zich op 8 juli 2019 niet met recht kon beroepen op opschortingsgrond d.
[Appellant] was in verzuim: [geïntimeerde 1] mocht haar verplichtingen opschorten
5.3
Gelet op het geheel van de samenhangende verplichtingen uit de meerpartijenovereenkomst moet [appellant] worden beschouwd als degene die het eerst moest presteren, door het betalen van de koopprijs voor de aandelen binnen de termijnen die daarvoor waren overeengekomen. Zoals hiervoor is overwogen (in 5.9) heeft [appellant] dit nagelaten, is hij daardoor al op 7 oktober 2018 in verzuim geraakt en mocht [geïntimeerde 1] daarom de nakoming van haar verplichtingen opschorten. [Appellant] heeft, gelet op het voorgaande, onvoldoende aangevoerd om aan te nemen dat er goede gronden waren om te vrezen dat [geïntimeerde 1] haar verplichtingen (waaronder de verplichting tot splitsing en levering van de appartementen) niet zou gaan nakomen. [Appellant] kan zich dus niet beroepen op artikel 6:263 lid 1 BW Pro.
tussenconclusie: incidenteel beroep gaat op - verweren [appellant] falen
5.31
Uit het voorgaande volgt dat het door de [geïntimeerden] ingestelde (incidentele) beroep slaagt. Dat betekent dat door [appellant] in de procedure bij het Gerecht aangevoerde en verworpen of niet behandelde stellingen door het Hof moeten worden beoordeeld.
5.32 [
[Appellant] heeft in de conclusie van repliek aangevoerd dat er sprake is van dwaling en onrechtmatig handelen van de [geïntimeerden] doordat deze hem voorafgaand aan de Overeenkomst geen juiste voorstelling van zaken hebben gegeven en hem daarmee hebben misleid. [Appellant] voert daartoe dezelfde feiten en omstandigheden aan die hij aan zijn beroep op opschorting ten grondslag heeft gelegd en die door het Hof daarvoor onvoldoende zijn bevonden. Die feiten en omstandigheden leiden niet tot de conclusie dat de [geïntimeerden] aan [appellant] een onjuiste voorstelling van zaken hebben gegeven en zijn dus ook onvoldoende grond voor zijn beroep op dwaling of op onrechtmatig handelen. [Appellant] heeft zich ook nog beroepen op ongerechtvaardigde verrijking van de [geïntimeerden]; dat beroep zal hierna worden behandeld.
ontbinding Overeenkomst door AZPIH was terecht
5.33
Uit het voorgaande volgt dat [appellant] zich op 8 juli 2019 onterecht op opschorting van zijn verplichtingen heeft beroepen en dat de Overeenkomst is ontbonden door de buitengerechtelijke verklaring van AZPIH van dezelfde datum.
ongedaanmaking terzake betaalde koopsom
5.34
De ontbinding van de Overeenkomst brengt met zich mee dat op grond van die Overeenkomst geleverde prestaties ongedaan gemaakt moeten worden. Het Gerecht heeft vastgesteld (in 4.14) dat de aan [appellant] geleverde aandelen in EPIC inmiddels weer aan AZPIH zijn overgedragen. Tegen dit oordeel zijn geen grieven gericht en evenmin tegen de vaststelling van het Gerecht dat [appellant] in totaal Afl 564.240 aan koopsom voor die aandelen aan AZPIH heeft betaald. Het Hof gaat dus uit van dit laatste bedrag (hoewel partijen in eerste aanleg ieder andere bedragen hebben genoemd).
verrekening betaalde koopsom met boete
5.35
AZPIH is dus verplicht Afl 564.240 terug te betalen aan [appellant]. Het Gerecht heeft overwogen (in 4.19) dat AZPIH geen aanspraak kan maken op de boete van USD 500.000 (die wordt vermeld in artikel IX sub c van de Overeenkomst) omdat het Gerecht haar verklaring tot ontbinding niet gegrond acht. Nu het Hof oordeelt dat AZPIH de Overeenkomst wel degelijk terecht heeft ontbonden wegens wanprestatie van [appellant] geldt dat AZPIH wel aanspraak heeft op deze boete en zich ter zake op verrekening kan beroepen. Dit betekent dat de vordering van [appellant] tot terugbetaling van de koopprijs zal worden afgewezen.
ongedaanmaking terzake bouwuitgaven [appellant]
5.36 [
[Appellant] heeft in eerste aanleg aangevoerd dat hij en het door hem ingeschakelde (familie)bedrijf GTS in het kader van de Overeenkomst kosten hebben gemaakt voor de afbouw van de appartementen (in totaal Afl 1.790.675). [Appellant] vordert deze kosten terug in het kader van ongedaanmaking van op grond van de Overeenkomst door hem of GTS verrichtte prestaties, dan wel als schadevergoeding (omdat de [geïntimeerden] onrechtmatig hebben gehandeld door een onjuiste voorstelling van zaken te geven) dan wel omdat de [geïntimeerden] ongerechtvaardigd verrijkt zijn (doordat er door [appellant]/GTS is bijgedragen aan de afbouw van de appartementen en dit dus ten goede is gekomen van de [geïntimeerden]).
5.37
Het Gerecht heeft deze vordering afgewezen (in 4.21) omdat [appellant] deze kosten niet kon vorderen wegens een cessie van deze vordering op GTS. Tegen deze beslissing heeft [appellant] bezwaar gemaakt in het door hem ingediende (principale) hoger beroep. Het Hof beoordeelt deze vordering opnieuw.
5.38
Uit de overgelegde akte van cessie (productie 3 bij conclusie van repliek) blijkt (anders dan het Gerecht heeft overwogen) dat GTS deze vordering heeft gecedeerd aan [appellant] (en niet andersom). In zoverre gaat het principaal beroep op, maar dit leidt naar het oordeel van het Hof niet tot toewijzing van de vordering om de volgende redenen.
5.39
De [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat [appellant] noch GTS enig geld (of mankracht) hebben geïnvesteerd in het afbouwen van de appartementen. Alleen het aannemingsbedrijf Jamer heeft tot 15 januari 2019 werkzaamheden verricht aan het appartementencomplex en is daarmee gestopt nadat dit bedrijf niet meer betaald werd door [appellant] (dit blijkt volgens de [geïntimeerden] uit een verklaring namens dit bedrijf, overgelegd als productie 15 bij conclusie van dupliek). Toen een bouwaudit op verzoek van [appellant] uitwees wat de waarde was van het dan toe door Jamer gebouwde en vast stelde dat nog een aanzienlijk bedrag nodig was voor de afbouw, heeft [appellant] namens Epic de aannemingsovereenkomst met Jamer ontbonden (op 26 februari 2019). [Appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het Gerecht (op 17 december 2021) bevestigd dat zijn bedrijf slechts tot februari/maart 2019 werkzaamheden heeft verricht aan het appartementengebouw en daarna daarmee is gestopt.
5.40 [
[Appellant] heeft deze gemotiveerde en met stukken onderbouwde stellingen van de [geïntimeerden] niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken. Dat [appellant] in de relatief korte periode van 15 januari 2019 tot eind februari 2019 voor een bedrag van bijna Afl 1.8 miljoen aan bouwkosten zou hebben gespendeerd komt het Hof niet aannemelijk voor. Op [appellant] rust bovendien de stelplicht en bewijslast van de hoogte van deze vordering. In de conclusie van repliek (p. 16 bovenaan) verwijst [appellant] slechts (zonder enige toelichting) naar een overzicht van bouwkosten (productie 4 bij die conclusie) met daarbij een dik pakket losse stukken, waaronder facturen, betalingsbewijzen en kassabonnen. Ook bij dit overzicht zit geen enkele toelichting wat voor soort kosten het betreft, wanneer die precies gemaakt zijn en in hoeverre die verband houden met of bijgedragen hebben aan de afbouw van de appartementen (en dus tot verrijking van de [geïntimeerden] hebben geleid). De [geïntimeerden] hebben de door [appellant] opgevoerde schadeposten bovendien gemotiveerd weersproken. Daarop is geen (voldoende gemotiveerde) reactie van [appellant] gekomen.
5.41
De conclusie luidt dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat hij bouwkosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen op grond van ongedaanmaking van geleverde prestaties uit hoofde van de ontbonden overeenkomst, op grond van onrechtmatig handelen van de [geïntimeerden] of op grond van ongerechtvaardigde verrijking van die vennootschappen. Aan het door [appellant] in hoger beroep gedane bewijsaanbod komt het Hof daarom niet toe.
6.Slotsom
6.1
Uit het voorgaande blijkt dat het principaal beroep deels gegrond is, maar niet tot toewijzing van de vorderingen van [appellant] leidt. Het incidenteel beroep is gegrond en leidt tot vernietiging van het bestreden vonnis, met afwijzing van alle vorderingen van [appellant]. [Appellant] zal (net als bij het Gerecht) niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn vordering jegens [geïntimeerde 2].
6.2 [
[Appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn vordering jegens [geïntimeerde 2];
wijst alle vorderingen van [appellant] af;
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure bij het Gerecht aan de zijde van de [geïntimeerden], tot op heden begroot op Afl 24.000 aan salaris voor de gemachtigde en in de kosten van het hoger beroep, tot op heden begroot op Afl 269 aan verschotten en Afl 36.000 aan salaris voor de gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente over deze proceskosten vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. C.G. ter Veer, E.W.A. Vonk en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 30 juli 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.