Uitspraak
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Eerste tussenbeschikking
betreffende een verzoek op grond artikel 3:200a e.v. van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot toekenning van de grond behorende tot de langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap:
VETTER
te Curaçao, groot 207.226 m2,
gelegen ten noorden van Abrahams, ook bekend als Plantage Vetter,
omschreven in meetbrief no. 561 van 2003 (Plantageregister no. 110),
ten name staand van [Naam 1],
geboren en overleden in de 19e eeuw.
In de bestreden beschikking van het Gerecht in eerste aanleg, zittingsplaats Curaçao, van 11 juni 2020 zijn als
belanghebbenden(met nummer) aangemerkt:
belanghebbenden(met nummer) aangemerkt:
1. [Belanghebbende 1], 2. [Belanghebbende 2], 3. [Belanghebbende 3], 4. Belanghebbende 4], 5. [Belanghebbende 5], 6. [Belanghebbende 6], 7. [Belanghebbende 7], 8. [Belanghebbende 8], 9. [Belanghebbende 9], 10. [Belanghebbende 10], 11. [Belanghebbende 11], 12. [Belanghebbende 12],13. [Belanghebbende 13], 14. [Belanghebbende 14], 15. [Belanghebbende 15],16. [Belanghebbende 16], 17. [Belanghebbende 17], 18. [Belanghebbende 18],19. [Belanghebbende 19], 20. [Belanghebbende 20], 21. [Belanghebbende 21],22. [Belanghebbende 22], 23. [Belanghebbende 23], 24. [Belanghebbende 24],25. [Belanghebbende 25], 26. [Belanghebbende 26], 27. [Belanghebbende 27],28. [Belanghebbende 28], 29. [Belanghebbende 29], 30. [Belanghebbende 30],31. [Belanghebbende 31], 32. [Belanghebbende 32], 33. [Belanghebbende 33],34. [Belanghebbende 34], 35. [Belanghebbende 35], 36. [Belanghebbende 36],37. [Belanghebbende 37], 38. [Belanghebbende 38], 39. [Belanghebbende 39],40. [Belanghebbende 40], 41. [Belanghebbende 41], 42. [Belanghebbende 42],43. [Belanghebbende 43], 44. [Belanghebbende 44], 45. [Belanghebbende 45],46. [Belanghebbende 46], 47. [Belanghebbende 47], 48. [Belanghebbende 48],49. [Belanghebbende 49], 50. [Belanghebbende 50], 51. [Belanghebbende 51],52. [Belanghebbende 52], 53. [Belanghebbende 53], 54. [Belanghebbende 54],55. [Belanghebbende 55], 56. [Belanghebbende 56], 57. [Belanghebbende 57],58. [Belanghebbende 58], 59. [Belanghebbende 59], 60. [Belanghebbende 60],61. [Belanghebbende 61], 62. [Belanghebbende 62], 63. [Belanghebbende 63],64. [Belanghebbende 64], 65. [Belanghebbende 65], 66. [Belanghebbende 66],67 [Belanghebbende 67], 68. [Belanghebbende 68], 69. [Belanghebbende 69],70. [Belanghebbende 70], 71. [Belanghebbende 71], 72. [Belanghebbende 72],73. [Belanghebbende 73], 74. [Belanghebbende 74], 75. [Belanghebbende 75], 76. [Belanghebbende 76],
77. [Belanghebbende 77], 78. [Belanghebbende 78],79. [Belanghebbende 79], 80. [Belanghebbende 80],
77. [Belanghebbende 77], 78. [Belanghebbende 78],79. [Belanghebbende 79], 80. [Belanghebbende 80],
te Curaçao en Nederland,
verzoekers,
gemachtigde: advocaat mr. L.L.A. Davelaar-Franklin,
gemachtigde: advocaat mr. L.L.A. Davelaar-Franklin,
met als verschenen belanghebbenden, veelal tevens verzoekers:
81 [Belanghebbende 81], 82. [Belanghebbende 82], 83. [Belanghebbende 83], 84. [Belanghebbende 84], 85. [Belanghebbende 85], 86. [Belanghebbende 86], 87. [Belanghebbende 87], 88. [Belanghebbende 88], 89. [Belanghebbende 89], 90. [Belanghebbende 90], 91. [Belanghebbende 91], 92. [Belanghebbende 92], 93. [Belanghebbende 93] en94. [Belanghebbende 94],
te Curaçao en Nederland,
gemachtigde: oud-notaris mr. M.L. Alexander,
en
95 [Belanghebbende 95] en96. [Belanghebbende 96],
te Curaçao,
gemachtigde: advocaat mr. A.V.G. Rooijer,
en
97 [Belanghebbende 97],
te Curaçao,
gemachtigde: advocaat mr. A.V.G. Rooijer en advocaat mr. A.K. Kleinmoedig,
en
98 [Belanghebbende 98], 99. DE STICHTING PLANTAGE VETTER, 100. [Belanghebbende 100], 101. [Belanghebbende 101], 102. [Belanghebbende 102], 103. [Belanghebbende 103], 104. [Belanghebbende 104], 105. [Belanghebbende 105], 106. [Belanghebbende 106], 107. [Belanghebbende 107], 108. [Belanghebbende 108], 109. [Belanghebbende 109], 110. [Belanghebbende 110], 111. [Belanghebbende 111], 112. [Belanghebbende 112], 113. [Belanghebbende 113], 114. [Belanghebbende 114], 115. [Belanghebbende 115], 116. [Belanghebbende 116], 117. [Belanghebbende 117], 118. [Belanghebbende 118], 119. [Belanghebbende 119], 120. [Belanghebbende 120], 121. [Belanghebbende 121], 122. [Belanghebbende 122], 123. [Belanghebbende 123], 124. [Belanghebbende 124], 125. [Belanghebbende 125], 126. [Belanghebbende 126], 127. [Belanghebbende 127], 128. [Belanghebbende 128], 129. [Belanghebbende 129], 130. [Belanghebbende 130], 131. [Belanghebbende 131], 132. [Belanghebbende 132, 133. [Belanghebbende 133], 134. [Belanghebbende 134], 135. [Belanghebbende 135], 136. [Belanghebbende 136], 137. [Belanghebbende 137], 138. [Belanghebbende 138], 139. [Belanghebbende 139], 140. [Belanghebbende 140], 141. [Belanghebbende141,
te Curaçao,
gemachtigde: advocaat mr. A.K. Kleinmoedig,
en
142. [Belanghebbende 142],
te Curaçao,
verschenen in persoon,
en
de openbare rechtspersoon
HET LAND CURAÇAO,
HET LAND CURAÇAO,
te Curaçao,
gemachtigde: advocaat mr. H.M. van Rossum,
en
ANDERE BELANGHEBBENDEN,
al dan niet verschenen, aan wie een openbare oproeping is gedaan en die van de processtukken kunnen kennisnemen via de website van het Gemeenschappelijk Hof (www.gemhofvanjustitie.org/uitspraken/onverdeelde-boedels).
Tegen het vonnis van het Gerecht in eerste aanleg zijn
drie principale appelsen
twee incidentele appelsingesteld:
drie principale appelsen
twee incidentele appelsingesteld:
Appel CUR2020H00234
[Belanghebbende 83](nr. 83),
[Belanghebbende 90](nr. 90) en [
Belanghebbende 85](nr. 85),
[Belanghebbende 90](nr. 90) en [
Belanghebbende 85](nr. 85),
in dezen woonplaats gekozen hebbende ten kantore van hun gemachtigde,
hierna te noemen: [Naam 2 c.s.],
Belanghebbenden in principaal appel en geïntimeerden in het door de hierna te noemen [Naam 3 c.s.] (nr. 98) ingesteld incidenteel appel,
gemachtigde: mr. M.L. Alexander,
Appel CUR2020H00235
[Belanghebbende 1](nr. 1) en andere niet bij name genoemde belanghebbenden,
in dezen woonplaats gekozen hebbende ten kantore van hun gemachtigde,
hierna te noemen: Naam [Naam 4 c.s.],
Belanghebbenden in principaal appel en geïntimeerden in het door de hierna te noemen [Naam 3 c.s.] (nr. 98) c.s. ingesteld incidenteel appel,
gemachtigde: mr. L.L.A. Davelaar-Franklin,
Appel CUR2020H00238
[Naam 3 c.s.](nr.98) (nrs 99-141) en [
Belanghebbende 97](nr. 97),
Belanghebbende 97](nr. 97),
in dezen woonplaats gekozen hebbende ten kantore van hun gemachtigden,
hierna te noemen: [Naam 5 c.s.],
Belanghebbenden,
gemachtigden: mrs. A.K. Kleinmoedig en A.V.G. Rooijer.
1.Het verloop van de procedure
In alle drie appels
1.1.
Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht), wordt verwezen naar de tussen partijen op 11 juni 2020 uitgesproken eindbeschikking (ECLI:NL:OGEAC:2020:321) en de dertien daaraan voorafgaande, in de eindbeschikking onder 1 opgesomde, tussenbeschikkingen. De inhoud van deze beschikkingen geldt als hier ingevoegd.
Appel CUR2020H00234
1.2. [
[Naam 2 c.s.] zijn bij beroepschrift, met producties, op 21 juli 2020 in hoger beroep gekomen van voornoemde eindbeschikking. In het beroepschrift hebben zij de beroepsgronden geformuleerd en toegelicht. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof de beschikking waarvan beroep zal vernietigen en alsnog ermee rekening zal houden dat [Naam 1] niet één kind maar zeker vijf kinderen had en hen als gebruikers een kavel zal toekennen, zo mogelijk in eigendom.
1.3.
Bij e-mail van 3 maart 2021 hebben [Naam 2 c.s.] producties ingezonden.
1.4.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben [Naam 5 c.s.] incidenteel appel ingesteld; zie verder hierna rov. 1.11.
Appel CUR2020H00235
1.5. [
[Naam 4 c.s.] zijn bij beroepschrift, met producties, op 22 juli 2020 in hoger beroep gekomen van voornoemde eindbeschikking en voor zover noodzakelijk van alle daaraan voorafgegane tussenbeschikkingen. In het beroepschrift hebben zij de beroepsgronden geformuleerd en toegelicht. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof de eindbeschikking en aldaar genoemde twee tussenbeschikkingen waarvan beroep gedeeltelijk zal vernietigen en een beschikking zal geven met inachtneming van de gronden zoals in het beroepschrift geponeerd.
1.6. [
[Naam 4 c.s.] hebben bij brief d.d. 4 maart 2021 producties ingezonden.
1.7.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben [Naam 5 c.s.] incidenteel appel ingesteld; zie verder hierna rov. 1.11.
Appel CUR2020H00238
1.8. [
[Naam 5 c.s.] zijn bij beroepschrift, met producties, op 23 juli 2020 in hoger beroep gekomen van voornoemde eindbeschikking en alle daaraan voorafgaande beschikkingen. In het beroepschrift hebben zij een groot aantal als grieven 1 tot en met 28 genummerde beroepsgronden geformuleerd en toegelicht. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof de beschikking waarvan beroep al dan niet gedeeltelijk zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende hun zelfstandige verzoeken zal toewijzen en de verzoeken van de geïntimeerden zal afwijzen, met veroordeling van geïntimeerden, zo mogelijk hoofdelijk, in de proceskosten van beide instanties.
1.9. [
[Naam 5 c.s.] hebben bij brief d.d. 3 maart 2021 producties ingezonden.
In alle drie appels
1.10.
Op 9 maart 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De gemachtigden mr. Alexander, mr. Kleinmoedig en mr. Davelaar zijn verschenen, evenals een aantal belanghebbenden. Voor [Naam 2 c.s.] en [Naam 4 c.s.] is tevens verschenen mw. [Naam 6], deskundige in archiefonderzoek. Alle gemachtigden, mw. [Naam 6] en [Belanghebbende 98] hebben het woord gevoerd. De gemachtigden hebben pleitnota’s overgelegd; bij die van mr. Kleinmoedig zijn producties gevoegd.
1.11.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben [Naam 5 c.s.] in de appellen van [Naam 2 c.s.] en [Naam 4 c.s.] een verweerschrift ingediend. Daarin zijn die appels bestreden. [Naam 5 c.s.] hebben tevens in die appels incidenteel appel ingesteld en daarin geconcludeerd:
zoveel mogelijk uitvoerbaar de taken van de Stichting Plantage Vetter als onzijdig persoon zodanig vast te stellen dat deze in die zin komt te luiden dat de Stichting Plantage Vetter wordt benoemd tot onzijdig persoon (artikel 3: 181 BW) ter vertegenwoordiging van de overige - naast partijen 97 tot en met 141 - bekende en onbekende deelgenoten in de staken [Naam 7], [Naam 8], [Naam 9] en [Naam 10] en voorts andere deelgenoten in de nalatenschap van [Naam 1] of een door Uw Edelachtbaar College in goede justitia te bepalen vaststelling van de taken van de Stichting Plantage Vetter.
1.12.
Het Hof heeft ter zitting bepaald dat heden een tussenbeschikking zal worden gegeven.
2.De ontvankelijkheid
2.1.
Er zijn drie afzonderlijke appels ingesteld. Daardoor worden dan drie naast elkaar bestaande procedures in hoger beroep aanhangig. De Belanghebbende in een appel kan in een ander appel incidenteel appel instellen.
2.2. [
[Naam 2 c.s.] en [Naam 4 c.s.] krijgen de gelegenheid een verweerschrift in incidenteel appel in te dienen.
2.3.
De principale en incidentele Belanghebbenden zijn tijdig en op de juiste wijze in hoger beroep gekomen en kunnen daarin worden ontvangen.
3.Griffierecht
3.1. [
[Naam 5 c.s.] maken aanspraak op de gehele Plantage Vetter. Zij hebben een taxatierapport overgelegd (productie 33 bij beroepschrift) met als uitkomst dat de marktwaarde van de plantage NAf 4.144.452,- zou zijn.
3.2.
De griffier stelt zich op het standpunt dat [Naam 5 c.s.] NAf 15.000,- aan griffierecht verschuldigd is, in plaats van het betaalde bedrag van NAf 900,-. [Naam 5 c.s.] dienen dus NAf 14.100,- na te betalen. [Naam 5 c.s.] krijgt tot 4 mei 2021 de tijd nabetaling te verrichten.
3.3. [
[Naam 5 c.s.] dienen zich bij akte hierover uit te laten en bewijs van betaling over te leggen
3.4.
Wordt het appel van [Naam 5 c.s.] niet doorgezet, dan blijft wel het incidenteel appel in de twee andere appels overeind. Ook kunnen [Naam 5 c.s.] als belanghebbenden in hoger beroep verweer voeren. Aan hen kan dan echter niet méér worden toegewezen dan het Gerecht heeft gedaan.
4.De gronden
Voor de gronden van de appels wordt verwezen naar de beroepschriften en de verweerschriften.
5.Beoordeling
5.1.
Het gaat hier om een procedure, bedoeld in artikel 3:200a e.v. BW. Voor het Hof is dit het derde geval in appel: na Plantage Rancho (eindbeschikking Hof van 30 januari 2018, ECLI:NL:OGHACMB:2018:46; cassatieberoep verworpen door HR 14 februari 2020, ECLI:NL:HR:2020:257) en Plantage Tucacas (tussentijds appel: tussenbeschikking ECLI:NL:OGHACMB:2019:236). In de bestreden beschikking (rov. 4.44-4.46 onder i-xxix) zijn de algemene uitgangspunten die het Hof in die zaak-Rancho formuleerde weergegeven.
5.2.
Uitgangspunt in de bestreden beschikking is – het Gerecht baseerde zich daarbij op inlichtingen uit de burgerlijke stand en de basisadministratie persoonsgegevens (zie productie 10 van [Naam 2 c.s.] bij de e-mail d.d. 3 maart 2021) – dat degene die volgens de openbare register eigenaar was, te weten de in de 19e eeuw overleden [Naam 1], slechts één kind had (rov. 4.7), van wie [Naam 5] afstammen (rov. 4.10). Dit bracht het Gerecht tot toepassing van de hybride regeling van artikel 3:200a lid 3 BW (rov. 4.20-4.23).
5.3. [
[Naam 2 c.s.] en [Naam 4 c.s.] stellen aan de hand van onderzoeksresultaten uit het Nationaal Archief Curaçao, bijeengebracht door mw. [Naam 6], dat [Naam 1 ] tenminste vijf kinderen had.
5.4.
Het een en ander roept reminiscenties op van de voornoemde zaak-Plantage Tucacas. In die zaak had het Gerecht eveneens, op basis van inlichtingen uit de burgerlijke stand en de basisadministratie persoonsgegevens, als uitgangspunt genomen dat de oorspronkelijke eigenaar, [Naam 11] ([datum] 1814 – [datum] 1903), één kind had, van wie de familie C. c.s. afstamde. In die zaak wezen in het Nationaal Archief Curaçao, eveneens door mw. [Naam 6], vergaarde gegevens uit dat er meer kinderen, te weten zes, waren. Het bewijst dat bij boedels uit de 19e eeuw men niet kan volstaan met recherches bij de burgerlijke stand en basisregistratie persoonsgegevens, maar ook het Nationaal Archief Curaçao in moet; verg. in deze zaak de parenteel die als productie 9 bij de e-mail van [Naam 2 c.s.] d.d. 3 maart 2021 was gevoegd.
5.5.
In de onderhavige zaak-Plantage Vetter stellen [Naam 2 c.s.] en [Naam 4 c.s.] onder verwijzing naar zojuist bedoelde parenteel dat blijkens het burgerregister [Naam 1] in 1833 al vier kinderen had, onder wie zoon [Naam 12] van wie [Naam 5 c.s.] afstammen; later is ten minste nog één kind geboren. Het Hof wil, bij akte van [Naam 2 c.s.] en [Naam 4 c.s.], een duidelijke foto(kopie), met transcriptie, van deze inschrijving in het burgerregister ontvangen.
5.6.
Omdat de voorvader van [Naam 5 c.s.] een van de vier desbetreffende ingeschreven kinderen is en nimmer in twijfel is getrokken dat de moeder van die voorvader de [Naam 1] is die als eigenaar van Vetter is ingeschreven, acht het Hof het niet nodig – anders dan ter zitting voorlopig is geoordeeld – dat getracht wordt een link tussen de in de door [Naam 2 c.s.] en [[Naam 4 c.s.]ingeroepen parenteel bedoelde [Naam 1] en Vetter in het archief te vinden.
5.7.
In de bestreden beschikking heeft het Gerecht aangenomen (rov. 4.9) dat de familie [Naam van Naam 2 en 4 c.s.] slechts afstamt van een beheerder van Vetter en diens broer. Op de vraag van het Hof aan mw. [Naam 6] of er afstammingsbanden zijn tussen de familie [Naam van Naam 2 en 4 c.s.] en een van de kinderen van [Naam 1] was het antwoord; met 100% zekerheid. Het Hof heeft geen reden daaraan te twijfelen.
5.8. [
[Naam 5 c.s.] trekken de bevindingen van mw. [Naam 6] in twijfel, vooralsnog ongemotiveerd, maar mr. Kleinmoedig heeft ter zitting aangekondigd dat alle door mw. [Naam 6] bijeengebrachte gegevens geverifieerd zullen worden door een door de familie [Naam 5 c.s.] aangezochte deskundige in archiefonderzoek. Het Hof verlangt van [Naam 2 c.s.] en [Naam 4 c.s.] dat zij bij akte voldoende gegevens verschaffen om dat verificatiewerk te vergemakkelijken. Ter besparing van kosten en moeite kan met vermelding van vindplaatsen in de door hen verschafte gegevens worden volstaan.
5.9.
Blijft de stelling van [Naam 2 c.s.] en [Naam 4 c.s.] omtrent het aantal kinderen van [Naam 1] overeind, dan ontvalt de basis aan de toepassing van de hybride regeling van artikel 3:200a lid 3 BW. De waarde van het aandeel van [Naam 5 c.s.] is dan ‘zeer gering’ (artikel 3:200a lid 1 BW). Het Hof zal dan geheel Vetter afwikkelen, voor zover nog niet door het Gerecht onbestreden verricht, met toepassing van de algemene regeling van artikel 3:200a e.v. BW. Denkbaar is dat dan de eigendom van geheel Vetter aan het Land wordt toegekend.
5.10.
Blijft de stelling van [Naam 2 c.s.] en [Naam 4 c.s.] omtrent de afstamming van de familie [Naam van Naam 2 en 4 c.s.] van een der kinderen van [Naam 1] overeind, dan komen leden van de familie [Naam van Naam 2 en 4 c.s.] op gelijke voet met leden van de familie [Naam 5 c.s.] in aanmerking eventueel als gebruiker te worden aangewezen.
5.11.
Het Gerecht (rov. 4.42) heeft, afgezien van de toedeling aan de Stichting Plantage Vetter (de familie [Naam 5 c.s.]), alleen de thans in Vetter wonenden als gebruiker aangemerkt. De beslissing van het Hof dienaangaande zal later worden genomen.
5.12.
Denkbaar is dat personen die zijn opgegroeid in Vetter maar er thans niet wonen ook in aanmerking komen. Zij zullen dan wel een bouwplicht en een zelfbewoningsplicht hebben en aan inkomenseisen moeten voldoen (zie hierna rov. 5.18).
5.13.
Anders dan in de zaak-Rancho, is er in Vetter een tekort aan kavels. Het Hof nodigt de familie [Naam van Naam 2 en 4 c.s.] en [Naam 5 c.s.] uit nu al na te denken – voor het geval dat het Hof beslist om ook niet-bewoners als gebruiker aan te wijzen (zoals in Rancho) – over een volgorde van pretendenten en over de selectiecriteria. Moet de helft naar de familie-[Naam 5 c.s.] en de helft naar de familie-[Naam van Naam 2 en 4 c.s.]? De inkomenseisen (rov. 5.18), bouwplicht (rov. 5.14-5.15) en zelfbewoningsplicht (rov. 5.14) vormen barrières. Moet er eventueel bij teveel gegadigden met gelijke nauwe band met Vetter worden geloot?
5.14.
In dit verband oordeelt het Hof dat niet alleen een toekomstige erfpachter, maar ook een toekomstige eigenaar voornemens moet zijn daadwerkelijk in Vetter te wonen en verplicht zijn binnen zes maanden na overdracht of vestiging te bouwen (algemeen uitgangspunt x uit Rancho). Het karakter van de regeling van artikel 3:200a e.v. BW als sociale regeling brengt dat mee.
5.15.
Wat betreft de zelfbewoningsplicht zij verwezen naar voornoemde uitspraak van de Hoge Raad in de zaak-Rancho, ECLI:NL:HR:2020:257:
5.2.1
Onderdeel b van middel I is gericht tegen rov. 3.19 van de eindbeschikking, waarin het hof heeft geoordeeld dat het Land, gelet op het sociale karakter van de wetgeving, zich bij uitgifte van de kavels in redelijkheid op het standpunt kan stellen, in elk geval als het om braakliggende kavels gaat, dat in beginsel de gebruiker zelf ter plaatse moet gaan wonen. Het onderdeel klaagt dat dit oordeel onjuist en zonder nadere motivering onbegrijpelijk is, omdat het sociale karakter van de wetgeving niet zonder meer meebrengt dat het Land zich bij uitgifte in redelijkheid op dat standpunt kan stellen. Bovendien volgt uit de wettelijke regeling zelf het uitgangspunt dat een verhuurder als gebruiker voorgaat op een huurder (art. 3:200b lid 2 BWC). Een gebruiker hoeft dus niet ter plekke te wonen, ook niet als het gaat om een nu nog braakliggende kavel, aldus het onderdeel.
5.2.2
Dit onderdeel faalt.
Art. 3:200e lid 2 BWC bepaalt dat het Land de onroerende zaak, na ontwikkeling daarvan, geheel of gedeeltelijk aan de gebruikers dient uit te geven. Bij die uitgifte heeft het Land, blijkens de tweede volzin van art. 3:200e lid 2 BWC, de mogelijkheid de vervreemding of ingebruikgeving aan derden voor een bepaalde tijd te beperken. Uit de wetsgeschiedenis van art. 3:200e BWC volgt dat naast anti-speculatievoorwaarden bij de uitgifte van de onroerende zaak ook andere gebruikelijke voorwaarden kunnen worden gesteld.1 Gelet hierop mag het Land aan de uitgifte van braakliggende kavels een zelfbewoningsplicht verbinden. Dit betreft immers een maatregel waarmee speculatie kan worden tegengegaan.
Voor zover het onderdeel betoogt dat er geen sprake kan zijn van een zelfbewoningsplicht omdat uit art. 3:200b lid 2 BWC volgt dat een verhuurder als gebruiker voorgaat op een huurder, gaat het uit van een onjuiste rechtsopvatting. Art. 3:200b lid 2 BWC bepaalt slechts dat het mogelijk is om de verhuurder van een onroerende zaak als gebruiker aan te wijzen boven de huurder. Dit betekent echter niet dat het in alle gevallen, na de ontwikkeling en uitgifte van de onroerende zaak door het Land, is toegestaan om de onroerende zaak te verhuren. Uit art. 3:200e lid 2 BWC volgt immers dat het Land aan die verhuur tijdelijk beperkingen mag stellen.
5.16.
Zoals ter zitting aangekondigd, zal het Hof eisen dat ieder die verlangt als gebruiker te worden aangemerkt een schriftelijke verklaring overlegt dat hij of zij voornemens is zelf in Vetter te gaan wonen. De aanwijzing als gebruiker door de rechter bevat schending van deze zelfbewoningsplicht als ontbindende voorwaarde.
5.17.
Artikel 3:200e lid 2, eerste volzin, BW spreekt, behalve van koop en erfpacht, van huur ‘afhankelijk van wat in het gegeven geval redelijk en mogelijk is’. Het Hof is voorshands van oordeel dat bij huur in het bijzonder gedacht moet worden aan gebruikers die reeds ter plaatse wonen en geen draagkracht hebben. Het Land voert al lang als beleid dat alleen land- en veeteeltgrond in huur wordt uitgegeven en grond waarop woningen zijn of worden gebouwd in erfpacht. Het is redelijk dat nieuwe bewoners daaraan gebonden worden.
5.18.
Ook hetgeen het Hof in algemeen uitgangspunt xi van Rancho heeft overwogen ten aanzien van inkomenseisen verdient deze relativering. Het is in het kader van de procedure, bedoeld in artikel 3:200a e.v. BW, onaanvaardbaar de inkomenseisen die het Land stelt aan de verkrijging van erfpacht tegen te werpen aan iemand die al ter plaatse woont. Voor een niet-bewoner ligt het anders.
5.19.
Het Hof wenst dat het Land in een akte de actuele inkomenseisen voor de verkrijging van erfpacht uiteenzet.
5.20.
Ter zitting is aangedrongen op verkrijging van eigendom of erfpacht vóór de ontwikkeling door het Land. Men bedenke wel dat een bouwvergunning nodig is voor het bouwen van een woning en dat het Land wellicht de afgifte afhankelijk stelt van de staat van ontwikkeling. Voorts is de prijs bij verkoop door het Land of de canon bij vestiging van erfpacht door het Land afhankelijk van de ontwikkelingskosten (algemeen uitgangspunt ix Rancho); de door het Land gemaakte kosten moeten worden ‘terugverdiend’.
5.21.
Ter zitting is een descente door het Hof aangekondigd. In de volgende tussenbeschikking zal daarover worden beslist.
5.22.
Alle in te dienen stukken zijn onmiddellijk peremptoir (P3).
5.23.
Na het nemen der aktes zal er gelegenheid zijn voor antwoordaktes (P3).
5.24.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
6.Beslissing
Het Hof:
- laat [Naam 5 c.s.] toe de in rov. 3.3 bedoelde akte (over het verschuldigde griffierecht en met bewijs van betaling) te nemen (P3);
- laat [Naam 2 c.s.] en [Naam 4 c.s.]. toe het in rov. 2.2 bedoelde verweerschrift in incidenteel appel in te dienen (P3), alsmede – desgewenst in hetzelfde stuk – de in rov. 5.5 (bewijsstuk inschrijving in burgerregister in 1833) en rov. 5.8 (hulp bij verificatie) bedoelde akte (P3);
- laat het Land toe de in rov. 5.19 bedoelde akte te nemen (P3);
- verwijst de zaak daartoe naar de rolzitting van
4 mei 2021;
4 mei 2021;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J. de Boer, F.W.J. Meijer en A.S. Arnold, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en is, bij afwezigheid van de voorzitter door mr. Meijer ondertekend, ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 6 april 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.